Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00355 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCZ7
N° de Minute : 24/00140
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 16 Septembre 2024
S.C.I. LAMARTINE
C/
[C] [M]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 16 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. LAMARTINE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [C] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Juin 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 16 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG 355/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 2 juin 2023 avec effet au 12 juin 2023, la SCI LAMARTINE a donné en location à [C] [M] un appartement sis [Adresse 3] à MONS EN BAROEUL (59370), ainsi qu’un emplacement de stationnement numéroté 27, situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 462,91 euros, outre une provisions sur charges de 103,2 euros.
Par acte sous seing privé signé par voie électronique le même jour, la SCI LAMARTINE a donné en location à [C] [M] un emplacement de stationnement n°P15 situé à la même adresse que l'appartement, moyennant un loyer mensuel de 26,91 euros.
Par acte d’huissier du 30 octobre 2023, la SCI LAMARTINE a fait délivrer à [C] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans ces deux contrats afin d'obtenir le paiement de la somme de 1.806,17 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.
Par acte d’huissier du 23 février 2024, la SCI LAMARTINE a fait assigner en référé [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir:
constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2023,
ordonner l’expulsion de [C] [M] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, et cela au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
condamner [C] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 2.472,87 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.806,17 euros et de l'assignation pour le surplus ;
fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à la somme de 593,05 euros,
condamner [C] [M] à lui payer l’indemnité d’occupation à compter du mois de février et jusqu’à complète libération des lieux,
condamner [C] [M] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,
condamner [C] [M] aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juin 2024.
La SCI LAMARTINE, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 31 mai 2024 à la somme de 5.625,29 euros, terme du mois de juin 2024 inclus. Elle a déclaré que son locataire n'avait pas repris le paiement de son loyer à la date de l'audience.
Régulièrement assigné par remise de l'acte à sa personne, [C] [M] n'a pas comparu.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, la SCI LAMARTINE justifie avoir notifié par voie électronique au préfet du Nord, le 26 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
la SCI LAMARTINE apparaît donc recevable à agir en résiliation du bail et expulsion du locataire.
Sur le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation
sur la loi applicable
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».
8. Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».
9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
10. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
Il en résulte que le présent contrat de bail, conclu le 2 juin 2023, demeure soumis aux dispositions de l'article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.
sur l'application de ces dispositions
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, l’article 7 du bail conclu le 2 juin 2023 portant sur l'appartement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; il en va de même quant au contrat portant sur la location de l'emplacement de stationnement, lequel contient en son article 8 une clause en vertu de laquelle la location est résiliée de plein droit à défaut de paiement à son terme d'une échéance de loyer deux mois après une sommation de payer demeurée infructueuse.
Un commandement de payer visant ces deux clauses a été signifié le 30 octobre 2023 afin d’obtenir le paiement d’une somme principale de 1.806,17 euros au titre des loyers et charges impayés afférents à ces deux contrats. Il convient néanmoins de déduire de ce décompte les sommes facturées au titre des « frais de rejet de prélèvement », à hauteur 27,02 euros (13,51 euros x 2) dont la bailleresse ne s'explique pas, étant rappelé qu'il résulte des dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il s'ensuit que la dette locative s'élevait au jour du commandement de payer à la somme totale de 1.779,15 euros.
Il ressort du décompte actualisé au 31 mai 2024 produit par la SCI LAMARTINE que [C] [M] s'est acquitté de la somme totale de 1.293,05 euros dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qui ne couvre pas les causes de celui ci.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans ces deux contrats se sont donc trouvées réunies à compter du 31 décembre 2023.
Il ressort également du décompte produit que [C] [M] ne s'est acquitté envers sa bailleresse d'aucune somme d'argent depuis le 19 décembre 2023, de sorte qu'il ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire prévue par les dispositions 24.V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce.
L’expulsion de [C] [M] sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur le décompte des sommes dues
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Cette indemnité est révisable selon les mêmes modalités que si le bail s’était poursuivi.
Selon décompte arrêté au 6 juin 2024, la locataire reste devoir à la SCI LAMARTINE la somme de 5.625,19 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.
Cependant, il convient de déduire de ce décompte, pour les motifs rappelés dans le paragraphe précédent :
la somme de 40,53 euros facturée au titre des frais de rejets de prélèvement (13,51 euros x 3) ;
la somme de 329,79 euros facturée au titre des « frais de contentieux » (153,58 euros + 176,21 euros).
[C] [M] sera donc condamné à payer à la SCI LAMARTINE la somme provisionnelle de 5.254,87 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.779,15 euros et du présent jugement pour le surplus.
[C] [M] sera également condamné à payer à la SCI LAMARTINE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré de la provision sur charges soit 593,05 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [M] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département.
[C] [M], dont la situation économique est inconnue, sera condamné à payer à SCI LAMARTINE la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l'issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation des baux conclus le 2 juin 2023 entre la SCI LAMARTINE d’une part, et [C] [M] d'autre part, portant sur un appartement et un emplacement de stationnement numéroté P15 situés [Adresse 3] à MONS EN BAROEUL (59370) à compter du 31 décembre 2023 ;
DISONS qu'à défaut pour [C] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI LAMARTINE pourra faire procéder à l'expulsion de [C] [M] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXONS à la somme provisionnelle de 593,05 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;
CONDAMNONS [C] [M] à payer à la SCI LAMARTINE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 593,05 euros, à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNONS [C] [M] à payer à la SCI LAMARTINE la somme provisionnelle de 5.254,87 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 sur la somme de 1.779,15 euros et du présent jugement pour le surplus ;
RAPPELONS à [C] [M] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS [C] [M] à payer à la SCI LAMARTINE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [C] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 16 septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
