Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/01246

- N° RG 24/01246 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOBF TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Loyers Commerciaux Date : 24 Septembre 2024 N° RG 24/01246 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOBF Minute n° 24/00010 Formule Exécutoire délivrée le : à : Copie Conforme délivrée le : 01-10-2024 à : Me Jérémy CHICHE + dossier Me Amaury MADELIN + dossier Régie Service Expertise JUGEMENT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE PARTIES EN CAUSE DEMANDERESSE S.A.S. AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Me Jérémy CHICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Agathe LANCELOT, avocat au barreau de PARIS DEFENDERESSE S.C.I. ORA IMMOBILIER [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Amaury MADELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Nathalie ORPHELIN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : M. Maxime ETIENNE, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux DEBATS A l'audience publique du 25 Juin 2024, GREFFIER Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière JUGEMENT contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. Maxime ETIENNE, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ; Par acte authentique en date du 1er août 2014, la SCI ORA IMMOBILIER a donné à bail à la SAS ORA AUTOMOBILES, aux droits de laquelle vient la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA, un terrain situé [Adresse 4] comprenant un bâtiment à usage commercial, un parking, des voies d'accès et des espaces verts, pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2014 et en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de 360 000 euros révisable chaque année en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA a sollicité le renouvellement du contrat de bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2023 en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de 233 000 euros, les autres clauses du bail demeurant inchangées. Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la SCI ORA IMMOBILIER a accepté le renouvellement du bail en demandant que le loyer annuel soit fixé à la somme de 438 513,01 euros. Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA a notifié à la SCI ORA IMMOBILIER un mémoire préalable en demande de fixation du loyer par lettre recommandé avec accusé de réception datée du 20 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 233 000 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, de voir ordonner une expertise sur la valeur locative. L’affaire a été retenue à l'audience du 25 juin 2024. Aux termes de mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - Fixer le loyer annuel du bail renouvelé le 1er août 2023 à la somme de 233 000 euros hors taxes hors charges, - Ordonner que les restitutions des loyers trop perçus portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - Ordonner la capitalisation des intérêts, A titre subsidiaire, - Désigner tel expert avec pour missions, notamment, de déterminer la valeur locative des locaux, - Fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges provisionnel à la somme de 233 000 euros, En tout état de cause, - Condamner la SCI ORA IMMOBILIER aux dépens, y compris les éventuels frais d’expertise. Aux termes d’un mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 mars 2024, la SCI ORA IMMOBILIER demande au juge des loyers commerciaux de : - Rejeter la demande en fixation d’un loyer annuel de 233 000 euros hors taxes et hors charges, - Lui donner acte de ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise, - Ordonner que l’expertise se fasse aux frais de la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA, - Fixer le montant du loyer annuel provisoire au montant du loyer annuel ancien, - Condamner la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA au paiement des dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens de chacune des parties. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, date de la présente décision. - N° RG 24/01246 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOBF MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et que le juge, qui est chargé de trancher les différends, n'a pas à y répondre dans le dispositif de son jugement. Les parties s'étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. A ce titre, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Selon l’article L. 145-34 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 précité. Selon l’alinéa 1er de l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L’article R. 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. En l’espèce, la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA sollicite que le loyer annuel hors taxes et hors charges soit fixé à la somme de 233 000 euros en se fondant sur une expertise réalisée à sa demande par M. [F] [C], expert près la cour d’appel de Paris. La SCI ORA IMMOBILIER soutient que cette expertise n’a pas tenu compte des terrains de 4 250 et 3 430 mètres carrés loués au preneur et exploités en zones d’exposition de véhicules d’occasion et d’entreposage de véhicules neufs et de garage, ce qui n’est pas contesté. La SCI ORA IMMOBILIER produit quant à elle une expertise amiable évaluant le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 427 500 euros en cas de déplafonnement et elle soutient qu’il n’y a pas lieu de plafonner le loyer dans la mesure où les locaux ont été construits en vue d'une seule utilisation de concession automobile. Sur ce point, la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA explique que la SCI ORA IMMOBILIER ne démontre pas que les locaux ne peuvent pas être affectés à une autre utilisation après la réalisation de travaux de faible importance, étant rappelé que de tels travaux doivent également être peu coûteux pour retenir le caractère monovalent des locaux. Il résulte de ces éléments, d’une part, que l’expertise amiable sur laquelle se fonde la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA ne tient pas compte de l’ensemble des immeubles ou locaux dans lesquels elle exploite son fonds de commerce et, d’autre part, que celle sur laquelle se fonde la SCI ORA IMMOBILIER ne se prononce pas sur leur caractère monovalent, point sur lequel les parties sont par ailleurs en désaccord. La prise en compte des caractéristiques de l’ensemble des immeubles ou locaux donnés à bail à la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA et la détermination du caractère monovalent ou non des locaux constituent des éléments indispensables à la fixation du loyer du bail renouvelé qui ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur, le preneur ne produisant pas d'éléments suffisants permettant de procéder provisoirement à une modification significative du loyer. Les dépens et les autres demandes seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant-dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE une mesure d'expertise et commet pour y procéder : Madame [L] [R] [Adresse 6] [Adresse 6] Tél : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 7] DIT que l’expert aura pour mission de : convoquer les parties et les entendre ;se rendre sur place, visiter les lieux ;décrire les locaux ;procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne le caractère monovalent des locaux au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce ; fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation permettant de déterminer, au 1er août 2023, la valeur locative des lieux loués au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ainsi qu’au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ; donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er août 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul ; répondre aux dires des parties ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ces constatations et conclusions ; ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ; DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai d’un an à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ; DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ; DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; DIT que la SAS AUTOMOBILE DU GARAGE DE L’ALMA SAGA devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ; DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ; FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ; RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens. Le Greffier Le Président