Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 23/01367

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01367 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKPO NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 27 AOUT 2024 DEMANDEUR M. [H] [D] [X] [U] Né le 28 Janvier 1942 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Me Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS M. [W] [C] Né le 12 Juin 1971 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [Z] [M] épouse [C] Née le 18 Novembre 1968 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le :27.08.2024 Expédition délivrée le : à Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ Me Jean jacques MOREL Me Patrice SANDRIN COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Mai 2024. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 27 Août 2024. JUGEMENT :contradictoire, du 27 Août 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Suivant contrat en date du 27 octobre 1999, Monsieur [H] [X] [U] a donné bail à usage d’habitation à Madame [Z] [M] épouse [C] à compter du 1er novembre 1999, s’agissant d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte sous-seing privé en date du 1er novembre 2010, intitulé « autorisation du bailleur », Monsieur [H] [X] [U] a expressément donné à sa locataire l’autorisation « d’ouvrir son local de fruits et légumes dans sa cour et d’effectuer des travaux si nécessaires concernant son entreprise de fruits et légumes et d’élevage de poulets et le droit d’un parking clientèle ». Par lettres recommandées avec accusés de réception visées le 02 juillet 2020, Monsieur [H] [X] [U] a notifié aux époux [C] un congé pour reprise du logement au profit de son fils, Monsieur [N] [X] [U], résidant [Adresse 2], avec effet le 31 octobre 2020. Les locataires ont refusé de libéré les lieux. Suivant acte d’huissier en date du 25 mars 2021, Monsieur [H] [X] [U], soutenant que le contrat serait un bail d’habitation et non un bail commercial, a assigné les époux [C] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins principales de voir prononcer leur expulsion. Les défendeurs ont constitué avocat. Par jugement en date du 07 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a : -DIT que le bail est un bail mixte commercial relevant de la compétence exclusive du Tribunal Judiciaire ; -S’est DÉCLARÉ incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Saint-Denis ; -DIT qu’il appartiendra à la juridiction compétente de statuer sur le caractère abusif de la procédure ; -CONDAMNÉ Monsieur [H] [X] [U] à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; -L’a CONDAMNÉ aux entiers dépens ; -ORDONNÉ la transmission par le greffe du Tribunal de proximité de Saint-Paul du dossier de la procédure au Tribunal judiciaire de Saint-Denis à l’issue du délai d’appel. Il était alors indiqué par le magistrat de proximité que le bail litigieux relevait pour la totalité du régime des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. Par ordonnance du 06 septembre 2022, le conseiller de la mise en état près la Cour d’appel de Saint-Denis a donné acte à Monsieur [H] [X] [U] du désistement de son appel, dit qu’il emporte acquiescement au jugement dont appel et l’a condamné à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétible outre les entiers frais de la procédure d’appel. Cette condamnation aux frais irrépétibles a été confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis en date du 1er mars 2023. En demande, et en l’état de ses dernières conclusions notifiées par message RPVA en date du 05 février 2024, Monsieur [H] [X] [U] sollicite le Tribunal judiciaire de : -PRONONCER la nullité de l’autorisation donnée à Madame [M] « d’ouvrir son local de fruits et légumes dans sa cour et d’effectuer des travaux si nécessaires concernant son entreprise de fruits et légumes et d’élevage de poulets et le droit d’un parking clientèle », faute d’autorisation préalable du maire de [Localité 5] ; -ÉCARTER des débats la pièce n°2 concernant une autorisation dactylographiée datée du 26 juin 2013, dont il conteste fermement la signature ; -PRONONCER la résiliation du bail du 27 octobre 1999, aux torts exclusifs des époux [C] pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, défaut