Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/02819

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04] @ : [Courriel 10] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/02819 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCDI Minute : 24/00263 Monsieur [D] [G] Représentant : Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0123 Monsieur [Y] [I] Représentant : Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0123 C/ Monsieur [J] [R] Copie exécutoire : Me Olga TOKAREVA Copie certifiée conforme : Monsieur [J] [R] Le 09 Août 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 02 Août 2024; Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Yoann HENRY, greffier lors de l’audience et Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors du délibéré ; Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 9] - [Localité 5] représenté par Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS Monsieur [Y] [I], demeurant 7 Rue Beethoven - 94400 VITRY-SUR-SEINE représenté par Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR : Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 2] - [Localité 8] comparant en personne . EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 16/06/2015, il a été donné à bail à M. [Y] [I] une chambre au sein d’un appartement en co-location situé [Adresse 2] à [Localité 8]. Suivant acte sous seing privé du 8/01/2022, il a été donné à bail à M. [D] [G] une autre chambre au sein dudit appartement. Par lettre recommandée du 19/07/2023, M. [Y] [I] a notifié au bailleur un congé et a libéré les lieux loués le 23/07/2023. Le 8/01/2024, à la suite du congé pour reprise des lieux lui ayant été notifié par son bailleur, M. [D] [G] a également libéré les lieux loués. Par acte extra-judiciaire du 12/03/2024, M. [D] [G] et M. [Y] [I] ont fait assigner M. [J] [R] devant le juge des contentieux de ce tribunal aux fins d’obtenir le paiement de certaines sommes. Après plusieurs renvois accordés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 11/06/2024. A cette audience, M. [D] [G] et M. [Y] [I] ont déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir : Condamner M. [J] [R] au paiement à M. [D] [G] de la somme de 7456,08 euros au titre d’un trop-perçu de loyers ;Condamner M. [J] [R] au paiement à M. [Y] [I] de la somme de 1250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;Condamner M. [J] [R] au paiement à M. [Y] [I] de la somme de 1125 euros au titre de la pénalité de 10% applicable ;Condamner M. [J] [R] au paiement à M. [D] [G] de la somme de 1450 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;Condamner M. [J] [R] au paiement à M. [D] [G] de la somme de 435 euros au titre de la pénalité de 10% applicable ;Condamner M. [J] [R] à établir et communiquer les quittances ou reçus de loyers en bonne et due forme à M. [D] [G] couvrant la période de location du 8/01/2022 au 8/01/2024 ainsi qu’à M. [Y] [I] couvrant la période de location du 01/07/2015 au 31/07/2023 ;Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;Subsidiairement, Prononcer la compensation judiciaire des créances réciproques ;En toute hypothèse, Condamner M. [J] [R] au versement de M. [D] [G] et M. [Y] [I] d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction auprès de Me Tokareva.Aux termes de ses écritures soutenues oralement, M. [J] [R] expose que M. [D] [G] n’a pas soulevé de contestation relative au montant de son loyer dans les délais requis lors du renouvellement du bail. Sur le fond il conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées à son encontre et sollicite à titre reconventionnel de voir : Condamner les demandeurs au versement à son profit de la somme de 5000 euros chacun au titre du préjudice moral subi ;Reconnaître les fautes professionnelles de Maître TOKAREVA et enregistrer officiellement sa plainte à son encontre ;Condamner les demandeurs à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour plus de détails sur les moyens respectifs des parties, aux termes de leurs écritures respectives visées à l’audience. MOTIFS Sur la demande de M. [G] en restitution d’un trop-perçu de loyer Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 140 VI de la loi du 23/11/2018 Aux termes de l’article 140 VI de la loi du 23/11/2018 VI. « Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. […] Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. […] En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi ». En l’espèce, M. [G] ne justifie ni avoir adressé au bailleur une proposition de loyer diminué lors de la reconduction de son bail ni avoir saisi la Commission départementale dans les formes et délais requis. Faute d’avoir respecté ce préalable obligatoire à la saisine du juge, la demande de M. [G] en remboursement d’un trop perçu de loyer à compter du 8/01/2023, date de reconduction de son contrat de bail, sera déclarée irrecevable. Sur le fond S’agissant du loyer fixé par les parties pour la période initiale du bail, à savoir du 8/01/2022 au 7/01/2023, l’article 140 III A de la loi du 23/11/2018, dans sa version applicable à la date de signature du contrat de M. [G], dispose : « III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat ». Contrairement à ce que soutient le défendeur dans ses écritures et dans la mesure où il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne le fait pas, ces dispositions doivent être interprétées comme s’appliquant aux colocations à baux multiples, la somme des loyers convenus avec les différents preneurs à bail ne pouvant dans ce cas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur. C’est d’ailleurs l’interprétation adoptée par le législateur qui est venu modifier, dans le cadre de la loin° 2022-1158 du 16 août 2022, les termes de l’article 140 précité pour y insérer la précision suivante : « En cas de colocation du logement définie à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article ». En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement objet du litige dispose d’une surface habitable totale de 94,9 m2. Le loyer de référence majoré applicable dans la commune de [Localité 8] s’élevait quant à lui, pour les appartements similaires au logement litigieux, à 15,4 euros par m2 lors de la conclusion du bail en application de l’arrêté n°IDF-2021-01-01-00041 du 8/04/2021. Le loyer de référence majoré s’établissait donc du 8/01/2022, date de la conclusion du bail, au 7/01/2023, date du terme initial, à la somme mensuelle de 1461,46 euros (15,4 euros x 94,9 m2). Il est constant par ailleurs que le logement était occupé, à cette période, par 4 colocataires et que le loyer de M. [G] s’établissait alors à la somme mensuelle de 725 euros. Contrairement à ce qu’indique le défendeur dans ses écritures, il n’est pas en outre établi que M. [G] disposait, par rapport aux autres colocataires, d’une chambre plus grande, plus confortable ou bénéficiant d’accès privatifs à certains équipements. Le contrat de bail ne stipule pas la taille de la chambre de M. [G] et prévoit au contraire que les deux terrasses constituent des « parties communes », mention dont la force probante n’est pas utilement entamée par les photographies de terrasses produites dont la fiabilité ne peut être vérifiée. Le montant du loyer maximal dont les parties pouvaient régulièrement convenir doit donc bien d’obtenir en divisant le loyer de référence majoré par le nombre de colocataires du logement. Le contrat de bail ne stipule de même aucun complément de loyer et le montant de la somme forfaitaire qui serait incluse au sein du loyer au titre des charges n’est pas précisé, de sorte que la somme de 725 euros mentionnée au bail doit bien être regardée comme le loyer de base, soumis en tant que tel au plafond du loyer de référence majoré applicable. Il résulte enfin du décompte produit par le bailleur, que M. [G] a versé au titre à titre de loyer la somme de 8564 euros en 2022 et de 168,08 euros au 7/01/2023 (744,35 euros x 7/31), soit la somme totale de 8732,08 euros du 8/01/2022 au 7/01/2023. Or, M. [G] aurait dû, en application du dispositif d’encadrement des loyers susvisé, verser au bailleur la somme totale de 4384,38 euros (1461,46 euros / 4 x 12) sur cette période. M. [R] sera dès lors condamné au paiement à M. [G] de la somme de 4347,7 euros au titre du trop-perçu de loyers versés. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie de M. [G] Le bailleur ne conteste pas ne pas avoir restitué à M. [G] la somme de 1450 euros versée lors de la prise à bail au titre du dépôt de garantie. Il ressort néanmoins du décompte susvisé, non contesté en demande sur ce point, que M. [G] n’a pas réglé la somme de 91,55 euros au titre des loyers appelés en 2023. Le bailleur justifie par ailleurs d’une taxe d’ordures ménagères 2023 de 382 euros impayée, montant qui sera retenu au débit du compte locataire de M. [G] à hauteur de 95,50 euros (382/4). M. [G] ne justifie pas non plus avoir réglé le montant du loyer dû du 01/01/2024 au 8/01/2024. L’indexation appliquée n’étant pas contestée, la somme de 242,03 euros sera retenue à ce titre au débit du compte de M. [G]. Il ne sera pas en revanche tenu compte de la