Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DE REFERE
DU 29 Octobre 2024
MINUTE N° :
Références : R.G N° N° RG 24/00161 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGGQ
DEMANDERESSE:
Madame [E] [G]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Marie-pierre MONGIN, avocat au barreau d’ESSONNE
DEFENDERESSES:
S.C.P. HLM ESSONNE HABITAT
représentée par Mme [D] munie d’un pouvoir
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante en personne
Madame [C] [F]
[Adresse 3]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 01 Octobre 2024
ORDONNANCE :
Réputé contradictoire, avant dire droit et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 29 Octobre 2024, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : Me MONGIN + CCC
CCC ESSONNE HABITAT
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé, la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle est venue la SCP HLM ESSONNE HABITAT à compter du 17 décembre 2018, a donné à bail à Madame [E] [G] et Monsieur [W] [G] la location d'un immeuble à usage d'habitation type F3, sis [Adresse 2] à [Localité 8] à effet du 14 aout 2007.
Monsieur [W] [G] a donné régulièrement congé et Madame [E] [G] est restée seule locataire.
Madame [E] [G] s'est rapprochée de la SCP HLM ESSONNE HABITAT, afin de lui signaler des désordres dans son logement à la suite d’infiltrations d’eau à compter de la fin 2021.
La SCP HLM ESSONNE HABITAT a fait procéder à une recherche de fuites et saisi le 24 décembre 2021 la société ACORUS. Le 10 juin 2022 il était effectué une visite dans l’appartement situé au-dessus de celui occupé par Madame [E] [G], également propriété de la SCP HLM ESSONNE HABITAT, et donné en location à Madame [C] [F]. Il était constaté des problèmes de dégorgement entre l’évacuation de la baignoire et la colonne et une mauvaise fixation de la cuvette WC.
Madame [E] [G] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société BPCE ASSURANCES, l’expertise devant initialement avoir lieu le 7 juillet 2022.
La SCP HLM ESSONNE HABITAT a procédé à des travaux de reprises au sein de l’appartement de Madame [C] [F] courant juillet et août 2022 : remplacement pipe WC et joints d’étanchéité avec constat d’un sol gorgé d’eau, refixation des appareils sanitaires, remplacement tuyau évacuation et syphon machine à laver, dégorgement des canalisations de la cuisine.
Madame [E] [G] ayant signalé la persistance de fuites, la SCP HLM ESSONNE HABITAT a fait procéder le 21 novembre 2022 à une nouvelle recherche de fuite dans le logement occupé par Madame [C] [F] et ce au droit de la baignoire. Il était procédé à une refixation des appareils sanitaires et il était constaté le mauvais entretien des joints et du logement.
Le 06 décembre 2022, la SCP HLM ESSONNE HABITAT a mis en demeure Madame [C] [F] de procéder aux réparations afin de faire cesser les infiltrations.
Madame [E] [G] a fait intervenir le service de Prévention Hygiène de la commune d’[Localité 8] qui à l’issue d’une visite du 16 janvier 2023, en présence du bailleur, a constaté la présence de traces d’infiltrations anciennes dans la cuisine, les sanitaires et la salle de bain, ainsi que la présence de moisissure et d’une fissure dans une chambre.
Lors d’une nouvelle visite le 21 mars 2023,le service de Prévention Hygiène a constaté une infiltration vive importante présente sur le mur de la cuisine avec une forte humidité et un trou dans la paroi séparative avec la salle bain, ainsi que la présence d’une infiltration dans la salle de bain
La SCL HLM ESSONNE HABITAT a mis en demeure Madame [C] [F] de procéder aux réparations afin de faire cesser les infiltrations par courrier en date du 28 février 2023.
La SCP HLM ESSONNE HABITAT a fait procéder le 24 juillet 2023 par la société AAD Phenix à une recherche de fuites dans l’appartement de Madame [C] [F]. Il était notamment relevé dans le logement occupé par cette dernière un défaut d’étanchéité des installations sanitaires.
Une expertise amiable a été réalisée par la société SARETEC le 31 juillet 2023 à la demande de Madame [E] [G] et de son assureur, en la présence du bailleur.
Par courrier en date du 17 janvier 2024, le conseil de Madame [E] [G] au constat de l’importance et de la persistance des désordres a mis en demeure la SCP HLM ESSONNE HABITAT de procéder aux travaux de remise en état ou au relogement de Madame [G].
Par acte d'huissier en date du 26 juin 2024 Madame [E] [G] a fait assigner la SCP HLM ESSONNE HABITAT et par exploit en date de 21 juin 2024 Madame [C] [F], devant le pôle de proximité d’Évry aux fins de :
ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert avec pour mission de constater la réalité des désordres allégués dans le logement occupé par Madame [G] et d'établir les responsabilités encourues ainsi que toutes indications permettant de remédier aux désordres constatés ;
ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la décision à intervenir jusqu’à l’aboutissement du litige,
à titre subsidiaire, autoriser la consignation des loyers jusqu’à l’aboutissement de la procédure définitive au fond,
en tout état de cause, condamner in solidum la SCP HLM ESSONNE HABITAT et Madame [C] [F] à lui verser la somme 17 178 euros à titre de provision sur dommages et intérêts correspondant à 50 % du loyer payé sans contrepartie depuis la déclaration de sinistre.
condamner in solidum la SCP HLM ESSONNE HABITAT et Madame [C] [F] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les parties ont été convoquées à l'audience du1er octobre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue.
A l'audience, Madame [E] [G] représentée par son conseil sollicite le bénéficie des termes de son assignation.
En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, elle sollicite la désignation d'un expert afin qu'il soit fait lumière sur les origines des désordres qu'elle allègue et les responsabilités quant à ceux-ci. Elle sollicite en outre la suspension du paiement du loyer en raison du trouble de jouissance subi.
Elle fait valoir, s’appuyant sur le rapport d’expertise amiable de la société SARETEC du 31 juillet 2023, que la SCP HLM ESSONNE HABITAT bailleur manque a son obligation de délivrance d’un logement décent au regard des désordres importants causés par les infiltrations d’eau non résolues, ayant été contrainte de déposer les éléments hauts de sa cuisine en raison de l’état de dégradation du mur. Elle soutient que la SCP HLM ESSONNE HABITAT n’a pas remédié aux désordres constatés et persiste à considérer la responsabilité de son autre locataire Madame [C] [F].
Subsidiairement, elle sollicite la consignation des loyers.
La SCP D’HLM ESSONNE HABITAT, représentée par Madame [Z] [U] directrice juridique, sollicite qu’il soit donné acte de ce qu’elle formule les protestations et réserve d’usage sur la demande d’expertise sans y être opposée et sollicite le débouté de Madame [E] [G] de l'ensemble du surplus ses demandes.
A titre subsidiaire, elle sollicite la consignation de 50 % du loyer résiduel hors charges dû à compter de la signification de la décision à intervenir auprès du Bâtonnier du Barreau de l’Essonne.
Elle fait valoir avoir effectué l'ensemble des travaux nécessaires pour réparer les dégâts des eaux et respecter son obligation de délivrer un logement décent. Elle estime que la responsabilité des désordres incombe à Madame [C] [F] occupant le logement du dessus. En l’absence de manquement du bailleur, et alors qu’il est sollicité une expertise afin de pouvoir déterminer les responsabilités, la demande de suspension du paiement des loyers n’est pas fondée, y ajoutant que Madame [E] [G] n’est pas dans l’impossibilité totale d’occuper les lieux.
S’agissant de la demande de dommages et intérêts à titre de provision, elle affirme qu’alors qu’il est sollicité une expertise pour déterminer l’origine précise des dommages et les responsabilités, les conditions de l’articles 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies, en présence d’une contestation sérieuse. A Titre subsidiaire, elle fait valoir, que le quantum sollicité n’est pas justifié et ne correspond pas à 50 % des loyers puisqu’incluant le montant de charges dont les consommations de fluides et services dont a bénéficié la locataire, outre les APL qui doivent être déflaquées.
Madame [C] [F] régulièrement citée à étude d’huissier, n’a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.
MOTIFS
Sur l'accomplissement d'une mesure d'expertise,
Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,
- les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
Il convient de rappeler que si une expertise amiable contradictoire ne peut, à elle seule, fonder la décision rendue, notamment lorsque les conclusions de l'expertise font l'objet d'une contestation de la part de la partie adverse.
En application des articles 232 et 263 du Code de procédure civile, le juge peut ordonner une expertise lorsqu'il doit être éclairé sur une question de faits qui requiert les lumières d'un technicien.
En l'espèce, Madame [E] [G] subit depuis 2021 des infiltrations d’eau régulières.
Dans son rapport du 14 aout 2023 la société SARETEC a constaté :
dans la cuisine au-dessus de l’évier : cloques au plafond et murs abîmés, la cloison est percée du fait des infiltrations, un taux d’humidité relevé de 40/100
dans les WC, les plafonds et murs dont cloqués, sans humidité relevée,
dans la salle de bains, les plafonds et murs sont dégradés, le testeur d’humidité est saturé,
dans la pièce principale, une auréole est visible au plafond, la toile de verre murale est cloquée, les peintures sont décollées au plafond au niveau de la façade, les supports sont secs, des infiltrations anciennes à partir du balcon couvrant situé au-dessus expliqueraient ces dommages.
Elle préconise que le bailleur prenne en charge à ses frais avancés la réparation des équipements dans le logement du dessus occupé par Madame [C] [F] afin de supprimer les sources d’infiltrations ou le relogement de Madame [E] [G]. Il est fait état d’un trouble de jouissance estimé à 50 % du montant du loyer.
La SCP HLM ESSONNE HABITAT conteste tout manquement et impute les désordres à son autre locataire.
La société AAD Phénix, intervenue à la demande du bailleur, dans son rapport en date du 25 juillet 2023, relève dans le logement de Madame [C] [F] :
un défaut d’étanchéité de la bonde d’évacuation de l’évier de la cuisine,
un défaut d’étanchéité du joint de silicone situé entre la faïence et l’évier de la cuisine,
un défaut d’étanchéité du joint de caoutchouc situé entre la robinetterie et la baignoire
un défaut d’étanchéité des joints ciments des faïences situées en périmétrie de la baignoire
un problème d’écoulement du lavabo sans provoquer des dégâts des eaux,
un défaut de fixation de la cuvette des toilettes.