de paiement du loyer, manquement à l’obligation d’usage paisible des locaux loués, manquement à l’obligation d’entretien, modification matérielle de l’état des lieux, détériorations des lieux donnés à bail, et violences exercées à l’encontre du fils de Monsieur [H] [X] [U], ce, à compter du jugement à intervenir ; -CONDAMNER solidairement les époux [C] à remettre les lieux dans leur état initial et notamment enlever l’exhaussement du mur séparatif des fonds cadastrés Section BV [Cadastre 3] et [Cadastre 4], supprimer l’accès direct à la parcelle voisine en enlevant le portillon, enlever les ouvrages édifiés en limite ouest de la portion de la parcelle donnée à bail, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement ; -Les CONDAMNER solidairement à payer la somme de 968,12 euros, somme arrêtée au 05 février 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date de notification des présentes, conformément aux dispositions de l’article 1341-1 du code civil ; -ORDONNER l’expulsion des époux [C] et de tout occupant de leur chef dans les lieux donnés à bail, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ; -ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, aux frais, risques et périls des époux [C] ; -DIRE ET JUGER que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; -CONDAMNER solidairement les époux [C] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, taxes et accessoires compris, révisable dans les mêmes conditions que le bail résilié, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ; -Les CONDAMNER à payer à Monsieur [H] [X] [U] le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2021, 2022 ; -Les CONDAMNER à payer à Monsieur [H] [X] [U] la somme de 376,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 ; -Les DÉBOUTER de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ; -Les CONDAMNER in solidum à payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrice SANDRIN, Avocat inscrit au Barreau de Saint-Denis de La Réunion, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il reconnaît avoir consenti un changement de destination du local loué par une autorisation manuscrite qu’il soutient ne pas être datée, mais reproche à Madame [C] de n’avoir déclaré son activité commerciale qu’à compter de 2014 et d’avoir modifié la destination des lieux sans recueillir son consentement préalable, notamment en procédant à de la vente d’alcool. Niant le caractère commercial du bail, il entend se prévaloir de la tardiveté de l’inscription de Madame [C] au RCS ainsi que le fait qu’elle perçoive des allocations de logement pour ce bien. Il entend également tirer argument de ce que l’autorisation préalable de la Commune s’agissant du changement de destination d’un bien, initialement destiné à l’habitation, n’aurait pas été obtenue. Prétendant à une résiliation judiciaire du bail, il fait grief aux époux [C] d’avoir manqué de manière grave et répété à leurs obligations en modifiant la nature de l’activité autorisée en vendant de l’alcool, en surélevant un mur et en y apposant un portillon et en n’élaguant pas les arbres, en ne souscrivant pas d’assurance en responsabilité locative et civile d’exploitation et en payant qu’imparfaitement les loyers. Il fait encore grief aux époux [C] d’avoir couvert et fermé une terrasse. Sur ce point spécifique, il nie avoir signé une autorisation datée du 26 juin 2013 qu’il produit en pièce n°2 et dont il demande la mise à l’écart des débats. Il entend, ce faisant, tirer argument de ce que la signature apposée sur sa carte nationale d’identité serait différente. Enfin, il soutient que ses locataires et leurs clients auraient adopté des comportements malveillants à l’égard de membres de sa famille et leur reproche d’avoir installé des caméras de surveillance qui capteraient l’entrée de son domicile. En défense, et en l’état de leurs dernières conclusions notifiées par message RPVA en date du 15 mars 2024, les époux [C] sollicitent la juridiction de céans de : -DÉBOUTER purement et simplement Monsieur [X] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -DIRE ET JUGER que le bail mixte conclu entre Monsieur et Madame [C] et Monsieur [X] [U] est parfaitement valable tout comme l'autorisation signée de Monsieur [X] [U] ; -REJETER la demande de voir écarter la pièce numéro 2 de Monsieur et Madame [C] ; -DIRE ET JUGER que les locataires, Monsieur et Madame [C] ne sont responsables d'aucun manquement à leurs obligations en tant que locataires ; -REJETER la demande de résiliation judiciaire de Monsieur [X] [U] et des conséquences qui en résulteraient ; -CONDAMNER Monsieur [X] [U] à leur verser la somme de 5.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive ; -LE CONDAMNER à payer 3.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Les époux [C] soutiennent que le présent litige s’inscrirait dans une volonté malveillante du fils de Monsieur [H] [X] [U], [N], qui souhaiterait reprendre leur affaire et font état d’un contexte pénal ayant débuté en mars 2013. Ils entendent se prévaloir de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge des contentieux de la protection en date du 07 septembre 2021, qui a retenu la qualification de bail mixte commercial, pour prétendre au bénéfice du régime spécial disposé par le code de commerce. Ils démentent tout retard de paiement, défaut d’assurance ou troubles et nuisances pour le voisinage. Par ailleurs, ils soutiennent avoir obtenu l’autorisation du bailleur, qui aurait parfois été donnée oralement, préalablement à chacun des travaux qu’ils auraient engagés. Sollicitant finalement l’octroi de dommages-intérêts, les époux [C] font grief à Monsieur [H] [X] [U] d’agir sur un motif frauduleux, de porter des accusations mensongères à leur encontre, de menacer leur maintien dans leur logement et l’exploitation de leur commerce et de leur causer, ce faisant, un préjudice moral. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance en date du 08 avril 2024, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure d’instruction et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2024. Les parties ont été informées que le jugement de l’affaire sera rendu le 27 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En outre, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°2 : En application du premier alinéa des articles 285 et 287 du code de procédure civile, la vérification des écritures sous seing privé relève de la compétence du juge saisi du principal lorsqu'elle est demandée incidemment et, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. En l’espèce, Monsieur [H] [X] [U] sollicite que soit écartée la pièce n°2 concernant une autorisation dactylographiée datée du 26 juin 2013. Or, il convient, en premier lieu, de relever qu’il s’agit de la pièce n°2 portée au bordereau de communication de pièce de Monsieur [X] [U] lui-même (la pièce n°2 du bordereau de pièces communiquées par les époux [C] étant un extrait Kbis de l’immatriculation de Madame [C] au RCS). Monsieur [X] [U] ne justifie donc d’aucun intérêt légitime à voir écarter une pièce qu’il produit lui-même. Par ailleurs, il ressort des autres documents qui, produits aux débats, comportent sa signature sans qu’elle ne soit contestée, que Monsieur [H] [X] [U] adopte diverses marques pour apposer sa signature (ainsi la pièce n°3 du demandeur « autorisation du bailleur » ou la pièce n°22 des défendeurs « l’autorisation du propriétaire », lesquelles diffèrent entres elles, mais également de celle apposée sur sa carte nationale d’identité). Dès lors, la comparaison à sa seule carte d’identité ne permet nullement, comme il l’affirme, d’établir que Monsieur [H] [X] [U] ne serait pas l’auteur de la pièce numéro 2 qu’il produit. En outre, il ne formalise pas de prétention en vérification d’écritures au dispositif de ses conclusions. Partant, la demande en écarté de pièce n°2 sera rejetée. Sur la nullité de l’autorisation d’ouvrir un commerce Selon l’article 480 du code de procédure civile : « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. » En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elle la même qualité. L’autorité de la chose jugée est toutefois limitée à ce qui a été tranché dans le dispositif de celui-ci de façon explicite. Aussi, les motifs, fussent-ils décisoires ou décisifs, ne bénéficient pas de cette autorité. En l’espèce, Monsieur [H] [X] [U] sollicite que soit déclaré nul l’acte sous-seing privé en date du 1er novembre 2010, « autorisation du bailleur », par lequel il donne expressément autorisation à Madame [Z] [C] « d’ouvrir son local de fruits et légumes dans sa cour et d’effectuer des travaux si nécessaires concernant son entreprise de fruits et légumes et d’élevage de poulets et le droit d’un parking clientèle », faute d’autorisation préalable du maire de [Localité 5]. Les arguments formant présentement le moyen tiré de la nullité de cette autorisation, notamment l’absence d’autorisation municipale, étaient déjà tous mobilisés au soutien du moyen tendant à la qualification de bail d’habitation développé devant le juge du contentieux de la protection, lequel a renvoyé l’affaire à la juridiction de céans pour le surplus, suivant jugement du 07 septembre 2021. En conséquence, il y a lieu de considérer qu’en retenant la qualification de bail mixte relevant pour la totalité des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, le juge des contentieux de la protection a, par ce jugement de renvoi ayant acquis autorité de la chose jugée, tranché la question de cette convention et admis sa validité. Obiter dictum, et en vertu de l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, Monsieur [H] [X] [U] ne saurait être admis à se prévaloir de la non-réalisation d’une éventuelle formalité préalable à la modification de la destination du bail qu’il a accordé à sa locataire, alors même que cette formalité lui incomberait. Au surplus, Monsieur [H] [X] [U], qui mobilise le régime des articles L 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, dans leur version actuelle, ne démontre nullement en quoi celui-ci s’appliquerait au local dont il est question alors que l’alinéa premier de l’article L. 631-7 dispose que cette « section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable », et alors qu’il est constant que la commune de [Localité 5], au dernier recensement, comptait 105.240 habitants, l’agglomération 173.821. Aussi, si Monsieur [H] [X] [U] soutient que cette convention ne serait pas datée, il y a lieu de relever que la pièce qu’il produit présente un recadrage de taille inférieure à celle produite en défense, occultant la date du 1er novembre 2010 apposée en haut à droit. Cette date avait déjà été retenue par le juge des contentieux de la protection, juridiction de renvoi. Partant, Monsieur [H] [X] [U] sera débouté de sa demande de nullité de la convention du 1er novembre 2010. Sur la résiliation judiciaire du bail S’agissant du droit commun des obligations, l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, dispose : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ». Dans les contrats successifs, l'anéantissement résultant d'une inexécution en cours de contrat ne peut avoir d'effet que pour l'avenir et l’impossibilité de mettre rétroactivement à néant les obligations déjà exécutées est admise de manière constante. Il s’agit alors d’une résiliation, produisant ses effets pour l’avenir. Sanctionnant l'inexécution d'une obligation contractuelle, la résiliation judiciaire est soumise à la preuve d’un manquement, soit à un contrat écrit, soit, en l'absence d'écrit, aux conditions contractuelles supplétives prévues par les différents textes applicables. Celle-ci peut également résulter d'un comportement fautif, sans qu'il y ait à proprement parler d'atteinte à une obligation contractuelle déterminée. Ainsi, il peut s'agir notamment d'actes de violence ou de voies de fait qui peuvent être considérées comme contraires, d'une manière générale, à une exécution de bonne foi du contrat. Il peut encore s’agir, dans le domaine du bail, à l'obligation de jouissance paisible imposée au locataire par l'article 1728 du code civil. Aux termes de l’article 1728 du Code, dans sa version applicable aux faits de l’affaire, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Aux termes de l’article 1729 du Code, dans sa version applicable aux faits de l’affaire, « si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » L'action en résiliation judiciaire peut être mise en œuvre sans que le locataire n’ait été préalablement mis en demeure de remédier au manquement invoqué, l'assignation en justice valant mise en demeure. Toutefois, les motifs