taxe d’ordures ménagères de 2024, faute d’élément justificatif à cet égard. Les éléments produits, constitués d’emails émanant du bailleur, d’une photographie sans référence fiable et d’une attestation de témoin émanant de la compagne du bailleur et suspecte, en tant que telle, de partialité, sont parfaitement insuffisants pour établir la réalité des dégradations ou absences de restitution d’objets imputées à M. [G]. Il y a dès lors lieu de juger le bailleur redevable envers M. [G] de la somme de 1020,92 euros (1450 – 91,55 – 95,5 – 242,03) au titre de la restitution du dépôt de garantie. La remise des clefs du logement à la date de départ des lieux le 8/01/2024 n’étant pas contestée en demande, M. [G] est dès lors fondé à solliciter l’application sur la période allant du 8/03/2024 au 8/05/2024, soit pour 3 périodes mensuelles commencées, la pénalité de 10% visée à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il y a lieu en conséquence de condamner M. [R] au paiement à M. [G] de la somme totale de 1020,92 euros + de 306,28 euros (1020,92 euros x 10% x 3) de pénalité, soit 1327,20 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie. Eu égard aux voies d’exécution offertes aux créanciers d’une somme d’argent aux fins de recouvrer le montant de leur créance, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie de M. [I] Le bailleur ne conteste pas ne pas avoir restitué à M. [I] la somme de 1250 euros versée lors de la prise à bail au titre du dépôt de garantie. S’agissant de l’arriéré de loyers réclamé, il y a lieu de considérer sur la base du décompte produit en défense, en tenant compte d’un mois de préavis à la suite de la notification du congé du 19/07/2023 et en l’absence de contestation de l’indexation des loyers pratiquée, de preuve de paiements supplémentaires apportée par rapport à ceux figurant au décompte et de fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée, que M. [I] est resté redevable de la somme de 1345,39 euros au titre de loyers impayés. Compte tenu de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée sur ce dernier point et eu égard aux justificatifs fournis en demande, il y a lieu en outre de considérer que M. [I] est resté redevable de la somme de 308,86 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2020 à 2023. Les demandes de restitution du dépôt de garantie payé par M. [I] et d’application de la pénalité de 10% seront donc rejetées. Sur les demandes au titre des quittances ou reçus de loyers M. [R] ne conteste pas avoir manqué à son obligation de communiquer aux défendeurs des quittances de loyers ou reçus de sommes payées conformes aux dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’est même dit à l’audience en mesure de délivrer lesdits quittances ou reçus. Eu égard au décompte produit en demande, il sera dès lors fait injonction à M. [R] de communiquer à M. [G] des quittances de loyers pour l’ensemble de la période du 8/01/2022 au 30/04/2023 ainsi que des reçus de sommes perçues pour la période allant du 01/05/2023 au 31/12/2023. Cette injonction sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé un délai de 21 jours calendaires à compter du lendemain de la date de signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours. S’agissant de M. [I], ce dernier reconnaît expose aux termes de ses écritures n’avoir reçu aucune quittance depuis 2020. Il convient d’en déduire que la demande d’injonction visant à la communication de quittances avant 2020 est en réalité sans objet. Il ressort du décompte produit en demande que les loyers des mois de juillet 2023 et août 2023 (prorata temporis eu égard au mois de préavis dû à compter de la date de notification du congé) n’ont pas été réglés. Il n’y a dès lors pas lieu de faire injonction au bailleur de communiquer quittances ou reçus à cet égard. Pour le reste, il y a lieu d’enjoindre au bailleur de communiquer à M. [I] des quittances de loyers pour les périodes allant du 01/01/2020 au 30/06/2021 et du 01/09/2021 au 31/07/2022. Le bailleur devra également délivrer des reçus de sommes encaissées pour les périodes allant du 01/07/2021 au 31/08/2021 et du 01/08/2022 au 30/06/2023. Cette injonction sera également assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé un délai de 21 jours calendaires à compter du lendemain de la date de signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours. Sur les demandes de dommages et intérêts à l’encontre de M. [R] Il ressort des pièces produites que M. [R] a effectivement tenu vis-à-vis de M. [G] certains propos insultants en lien avec une supposée consommation de toxiques par ce dernier et avec une paresse non moins supposée dont le demandeur aurait fait preuve. M. [R] – qui n’est toutefois pas comptable des écrits de sa compagne - a reconnu à l’audience avoir tenu ces propos. Les propos en question sont en outre trop outranciers pour ne pas être jugés offensants quelle que soit la véracité pouvant être attachée aux faits en cause. Compte tenu de la gravité somme toute relative desdits propos et eu égard à la période de temps limitée durant laquelle ils ont pu être tenus, il y a lieu d’évaluer le préjudice subi par M. [G] à la somme de 130 euros. M. [R] sera dès lors condamné au paiement de cette somme. La preuve de la tenue de propos similaires par M. [R] à l’encontre de M. [I] n’est en revanche pas rapportée. Par ailleurs, l’envoi d’emails « en cascade » ou de demandes en remboursement de charges, fût-ce « d’un seul coup », dans le contexte d’un litige entre les parties à propos des loyers et charges, ne saurait être considéré comme constitutif d’une faute susceptible d’engager la responsabilité de M. [R]. Le surplus des demandes de dommages et intérêts formulées à l’encontre de M. [R] sera donc rejeté. Sur les demandes de dommages et intérêts à l’encontre des défendeurs Il n’est pas établi que M. [G], M. [I] ou leur conseil aient commis à l’encontre de M. [R] une faute susceptible d’engager leur responsabilité au-delà des arriérés de loyers et de charges dont il a été tenu compte ci-dessus ou des dégradations dénoncées pour lesquelles les demandes de M. [R] ont été rejetées. M. [R] ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à étayer le préjudice moral qu’il estime avoir subi. Il n’entre pas enfin dans les pouvoirs du juge d’enregistrer officiellement une plainte. Les demandes de dommages et intérêts et d’enregistrement de plainte formulées par M. [R] seront donc rejetées. Sur les demandes accessoires M. [R] et M. [I], qui succombent seront condamnés aux dépens qui seront répartis à hauteur de 30% à la charge de M. [I] et à hauteur de 70% à la charge de M. [R]. La procédure étant orale, la demande de distraction des dépens sera rejetée. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [G] les frais qu'il a pu exposer pour faire valoir ses droits dans la présente instance. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 800 euros, au paiement de laquelle M. [R] sera condamné. Les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort, DECLARE irrecevable la demande en remboursement d’un trop perçu de loyer formulée par M. [D] [G] pour la période postérieure au 8/01/2023 ; CONDAMNE M. [J] [R] au paiement à M. [D] [G] de la somme : 4347,70 euros au titre du trop-perçu de loyers afférent à la période du 8/01/2022 au 7/01/2023 ; 1327,20 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité légale ; 130 euros à titre de dommages et intérêts ; ORDONNE à M. [J] [R] de communiquer à M. [D] [G], à peine d’astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé un délai de 21 jours calendaires à compter du lendemain de la date de signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours : des quittances de loyers pour l’ensemble de la période du 8/01/2022 au 30/04/2023 ; et des reçus de sommes encaissées pour la période allant du 01/05/2023 au 31/12/2023 ; ORDONNE à M. [J] [R] de communiquer à M. [Y] [I], à peine d’astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé un délai de 21 jours calendaires à compter du lendemain de la date de signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours : des quittances de loyers pour les périodes allant du 01/01/2020 au 30/06/2021 et du 01/09/2021 au 31/07/2022 ; et des reçus de sommes encaissées pour les périodes allant du 01/07/2021 au 31/08/2021 et du 01/08/2022 au 30/06/2023 ; CONDAMNE M. [J] [R] au paiement à M. [D] [G] de la somme 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE M. [J] [R] et M. [Y] [I] aux dépens de l'instance qui seront répartis à hauteur de 70 % à la charge de M. [J] [R] et de 30% à la charge de M. [Y] [I]. Le greffier                                                                           Le Président REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/02819 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCDI DÉCISION EN DATE DU : 02 Août 2024 AFFAIRE : Monsieur [D] [G] Représentant : Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0123 Monsieur [Y] [I] Représentant : Me Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0123 C/ Monsieur [J] [R] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires