Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/03553

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 14 MAI 2024 N° 2024/ 194 Rôle N° RG 22/03553 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAL6 S.A.R.L. ALPILLES DEVELOPPEMENT ET AMENAGEMENT C/ [K] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Martine NIQUET Me Alain GALISSARD Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 17 décembre 2021, rectifié par décision du 18 février 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/00185. APPELANTE S.A.R.L. ALPILLES DEVELOPPEMENT ET AMENAGEMENT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant [Adresse 10] représentée et assistée par Me Alain GALISSARD de l'ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [K] [O] [Z] [T] [D] née le 19 Décembre 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] représentée par Me Martine NIQUET de l'ASSOCIATION NIQUET - TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON, et ayant pour avocat plaidant Me Ghislaine JACQUES-HUREAUX, avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* 2 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 25 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 11 mars 2019 reçu par Maître [E] [I], notaire à [Localité 9], Mme [K] [D] a consenti à la SARL Alpilles Développement et Aménagement une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir de 6 ares situé [Adresse 6] à [Localité 11], cadastré section AK numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 210 000 € pour une durée expirant le 15 octobre 2019 à 16 heures. Ce contrat était soumis à deux conditions suspensives particulières, soit l'obtention au plus tard le 11 avril 2019 d'un certificat de non opposition à la déclaration préalable portant sur le détachement d'une parcelle de terrain à bâtir, et, l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 11 juillet 2019, purgé de tout recours et retrait le 11 octobre 2019. Le certificat de non opposition était obtenu le 4 avril 2019, tandis que le permis de construire était délivré le 6 septembre 2019, après le dépôt de la demande à cette fin le 23 avril 2019. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 octobre 2019, Mme [K] [D] a informé le notaire que l'acte authentique constatant la réalisation de la vente n'ayant pas été réalisé dans les délais impartis, elle considérait que la SARL Alpilles Développement et Aménagement était déchue du bénéfice de la promesse. Elle demandait au notaire d'en informer le gérant de la SARL. Par acte en date du 11 mai 2020, la SARL Alpilles Développement et Aménagement a assigné Mme [K] [D] aux fins de voir engager la responsabilité de cette dernière, de voir déclarer, sous astreinte, la vente parfaite aux conditions de la promesse unilatérale de vente, et d'obtenir la condamnation de Mme [K] [D] à lui verser 32 000 € à titre de dommages et intérêts. Par jugement en date du 17 décembre 2021, rectifié par décision du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Tarascon a : prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie le 11 mars 2019 par Mme [K] [D] à la SARL Alpilles Développement et Aménagement à compter du 15 octobre 2019, 3 débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné la SARL Alpilles Développement et Aménagement à payer à Mme [K] [D] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction, ordonné l'exécution provisoire de la décision. Le tribunal a estimé que la condition suspensive relative au permis de construire ne pouvait être réputée accomplie, dès lors que l'obtention tardive de celui-ci n'était pas imputable à Mme [K] [D]. En effet, le tribunal a retenu qu'il n'était pas établi qu'elle avait connaissance ni des aménagements nécessaires pour le raccordement en eaux de la parcelle, ni du caractère déterminant de cette information pour son cocontractant, qu'il n'est justifié d'aucune manoeuvre de la part de l'intimée pour retarder l'obtention du permis de construire alors qu'au contraire, elle a tout mis en oeuvre pour satisfaire les demandes de son bénéficiaire, et, qu'en tout état de cause, elle n'était tenue à aucune obligation d'accepter ou d'autoriser le passage du raccordement par son terrain. Le tribunal a relevé que la SARL Alpilles Développement et Aménagement n'avait jamais levé l'option qui est arrivée à son terme le 15 octobre 2019 à 16 heures, et que Mme [K] [D] en a simplement pris acte, n'ayant pas révoqué sa promesse pendant le délai d'option laissé au bénéficiaire. Le tribunal a considéré les arguments tirés du refus de paiement du raccordement en date du 11 septembre 2019 et du défaut de bornage sans incidence sur la demande de vente forcée. Il en a déduit que celle-ci n'était pas justifiée et que la caducité de la promesse unilatérale de vente était acquise au 15 octobre 2019. S'agissant des demandes de dommages et intérêts, le tribunal a écarté tout défaut précontractuel d'information de la part de Mme [K] [D], ainsi que toute révocation intempestive de la promesse unilatérale de vente. Il a retenu que le bornage était justifié et que les frais de viabilisation de la parcelle à bâtir incombaient à la SARL Alpilles Développement et Aménagement. Il en a déduit le rejet de la demande de dommages et intérêts par elle présentée ainsi que de la demande d'indemnisation d'une perte de chance de gains. Le tribunal a également rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [K] [D] pour perte de chance de vendre à un acheteur sérieux, estimant que la SARL Alpilles Développement et Aménagement était libre de ne pas lever l'option. Selon déclaration reçue au greffe le 9 mars 2022, la SARL Alpilles Développement et Aménagement a interjeté appel de ces décisions, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 1er septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Alpilles Développement et Aménagement sollicite de la cour qu'elle : réforme le jugement entrepris, À titre principal : juge son action recevable en ce qu'il a été procédé à la publicité de l'assignation au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble, sous le n° 2020P3895 et déposée sous le n° 2020D6755 en date du 21 juillet 2020, déclare parfaite la rencontre des volontés sur une chose et un prix, par suite de l'obtention d'un permis de construire le 6 septembre 2019 purgé de tout recours des tiers le 6 novembre 2019 et de tout retrait le 6 décembre 2019, dise fautive l'attitude de Mme [K] [D], juge que Mme [K] [D] a manqué à faire procéder au bornage dont elle avait la charge dans la promesse unilatérale de vente et qu'elle a par ailleurs refusé d'accepter et de payer les travaux de raccordement dont le montant lui a été communiqué le 11 septembre 2019 par le service des eaux de la communauté de communes de [Localité 8], déclare parfaite à son profit la vente des biens situés [Adresse 6] à [Localité 11] (Bouches-du-Rhône) [Localité 11], appartenant à Mme [K] [D], et consistant en un terrain à bâtir d'une superficie de 0 hectare, 6 ares, 0 centiare, à détacher d'une plus grande propriété figurant au cadastre sous les numéros de section AK[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et ce au prix de 210 000 €, 4 condamne Mme [K] [D] à respecter ses engagements et à passer la vente en l'étude de la SASU maître [I], notaire à [Localité 9], et ce, sous astreinte définitive de 1 000 € par jour de retard passé les 30 jours qui suivront la signification du jugement à intervenir, ordonne qu'à défaut de comparution dans un délai de 60 jours, l'arrêt à intervenir ait valeur de titre de propriété et sera en tant que tel publié au service de publicité foncière compétent aux frais de Mme [K] [D], condamne Mme [K] [D] à payer 10 500 € au titre du montant de la clause pénale ainsi qu'au paiement d'une somme de 82 440 € à titre de dommages et intérêts complémentaires représentant notamment le coût des travaux de raccordement des réseaux dont l'exécution est nécessaire pour établir immeuble vendu comme un terrain à bâtir ainsi que les démarches engagées par la société adhèrent pour résoudre la difficulté soit 42 440 € TTC, À titre subsidiaire, si la cour ne jugeait pas la vente parfaite : condamne Mme [K] [D] à lui payer la somme de 10 500 € au titre du montant de la clause pénale et la somme de 150 240 € à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause : condamne Mme [K] [D] à lui payer une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction. En premier lieu, la SARL Alpilles Développement et Aménagement soutient que Mme [K] [D] ne peut ni rétracter son consentement, ni opposer une prétendue caducité de la promesse unilatérale de vente alors que les difficultés de réitération de celle-ci sont la conséquence directe du défaut de respect de l'obligation d'information précontractuelle qui lui incombe, y compris à l'égard d'un acheteur professionnel, ainsi que de son absence de collaboration à la réalisation de la condition suspensive. D'une part, l'appelante reproche à l'intimée une violation de ses obligations d'informations précontractuelles, au sens des articles1112-1 et 1130 du code civil, en se rendant coupable d'une rétention dolosive d'informations s'agissant de la non conformité du bien vendu à la mise aux normes de l'assainissement. A ce titre, l'appelante invoque les mentions contenues dans l'acte authentique d'achat par Mme [K] [D] de son bien en 2011 qui attiraient son attention sur la non conformité du réseau d'assainissement. Elle insiste sur la nature du bien vendu qui est un terrain à bâtir, ce qui suppose qu'il bénéficie des dessertes et équipements indispensables requis. Elle ajoute qu'au vu des plans remis, elle a pu croire que le terrain bénéficiait du raccordement au réseau public sur la partie Sud, alors que le terrain ne disposait ni d'une alimentation en eau potable, ni d'un système d'assainissement collectif licite, informations pourtant essentielles dans le cadre de cette vente, ne serait-ce qu'à raison du coût de tels travaux. Or, et d'autre part, la SARL Alpilles Développement et Aménagement reproche à Mme [K] [D] de ne pas avoir communiqué les informations nécessaires, relativement au raccordement illégal de son fonds et à la nécessité d'obtenir l'accord du voisin. L'appelante reproche à l'intimée d'avoir sciemment dissimulé le non respect du règlement sanitaire départemental, ce qui a été à l'origine des difficultés par elle rencontrées. L'appelante lui reproche également de ne pas avoir effectué le bornage auquel elle s'était engagée dans la promesse unilatérale de vente. En deuxième lieu, la SARL Alpilles Développement et Aménagement fait valoir que Mme [K] [D] s'est opposée à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis au sens de l'article 1304-5 du code civil. Elle soutient que Mme [K] [D] a fait preuve de mauvaise foi en cachant à l'origine la situation de raccordement du fonds au réseau d'assainissement et en tardant à donner l'autorisation de passer par son fonds, de sorte que la demande d'inscription du permis de construire a été retardée de trois mois. Elle en déduit que l'attitude de l'intimée est la cause exclusive du retard, de sorte qu'en application des dispositions contractuelles, elle est privée de la possibilité de se prévaloir de la caducité de la promesse. La SARL Alpilles Développement et Aménagement fait valoir en conséquence que la vente est parfaite dans la mesure où elle soutient avoir valablement levé l'option, l'instruction de la demande de permis de conduire, déposée le 23 avril 2019, n'ayant pu débuter, du fait de Mme [K] [D], qu'à compter du 17 juillet 2019. Elle estime qu'en application des dispositions contractuelles stipulées en page 5 et 6 de la promesse unilatérale de vente, la carence de la promettante est à l'origine du non respect du délai imparti de sorte que celle-ci est infondée à opposer la caducité de la promesse. Elle soutient également que Mme [K] [D] ne pouvait révoquer son consentement. 5 La SARL Alpilles Développement et Aménagement entend qu'il soit fait application de la clause pénale contractuellement prévue, et, que lui soient octroyés des dommages et intérêts à hauteur de 120 000 €, outre les frais d'architecte engagés à perte. Par dernières conclusions transmises le 12 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] [D] sollicite de la cour qu'elle : confirme le jugement de première instance, déboute la SARL Alpilles Développement et Aménagement de l'ensemble de ses demandes, déclare la promesse de vente caduque, condamne la SARL Alpilles Développement et Aménagement à lui verser la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, condamne la SCCV Marius Cannes à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Alpilles Développement et Aménagement au paiement des dépens avec distraction. Mme [K] [D] conteste tout manquement de sa part à l'origine de la non réalisation de la vente envisagée. Elle dénie tout manquement à son obligation précontractuelle de renseignements relativement aux conditions de raccordement d'un terrain à bâtir aux réseaux d'assainissement et de distribution d'énergie compte tenu de la qualité de professionnel de l'immobilier de la SARL Alpilles Développement et