invoqués au soutien d’une demande de résiliation judiciaire peuvent avoir été couverts par une acceptation tacite du bailleur, mais une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit et l'acceptation ne peut résulter que d'une attitude permettant de présumer la renonciation à invoquer les motifs de résiliation. Par ailleurs, la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l'avenir, gravité dont l'appréciation relève de la souveraineté du juge du fond. Dans le cas des baux soumis au régime spécial des baux commerciaux, cette appréciation ne saurait toutefois s’effectuer qu’avec davantage de rigueur que s’agissant des motifs graves et légitimes conditionnant le refus de verser une indemnité d’éviction au sens de l’article L145-17 du code de commerce, alors que ce texte vise l’hypothèse du non-renouvellement du bail commercial et que son application est conditionné à la poursuite ou au renouvellement de l’infraction plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. En l’espèce, Monsieur [H] [X] [U] formule plusieurs griefs au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti aux époux [C]. Sur l’activité exercée sans autorisation du bailleur À titre liminaire, il convient de relever qu’il n’y a pas lieu à statuer s’agissant du grief tiré d’une inscription tardive au registre du commerce et des sociétés, lequel a déjà été écarté par le juge du contentieux de la protection à l’occasion du jugement de renvoi ayant acquis autorité de la chose jugée. Monsieur [H] [X] [U] reproche, en outre, aux époux [C] d’avoir modifié leur activité en vendant de l’artisanat et de l’alcool. S’agissant de l’artisanat, il tire argument des renseignements relatifs à l’activité exercée tels qu’ils apparaissent sur l’extrait Kbis produit en défense ainsi que des plaques apposées en façade du bien loué mentionnant « BAZAR KELY FRUITS & LEGUMES ARTISANATS MALGACHES » tel que cela résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 1er septembre 2021. Cependant, l’ajout de la vente de produits artisanaux aux activités du commerce des époux [C] ne saurait caractériser un manquement grave aux obligations du preneur s’étant vu autorisé, par acte sous-seing privé en date du 1er novembre 2010, à « ouvrir son local de fruits et légumes dans sa cour et d’effectuer des travaux si nécessaires concernant son entreprise de fruits et légumes et d’élevage de poulets et le droit d’un parking clientèle ». S’agissant de la vente d’alcool, Monsieur [H] [X] [U] fonde son grief sur deux constats d’huissier de justice : celui précédemment énoncé en date du 1er septembre 2021 ainsi qu’un second en date du 09 août 2023. Ces constats mettent en exergue la présence d’une affichette « interdiction de consommer de l’alcool sur place » présente à la première de ces deux dates ainsi que, dans les deux cas, de très nombreuses capsules et cannettes de bières aux abords du commerce depuis l’amont de la route bordant le parking, jusqu’à son aval. Toutefois, ces éléments, à eux seuls, sont insuffisant tant à établir que les époux [C] vendraient des produits alcoolisés au sein de leur commerce ou le fait que les déchets de bières seraient laissés par leur clientèle, alors qu’ils se trouvent tout le long d’un muret bordant la route départementale et qu’un arrêt de bus s’y trouve. Il n’était d’ailleurs pas constaté, à 14h50 dans le premier cas, à 15 heures 50 dans le second, la présence d’une clientèle achetant ou consommant de telles boissons. Partant, cette branche du moyen de la faute des preneurs doit être écartée. Sur la modification des lieux Se fondant sur les mêmes procès-verbaux de constats réalisés les 1er septembre 2021 et 09 août 2023, Monsieur [H] [X] [U] soutient que les époux [C] auraient réalisé différents travaux sur le bien sans son autorisation. Il en irait ainsi de la couverture et de la fermeture d’une terrasse ainsi que de l’exhaussement d’un mur séparatif de parcelle et de l’ajout d’un portillon. Les époux [C] indiquent avoir obtenu les autorisations du bailleur préalablement à chacun des travaux. Cette autorisation aurait parfois été orale. Ils reconnaissent avoir réhaussé le mur litigieux, mais indiquent que le portillon préexistait. Monsieur [H] [X] [U], qui soutient