Cour de cassation, 07 février 2019. 17-27.064

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10055 F Pourvoi n° U 17-27.064 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société L'Abri Cotier, société civile immobilière, dont le siège est [...], contre l'arrêt rendu le 26 mai 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires de la Résidence de la plage du Cap, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Foncia Grand Delta, syndic, dont le siège est [...], 2°/ à Françoise X..., ayant été domiciliée [...], aux droits de laquelle vient Mme Agnès Hugues A..., domiciliée [...], ayant déclaré reprendre l'instance en qualité d'ayant-droit, défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société L'Abri Cotier, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la plage du Cap, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme Hugues A... ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme Hugues A... de sa reprise d'instance au nom de Françoise X... ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société L'Abri Cotier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'Abri Cotier ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence de la plage du Cap et la somme de 3 000 euros à Mme Hugues A... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société L'Abri Cotier Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la Sci l'Abri Cotier à détruire l'abri de jardin édifié par elle dans le délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt et d'AVOIR débouté la Sci l'Abri Cotier de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE la preuve de la propriété est libre et il appartient au juge de déterminer au vu des titres, de la possession ou tous autres éléments utiles quelle est la partie qui justifie des présomptions les meilleures et les plus caractérisées ; qu'en l'espèce, les parties sont en litige sur la propriété du terrain attenant au lot n° 169 de la Sci l'Abri Cotier : - partie commune selon Mme X..., avec éventuellement droit de jouissance privatif ; - partie commune à usage privatif exclusivement affecté audit lot selon le syndicat des copropriétaires ; - et partie privative en pleine propriété pour la Sci l'Abri Cotier ; qu'il convient dès lors de se reporter aux pièces produites par les parties ; qu'en l'occurrence, l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 6 décembre 1986 prévoit que : - l'intégralité du sol de la propriété tant dans ses parties bâties que non bâties est partie commune ; - le lot n°169 consiste en « une villa située dans la partie sud-ouest du terrain repérée sur les plans par le n°1 comprenant : Niveau rez-de-chaussée : entrée, cuisine, WC, escalier, séjour, rangement, garage, porche et terrasse. Niveau étage : trois chambres, escalier, salle de bains, dégagement, terrasse » ; - la quote-part de copropriété du sol et des parties commune générales à l'ensemble immobilier est de 571 pour ce lot n°169 ; que le plan annexé à l'acte du 6 décembre 1986 fait figurer le lot n°169 entouré d'un jardin de 592 mètres carrés ; que par acte authentique du 18 février 1988, a été vendu en l'état futur d'achèvement à M. Z..., le lot n°169 décrit dans l'état descriptif de division comme reproduit supra, mais y a été ajoutée la mention « terrain attenant » ; qu'y est annexé le « Descriptif villas » faisant état, au paragraphe « Extérieurs », des voies, du raccordement aux réseaux et des « jardins : terres végétales et haies séparatives » ; que M. Z... a ensuite cédé, par acte authentique du 26 octobre 1999, le lot n°169 à la Sci l'Abri Cotier selon désignation de l'état descriptif de division, mais sans la mention du terrain ; qu'il y est simplement rappelé la désignation du bien vendu suivant le titre antérieur qui incluait le terrain attenant et le vendeur, M. Z..., y précise que celui-ci est entièrement clôturé par un mur et figuré suivant plan annexé ; que par courrier du 26 novembre 2013, le notaire a précisé que les millièmes du sol des trois villas édifiées dans l'ensemble immobilier tiennent compte, par comparaison avec les millièmes du sol des autres lots, de l'importance du terrain attaché aux villas ; que dans une attestation rédigée le 15 novembre 2013, le promoteur a certifié : - « que lors de la création de cette copropriété, l'intention qui a conduit à la réalisation de ce programme immobilier a été d'attribuer à chacune des trois villas, pour en assurer la valorisation, la jouissance privative d'un terrain, ces trois terrains parfaitement définis par des couleurs verte-rose-bleu pour les trois villas et jaune pour le terrain devant servir d'assiette à l'immeuble divisé en appartements, tels que définis sur le plan de masse annexé au règlement de copropriété. (...) - et que c'est par pure omission que dans la désignation de chacun des lots des villas, la jouissance privative de ces terrains, bien matérialisée, n'a pas été indiquée » ; qu'il résulte ainsi de la combinaison de ces documents et notamment de l'acte originaire du 6 décembre 1986 donnant la qualification de parties communes à l'intégralité du sol que le lot n°169 acquis par la Sci l'Abri Cotier ne contient pas un jardin, partie privative, mais qu'y est attaché un terrain partie commune dont l'usage exclusif lui est réservé ; que la Sci l'Abri Cotier ne peut invoquer l'existence d'une servitude de passage de canalisation des eaux usées et réseaux qui ne concerne pas le terrain litigieux et ne vient pas contredire utilement l'ensemble des documents fournis ; qu'elle ne peut non plus se prévaloir d'un juste titre pour prétendre bénéficier de la prescription abrégée dès lors que la désignation du bien qui lui a été vendu en pleine propriété ne comprend pas le terrain attenant, comme dit ci-dessus ; que l'appelante ne discute pas, qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, se trouve soumise à la prescription décennale son action en suppression des ouvrages implantés sur les parties communes, en violation de l'article 25 b)de la loi du 10 juillet 1965 qui exige l'autorisation de l'assemblée générale pour les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes et/ou leur aspect extérieur ; qu'or le mur de clôture qu'elle entend voir démolir existait dès avant le 26 octobre 1999 puisqu'il est visé dans le titre de la Sci l'Abri Cotier ; qu'en conséquence, la demande introduite de ce chef par assignation du 22 août 2013 est prescrite ; que Mme X... ne peut non plus valablement solliciter la destruction de « tous aménagements » dont elle ne précise pas la nature ; qu'en revanche, l'abri voiture édifié courant 2009 par la Sci l'Abri Cotier sans approbation du syndicat malgré mises en demeure, doit être démoli dans les six mois de la signification du présent arrêt dès lors qu'il empiète sur des parties communes même à jouissance privative ; 1/ ALORS QUE sont privatives les parties d'un immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ; que la cour d'appel a constaté que le plan annexé au règlement de copropriété du 6 décembre 1986 faisait figurer le lot n° 169 entouré d'un jardin de 592 mètres carrés ; qu'elle a constaté que par acte authentique du 18 février 1988, avait été vendu en l'état futur d'achèvement à M. Z..., le lot n°169 décrit avec la mention « terrain attenant » et qu'y était annexé le « Descriptif villas » faisant état, au paragraphe « Extérieurs », des voies, du raccordement aux réseaux et des « jardins : terres végétales et haies séparatives » ; que la cour d'appel a constaté que l'acte authentique de vente du lot 169 à la Sci l'Abri Cotier du 26 octobre 1999 contenait la désignation du bien suivant le titre antérieur et donc la mention que « le vendeur précise que le terrain attenant dont il est parlé ci-dessus est entièrement clôturé par un mur, ledit terrain est fini sur le plan annexé» ; que la cour d'appel a également constaté que le notaire avait précisé que les millièmes du sol des trois villas édifiées dans l'ensemble immobilier tenaient compte, par comparaison avec les millièmes du sol des autres lots, de l'importance du terrain attaché aux villas ; que la cour d'appel a enfin constaté que dans une attestation rédigée le 15 novembre 2013, le promoteur de la copropriété avait certifié : - « que lors de la création de cette copropriété, l'intention qui a conduit à la réalisation de ce programme immobilier a été d'attribuer à chacune des trois villas, pour en assurer la valorisation, la jouissance privative d'un terrain, ces trois terrains parfaitement définis par des couleurs verte-rose-bleu pour les trois villas et jaune pour le terrain devant servir d'assiette à l'immeuble divisé en appartements, tels que définis sur le plan de masse annexé au règlement de copropriété. (...) - et que c'est par pure omission que dans la désignation de chacun des lots des villas, la jouissance privative de ces terrains, bien matérialisée, n'a pas été indiquée » ; qu'en jugeant cependant que le terrain compris dans le lot n°169 n'était pas une partie privative, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la Sci l'Abri Cotier faisait valoir que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 18 février 1988 mentionnait non seulement que le lot 169 était constitué du terrain en cause mais aussi, en page 13, que « les acquéreurs seront à compter d'aujourd'hui propriétaires du sol et des constructions existantes » et que cette même mention figurait également dans l'acte de vente de la villa n° 3 constituant le lot 167 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la Sci l'Abri Cotier faisait valoir que l'acte d'origine de vente en l'état futur d'achèvement concernant la villa n° 3 du lot n° 167, similaire au lot n°169, désignait le lot 167 ainsi : « Soit une villa située dans la partie sud-ouest du terrain repéré sur le plan par un numéro 3 comprenant / niveau rez de chaussée entrée cuisine WC escalier séjour rangement, garage porche et terrasse / niveau étage trois chambres escalier salle de bains dégagement terrasse / terrain » «Et les six cent huit / dix millièmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales » et que ces mentions établissaient donc, conformément à l'attestation du notaire du 26 novembre 2013 que le terrain était bien une partie privative au sens de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ce même acte de vente comportait une mention manuscrite indiquant « il est rappelé l'existence d'une servitude de passage de canalisation des eaux usées et réseau passant en limite Est du terrain supportant la villa vendue » ; qu'il y avait donc distinction d'un fonds dominant et d'un fonds servant qui de fait et par nature ne pouvaient en aucune manière être tous deux des parties communes de la copropriété, ces deux fonds devant appartenir à deux propriétaires distincts, de sorte que le terrain attenant à la villa était nécessairement une partie privative ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.