Aménagement. Elle conteste également toute prétendue rétention dolosive dès lors que toutes les démarches et prescriptions imposées pour la viabilisation du terrain relevaient exclusivement des obligations du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Elle ajoute que l'appelante ne sollicite aucunement l'annulation du contrat, ni n'invoque un vice de son consentement, de sorte qu'en aucun cas, une éventuelle violation de l'obligation d'information ne permet de déclarer la vente parfaite. Mme [K] [D] met en avant l'absence de diligences de l'appelante pour satisfaire aux prescriptions imposées, notamment en matière de demande de permis de construire ou pour la pose des compteurs, ainsi que pour le raccordement aux différents réseaux, éléments de base lors de la création d'un terrain à bâtir qu'un professionnel de l'immobilier ne pouvait ignorer. Elle fait valoir que la problématique du raccordement d'eaux 'sauvage', du moins non conforme avec la réglementation actuelle, ne concerne que sa propriété, mais aucunement le terrain à bâtir objet de la promesse unilatérale de vente, de sorte qu'elle est indifférente. Mme [K] [D] se défend également de toute opposition de sa part à la réalisation de la condition suspensive. Elle rappelle que les frais de viabilité du terrain incombaient à la SARL Alpilles Développement et Aménagement et que son acceptation d'un devis pour la pose de compteurs, dans un souci de conciliation, ne peut renverser cette charge. Elle soutient pour sa part avoir fait réaliser le bornage auquel elle s'est engagée et assure que l'intégralité des documents a été transmise au notaire le 25 avril 2019. De même, elle fait valoir que les retards dans l'obtention du permis de construire ne lui sont aucunement imputables, soulignant, au contraire, que la SARL Alpilles Développement et Aménagement n'a déposé celui-ci que 40 jours après la signature de la promesse unilatérale de vente, le 23 avril 2019, et que l'appelante disposait de tous pouvoirs pour procéder aux démarches administratives requises, ayant elle-même effectué des démarches en vue de rechercher des solutions pour aider le bénéficiaire. Par application des articles 1304, 1304-3 et 1304-6 du code civil, Mme [K] [D] conteste toute validité à la promesse unilatérale de vente dans la mesure où la défaillance de la condition suspensive à la date contractuellement fixée entraîne la caducité du contrat, peu important sa réalisation ultérieure. Elle soutient que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie alors que la SARL Alpilles Développement et Aménagement n'a jamais levé l'option avant le terme convenu, et en l'absence d'accord concernant le report du terme à une date ultérieure. Elle en déduit qu'aucune vente forcée ne peut être prononcée. A titre reconventionnel, Mme [K] [D] entend que la caducité de la promesse unilatérale de vente soit constatée et que la cour lui octroie des dommages et intérêts pour compenser la perte de chance de vendre à un candidat acquéreur sérieux, faisant valoir deux offres d'achat par elle reçues, outre l'intérêt de la vente pour elle de ce terrain en vue de générer des revenus locatifs nécessaires à son quotidien. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 26 février 2024. 6 MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la vente En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Par application de l'article 1124 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. En vertu de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation L'article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Par ailleurs, l'article 1304-6 du même code complète ces dispositions en indiquant que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. En l'occurrence, le 30 janvier 2019, la SARL Alpilles Développement et Aménagement a signé au profit de Mme [K] [D] une offre d'achat sous signature privée de la parcelle AK [Cadastre 3] en cours de détachement pour une surface de 600 m² constructibles, située [Adresse 6], sur la commune de [Localité 11], au prix de 210 000 €. Le 11 mars 2019, Mme [K] [D] a signé au profit de la SARL Alpilles Développement et Aménagement une promesse unilatérale de vente pour le même bien, dénommé terrain à bâtir d'une superficie de 600 m² à détacher d'une plus grande propriété figurant au cadastre sous les numéros AK [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 