que l’exhaussement ne respecterait pas les règles de l’art et présenterait un danger pour les personnes, ne produit aucun élément technique pour étayer ses dires. Sur ce point, le seul constat, par un homme de loi, que le mur ne serait pas « d’aplomb » est insuffisant. L’éventuelle dépréciation du bien causée par ces travaux n’est étayée d’aucun élément probant. Par ailleurs, la convention en date du 1er novembre 2010 autorise explicitement Madame [C] à « effectuer des travaux si nécessaires concernant son entreprise de fruits et légumes et d’élevage de poulets » et, suivant « autorisation du propriétaire » en date du 26 juin 2013 dont la recevabilité de cette pièce a été établie supra, Monsieur [X] [U] a donné l’autorisation à sa locataire d’effectuer des travaux pour la couverture et fermeture d’une véranda. En conséquence, cette branche du moyen de la faute des preneurs doit être écartée. Sur l’élagage des arbres Monsieur [H] [X] [U] reproche encore à ses locataires de ne pas entretenir diligemment la végétation. En application de l’annexe I lettre a du Décret n° 87-712 du 26 août 1987, relatif aux réparations locatives, l’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes sont des réparations locatives qui incombent, à défaut de convention contraire, au preneur. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 09 août 2023 que les végétaux implantés dans la cour du commerce avancent sur la cour voisine ainsi que sur les lignes électriques et/ou télécom attenantes. Si le manquement est ainsi caractérisé, celui-ci n’est pas d’une gravité suffisante à justifier la résiliation du bail mixte commercial et d’habitation. Dès lors, cette branche du moyen de la faute des preneurs doit être écartée. Sur l’absence de souscription d’une assurance de responsabilité Monsieur [H] [X] [U] reproche à ses locataires de ne pas avoir souscrit d’assurance locative, ni d’assurance responsabilité civile d’exploitation. Outre le fait que Monsieur [H] [X] [U] n’étaye pas, en droit, la source d’une obligation qui serait faite au locataire d’avoir à justifier d’un contrat d’assurance en responsabilité civile liée à l’exploitation, laquelle ne découle pas de la convention du 1er novembre 2010, une attestation d’assurance en responsabilité civile d’exploitation est versée par les époux [C] pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021. Si cette pièce n’est pas particulièrement actualisée, alors que les dernières conclusions en défenses ont été produites le 15 mars 2024, elle est suffisante à contredire efficacement l’affirmation de Monsieur [H] [X] [U] selon laquelle les époux [C] n’auraient « jamais justifié de la souscription d’une assurance ». En outre, celui-ci ne justifie d’aucune demande d’avoir à produire une attestation d’assurance qu’il aurait faite à ses locataires. Partant, cette branche du moyen de la faute des locataires sera écartée. Sur la présence de caméras Monsieur [H] [X] [U] reproche à ses locataires d’avoir installé des caméras à l’avant du commerce, dont l’une porterait manifestement atteinte à sa vie privée. Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 09 août 2023 que sont présentes deux caméras en limite du bien pris à bail, dont l’une est orientée vers l’entrée de Monsieur [X] [U]. Cette entrée, constituée d’un chemin d’accès à sa parcelle, se trouve en limite sud du parking commercial des époux [C]. Aussi, s’il a été loisible à l’officier ministériel de constater l’orientation de la caméra, ces seules constatations ne permettent pas d’établir que le chemin de Monsieur [X] [U] se trouverait dans le champ de la caméra. Si la production d’une extraction d’image eut permis d’établir clairement l’existence d’une éventuelle atteinte à la vie privée du bailleur, force est de constater qu’une sommation d’avoir à communiquer telle pièce, ou tout autre élément pertinent propre à établir le cadre d’enregistrement de la caméra, n’a été faite au cours de la procédure d’instruction. Dès lors, il y a lieu de considérer que l’atteinte à la vie privée n’est pas caractérisée. Partant, cette branche du moyen de la faute des preneurs doit être écartée. Sur le paiement des loyers Monsieur [X] [U] reproche également aux époux [C] de ne pas respecter