Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/05247
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZN7P
Minute : 1054/24
OPH DE LA VILLE DE [Localité 8]
Représentant : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET,
Avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101
C/
Madame [G] [U]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAUMANET
Copie délivrée à :
MME [U]
Le 30 Septembre 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
OPH DE LA VILLE DE [Localité 8], établissement public dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [G] [U], demeurant [Adresse 5]
Non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2010, l'Office Public pour l'Habitat de la ville de [Localité 8] (l'OPH de [Localité 8]) a donné à bail à Madame [G] [U] l'appartement n°107, bâtiment 5, situé [Adresse 9] à [Localité 8] en contrepartie d'un loyer mensuel de 359,22 euros hors charges. Par contrat du 15 février 2021, l'OPH de [Localité 8] a également donné en location à Madame [G] [U] une place de parking n°292 située à la même adresse, en contrepartie d'un loyer mensuel de 10,57 euros.
Un dépôt de garantie de 181,69 euros a été effectué par Madame [G] [U] auprès du bailleur au titre de la location de l'appartement et de 10 euros au titre de la location de la place de parking.
Madame [G] [U] a donné congé et quitté les lieux. Un état des lieux de sortie a été dressé le 09 septembre 2022, en présence des deux parties.
Par courrier du 23 mars 2023, l'OPH de [Localité 8] a mis Madame [G] [U] en demeure de lui payer une somme de 3.861,39 euros au titre des réparations locatives et des loyers et charges. Le 28 février 2024, l'OPH de [Localité 8] a fait délivrer à Madame [G] [U] une sommation de payer la somme de 3.654,98 euros au titre de la dette locative restant due.
Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, l'OPH de [Localité 8] a fait assigner Madame [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY, sollicitant qu'il la condamne à lui payer les sommes de :
" 2.486,62 euros au titre des réparations locatives ;
" 1.107,72 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2023 ;
" 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
" 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 juin 2024.
Madame [G] [U], régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne n'était ni présente ni représentée.
L'OPH de [Localité 8], représenté par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation.
A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En l'espèce, Madame [G] [U] a été régulièrement assignée à sa nouvelle adresse par acte signifié à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son égard.
Sur les demandes principales
Sur la demande au titre de l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 de la même loi, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Enfin, l'article 1353 du code civil dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver?; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement qui a éteint son obligation.
En l'espèce, le bailleur produit le contrat de bail signé, ainsi qu'un historique de compte indiquant un solde débiteur de 3594,34 euros. Après déduction des sommes facturées au titre des réparations locatives, les sommes dues au titre des loyers et charges s'élèvent à 1039,08 euros. La locataire ne comparait pas et ne produit aucun moyen de nature à contester cette obligation, ou à prouver qu'elle s'en est acquittée.
Madame [G] [U] sera par conséquent condamnée à verser au demandeur la somme de 1039,08 euros au titre de sa dette locative.
Sur la demande au titre des dégradations locatives
Selon l'article 1731 du code civil "?s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire?".
La restitution du logement par les locataires en bon état de réparation n'implique pas la réfection à neuf du logement, mais sa restitution en état d'usage et ne peuvent être mis à la charge du locataire que les dommages qui résultent soit d'un défaut d'entretien du logement au regard de la liste des réparations locatives énumérées au décret n° 87?712 du 26 août 1987, soit de dégradations.
L'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues par le bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations.
En l'espèce, l'OPH de [Localité 8] verse au débat l'état des lieux de sortie établi contradictoirement avec Madame [G] [U] le 9 septembre 2022, qui fait état des désordres suivants :
- Chambre 1 : Mur fissuré, trou sur la porte et sol sale ;
- Chambre 2 : Fenêtre cassée, mur dégradé suite à incendie, mauvais entretien des plinthes et des prises téléphone et TV, porte sans poignée, 5 prises dégradées, sol dégradé, fenêtre cassée suite à incendie ;
- Chambre 3 : mur dégradé, mauvais entretien du sol ;
- Cuisine : évier, sol, vidage/robinets, vidanges et évacuations dégradés, mauvais entretien des interrupteurs, des joints silicone, du meuble évier, du mur, des plinthes et de la ventilation ;
- Entrée : mauvais entretien du mur, des plinthes et du sol, porte manquante ;
- Salle de bain : douchette et plinthes cassées, mauvais entretien des interrupteurs, des joints silicone, du mur (carreau cassé), du placard et du plafond, porte et prise " en bon état " indiquées " sans poignet " (sic), sol dégradé ;
- Séjour : trou dans le mur, volet dégradé, mauvais entretien des plinthes, de la porte (poignée dégradée) et du sol ;
- WC 1 : mauvais entretien du joint silicone, porte dégradée.