210 000 €. La promesse était expressément consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2019 à 16 heures, date d'expiration de la levée d'option par le bénéficiaire. En effet, il n'est justifié en l'espèce d'aucun pourparler, ni d'aucun accord en vue de proroger cette échéance. La promesse de vente était conclue sous les conditions suspensives de droit commun ainsi que sous deux conditions suspensives particulières, figurant en page 9 du document, et tenant : - d'une part, en l'obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 11 avril 2019, d'un certificat de non opposition à la déclaration préalable portant sur le détachement de la parcelle à bâtir de promesse unilatérale de vente, - et, d'autre part, en l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 11 juillet 2019 pour la construction d'une maison d'habitation de 200 m² de SHON en R+1, ce permis devant être purgé de tout recours au plus tard le 11 octobre 2019. 7 La SARL Alpilles Développement et Aménagement reproche à Mme [K] [D] par ses manquements pré-contractuels et sa réticence dolosive de l'avoir placée en situation de ne pouvoir remplir les conditions suspensives prévues, et soutient que celles-ci ont défaillies du fait de l'intimée qui serait ainsi privée de la possibilité d'invoquer la caducité de la promesse unilatérale de vente pour expiration du délai de levée d'option du bénéficiaire. S'agissant des informations pré-contractuelles, il convient, tout d'abord, d'observer que si Mme [K] [D] n'est pas une professionnelle de l'immobilier, tel n'est pas le cas de la SARL Alpilles Développement et Aménagement, professionnelle en la matière, dès lors nécessairement informée des règles d'urbanisme notamment en matière de raccordement aux réseaux divers, en terme de demande de permis de construire. Par ailleurs, le fait que la parcelle de Mme [K] [D] ne soit pas raccordée conformément aux prescriptions en vigueur, aux réseaux d'eaux de la commune, mais le soit par le biais d'un branchement sur le réseau de son voisin, avec l'accord de celui-ci, est indifférent dans le cadre de la vente par Mme [K] [D] à la SARL Alpilles Développement et Aménagement de la parcelle détachée en cause, puisque celle-ci devait bénéficier de son propre raccordement. C'est au demeurant la solution qui a été retenue, ainsi qu'en atteste un mail adressé par Mme [K] [D] au notaire chargé de la vente le 4 juillet 2019, dans le cadre des démarches effectuées par l'intimée pour favoriser la vente. En effet, il appert que la régie des eaux avait prévu l'installation d'un nouveau collecteur d'eau sur le côté de la route, à hauteur de la parcelle appartenant à l'intimée, et celle-ci a expressément consenti au passage des réseaux de captation de l'eau potable ainsi que des réseaux d'assainissement, en tréfonds, sur sa parcelle, tel qu'en atteste son autorisation manuscrite du 17 juillet 2019. La SARL Alpilles Développement et Aménagement ne peut donc arguer d'un défaut de branchement aux réseaux d'eaux du promettant pour justifier d'un manquement par ce dernier à son obligation pré-contractuelle. En outre, au titre des accès au terrain, la promesse unilatérale de vente stipule expressément en page 4 que 'les frais de création de l'accès au terrain à bâtir ou d'aménagement de l'accès existant, ainsi que les frais de viabilité de la parcelle objet des présentes et de clôture en limite de propriété seront à la charge du bénéficiaire qui s'y oblige'. Ainsi, quelle que soit la dénomination de la parcelle objet de la vente, qualifiée de terrain à bâtir, qui renvoie par principe à un terrain disposant d'une voie d'accès, d'un accès à l'eau potable ainsi que des accès aux réseaux de téléphonie, électrique et d'assainissement, à la différence notamment d'un terrain constructible, il appert qu'à titre dérogatoire, mais expressément convenu entre les parties en l'espèce, la viabilisation du terrain vendu, tant dans sa réalisation qu'au titre des frais induits, incombe, non pas à Mme [K] [D], mais à la SARL Alpilles Développement et Aménagement. Dans ces conditions, l'appelante ne peut reprocher à l'intimée d'avoir manqué à son devoir d'information s'agissant des conditions de raccordement aux réseaux d'eaux, ni de lui avoir caché intentionnellement des informations à ce titre, étant observé qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la SARL