Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 24/00968

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026 N° Minute : 26/ N° RG 24/00968 - N° Portalis DBYG-W-B7I-DI2G Plaidoirie le 13 Janvier 2026 Composition du tribunal : Président : Mme Augusta PUPO Greffier : Mme Alexandra ACACIA Copie exécutoire délivrée le : à la SCP MAGUET & ASSOCIES Copies aux parties délivrées le : Dans l'affaire opposant : DEMANDERESSE S.A.S. ESSORIMMO 551 Chemin de Paternos 38300 MAUBEC représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU DÉFENDEURS Monsieur [J] [Q] [F] [E] né le 03 Janvier 1951 à LYON 3EME (69) (69000) 2 rue de la Chapelaine 17530 ARVERT Madame [U] [Z] épouse [E] née le 08 Juillet 1952 à LYON 3EME (69) 2 rue de la Chapelaine 17530 ARVERT tous deux représentés par la SCP OPTIMA AVOCATS, avocats au barreau de SAINTES substituée par Me Magalie DERUD, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 28 octobre 2022, la S.A.S. ESSORIMMO (ci-après " l'acquéreur ") a acquis de Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E] (ci-après " les vendeurs ") un ensemble immobilier composé de deux maisons sises 8 Chemin de l'Extraz à CESSIEU (38110). Selon les dernières conclusions déposées par l'acquéreur à l'audience du 13 janvier 2026, celui-ci expose avoir constaté, lors de la prise de possession des lieux, l'absence de raccordement direct et conforme au réseau public d'assainissement. Il ressort de ses écritures que la maison principale n'est que partiellement raccordée, les eaux usées de la cuisine étant évacuées vers un puits perdu situé dans la cour de la seconde maison, lequel est équipé d'une pompe de relevage défectueuse, censée refouler les effluents vers le réseau collectif. La seconde maison ne serait raccordée qu'à ce puits perdu, sans liaison directe au réseau public. Le 31 mars 2023, un agent du service public d'assainissement collectif, intervenu à la demande de l'acquéreur, a conclu à la non-conformité du branchement aux prescriptions réglementaires en vigueur. L'acquéreur a fait procéder aux travaux de mise en conformité pour un coût total de 4 319,26 euros. Par courriers simples du 31 mars 2023 et recommandés du 16 juin 2023, Maître [C], notaire ayant suivi la vente du bien objet du litige, a informé les vendeurs des désordres affectant l'installation d'assainissement, sans obtenir de réponse. Par mises en demeure des 18 décembre 2023 et 19 avril 2024 demeurées également sans réponse, l'acquéreur a sommé les vendeurs de prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité et de lui rembourser les frais exposés. Par exploit de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, signifié à l'étude, l'acquéreur a fait assigner les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu. Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l'audience du 13 janvier 2026, l'acquéreur, représenté par son conseil, sollicite du tribunal de au vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code Civil, 1231-1, 1603, 1604 et suivants du Code Civil : CONDAMNER solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] à payer à la S.A.S. ESSORIMMO la somme totale de 4 405,06 euros en réparation de son préjudice financier,CONDAMNER solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] à payer à la S.A.S. ESSORIMMO la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral. Sur les demandes reconventionnelles, DEBOUTER Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] de l'ensemble de leurs demandes comme infondées et injustifiées, En tout état de cause, CONDAMNER solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] à payer à la S.A.S. ESSORIMMO la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de la présente instance. Les vendeurs, représentés par leur conseil, concluent au rejet des demandes et sollicitent du tribunal de : Condamner la S.A.S. ESSORIMMO à régler à Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] une somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;Condamner la S.A.S. ESSORIMMO à régler à Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la S.A.S. ESSORIMMO aux entiers dépens. Ils exposent qu'aux termes de la promesse de vente, reçue par le même notaire qui a formalisé l'acte de vente, le 18 mars 2022, ils avaient déclaré qu'aucun contrôle n'avait été effectué par le service public compétent, qu'ils n'avaient reçu aucune mise en demeure et qu'ils ne pouvaient, en conséquence, garantir la conformité de l'installation aux normes en vigueur. Ils ajoutent que l'acquéreur avait été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation d'assainissement et avait renoncé à en faire une condition suspensive. Ils précisent avoir indiqué qu'à leur connaissance, les ouvrages d'évacuation des eaux usées ne présentaient ni anomalie ni difficulté particulière d'utilisation. Les vendeurs soutiennent que ces mentions auraient été supprimées de l'acte authentique sans qu'ils en aient été avisés et que l'acquéreur, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer les risques liés à l'absence de diagnostic, qu'il avait néanmoins refusé de faire réaliser. Ils contestent enfin le caractère obligatoire et le paiement des travaux invoqués, reprochent à l'acquéreur de ne pas avoir sollicité préalablement l'avis du service public d'assainissement collectif ni soumis de devis, et font valoir que le prix de vente avait déjà été renégocié à la baisse, l'acquéreur ayant obtenu une diminution de 122 500 euros entre la promesse et l'acte authentique. Les vendeurs soutiennent avoir été victimes de manœuvres constitutives de violence lors de la négociation et de la conclusion de la vente et sollicitent, à ce titre, la condamnation de l'acquéreur à leur verser la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux écritures régulièrement déposées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. À l'audience du 13 janvier 2026, les parties, dûment représentées par leurs conseils, ont maintenu leurs prétentions et moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026, par