leurs échéances de paiement des loyers et d’avoir accumulé une dette locative. Au soutien de son grief, il produit un extrait de compte locataire faisant état d’un impayé de 968,12 euros au 1er février 2024. Les époux [C] produisent, pour leur part, un extrait de compte locataire actualisé au 22 février 2024, faisant état d’une régularisation du solde, affichant un crédit de 1,88 euros. La lecture de ces extraits, qui s’étalent du 1er janvier 2020 au 22 février 2024 permettent de constater que si les époux [C] s’acquittent fréquemment en retard de leurs loyers depuis janvier 2023, force est de constater que tel n’était pas le cas auparavant et que ceux-ci n’ont pas accumulé de dette supérieure à un loyer échu. Néanmoins, le contrat de location en date du 27 octobre 1999, liant Monsieur [H] [X] [U] à Madame [Z] [C], stipule un paiement des loyers, d’avance, le 05 de chaque mois. Or, si le virement des allocations familiales intervient systématiquement avant le 05, tel n’est pas le cas du paiement du reste à charge des époux [C] qui intervient systématiquement en fin de mois. Toutefois, et bien qu’il convient à ce stade de rappeler aux époux [C] qu’ils sont contractuellement tenus de payer leur loyer en début de mois, le manque d’assiduité dans le paiement des loyers sans que ne se soit accumulé de dette locative significative, tant à lui seul que cumulé au défaut d’entretien des végétaux, ne revêt pas un caractère de gravité suffisant à justifier de la résiliation du bail mixte commercial et d’habitation dont il est question. Sur les violences Monsieur [H] [X] [U] reproche finalement aux époux [C] ainsi qu’à la clientèle de ceux-ci d’avoir adopté une attitude violente à l’endroit de ses fils [N] et [A]. Au soutien de son grief, il produit le procès-verbal d’audition de [N] [X] [U], en date du 16 décembre 2019, qui se plaint d’avoir été victime, le 14 décembre 2019, de claques données par Monsieur [C], alors qu’il se serait trouvé à nettoyer la cour de son père. Sont également produits des certificats médicaux contemporains faisant état d’une ITT d’un jour. Il indiquait alors qu’un conflit aurait débuté en 2014, depuis l’ouverture du commerce. Il produit également le procès-verbal d’audition de [A] [X] [U], en date du 12 avril 2013, qui se plaint d’avoir été victime le 09 avril 2023 de violents coups de poings assenés à l’arme blanche par un client du commerce des époux [C] dont il sollicitait le retrait du véhicule du chemin d’entrée à la maison de son père, ainsi qu’un certificat médical faisant état d’une ITT de 06 jours. Pour leur part, les époux [C] accusent Monsieur [N] [X] [U] de les harceler et de causer des dégradations depuis de nombreuses années. Ils produisent deux témoignages de clients faisant état, pour le premier, de menaces proférées à son égard par Monsieur [N] [X] [U] en avril 2021, pour le second, d’insultes et de s’être vue soufflé de la poussière au souffleur de feuilles. Ils produisent également un procès-verbal d’audition de Madame [Z] [C] en date du 17 juillet 2017, par laquelle elle se plaint d’insultes commises par Monsieur [N] [X] [U] le 14 juillet 2017 ainsi que de dégradations commises sur leurs véhicules par le même le 16 juillet 2017 (vitres cassées). Il était alors fait état d’un conflit ancien et récurent. Ils produisent encore un constat d’accord de conciliation entre Madame [Z] [C] et Monsieur [N] [X] [U] en date du 21 novembre 2017 s’agissant d’insultes et menaces ; un courrier dépôt de plainte adressé à Monsieur le Procureur de la République près le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis en date du 12 février 2018 par Madame [C] qui se plaint de harcèlements, menaces et injures de la part de Monsieur [N] [X] [U] ayant débuté le 28 mars 2013 ; un procès-verbal d’audition en date du 16 juillet 2020 par lequel elle se plaint de s’être vue volontairement projeter de la poussière par Monsieur [N] [X] [U] qui utilisait un souffleur de feuille sur le parking du commerce ; un témoignage de Madame [K] [Y], fille [C], attestant avoir été agressée par Monsieur [N] [X] [U] usant d’un bâton sur sa voiture ou d’un souffleur de feuilles pour lui souffler dessus ; un témoignage de Monsieur [L] [V], gendre des époux [C], rapportant que Monsieur [N] [X] [U] lui foncerait régulièrement dessus avec sa voiture lorsque il rendrait visite à ses beaux-parents, y compris en présence de sa femme et des enfants ; un procès-verbal de médiation pénale entre Madame [Z] [C], en qualité de victime, et Monsieur [N] [X] [U], en qualité de mis en cause. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [N] [X] [U], qui apparaît et se présenter comme le bailleur des époux [C], tel que cela ressort notamment de ses propos recueillis dans le procès-verbal de son audition, et les époux [C] entretiennent un conflit de voisinage prégnant. Néanmoins, ces éléments et leur chronologie ne permettent pas de déterminer si ce conflit relève davantage d’un manquement des locataires à leur obligation de jouir paisiblement du bien pris en location que d’un manquement du bailleur à son obligation d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail au sens de l’article 1719-3° du code civil. Dès lors, cette dernière branche du moyen de la faute sera écartée. En conséquence, Monsieur [H] [X] [U] sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail mixte le liant aux époux [C]. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer s’agissant du surplus de demandes qui en sont l’accessoire et ne font, de la part du demandeur, l’objet d’aucune discussion. Sur la demande en dommages-intérêts sollicités par les époux [C] En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire, la mise en œuvre de l’article 32-1 ne saurait résulter de la propre initiative du tribunal saisi. Cependant, il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l'une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Les articles L 145-1 et suivants du code de commerce disposent un régime spécial des baux commerciaux. Celui-ci prévoit le principe d’un droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui d’avoir à payer au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le non-renouvellement et sauf à justifier d’un motif grave et légitime qui se serait poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après mise en demeure du locataire d'avoir à le faire cesser. En l’espèce, Monsieur [H] [X] [U] a consenti aux époux [C] une autorisation d’exploiter un commerce de détail et d’élevage au sein du bien d’habitation qu’il leur loue. En s’engageant dans une procédure judiciaire visant à obtenir leur expulsion en dénégation du régime protecteur des commerçant qui découle de leur exploitation, depuis plus de 10 ans, d’un commerce auquel il a consenti, Monsieur [H] [X] [U] a nécessairement fait dégénérer en faute son droit d’agir et causé un préjudice moral aux époux [C]. Ceux-ci seront justement indemnisés par l’allocation d’une somme de 2.500 euros. Sur les frais irrépétibles et les dépens L’issue du litige et l’équité commandent de faire droit, tant dans son principe que son quantum, à la demande des époux [C] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, Monsieur [H] [X] [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de Monsieur [H] [D] [X] [U] tendant à voir écarter des débats la pièce n°2 portée à son bordereau de communication de pièces ; DÉBOUTE Monsieur [H] [D] [X] [U] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’autorisation donnée par lui à Madame [M] « d’ouvrir son local de fruits et légumes dans sa cour et d’effectuer des travaux si nécessaires concernant son entreprise de fruits et légumes et d’élevage de poulets et le droit d’un parking clientèle », faute d’autorisation préalable du maire de [Localité 5] ; DÉBOUTE Monsieur [H] [D] [X] [U] de sa demande tendant à voir résilier le bail du 27 octobre 1999 ; DIT n’y avoir lieu à statuer sur le surplus des demandes accessoires qui en découlent ; CONDAMNE Monsieur [H] [D] [X] [U] à payer à Madame [Z] [M] épouse [C] et Monsieur [W] [C] une somme de 2.500€ (deux mille cinq cent euros) à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; CONDAMNE Monsieur [H] [D] [X] [U] à payer à Madame [Z] [M] épouse [C] et Monsieur [W] [C] une somme de 3.000€ (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE Monsieur [H] [D] [X] [U] aux entiers dépens ; Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière. La Greffière La Présidente