Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/02593

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/02593 N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2T N° MINUTE : 1 réputé contradictoire Assignation du : 24 Février 2023 JUGEMENT rendu le 12 Septembre 2024 DEMANDERESSE Société FONCIERE JRL [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Vincent BELCOLORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1022 DÉFENDERESSE Société GONTRAN CHERRIER [Adresse 5] [Localité 3] défaillante Décision du 12 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 23/02593 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2T COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique, assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 13 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 19 octobre 2011, la SAS FONCIERE JRL a donné à bail commercial à la SARL GONTRAN CHERRIER, des locaux commerciaux sis [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2011 (à compter de la date de la levée de la condition suspensive), pour une durée de neuf ou dix années, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros hors charges et hors taxes, loyer indexé à l’ICC. La destination est la suivante : usage exclusif de boulangerie, pâtisserie, glaces, viennoiserie, restauration, traiteur, sandwicherie, avec vente à emporter. Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2020, la SARL GONTRAN CHERRIER a fait délivrer congé à la SARL GONTRAN CHERRIER pour le 18 octobre 2020. Par courrier du 20 juin 2020, la SAS FONCIERE JRL a appelé la somme de 22.604,16 euros au titre de créances locatives pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2020. Un procès-verbal de constat a été dressé le 4 novembre 2020 lors de la remise des lieux au bailleur, faisant état d’un certain nombre de dégradations. Par exploit de commissaire de justice du 30 mai 2023, la SAS FONCIERE JRL a fait assigner la SARL GONTRAN CHERRIER devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : condamner la SARL GONTRAN CHERRIER à lui payer la somme de 22.604,16 euros au titre du 3ème trimestre 2020 se rapportant au bail commercial ;condamner la SARL GONTRAN CHERRIER à lui payer la somme de 6.900 euros au titre des réparations locatives ;dire nul et de nul effet, le congé locatif délivré par le preneur au bailleur, le 26 mars 2020 ;condamner la SARL GONTRAN CHERRIER à lui payer la somme de 179.806,90 euros à titre d'indemnité de rupture anticipée faute de congé régulier ;condamner la SARL GONTRAN CHERRIER à payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE JRL énonce: que la SARL GONTRAN CHERRIER s'est abstenue de régler les loyers et les charges du 3° trimestre 2020, soit un total de 22.604,16 euros TTC, tel qu’appelés par l’avis d’échéance du 20 juin 2020 ; qu’il résulte du procès-verbal du 4 novembre 2020 des dégradations, détériorations, et un manque d’entretien par la SARL GONTRAN CHERRIER ; que des travaux ont dû être exécutés par ses soins dont une part importante doit être mise à la charge du preneur au titre des réparations locatives ; que le congé a été délivré par Ia SARL GONTRAN CHERRIER en date du 26 mars 2020 pour le 18 octobre 2020, alors que le bail a débuté à compter du 1er juillet 2011 ; que de ce fait il a été délivré tardivement ; que ce congé aurait dû être délivré six mois avant l'issu de la dernière période triennale, c’est-à-dire six mois avant le 1er juillet 2020, soit le 1er décembre 2020 [sic] ; qu’en effet, dans la mesure ou le congé a été délivré postérieurement à cette date, il est nul et de nul effet ; qu’en conséquence, la SARL GONTRAN CHERRlER reste à lui devoir la somme de 13 trimestres X 13.831,30 de loyer = 179 806,90 euros, et ceci à titre d'indemnité de rupture anticipée. La SARL GONTRAN CHERRIER ne s’est pas constituée dans le cadre de la procédure. La clôture a été prononcée le 7 septembre 2023. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 13 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. MOTIVATION Sur la demande en paiement des loyers et des charges Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1134 ancien du code civil, applicable aux contrats formés sous son empire, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1315 ancien du code civil, applicable au bail d’espèce, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bailleur justifie d’une obligation de paiement de loyers et de charges outre les taxes qui résulte du bail. Il produit un avis d’échéance dont il ressort un montant total à payer de 22.604,16 euros, arrêté au 30 septembre 2020. Il appert néanmoins que le décompte fait apparaître des montants étrangers au loyers, aux provisions pour charges et aux taxes convenues. Il en est ainsi des honoraires de gestion de 548,85 euros hors taxe (soit 658,62 euros TTC), des frais d’avocats et intérêts de 3.950 euros TTC, et d’une facture de réparation du syndic de 1.478,86 euros TTC. Ces montants qui représentent au total la somme de 6.087,48 euros, ne sont nullement justifiés par le bailleur qui ne fait valoir aucun moyen à ce titre, la demande en paiement de cette fraction des sommes appelées sera donc rejetée. En conséquence, la SARL GONTRAN CHERRIER sera condamnée au paiement de la somme de 16.516,68 euros TTC (22.604,16 - 6.087,48 = 16.516,68), au titre des créances de loyers et de charges arrêtées au 30 septembre 2020. Sur les réparations locatives Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l’espèce, il ressort en substance du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 4 novembre 2020 des dégradations légères à modérées telles que : s’agissant de la devanture extérieure : des tâches, des épaufrures, éclats et chocs d’une marche en travertin, des taches, rayures, et percements non rebouchés ; s’agissant de la pièce principale en entrant : des traces de noircissure ; s’agissant du laboratoire sur la droite : de la noircissure sur la peinture du faux plafond et au sol, des découpes grossières de cloisons rurales , des chocs sur le monte-charge ; s’agissant du couloir face à l’entrée : de la noircissure au plafond, des traces d’humidité sur la cloison, des tâches au carrelage ; s’agissant du local côté gauche : de la noircissure sur la porte, une découpe grossière au faux plafond ; une armature en métal sectionnée. Le bailleur justifie de travaux par une facture du 15 janvier 2021 pour un montant de 6.600 euros TTC. Cependant, celle-ci contient des éléments étrangers au constat (mise en place de pastilles « mort aux rats », dépose et évacuation de divers objets non spécifiés, dépose de films plastifiés, et débarras de tout le matériel), de sorte que le bailleur ne saurait justifier d’un montant de dommages-intérêts de 6.600 euros par cette facture. Au regard des éléments du constat, le préjudice sera souverainement évalué à 2.500 euros TTC, au titre des réparations locatives. En conséquence, la SARL GONTRAN CHERRIER sera condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros TTC au titre des réparations locatives. Sur la nullité du congé délivré par le preneur Il ressort de l’article L.145-9 du code de commerce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance. Il est constant qu’un congé délivré à contre-temps vaut pour la date pour laquelle il aurait pu être délivré. En l’espèce, le bail a été conclu à compter du 1er juillet 2011, pour une durée de neuf ou dix années. Au 1er juillet 2020, le bail a donc atteint sa neuvième année, soit la fin des périodes triennales, et est entré dans son ultime et dixième année au titre de sa durée contractuelle initiale. Contrairement à ce que soutient le bailleur, la dixième et dernière année n’engage nullement sur une période statutaire triennale, de sorte que la SARL GONTRAN CHERRIER n’était soumise qu’à un préavis de six mois pour mettre un terme au bail. En délivrant un congé au bailleur le 26 mars 2020, le bail a donc pris fin au 30 septembre 2020. En conséquence, la SAS FONCIERE JRL doit être déboutée de sa demande de nullité du congé, et de sa demande afférente au paiement de loyers complémentaires. Sur les autres demandes L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, la SARL GONTRAN CHERRIER sera condamnée aux entiers dépens. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, la SARL GONTRAN CHERRIER sera condamnée à verser à la SAS FONCIERE JRL la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré; Condamne la SARL GONTRAN CHERRIER à payer à la SAS FONCIERE JRL la somme de 16.516,68 euros TTC au titre des créances de loyers et de charges arrêtées au 30 septembre 2020 ; Condamne la SARL GONTRAN CHERRIER à payer à la SAS FONCIERE JRL la somme de de 2.500 euros TTC au titre des réparations locatives ; Déboute la SAS FONCIERE JRL de sa demande de nullité du congé, et de sa demande afférente en paiement de loyers complémentaires ; Condamne la SARL GONTRAN CHERRIER aux entiers dépens; Condamne la SARL GONTRAN CHERRIER à payer à la SAS FONCIERE JRL la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON