Cour de cassation, 21 novembre 2019. 18-23.992

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10382 F Pourvoi n° A 18-23.992 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. K... J..., 2°/ Mme Z... V..., veuve J..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 1er juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à M. Y... R..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. et Mme J..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. R... ; Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts J... de leurs demandes visant à voir condamner M. R... à procéder à l'enlèvement des quatre boîtes aux lettres installées sur la clôture de la propriété sise [...] , à remettre en état l'immeuble conformément au cahier des charges et à l'interdire de diviser l'immeuble en appartements distincts ou de procéder à la création d'une copropriété, d'avoir débouté les Consorts J... de leur demande d'indemnisation et de les avoir condamnés à payer à M. R... les sommes de 30 000 € de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de donner son bien en location, de 6 000 € en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs propres que, sur le respect de la clause d'habitation bourgeoise, le tribunal sera encore approuvé d'avoir dit que la division de la maison acquise par M. R... en quatre lots en vue de leur location ne contrevenait pas à la clause d'habitation bourgeoise édictée par le cahier des charges, cette clause n'interdisant que le changement d'affectation des lots pour l'exploitation de commerces ou l'exercice de professions libérales ; que par ailleurs, le cahier des charges n'interdit ni la division de lots ni leur location ; Et aux motifs adoptés que, sur les constatations réalisées par M. et Mme J..., il résulte du constat dressé le 4 mars 2013 par Me G..., huissier de justice, que quatre boîtes à lettres ont été installées sur la clôture de la demeure acquise par M. R... ; que trois garages sont par ailleurs en cours de construction au bout d'une allée dans le fond du jardin de la bâtisse ; que contrairement à ce qu'affirme le défendeur, le bâtiment ne constitue pas ou plus en l'état un hangar dont il assurerait la reconstruction mais trois garages indépendants ; que ces seuls éléments extérieurs démontrant que M. R... est en train, ainsi que le soutiennent les demandeurs, de diviser l'immeuble, manifestement en vue de le proposer à la location ; qu'il importe peu le cas échéant que cette division ait été entamée avant l'acquisition de M. R..., si celui-ci la poursuit ; que sur les dispositions du cahier des charges, le paragraphe « autres conditions particulières », paragraphe I en page 9 du cahier des charges, stipule « les acquéreurs devront dans le délai de un an à compter du jour de leur acquisition, construire une maison bourgeoise comprenant sous-sol, rez-dechaussée, premier étage et combles, couverts en tuiles ou ardoises, d'une valeur minimale de huit mille francs » ; que cette clause, outre le fait qu'elle met à la charge des acquéreurs une obligation de construire, constitue une clause d'habitation bourgeoise des immeubles composant le lotissement ; que si la destination des immeubles est donc l'habitation, il convient de relever, d'une part, qu'il ne s'agit pas d'une clause d'habitation exclusive d'autres destinations, d'autre part, que contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, rien dans cette clause n'impose un seul logement, un foyer unique par immeuble ; qu'en procédant à la division de la demeure, voire en la proposant à la location, il n'apparaît donc pas que M. R... contrevienne aux dispositions susvisées du cahier des charges ; qu'il ne s'ensuit aucun manquement de nature contractuelle ; qu'aucune faute quasi-délictuelle ne résulte par ailleurs de la division et de la location éventuelle de l'immeuble ; que l'action formée par M. et Mme J... à l'encontre de M. R... n'apparaît donc fondée ni au regard des règles régissant le lotissement ni au regard de la responsabilité quasi-délictuelle ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande visant à voir condamner M. R... à procéder à l'enlèvement des quatre boites à lettres installées sur la clôture, à remettre en état l'immeuble conformément au cahier des charges et à l'interdire de diviser l'immeuble en appartement distincts ou de procédure à la création d'une copropriété ; 1°) Alors que, les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de preuve ; que le paragraphe I « autres conditions particulières » du cahier des charges adopté le 23 juillet 1899 et publié le 21 août 1899 stipule que « les acquéreurs devront dans le délai de un an à compter du jour de leur acquisition, construire une maison bourgeoise comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et combles, couverts en tuiles ou ardoises, d'une valeur minimale de huit mille francs » (p. 9) ; qu'en retenant, pour faire échec aux demandes de M. et Mme J..., que cette clause d'habitation n'était pas exclusive d'autres destinations, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; 2°) Alors que, le contrat forme la loi des parties ; que le paragraphe I « autres conditions particulières » du cahier des charges adopté le 23 juillet 1899 et publié le 21 août 1899 stipule que « les acquéreurs devront dans le délai de un an à compter du jour de leur acquisition, construire une maison bourgeoise comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et combles, couverts en tuiles ou ardoises, d'une valeur minimale de huit mille francs » (p. 9) ; qu'en jugeant qu'en divisant sa maison aux fins de location, M. R... n'avait pas contrevenu aux dispositions du cahier des charges, quand le caractère collectif de l'habitation généré par cette division, qui impliquait le logement par rotation de locataires différents, était directement contraire à la clause d'occupation bourgeoise qui, pour préserver l'harmonie de ce secteur résidentiel calme et de qualité, avait interdit tout habitat collectif en imposant à chaque coloti de procéder chacun à la construction d'une seule maison d'habitation bourgeoise d'une valeur minimale conséquente, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; 3°) Alors que, les colotis doivent jouir de leur lot dans le respect des règles instituées par le cahier des charges et de la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que M. R... étaient en train de construire sur son fonds trois garages indépendants destinés à la location ; qu'en jugeant, pour faire échec aux demandes de M. et Mme J..., que la division de sa maison d'habitation en différents lots destinés à la location n'était pas contraire à la clause d'habitation bourgeoise insérée dans le cahier des charges quand l'implantation de ces garages, et partant le bruit et les désordres qu'occasionneraient les allers et venues de plusieurs véhicules terrestres à moteur, était directement contraire à la clause d'habitation bourgeoise, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts J... à payer à M. R... les sommes de 30 000 € de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de donner son bien en location, de 6 000 € en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs que, en ce qui concerne le préjudice financier allégué par M. R... du fait de la perte locative résultant des agissements procéduraux des consorts J..., il ne s'agit que d'une perte de chance reposant sur la légitime appréhension de M. R... quant au sort qui serait réservé par le tribunal puis par la Cour aux présentions des consorts J..., lesquels seront condamnés in solidum à lui régler à ce titre une somme de 30 000 €, outre une somme de 6 000 € en réparation du préjudice moral résultant de l'incertitude éprouvée par M. R... sur ses droits depuis l'engagement de la procédure ; Alors que, la réparation d'un préjudice doit se faire sans perte ni profit pour la victime ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il résultait du constat dressé le 4 mars 2013 par Me G... que M. R... était en train de diviser l'immeuble et de construire trois garages indépendants en vue de leur location ; qu'en condamnant M. et Mme J... à réparer la perte de chance prétendument subie par M. R... du fait de leurs agissements procéduraux, soit depuis la saisine du tribunal de grande instance de Meaux le 6 février 2014, sans relever à quelle date les travaux avaient été finis et l'immeuble et les parkings en état d'être mis en location, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.