L'état des lieux d'entrée n'étant pas produit aux débats, il y a lieu de considérer que Madame [G] [U] a reçu l'appartement en bon état de réparations locatives.
L'OPH de [Localité 8] produit un document intitulé " récapitulatif des imputations locatives " mettant en compte des travaux de réfection pour un montant de 2 555,26 euros, sans toutefois produire de devis correspondant. Ce récapitulatif est conforme aux dégradations relevées contradictoirement dans l'état des lieux de sortie en ce qu'il prévoit le remplacement du sol de la cuisine, du meuble et de l'évier et du mitigeur dégradés. Il est également conforme, s'agissant de la réfection des joints de baignoire, aux réparations nécessaires du fait d'un mauvais entretien de ces joints qui relèvent des réparations incombant au locataire. Il est enfin conforme s'agissant du remplacement de la porte manquante dans l'entrée et du remplacement des prises dégradées dans la chambre n°2.
En outre, si l'occupation du logement pendant près de 12 ans conduit nécessairement à une vétusté des peintures, la présence de traces sur les murs de certaines pièces du logement qui sont les conséquences dommageables de l'occupation, s'agissant de traces d'incendie, justifient que les frais de travaux de peinture de l'entier logement soient également valablement imputés à Madame [G] [U], dès lors que leur charge n'est mise en compte auprès de la locataire qu'à hauteur de 10%.
En revanche, l'état des lieux de sortie qui mentionne uniquement, sans plus de précision, le " mauvais entretien " du meuble évier, ne met en avant aucun élément permettant de justifier la dépose de la cuisine équipée en son entier en plus du " remplacement du meuble+évier " déjà facturé. Il en est de même du débarras d'encombrants qui ne peut être en l'état relié à aucun élément ressortant de l'état des lieux. Le montant total de 401,50 euros correspondant à ces frais doit ainsi être déduit du décompte.
De même, s'il est établi que le logement a été rendu dans un mauvais état d'entretien général des sols et plinthes dans la grande majorité des pièces, justifiant des frais de ménage à ce titre, il ne peut être mis en compte des frais pour le " nettoyage du balcon ", en l'absence de balcon mentionné dans l'état des lieux. Seul un montant de 150 euros pour le nettoyage de l'appartement sera retenu.
S'agissant des frais de remplacement de la serrure de la porte palière, du badge de hall et de 8 serrures de portes intérieures, ceux-ci ne peuvent être retenus en l'état, en l'absence de preuve du nombre et de la nature des clés et badges initialement remis à la locataire, l'état des lieux d'entrée n'étant pas produit aux débats. Le montant total de 518,65 euros correspondant à ces frais doit ainsi être déduit du décompte.
Il y a donc lieu de retenir la somme totale de 1.554,11 euros au titre des réparations locatives, dont doit également être déduite la somme de 181,69 euros correspondant au dépôt de garantie versé au titre de la location de l'appartement conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [G] [U] sera ainsi condamnée à verser à l'OPH de [Localité 8] la somme de 1.372,42 euros au titre des réparations locatives.
Sur la demande au titre des dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, l'OPH de [Localité 8] soutient que l'inertie de Madame [G] [U] suite aux demandes en paiement des réparations lui ont causé un préjudice, qu'il évalue à 1. 500 euros, en ce qu'il n'a pas pu relouer immédiatement le bien.
Néanmoins, l'OPH de [Localité 8] ne produit aucun élément au soutien de sa demande qui justifierait l'existence et la durée du délai de remise en location qu'il invoque. Il ne produit pas davantage d'éléments permettant de relier avec certitude un délai de remise en location à l'inertie de Madame [G] [U] dans le paiement des réparations, particulièrement au regard de la vétusté nécessairement causée par le long temps d'occupation du logement par cette dernière, à savoir près de 12 ans.
La demande de dommages et intérêts formée par l'OPH de [Localité 8] sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Madame [G] [U], partie perdante, supportera les dépens. Il n'y a pas lieu d'y inclure le coût de la sommation de payer dont la délivrance par acte de commissaire de justice n'est pas commandée par la loi pour le bon succès des prétentions de l'OPH de [Localité 8].
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [G] [U] sera condamnée à payer à l'OPH de [Localité 8] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [G] [U] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 8] les sommes suivantes :
- 1039,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023 ;
- 1.372,42 euros au titre des réparations locatives
REJETTE la demande de dommages et intérêts de l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 8] ;
CONDAMNE Madame [G] [U] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [G] [U] à payer la somme de 400 euros à l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 8] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
