Cour d'appel, 27 février 2025. 21/05569

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 27 FEVRIER 2025 N° RG 21/05569 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLFB [R] [O] c/ SCCV LE PARC DES EYQUEMS Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/05610) suivant déclaration d'appel du 07 octobre 2021 APPELANT : [R] [O] né le 07 Septembre 1964 à [Localité 3] (33) de nationalité Française Profession : Responsable informatique, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me PEROTIN INTIMÉE : SCCV LE PARC DES EYQUEMS Société civile de construction vente au capital social de 1.000,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint Nazaire sous le n°820 749 687 ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Carole GAUTHIER, avocat au barreau de NANTES COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Par acte notarié du 22 décembre 2017, M. [R] [O] a acquis de la société civile de construction vente le Parc des Eyquems (ci-après la SCCV), en l'état futur d'achèvement, un appartement avec garage au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], avec un délai d'achèvement prévu le 31 mars 2018. La livraison est intervenue le 9 août 2018, selon procès verbal assorti de réserves. Par acte du 10 juillet 2020, M. [O] a assigné la Sccv devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de lever sous astreinte des réserves, et aux fins d'obtenir le paiement d'une somme de 4800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré M. [O] recevable en ses demandes fondées sur les dispositions des articles 1217 et 1231-1 du code civil, - déclaré M. [O] irrecevable en ses demandes relatives aux parties communes de l'immeuble, - condamné la SCCV à procéder dans les quinze jours de la signification à partir du jugement à la levée des réserves suivantes: - remplacement de toutes les portes intérieures pour mise en conformité avec la description au contrat, - équipement du balcon par une terrasse en bois, - pose de cache paumelles de la porte d'entrée, - dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, - débouté M. [O] de plus amples demandes, - condamné la SCCV à verser à M. [O] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la SCCV aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. M. [O] a relevé appel du jugement le 7 octobre 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2022, M. [O] demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1221 et suivants du code civil: - de réformer la décision et faire droit à l'appel, - de confirmer la décision en ce qu'elle a condamné la Sccv Parc des Eyquems à procéder dans les 15 jours à la levée des trois réserves, y ajoutant, - de condamner la Sccv dans les quinze jours à lever l'ensemble des réserves relativement aux désordres de peinture et crépis sur les accès et balcon de son usage privatif ainsi que la résolution du litige des rejets d'eau sur ses accès privatifs, - de fixer une astreinte pour la levée de ces réserves de 500 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, en conséquence, - de condamner la Sccv au paiement de la somme de 7000 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance, - de la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2022, la SCCV demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, 700 du code de procédure civile : - de la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes, - d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il: - a déclaré M. [O] recevable en ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 1217 et 1231-1 du code civil, - l'a condamnée à procéder dans les quinze jours de la signification à partir du jugement à la levée des réserves suivantes: - remplacement de toutes les portes intérieures pour mise en conformité avec la description au contrat, - équipement du balcon par une terrasse en bois, - pose de cache paumelles de la porte d'entrée, - condamné la SCCV le Parc des Eyquems à verser à M. [O] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la SCCV Le Parc des Eyquems aux dépens, - de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - déclaré M. [O] irrecevable en ses demandes relatives aux parties communes de l'immeuble, - dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, - débouté M. [O] de plus amples demandes, en conséquence, - de débouter M. [O] de toutes ses demandes comme étant irrecevables et mal fondées, à titre reconventionnel, - de condamner M. [O] à lui payer : - la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, outre les entiers dépens, - la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel, outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la recevabilité des demandes de levée des réserves formée par M.[O] sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil. M.[O] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la Sccv à procéder au remplacement des portes intérieures, à l'équipement du balcon par une terrasse en bois et à la pose de caches paumelles, mais réclame également la levée des réserves relatives aux désordres relatifs à l'évacuation des eaux de pluie sur son balcon, aux éclaboussures de peinture et de crépis sur ses accès extérieurs et son balcon à usage privatif. Il fait valoir que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, dès lors qu'il s'agit de parties communes à usage privatif, il a qualité et intérêt à agir pour obtenir la levée des réserves. Il sollicite par ailleurs que l'obligation de lever les réserves soit assortie d'une astreinte, dès lors que le promoteur n'a toujours pas levé lesdites réserves quatre ans après la réception. La Sccv sollicite quant à elle la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré M.[O] irrecevable en ses demandes relatives aux parties communes de l'immeuble, mais sollicite son infirmation en ce qu'il l'a condamnée à lever trois réserves au motif que l'action de M.[O] relative à ces trois réserves est forclose sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, et qu'il ne peut agir sur celui de la responsabilité contractuelle de droit commun, l'unique action ouverte à l'acquéreur d'un immeuble à construire étant celle régie par les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, à savoir la garantie des vices apparents et celle des vices cachés. **** La cour d'appel relève que par ordonnance du 9 juin 2021, dont il n'a pas été relevé appel, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré irrecevable comme étant forclose l'action de M. [O] fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil, mais l'a déclarée recevable sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, dans la limite des désordres et non conformités contenues dans le procès-verbal de livraison du 9 août 2018 et le courrier du 27 août 2018. L'ordonnance du juge de la mise en état étant passée en force de chose jugée, les moyens développés par la Sccv tenant à l'irrecevabilité de l'action de M.[O] fondée sur la responsabilité de droit commun, n'ont pas à être examinés par la cour d'appel et, sont, de fait, inopérants. C'est donc à juste titre que le jugement a rappelé que les demandes de M.[O] fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun, dans la limite des désordres et non conformités contenues dans le procès-verbal de livraison du 9 août 2018 et le courrier du 27 août 2018, étaient recevables. M.[O] sollicite en outre la levée des réserves relatives aux désordres relatifs à l'évacuation des eaux de pluie sur son balcon et aux éclaboussures de peinture et de crépis sur ses accès et son balcon, qu'il indique être à usage privatif. Pour déclarer irrecevables ces demandes pour défaut de qualité à agir de M.[O], le tribunal a estimé que ces désordres affectaient des parties communes de l'immeuble et que seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir. En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont réputés, dans le silence de la loi ou la contradiction des titres, parties communes : « Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ». Conformément à l'article 6-3 de la loi précitée : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusif d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ». Le moyen développé par M.[O] selon lequel la façade de son appartement, l'escalier extérieur qui dessert celui-ci, et son balcon, sont des parties communes à usage privatif et qu'il a donc qualité à agir, sera écarté dès lors qu'il s'agit, en application des dispositions du texte précité, non pas de parties privatives, mais de parties communes à usage privatif, c'est-à-dire à usage exclusif d'un copropriétaire, pour lesquelles seul le syndicat des copropriétaires a qualité et intérêt pour agir. Le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M.[O] relatives à la levée des réserves affectant les parties communes de l'immeuble, à savoir le crépi, la peinture de l'escalier extérieur d'accès à l'appartement, les éclaboussures de peinture sur l'escalier et le balcon de l'appartement et l'évacuation des eaux de pluie sur le balcon, pour défaut de qualité à agir, sera donc confirmé. II- Sur la levée des réserves. A l'appui de sa demande, M.[O] verse aux débats: - le procès-verbal de réception du 9 août 2018 mentionnant les réserves relatives aux portes intérieures, à l'équipement du balcon par une terrasse en bois, et à la pose de cache paumelles de la porte d'entrée ( pièce 7 [O]) - un courriel du 24 septembre 2018 adressé par le promoteur avec pour objet 'planning réserves', mentionnant 'vous trouverez en pièce jointe le tableau récapitulatif des interventions concernant les entreprises ' (pièce 10 [O]). Il en résulte que la notification le 24 septembre 2018 par la Sccv à M.[O], d'un programme d'intervention des entreprises pour lever les réserves, s'analyse en un engagement contractuel de sa part, soumis au régime de la responsabilité contractuelle. Or, il n'est pas contesté que ces trois réserves n'ont pas été levées en dépit de cet engagement, ce qui constitue une faute de la part de la Sccv, qui cause nécessairement un préjudice à M. [O]. M. [O] est donc fondé à en poursuivre l'exécution en nature, par application des dispositions de l'article 1221 du code civil. Le jugement en ce qu'il a condamné la Sccv à procéder dans les quinze jours de la signification à partir du jugement à la levée des réserves suivantes: remplacement de toutes les portes intérieures pour mise en conformité avec la description au contrat, équipement du balcon par une terrasse en bois, pose de cache paumelles de la porte d'entrée, sera donc confirmé. Toutefois, c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'était pas nécessaire d'assortir la condamnation d'une astreinte, compte-tenu du délai écoulé depuis la réception. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la Sccv sera condamnée à lever les réserves évoquées supra, et ce sous astreinte provisoire d'un montant de 200 euros par jour pendant quatre mois, passé le délai de deux mois après la signification du présent arrêt. La cour d'appel se réservera la liquidation de l'astreinte provisoire. III- Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié au retard de livraison. M. [O] soutient que la Sccv ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de livraison et sollicite la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Il expose qu'il subit un préjudice lié d'une part au retard dans la livraison, et, d'autre part, au titre du retard de levée des réserves. La Sccv invoque l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant d'une part à des intempéries ayant retardé l'achèvement du chantier et sa livraison, d'autre part à la défaillance de l'entreprise en charge des espaces verts, et enfin à la mise en redressement judiciaire de la société ECBR en charge du lot N°2 'maçonnerie-gros oeuvre'. Elle indique en tout état de cause que M. [O] ne justifie pas de la réalité de son préjudice dès lors qu'il produit une estimation de la valeur locative du bien acquis, sans justifier que ce dernier était destiné à la location. **** L'article 1601-1 du code civil dispose que 'la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat'. Selon l'article 1611 du code civil, 'le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu'. En l'espèce, il ressort de l'acte de vente du 22 décembre 2017 par lequel M. [O] a acquis le bien litigieux que 'le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 31 mars 2018" (page 22 de l'acte de vente, pièce 1 [O]), ce qui, contrairement à ce que soutient la Sccv, signifie qu'il s'était engagé à livrer le bien au plus tard le 31 mars 2018, étant relevé que le paragraphe suivant est relatif à la majoration du délai de livraison. Or, il n'est pas contesté que la livraison du lot de M.[O] n'est intervenue que le 9 août 2018, soit un retard de quatre mois et neuf jours. Pour justifier et s'exonérer de ce retard, la Sccv invoque en premier lieu l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à des intempéries. La clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison insérée au contrat prévoit en effet que: ' majoration du délai de livraison: s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux sera différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Le délai de livraison serait donc majoré en cas de retard résultant d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l'un des événements suivants, valablement justifiés par une attestation du maître d'oeuvre ou par tout moyen équivalent: * les intempéries * l'admission au régime de redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la déconfiture ou de la défaillance d'une entreprise intervenant sur le chantier pendant le délai de réalisation du chnatier, * la défaillance d'une entreprise ou de l'un de ses sous-traitants...' A l'appui de ses allégations, la Sccv produit un compte-rendu de chantier du 26 avril 2018 mentionnant un total de 20 jours d'intempéries (pièce 13 Sccv) et un bulletin météorologique du 15 juillet 2018 (pièce 14 Sccv). Il convient d'observer que le compte-rendu de chantier, qui a été rédigé à une date postérieure au délai d'achèvement contractuellement prévu, ne précise pas les dates des journées d'intempéries survenues et ne permettent donc pas à la cour d'appel de se convaincre qu'elles sont bien survenues postérieurement à la date d'acquisition de son lot par M.[O] d'une part, et dans le délai prévu contractuellement pour la réalisation des travaux d'autre part. La Sccv échouant à établir la preuve de la cause légitime de suspension liée aux intempéries alléguée, c'est à bon droit que le tribunal l'a écartée. La Sccv invoque ensuite la défaillance de l'entreprise en charge des espaces verts et la mise en redressement judiciaire de la société ECBR en charge du lot N°2 'maçonnerie-gros oeuvre'. Il n'est pas contesté par la Sccv, aux termes de ses écritures, que l'entreprise chargée des espaces verts a été placée en liquidation judiciaire le 10 octobre 2018, et la société ECBR le 8 mars 2019. Il en résulte que l'admission à la liquidation judiciaire de ces deux entreprises étant postérieure au délai contractuellement prévu de réalisation des travaux, la Sccv ne peut se retrancher derrière cette cause légitime de suspension du délai de livraison pour justifier de son retard, peu important que les difficultés de ces entreprises aient débuté avant l'expiration du délai prévu pour la livraison. En conséquence, c'est également à juste titre que cette cause de suspension du délai de livraison a été écartée par le tribunal. L'article 1231-1 du code civil dispose que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison d'un retard dans l'exécution de l'obligation, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'. Il résulte de ce qui précède que le retard de livraison de l'appartement acquis par M. [O] pour y résider est de quatre mois et neuf jours. Cependant, la cour d'appel relève que M.[O] n'allègue, ni ne justifie, que le bien acquis était destiné à la location, et ne fait valoir aucun autre moyen de fait à l'appui de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros, liée à la réparation de son préjudice de jouissance résultant du retard dans la livraison. Par ailleurs, M. [O] sollicite également une somme de 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance en raison de la présence de réserves non levées mais ne caractérise pas son préjudice, ni dans son principe, ni dans son quantum. En conséquence, faute pour M. [O] de rapporter la preuve de son préjudice de jouissance, le jugement qui l'a débouté de sa demande à ce titre, sera confirmé. IV- Sur les mesures accessoires. Le jugement sera confirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La Sccev, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel, et sera condamnée à verser à M. [O] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Eu égard à la solution donnée au litige, la Sccv sera déboutée de sa demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande tendant à assortir d'une astreinte la condamnation de la Sccv le Parc dees Eyquems à lever les réserves, Statuant de nouveau de ce chef, Condamne la Sccv le Parc des Eyquems à procéder, dans les deux mois de la signification à partir du présent arrêt, à la levée des réserves suivantes: - remplacement de toutes les portes intérieures pour mise en conformité avec la description au contrat, - équipement du balcon par une terrasse en bois, - pose de cache paumelles de la porte d'entrée, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant quatre mois passé ce délai, Dit que la cour d'appel se réserve la liquidation de l'astreinte provisoire, Y ajoutant, Condamne la Sccv le Parc des Eyquems aux dépens de la procédure d'appel, Condamne la Sccv le Parc des Eyquems à payer à M.[R] [O] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la Sccv le Parc des Eyquems de sa demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,