Alpilles Développement et Aménagement s'est engagée en toute connaissance de cause dans les termes choisis de la promesse unilatérale de vente. Aucun réticence dolosive n'est donc établie de la part de Mme [K] [D]. De même, le fait qu'elle ait refusé d'accepter et de payer les travaux de raccordement dont le montant lui a été communiqué le 11 septembre 2019 par le service des eaux de la communauté de communes de [Localité 8] ne caractérise aucun manquement de sa part, alors que la charge de ces travaux incombait à la SARL Alpilles Développement et Aménagement . Le fait également pour Mme [K] [D] d'avoir effectué elle-même des démarches auprès de ses voisins et de la mairie pour trouver une solution à la problématique du raccordement de la parcelle à détacher aux réseaux d'eau potable et d'assainissement ne transfère pas la charge de l'obligation à ce titre, qui incombe toujours à la SARL Alpilles Développement et Aménagement. Il ne peut être reproché à Mme [K] [D] d'avoir réalisé de telles tentatives pour trouver une solution au profit du bénéficiaire de la promesse de vente. S'agissant du bornage, la promesse unilatérale de vente prévoyait que le document d'arpentage permettant de distraire la parcelle vendue du surplus de la propriété de Mme [K] [D] se ferait à ses frais et devrait être visé dans l'acte authentique. Conformément à ces dispositions, 8 le géomètre a dressé un bornage et établi un document d'arpentage au demeurant produit aux débats. Il résulte des pièces produites que le document de modification parcellaire, le plan de division et le plan de bornage dûment signés, l'attestation de surface du terrain établie par l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme relatif à la description d'un terrain destiné à la construction et l'arrêté individuel d'alignement ont été effectivement adressés au notaire le 25 avril 2019, donc bien avant l'expiration de la durée de levée d'option. Là encore, aucun manquement contractuel n'est imputable à Mme [K] [D]. Concernant la première condition particulière stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 11 mars 2019, et donc l'obtention au plus tard le 11 avril 2019 d'un certificat de non opposition à la déclaration préalable, il convient de relever que celui-ci a été obtenu le 4 avril 2019. Cette condition a donc été remplie sans difficulté particulière. Concernant la seconde condition particulière stipulée dans la promesse, à savoir l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 11 juillet 2019 pour la construction d'une maison d'habitation de 200 m² de SHON en R+1, avec purge de tout recours au plus tard le 11 octobre 2019, il convient d'observer que le dit permis n'a été obtenu que le 6 septembre 2019 avec affichage sur le terrain le 13 septembre 2019. Ce permis n'a donc pu être purgé de tout recours qu'au plus tard le 6 décembre 2019. Or, il résulte des pièces produites que l'ensemble des démarches relatives à l'obtention du permis de construire incombait à la SARL Alpilles Développement et Aménagement qui ne justifie du récépissé du dépôt d'une demande de permis de construire que le 23 avril 2019, soit seulement 40 jours après la signature de la promesse unilatérale de vente. Par courriers des 17 et 22 mai 2019, des pièces complémentaires ont été sollicitées de la SARL Alpilles Développement et Aménagement à raison d'un obstacle lié à la viabilité du terrain. Or, les parties avaient expressément convenu que celle-ci relève de l'appelante. Dans le cadre des difficultés liées à celle-ci, Mme [K] [D] a néanmoins accepté de donner son accord pour une servitude de tréfonds sur sa parcelle le 17 juillet 2019. Il ressort des échanges entre les parties, ainsi qu'avec le notaire et les services de la mairie, que Mme [K] [D] n'a pas mis d'obstacle aux démarches entreprises par son bénéficiaire, mais a tenté, au contraire, de les faciliter. Dans ces conditions, aucun manquement contractuel ne peut être imputé à l'intimée, notamment quant au retard dans l'instruction et la délivrance du permis de construire du fait d'une dissimulation volontaire non avérée d'informations pré-contractuelles capitales pour le raccordement de la parcelle vendue aux réseaux EP et EU. Au contraire, il y a lieu d'observer que la condition relative à l'obtention d'un permis de construire dans les délais requis n'a pas été remplie, dans le respect de ces délais. Or, la