Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/50665 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWKX
N° : 13-CH
Assignation du :
12 Janvier 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 août 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
La SCI [N], Société Civile Immobilière
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS - #D1878
DEFENDEURS
Madame [F] [T]
[Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [J] [N]
[Adresse 1] angle du [Adresse 3]
[Localité 4]
représentés par Maître Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS - #C0984
DÉBATS
A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 18 mars 2005, la SCI IMMOBILIERE NEAN a consenti un bail commercial à M. [X] [N], portant sur des locaux situés [Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3], pour y exercer l’activité de boulangerie-pâtisserie, confiserie, sandwicherie, moyennant un loyer hors charges et hors taxes de 21.600 € payable trimestriellement d’avance.
Par acte authentique du 29 septembre 2005, la SCI [N] a acquis les locaux donnés à bail, se substituant à la SCI IMMOBILERE NEAN en qualité de bailleur.
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2010, M. [X] [N] a cédé le fonds de commerce à M. [J] [N] et Mme [F] [T].
Par exploit en date du 27 décembre 2016, M. [J] [N] a fait délivrer à la SCI [N] une demande de renouvellement de bail commercial aux clauses et conditions du précédent bail.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par exploit en date du 28 novembre 2022, la SCI [N] a fait délivrer un commandement de payer à M. [J] [N] pour la somme de 59.538,75 euros, correspondant à un arriéré de loyers arrêté au 21 novembre 2022 (4ème trimestre 2022 inclus), outre le coût de l’acte.
Se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail, la SCI [N] a, par exploit en date du 12 janvier 2023, fait assigner M. [J] [N] et Mme [F] [T], devant le juge des référés du tribunal de céans, aux fins de voir notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et condamner les défendeurs au paiement d’une provision, outre une certaine somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Après plusieurs renvois accordés compte tenu des pourparlers engagés par les parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 14 juin 2024.
Par des conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI [N] sollicite de :
« JUGER acquise la clause résolutoire au 29 décembre 2022 et ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [J] et Madame [F] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’ils exploitent au [Adresse 1] et [Adresse 3] ;
JUGER que la SCI [N] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, sois dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [J] et Madame [F] [T] ;
JUGER que le montant total du dépôt de garantie fixé à 7 903,38 € restera acquis, par provision, à la société SCI [N], conformément au contrat de bail ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [F] [T] à payer, à titre provisionnel, à la société SCI [N] la somme totale à parfaire de 53.275,08 € au titre de leur arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêté à la date du 10 juin 2024.
FIXER l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel pour la société SCI [N] pour la période postérieure au 29 décembre au même montant que l’échéance locative conventionnelle ;
JUGER mal fondé une éventuelle demande de délais ;
A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où les délais étaient accordés ;
JUGER que les sommes qui seront versées par Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis que les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû à ce titre n’étant apuré qu’en outre ;
JUGER que faute pour Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société SCI [N] pourra dès lors poursuivre l’expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
En tout état de cause :
DEBOUTER Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] de l’ensemble de leurs demandes,
CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] à payer à la société SCI [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Paul ZEITOUN,
en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir. »
En réponse, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [T] sollicitent de :
« DEBOUTER la SCI [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre reconventionnel,
FAIRE INJONCTION à la SCI [N] d’avoir à établir puis à remettre à M. et Mme [N] des avis d’échéance et quittance rectifiés avec indication du seul loyer véritablement exigible, à savoir 6.826,42 € par trimestre en principal, et ce sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard passés 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.
CONDAMNER la SCI [N] à payer à M. et Mme [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
A titre subsidiaire,
OCTROYER à M. et Mme [N] un délai de vingt-quatre (24) mois pour régler toutes les sommes dont ils seraient reconnus redevables envers leur bailleresse.
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire durant ledit délai en application des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
DEBOUTER la SCI [N] de sa demande de conservation du dépôt de garantie.
DEBOUTER la SCI [N] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
STATUER les dépens. »
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, seules étant nécessaire pour y faire droit, l’absence de contestation sérieuse ou l’existence d’un différend entre les parties.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
L’article L. 145-36 du même code prévoit par ailleurs que : « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »
En l’espèce, les parties défenderesses soulèvent la nullité du commandement de payer au motif que les sommes qui y sont visées ne sont pas dues en ce qu’elles contiennent un arriéré de loyer injustifié, des loyers surfacturés, et des provisions sur charges sans objet.