mise à disposition au greffe. MOTIVATION Sur l'obligation de délivrance conforme Aux termes de l'article L1331-5 du code de la santé publique, dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire. En application de l'article 1603 du code civil, le vendeur est tenu de deux obligations principales : celle de délivrer la chose et celle d'en garantir la conformité. Selon l'article 1604 du même code, la délivrance consiste dans la mise de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acquéreur. Il résulte de ces dispositions que les vendeurs sont tenus de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, l'inexécution de cette obligation ouvrant droit à réparation du préjudice subi. Il leur appartient, en leur qualité de débiteurs de l'obligation de délivrance conforme, de rapporter la preuve de la conformité du bien livré. En l'espèce, l'acte de vente authentique du 28 octobre 2022 stipule expressément en page 20 que " l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L.1331-1 du code de la santé publique " et que " le vendeur déclare, sous sa responsabilité, que le bien vendu est raccordé directement au réseau d'assainissement collectif sans passer par une fosse septique ". Les vendeurs invoquent les mentions figurant dans la promesse de vente du 18 mars 2022 aux termes desquelles ils déclaraient que le promettant, " atteste qu'aucun contrôle n'a été effectué par le service public compétent, qu'il n'a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu'il ne peut donc garantir la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur ". Et que le bénéficiaire " déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes ". Le promettant informait également le bénéficiaire " qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation ". Ces stipulations n'ont pas été reprises dans l'acte authentique, lequel seul fait la loi des parties. L'absence de reproduction d'une clause limitative ou exonératoire de responsabilité dans l'acte définitif prive les vendeurs du bénéfice de celle-ci. Ils ne sauraient utilement soutenir que cette suppression aurait été imposée par l'acquéreur, faute d'en rapporter la preuve. Il résulte du rapport établi le 30 mars 2023 par le service public d'assainissement collectif que le branchement des deux maisons est non conforme aux prescriptions des articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique, " chaque maison doit collecter ses eaux usées indépendamment " et " chaque maison doit avoir son propre branchement ", ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Les vendeurs ne démontrent pas la conformité du raccordement au jour de la vente. Les factures produites établissent en revanche la réalisation de travaux de mise en conformité pour un montant de 4 319,26 euros. L'argument tiré de l'absence de justification du caractère obligatoire ou du paiement de ces travaux est dès lors inopérant. La qualité de professionnel de l'immobilier de l'acquéreur est sans incidence sur l'étendue de l'obligation de délivrance conforme et n'exonère pas les vendeurs de leur responsabilité contractuelle. Il résulte de ce qui précède que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et doivent, en conséquence, être condamnés à indemniser l'acquéreur de l'intégralité de son préjudice financier, correspondant au coût des travaux de mise en conformité du raccordement au réseau public d'assainissement, auquel s'ajoute le coût du contrôle réalisé par le service public d'assainissement collectif de 85,80 euros, soit un montant total de 4 405,06 euros. Sur le préjudice moral Sur la base de l'article 1240 du Code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " En l'espèce, l'acquéreur n'établit pas l'existence d'un préjudice moral distinct, notamment d'une atteinte à sa réputation ou à son image, en lien direct avec la non-conformité de l'installation d'assainissement. Sa demande sera en conséquence rejetée. Sur la demande reconventionnelle des vendeurs fondée sur la violence L'article 1142 du Code civil dispose que " La violence est une cause de nullité qu'elle ait été exercée par une partie ou par un tiers. " Suivant l'article 1143 du Code civil " Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. " Les vendeurs sollicitent la condamnation de l'acquéreur à leur verser la somme de 9 500 euros en réparation du préjudice qu'ils estiment avoir subi du fait de pressions exercées lors de la négociation du prix. Il leur appartient d'établir l'existence de la contrainte alléguée, son caractère déterminant, l'état de dépendance invoqué et l'avantage manifestement excessif qui en aurait résulté. Or, ils ne produisent aucun élément probant relatif à la valeur commerciale du bien au moment de la vente, ni aucune pièce établissant la réalité des pressions ou menaces invoquées, ni encore leur situation financière prétendument contraignante. L'avis de classement sans suite pour escroquerie simple du 10 mars 2023 est insuffisant à caractériser l'existence d'une violence au sens des textes précités. La demande reconventionnelle des vendeurs en réparation du préjudice qu'ils estiment avoir subi sera dès lors rejetée. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E], parties succombantes, seront condamnés aux dépens. Sur l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E] devront verser à l'acheteur la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer à la S.A.S. ESSORIMMO la somme de 4 405,06 euros en réparation de leur préjudice financier ;  REJETTE la demande de la S.A.S. ESSORIMMO au titre du préjudice moral ; REJETTE la demande de Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E] au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ; CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E] aux dépens ; CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer à la S.A.S. ESSORIMMO la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT QUATRE FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX. LA GREFFIÈRE LA JUGE