Il était préconisé une réfection des joints silicones et ciment et refixation de la cuvette WC.
A la demande de la SCP HLM ESSONNE HABITAT il a été procédé courant juillet et août 2022 au remplacement de la pipe WC et joints d’étanchéité avec constat d’un sol gorgé d’eau, refixation des appareils sanitaires, remplacement tuyau évacuation et syphon machine à laver, dégorgement des canalisations de la cuisine. Il a été procédé à une nouvelle fixation des appareils sanitaires en novembre 2022.
L'expertise amiable réalisée en 2023 à l'initiative de la compagnie d'assurance de Madame [E] [G] et le rapport de la société AAD Phénix ne suffisent pas à établir l’origine des désordres, et les responsabilités ni les travaux à réaliser pour remédier aux éventuels désordres alors que le bailleur est déjà intervenu dans le logement incriminé.
Il convient donc de recourir à une mesure d’instruction, qui en raison de la nature de l’affaire prendra la forme d’une expertise.
En conséquence, il y a lieu d’ordonner, avant dire droit une expertise judiciaire faisant intervenir toutes les parties.
L'initiative de ces investigations génératrices de frais revient au demandeur qui y a intérêt. La consignation de la somme au titre de l’avance des frais d’expertise sera donc mise à sa charge.
Sur la demande de suspension des loyers et de provisions :
S’il est n’est pas contesté que Madame [E] [G] subit des infiltrations d’eau dans son logement, il est constaté que la SCP HLM ESSONNE HABITAT est intervenue pour remédier aux désordres sans pour autant les faire cesser, conteste toute responsabilité et l’impute à un tiers, autre locataire. En outre, il a été ordonné une expertise aux fins de déterminer l’origine des désordres et leur imputation.
En conséquence, la demande de suspension du paiement des loyers sera rejetée.
L'article 849 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
En l'espèce, Madame [E] [G] sollicite une provision de 17 178 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, correspondant à 50 % du loyers payé depuis la déclaration de sinistre.
S’il est n’est pas contesté que Madame [E] [G] subit des infiltrations d’eau dans son logement, la SCP HLM ESSONNE HABITAT conteste toute responsabilité et l’impute à un tiers. En outre, il a été ordonné une expertise aux fins de déterminer l’origine des désordres et leur imputation.
Il résulte de l'ensemble des éléments que l'obligation invoquée par Madame [G] [E] fait l'objet d'une contestation sérieuse, de sorte qu'il ne pourra être fait droit à sa demande de provision.
Sur les autres demandes,
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.
Il y a lieu de réserver la question du sort des dépens et des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, avant dire-droit et en premier ressort,
ORDONNE l'accomplissement d'une mesure d'expertise et commet pour y procéder :
[J] [X]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 9]
avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait communiquer tous les documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
Se rendre sur les lieux litigieux,
Examiner le logement appartenant à la SCP HLM ESSONNE HABITAT et donné à bail à Madame [E] [G] , situé [Adresse 2] à [Localité 8] et le logement donné à bail à Madame [C] [F], situé [Adresse 2] à [Localité 8],
Préciser les désordres affectant le logement donné à bail à Madame [E] [G] , situé [Adresse 2] à [Localité 8] ;
Les caractériser, en imputer l’origine,
Dire s'ils sont de nature à troubler la jouissance du locataire,
Dire à cet effet si le logement est en bon état d’usage et de réparation et si les équipements mentionnés au contrat de location sont en bon état de fonctionnement, au sens de l’article 6 alinéa 3 a) de la loi du 06 juillet 1989,
Dire s'il s'agit d'un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 et son décret d'application du 30 janvier 2002,
Dire si certains désordres relèvent des menues réparations ou des réparations locatives incombant au locataire, au bailleur, ou à un tiers ;
Préconiser les travaux devant être réalisés pour mettre fin aux désordres et préciser leur durée prévisible,
Indiquer dans quelle proportion les désordres sont imputable au bailleur, à un tiers, et privent la locataire de la jouissance des lieux,
Apporter tous les éléments utiles à la solution du litige,
DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe du tribunal dans le délai de six mois à compter de la date de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise), et communiquer son rapport définitif aux parties, après avoir mis les parties en capacité d’émettre des observations ;
MET l'avance sur frais d'expertise à la charge de Madame [E] [G] , fixée à la somme de
2000 euros ;
DIT qu'elle devra consigner au greffe de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de ce jour ;
DIT que le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert, sauf prorogation du délai ou relevé de la caducité ;
DIT que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément n’a pas été versé ;
DIT que l'affaire sera appelée à la première audience utile, dès le dépôt du rapport d'expertise ;
REJETTE les autres demandes ;
RESERVE les dépens et les frais irrépétibles.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 octobre 2024
La Greffière La Présidente