Il est tout d’abord rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
Ensuite, le commandement de payer du 28 novembre 2022 contient en annexe le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués, précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Les parties défenderesses ont contesté les sommes sollicitées au titre de ce commandement par une lettre recommandée avec accusé réception du 26 décembre 2022, au motif que le décompte annexé réclamait un loyer « très supérieur » au loyer contractuel, et reprennait un prétendu rappel ou impayé injustifié. Elles ont, dans le même temps, réglé la somme de 21.520,20 € qui, selon elles, couvre « largement les loyers et charges dus jusqu’au 31 décembre 2022. »
Il résulte du décompte annexé au commandement qu’un montant de 27.446,19 € est repris, au titre de «Emission du 01/2020 au 03/2020 », qui semble correspondre à l’appel de loyer pour la période du 1er trimestre 2020. Or ce montant, qui ne correspond manifestement pas au loyer trimestriel ultérieurement imputé, n’est nullement justifié, les décomptes produits au débat ne permettant pas plus de l’expliquer en ce qu’ils s’interrompent entre le 1er avril 2019 (soit le 2ème trimestre 2019) et le 1er trimestre 2020.
Il s’ensuit que c’est à raison que les parties en déduisent que ce montant apparaît sérieusement contestable et qu’il y a en conséquence lieu de le déduire du montant total réclamé au titre du commandement.
En outre, il est soutenu en défense que le loyer appliqué ne serait pas celui convenu lors du renouvellement du 1er janvier 2017 et qu’il y aurait lieu de retenir comme montant de loyer, la somme annuelle de 27.305,68 €.
Or les parties défenderesses ne justifient pas que ce montant a été convenu entre les parties, étant observé que la demande de renouvellement du bail indique qu’il est demandé à ce que le renouvellement intervienne aux clauses et conditions du précédent bail.
Les parties défenderesses contestent par ailleurs aux termes de leurs écritures, l’application d’une révision annuelle du loyer, alors qu’aucune clause du bail ne prévoit d’indexation ou de révision triennale.
En réponse à ces critiques, la partie demanderesse produit au débat un décompte faisant état de l’annulation à la fois des indexations annuelles appliquées depuis 2018 et des régularisations portant sur l’ajustement du dépôt de garantie, pour un montant de 7.280,94 €, rendant en conséquence cette somme sérieusement contestable, ce qui nécessite de la déduire du montant initialement réclamé.
Enfin, s’agissant de la contestation relative aux charges imputées au preneur depuis le 1er janvier 2017, au motif que les stipulations du bail initial selon lesquelles le preneur devra régler les charges nées des locaux loués ne sont pas compatibles avec les dispositions de la loi PINEL, et que les régularisations effectuées ne sont pas conformes avec les dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce précité, il est relevé, outre le fait que comme le soutient à raison la partie demanderesse, le défaut de communication de l’état récapitulatif annuel prévu à l’article L. 145-36 du code de commerce ne fait l’objet d’aucune sanction, que la SCI [N] produit au débat les justificatifs utiles afférents aux charges réclamées pour les années 2017-2018 et 2021-2022.
En revanche, ne sont pas versés les justificatifs pour les années 2019 et 2020, de sorte que les charges afférentes à ces années ne peuvent être imputables au preneur et seront également déduites de l’arriéré sollicité en demande.
Il résulte de ces éléments que le montant réellement dû au moment de la délivrance du commandement de payer s’élevait à 59.538,75 – (27.446,19 + 7.280,84 + 1.048 + (7*1.205)) = 15.328,72 €.
Or, les parties défenderesses justifient avoir réglé dans le mois de la délivrance du commandement de payer la somme de 21.250,20 euros, soit un montant supérieur à celui considéré comme étant non sérieusement contestable.
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les causes du commandement ont été acquittées par les preneurs dans le délai qui leur était imparti, et qu’il n’y a en conséquence pas lieu de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, le décompte produit en demande pour justifier la demande de provision mentionne un arriéré de 53.275,08 € qui, compte tenu de ce qui précède, apparaît sérieusement contestable.
Dans ces conditions, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de provisions.
Sur la demande reconventionnelle
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.
En l’espèce, les parties défenderesses sollicitent la production sous astreinte d’avis d’échéance et quittances rectifiés avec indication du seul loyer effectivement exigible, à savoir la somme de 6.826,42 € en principal.
Or force est de constater qu’elles ne produisent aucun élément permettant de justifier l’application de ce montant.
Dès lors, l’obligation dont elles se prévalent apparaît sérieusement contestable, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires
Succombant chacune en leurs prétentions, les parties conserveront la charge de leurs dépens.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de production de quittances et d’avis d’échéance ;
Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait à Paris le 16 août 2024
La Greffière, La Présidente,
Célia HADBOUN Cristina APETROAIE
Décision préparée avec le concours de [S] [K], juriste-assistante.
