Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02937 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPS5
Minute : 24/00582
Monsieur [S] [C]
Représentant : Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
Madame [M] [T] [Z] EPOUSE [C]
Représentant : Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
C/
Madame [D] [U]-[K]
Représentant : Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ORTEGA GONZALEZ Annabelle
Copie délivrée à :
Me Karim AZGHAY
Le
JUGEMENT DU 03 Juin 2024
Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Juin 2024;
par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Asma LAIDA, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 22 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [S] [C]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
Madame [M] [T] [Z] EPOUSE [C]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [D] [U]-[K]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Inconnu
représentée par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date 7 octobre 2019, Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] ont donné à bail à Madame [D] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 7] à [Localité 9].
Par courrier recommandé en date du 22 mars 2022, dont l’avis de réception est revenu portant la mention « Pli avisé non réclamé » le 24 mars 2022, les bailleurs ont donné congé pour reprise à la locataire.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.100 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] ont fait assigner Madame [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal, valider le congé du 22 mars 2022 à effet au 15 octobre 2022,A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location,En tout état de cause, ordonner l’expulsion de la défenderesse en la forme ordinaire, Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 4.603,03 euros au titre de sa dette locative au 18 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2024, puis a été renvoyée au 22 avril 2024.
A cette date, Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. Ils sollicitent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal, valider le congé du 22 mars 2022 à effet au 15 octobre 2022,A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location,En tout état de cause, débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes et ordonner l’expulsion de la défenderesse en la forme ordinaire, Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 4.388,88 euros au titre de sa dette locative au 26 février 2024, terme de février 2024 inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de leur demande en paiement, ils produisent un décompte actualisé au 15 avril 2024 indiquant que la dette locative s’élève désormais à 5.134,34 euros hors frais.
Au soutien de la validité du congé, ils font valoir que le destinataire et l’émetteur du congé n’ont pas été inversés, et produisent l’avis de réception qui les mentionne explicitement ès qualités.
Au soutien de leur demande subsidiaire de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ils font valoir que tous les virements effectués par la défenderesse ont bien été reportés sur le décompte locatif et portés à son crédit. Ils produisent un décompte à jour intégrant les éventuels oublis. Ils indiquent qu’après ajout des règlements effectués et portés à son crédit, la locataire restait redevable à la date du commandement de payer de la somme de 1.400 euros (2.100 euros visés par le commandement, moins 379 euros en janvier 2023, moins un versement CAF de 321 euros en janvier 2023). Ils précisent que les versements effectués dans les deux mois suivant la délivrance du commandement s’élèvent à 1.342 euros :
321 euros de règlement CAF le 5 mars 2023,321 euros de règlement CAF le 5 avril 2023,321 euros de règlement CAF le 5 mai 2023,379 euros de règlement par la locataire le 12 mai 2023.Ils soulignent que ces règlements à hauteur de 1.342 euros n’apurent pas les causes du commandement de payer, qui visait par erreur la somme de 2.100 euros dont seule la somme de 1.400 euros était justifiée.
En réponse au moyen tiré par la défenderesse de la prise en charge, dans l’état des lieux d’entrée, de 2.400 euros de travaux par la locataire, franchisés par les bailleurs et déduits des loyers appelés, les demandeurs font valoir que ce document est un faux et produisent une copie de l’état des lieux d’entrée qui ne comporte pas cette mention.
Au soutien de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, les demandeurs font valoir au visa des articles 1741, 1224 et 1227 du code civil que la dette de loyer constitue un manquement grave de la locataire à son obligation principale.
Au soutien de leur demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts, les consorts [C] font valoir au visa de l’article 1240 du code civil que le maintien dans les lieux de la locataire leur cause un préjudice et qu’elle est de mauvaise foi.
Au soutien du débouté de la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts formée par Madame [U], les consorts [C] font valoir qu’ils n’ont pas effectué auprès de la CAF de fausses déclarations d’impayés.
Au soutien du rejet de la demande de délais, les consorts [C] font valoir qu’ils sont des bailleurs particuliers qui ne peuvent assumer les retards de paiement de leur locataire.
Au soutien du débouté de la demande de production de quittances de loyer, les demandeurs font valoir que les quittances ont été produites, et les produisent dans le cadre de la présente instance.
Madame [D] [U], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.
Elle sollicite de voir :
Constater l’absence de notification du congé, et son irrégularité,Constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire,Constater qu’elle est à jour de ses loyers,Rejeter par conséquent toutes les demandes formées par les consorts [C],A titre reconventionnel, condamner les bailleurs à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner les bailleurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les bailleurs aux entiers dépens.
Au soutien de sa demande de constat d’absence de notification du congé, elle fait valoir que l’avis de réception n’est pas revenu signé, et que les bailleurs se sont adressé le congé à eux-mêmes.
Au soutien de sa demande de constat de l’irrégularité du congé, la défenderesse fait valoir que le congé ne mentionne pas le caractère réel et sérieux de la reprise, et n’est pas accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Au soutien de l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, Madame [D] [U] fait valoir qu’elle a réglé ses loyers et produit les relevés CAF témoignant des paiements suivants :
1.239 euros en janvier 2022,1.237 euros et 310 euros, soit 1.547 euros en février 2022,310 euros en avril, mai, juin, juillet 2022,332 euros en août 2022,321 euros en septembre, octobre, novembre, décembre 2022 ainsi qu’en janvier et février 2023.
Elle produit également des relevés bancaires laissant apparaître des virements intitulés « [C] [L] Loyer » aux dates et montants suivants :
700 euros le 9 mars 2021,700 euros le 8 avril 2021,700 euros le 12 mai 2021,700 euros le 27 juin 2021,700 euros le 2 novembre 2021,700 euros le 1er novembre 2021, par une capture d’écran sans qu’il ne soit mentionné de référence permettant de distinguer ce virement de celui reçu le 2 novembre 2021,
700 euros le 27 février 2022,390 euros le 5 avril 2022,390 euros le 4 mai 2022,390 euros le 4 juin 2022,390 euros le 3 août 2022,390 euros le 5 septembre 2022,390 euros le 5 octobre 2022,390 euros le 6 novembre 2022,379 euros le 5 décembre 2022,
379 euros le 5 janvier 2023,379 euros le 6 février 2023,379 euros le 6 mars 2023,379 euros le 12 mai 2023,700 euros le 11 septembre 2023,700 euros le 17 novembre 2023,379 euros suivant virement non daté.
Elle affirme que malgré les actualisations de l’historique de compte dans le cadre de la présente procédure, les paiements du 5 décembre 2022, du 5 janvier 2023, du 6 février 2023 et du 7 avril 2024 ne sont pas inclus dans les décomptes du bailleur.
Au soutien de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts, la défenderesse fait valoir que les bailleurs ont effectué une fausse déclaration d’impayés à la CAF, qui l’a privée de ses allocations logement.
Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle indique être travailleuse étudiante et percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 2.100 euros.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité de la notification du congé
L’article 15, I, de la loi n°89-462 dispose que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en mains propre.
En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que les bailleurs n’ont pas interverti les noms de l’expéditeur et du destinataire, contrairement à ce qu’allègue la défenderesse, l’avis de réception mentionnant explicitement la locataire en qualité de destinataire du courrier.
Toutefois, l’avis de réception n’est pas revenu signé, de sorte qu’il est impossible de considérer que le délai de préavis a commencé à courir au jour de la réception de la lettre recommandée ainsi qu’en dispose l’article susvisé, ledit jour de la réception n’étant jamais arrivé.
La demande de validation du congé sera rejetée.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 octobre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience.
En conséquence, l’action introduite par Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] est recevable.
Sur les paiements et l’historique de compte
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit rapporter la preuve du paiement libératoire.
En l’espèce, et à titre liminaire, la défenderesse fait valoir que le décompte produit par les bailleurs ne porte pas trace de ses paiements du 5 décembre 2022, du 5 janvier 2023, du 6 février 2023 et du 7 avril 2024. Elle rapporte la preuve desdits paiements, ainsi qu’il est rapporté supra.
Le paiement de 379 euros le 5 janvier 2023 apparaît dans le décompte, à une date ultérieure, le 7 février 2024, sous la mention « Rglt direct Prop 05.01.23 ».
Le paiement de 379 euros du 6 février 2023 apparaît dans le décompte, à sa date de réception et de traitement soit le 23 février 2023 sous la mention « Rglt direct Prop NGAB 06.02.23 ».
Le paiement de 700 euros du 7 avril 2024 apparaît daté du 9 avril 2024 sous la mention « Rglt direct Prop NGAB 08.04.24 ».
Le paiement de 379 euros le 5 décembre 2022, dont la locataire rapporte la preuve, n’apparaît nulle part sur le décompte produit par le bailleur. Il devra être porté au crédit de la locataire, à la date de son versement.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 6 mars 2023, pour la somme en principal de 2.100 euros.
Le bailleur expose qu’une erreur de calcul l’a conduit à ne pas prendre en compte, à la date de délivrance du commandement, les paiements CAF d’un montant de 321 euros et directement par la locataire d’un montant de 379 euros, tous deux effectués le 5 janvier 2023 mais portés au crédit de la locataire, ainsi qu’il a été vu supra, uniquement au mois de février 2024. Le bailleur expose que la dette locative s’élevait dès lors, à la date du commandement, à la somme de 1.400 euros.
Toutefois, le bailleur omet le règlement de de 379 euros dont la locataire rapporte la preuve au 5 décembre 2022, de sorte que la dette locative effective à la date de délivrance du commandement était en réalité d’un montant de 1.021 euros.
Or, le bailleur admet lui-même, ainsi qu’il ressort de l’historique de compte, que les versements effectués dans les deux mois suivant la délivrance du commandement s’élèvent à 1.342 euros, ce qui apure intégralement les causes du commandement.
Dès lors, la clause résolutoire n’a jamais été acquise.
La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur la demande de prononcé de résiliation judiciaire du contrat de location
Il ressort des articles 1224 et suivants du code civil que la résiliation peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de régler le loyer au terme convenu.
En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que la locataire n’a pas réglé son loyer régulièrement.
Cette inexécution, en ce qu’elle concerne l’obligation principale du preneur, est suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location.
La résiliation sera prononcée, et l’expulsion de la locataire sera ordonnée en la forme ordinaire.
La demande de délais avant de quitter les lieux sera rejetée au visa de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, la défenderesse ne rapportant pas la preuve que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Sur la demande de constat de l’accord du bailleur pour une franchise d’un montant de 2.400 euros
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1353 du même code dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, la défenderesse produit une copie de l’état des lieux de sortie indiquant la mention manuscrite suivante dans le cadre Commentaire général sur l’entrée : « NB : le montant des travaux s’élève à 2.400€, la locataire va avancer les travaux et ce montant sera déduit sur les loyers au lieu de 700€ franchise ».
Les bailleurs contestent avoir apposé cette mention manuscrite. Ils produisent une copie de l’état des lieux dans lequel cette mention n’apparaît pas.
Or, la défenderesse produit un message électronique qu’elle présente comme rédigé par sa mère le 8 mars 2023 indiquant : « Elle avait peévnu le propriétaire que ce congé n’était pas conforme, et ce dernier avait commencé d’appeler ma fille mêmel le dimanche en lui disant qu’il ne veut plus détruire les travaux effectués en novembre 2019 d’un montant de 2.300 euros (facture remise au propriétaire) et début du bail le 15 octobre 2023 par ma ville (accord verbal du propriétaire et il était venu constater les travaux effectués dans l’appartement, il avait validé sur place sans les écrits) ».
Il ressort de ce dernier document, qui émane de la défenderesse et corrobore la copie de l’état des lieux produite par les bailleurs, que l’accord allégué sur les travaux n’avait pas fait l’objet d’une contractualisation entre les parties.
La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de la dette locative
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que ce dernier évalue la dette locative à hauteur de 5.134,34 euros, hors frais, au 15 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.
Il convient de retirer de ce montant le paiement de 379 euros effectué le 5 décembre 2022.
La locataire sera condamnée à verser aux bailleurs la somme de 4.755,34 euros au titre de sa dette locative, terme d’avril 2024 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation due au visa de l’article 1240 du code civil à compter du mois de mai 2024, premier terme non inclus dans le décompte, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur la demande en paiement en dommages et intérêts formée par les bailleurs à l’encontre de la locataire
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Ces conditions sont cumulatives.
En l’espèce, les bailleurs fondent leur demande sur l’occupation du bien, malgré leur souhait de le récupérer.
Or, le préjudice lié à cette occupation est intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, visant précisément à l’indemniser.
La demande à ce titre sera rejetée.
Sur la demande en paiement en dommages et intérêts formée par la locataire à l’encontre des bailleurs
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Ces conditions sont cumulatives.
En l’espèce, la locataire se prévaut de la faute prétendument commise par les bailleurs lorsqu’ils ont déclaré les impayés à la caisse d’allocations familiales.
Or, cette déclaration ne saurait constituer une faute, des impayés étant caractérisés en l’espèce.
En l’absence de réunion des conditions cumulatives d’engagement de la responsabilité civile délictuelle des bailleurs, la demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
Madame [D] [U], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de validation du congé,
REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail,
ORDONNE à Madame [D] [U] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais de l’expulsée, dans tel garde-meuble de son choix, et à défaut choisi par le bailleur,
CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] la somme de 4.755,34 euros au titre de sa dette locative au 15 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus,
CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [M] [Z] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE Madame [D] [U] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé le 03 juin 2024.
Et ont signé,
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