promesse unilatérale de vente prévoyait en ses pages 4 et 5 que, passé le délai expirant au 15 octobre 2019, sans que le notaire ait reçu de la part du bénéficiaire la déclaration d'intention d'acquérir l'immeuble désigné, la promesse serait considéré comme caduque, sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire. Il était également expressément stipulé 'qu'en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée'. En page 6 du même acte, il était indiqué également que 'toute révocation ou rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit dépourvue de tout effet sur le contrat promis du fait de l'acceptation de la présente promesse en tant que telle par le bénéficiaire. En outre, le promettant ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil en offrant de restituer le double de la somme le cas échéant versée au titre de l'indemnité d'immobilisation'. Ainsi, il a été prévu qu'en cas de carence du promettant, fautive ou non, la caducité de la promesse est inopposable. En définitive, il appert qu'à la date du 15 octobre 2019, date butoir fixée pour la levée d'option par le bénéficiaire, non prorogée, la SARL Alpilles Développement et Aménagement n'avait pas manifesté son intention d'acquérir le bien. De plus, la non réalisation de l'une au moins des conditions suspensives particulières fixées à l'acte est imputable au bénéficiaire seulement. La SARL Alpilles Développement et Aménagement ne démontre aucune carence de la part de Mme [K] [D] qui soit à l'origine de la non réalisation ou du retard pris dans l'obtention du permis de construire, eu égard aux dispositions dérogatoires expressément convenues entre les parties. 9 Par lettre recommandée avec accusé de réception de Mme [K] [D] à la SARL Alpilles Développement et Aménagement en date du 23 octobre 2019, l'intimée a confirmé la fin de ses engagements et la caducité de la promesse unilatérale de vente du fait du dépassement du terme extinctif, outre son souhait de ne plus poursuivre les relations entre les parties. Mme [K] [D] était libre alors de faire ce choix, faute de levée d'option préalable de la part de la SARL Alpilles Développement et Aménagement. C'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie le 11 mars 2019. La décision entreprise sera confirmée de ce chef. Sur les demandes d'indemnisation présentées par la SARL Alpilles Développement et Aménagement Dans la mesure où la SARL Alpilles Développement et Aménagement n'a pas levé l'option dont elle bénéficiait dans le cadre de la promesse unilatérale de vente du 11 mars 2019, n'ayant, au demeurant, pas rempli les conditions suspensives mises à sa charge dans les délais impartis, et compte tenu de la caducité même de cette promesse de vente, l'appelante ne peut prétendre à aucune clause pénale telle que prévue dans ce contrat désormais caduc, ni à des dommages et intérêts puisqu'elle ne démontre aucun manquement, ni pré-contractuel ni au titre de l'exécution du contrat, de la part de Mme [K] [D] à ses obligations. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté ses demandes d'indemnisation ; la décision entreprise doit être confirmée. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [K] [D] Dans le cadre du dispositif de ses dernières écritures, Mme [K] [D] sollicite le paiement par la SARL Alpilles Développement et Aménagement d'une somme de 25 000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu obtenir un acquéreur sérieux, mais ne présente qu'une demande de confirmation de la décision entreprise. Faute de demande d'infirmation, même partielle de ce jugement, la cour ne peut que confirmer la décision critiquée, y compris en ce qu'elle a rejeté cette demande de dommages et intérêts de l'intimée, étant observé, en tout état de cause, qu'elle ne produit aucune pièce, ni ne justifie de la réalité du préjudice qu'elle invoque à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SARL Alpilles Développement et Aménagement, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de Mme [K] [D], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Condamne la SARL Alpilles Développement et Aménagement à payer à Mme [K] [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SARL Alpilles Développement et Aménagement de sa demande sur ce même fondement, 10 Condamne la SARL Alpilles Développement et Aménagement au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT