Cour d'appel, 30 juin 2023. 21/22003

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 30 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22003 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3MH Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 décembre 2021 - Tribunal judiciaire d'EVRY - RG n° 17 / 01790 APPELANTE S.A.S. DAVAN exerçant son activité sous l'enseigne Building Partners immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 524 071 677, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 INTIMÉS Monsieur [I] [C] né le 10 novembre 1965 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] S.C.I. A MIREILLE immatriculée au RCS d' Evry sous le numéro D 450 964 770, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, conseillère MCatherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 09 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Corinne JACQUEMIN faisant fonction de présidente, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2016, Monsieur [I] [C] a confié un mandat de vente non exclusif à la SAS DAVAN exerçant son activité sous l'enseigne Building Partners portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], au prix de vente de 412 000 euros, frais d'agence d'un montant de 15 000 € inclus et à la charge de l'acquéreur, soit 397 000 € net vendeur. Le 25 novembre 2016, la SAS DAVAN a procédé à la visite du bien par Madame [T] [S], pour le compte de laquelle elle a transmis par correspondance électronique en date du 28 novembre 2016, à 15h14 à Monsieur [C] une offre d'achat au prix de 385 000 € net vendeur. Par correspondance électronique du même jour, à 16h35, Monsieur [C] a refusé l'offre, précisant qu'il n'accepterait aucune offre inférieure à 396 000 €. Toujours par correspondance électronique du même jour, soit à 17h29, la SAS DAVAN a fait part à Monsieur [C] d'une contre-proposition de Madame [S] à hauteur de la somme de 394 000 € et d'une diminution des honoraires de commercialisation à hauteur de 2 000 € permettant de porter l'offre globale à la somme de 396 000 € net vendeur. Suivant courriel du même jour à 19h58, Monsieur [C] a accepté cette dernière offre, sans réserve aucune et en félicitant le mandataire. Le 2 décembre 2016, Madame [S] a rétracté son offre d'achat par un acte écrit. Elle a toutefois conclu une promesse de vente portant sur le même bien, avec la SCI A MIREILLE, propriétaire du bien objet du mandat, et dont Monsieur [C] est le gérant associé à hauteur d'1/3, par l'entremise de l'agence immobilière exerçant sous l'enseigne LAFORET le 10 ou 11 décembre 2023. Le conseil de la SAS DAVAN a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2016, mis en demeure Monsieur [C] d'avoir, soit à annuler cette promesse de vente et à convenir d'un rendez-vous de signature d'un avant-contrat, soit à lui régler la somme de 11 500 € à titre d'indemnisation, invoquant une rétractation frauduleuse de l'acquéreur effectuée aux fins de conclure la vente par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière. C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier de justice en date du 1er mars 2017, la SAS DAVAN a fait assigner Monsieur [C] devant le tribunal de grande instance d'EVRY aux fins d'obtenir l'indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 15 000 € correspondant au montant de la commission initialement prévue. Monsieur [C] ayant soulevé l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre au motif que le bien immobilier litigieux appartenait en réalité à la SCI A MIREILLE, la SAS DAVAN a fait assigner en intervention forcée cette dernière par acte d'huissier du 30 avril 2019 aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 € en indemnisation de son préjudice. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 5 novembre 2019. Par jugement en date du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a : déclaré la SAS DAVAN recevables en ses demandes à l'encontre de Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE ; débouté la SAS DAVAN de ses demandes ; condamné la SAS DAVAN à payer aux défendeurs la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; dit n'y avoir lieu à exécution provisoire . Le tribunal a estimé en substance : que sur le fondement combiné des articles 1 et 6 de la loi du 2 juillet 1970 dite loi Hoguet, lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6, et ce même si l'acquéreur lui a été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies l'aurait privé de la réalisation de la vente ; - que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui a été présentée par son mandataire ne pouvant être assimilé à l'acte prévu par l'article 6 alinéa 3, il s'ensuit que l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de la commission prévue dans le mandat mais seulement à des dommages- intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; - qu'en l'espèce, l'acquéreur présenté par l'intermédiaire de la SAS DAVAN, s'étant rétractée le 2 décembre 2016 de son offre d'achat, et la SAS DAVAN ne rapportant la preuve ni du caractère frauduleux de cette rétractation ni d'une faute commise par Monsieur [C] qui l'aurait privée de la réalisation de la vente, ce dernier, en l'absence de tout mandat exclusif, pouvait donc valablement conclure un compromis de vente par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière ; - que s'agissant de la SCI A MIREILLE, la SAS DAVAN ne démontrait ni même n'alléguait l'existence d'une faute commise par cette dernière. La SAS DAVAN a, par déclaration en date du 14 décembre 2022, interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, l'a condamnée à payer à Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE la somme de 2 0000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnée aux dépens. En ses dernières conclusions du 9 mars 2023, la SAS DAVAN demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry, et statuant de nouveau, de condamner solidairement Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE à lui régler la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts équivalents à la commission non réglée, outre celle de 2 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions du 15 mars 2023, Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE, demandent dans le dispositif, qui seul saisit la cour des demandes formulées, à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Divan de toutes ses demandes et l'a condamnée au paiement de 2.000 € au profit de Monsieur [I] [C] et de la société A MIREILLE, et en conséquence de constater que Monsieur [C] n'a jamais été propriétaire d'un bien immobilier situé à [Adresse 6] et qu'aucune commission ne peut être due par le vendeur, de débouter la société DAVAN de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [C], de débouter la société DAVAN de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI A MIREILLE, de débouter la société DAVAN de sa demande de condamnation solidaire ne reposant sur aucun fondement juridique, et à titre subsidiaire, de réduire le montant des dommages et intérêts sollicités par la société DAVAN à hauteur du préjudice réellement subi. En toute hypothèse, ils demandent de condamner la société DAVAN au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera observé que Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE ne demandent pas à la cour, aux termes du dispositif de leurs écritures, d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes formulées à leur encontre recevables, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 954, la cour ne statuant que sur les prétentions formulées au dispositif et les conclusions devant comprendre une demande d'infirmation expresse et non équivoque, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens développés dans les motifs des conclusions tenait à l'irrecevabilité des demandes formulées contre Monsieur [C]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la SARL DAVAN en ses demandes. - sur la demande de dommages et interêts La SAS DAVAN fonde ses demandes à l'encontre de Monsieur [C] sur les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil, soit la responsabilité contractuelle, en raison du non-respect des stipulations contractuelles du mandat conclu avec ce dernier et plus précisément les articles 8 et 11, lesquels sont ainsi libellés : « ' Le mandant s'interdit expressément de vendre sans le concours du mandataire, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire, pendant la durée du mandat et un an après son expiration. En cas de vente, sans le concours de BUILDING PARTNERS, pendant toute la durée du présent mandat et un an après son expiration, le mandant devra obtenir de son futur acquéreur, l'assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par Building Partners » (article VIII du mandat de vente). » « Dans le cas où il accepterait une offre d'achat pour les biens objets du présent mandat sans le concours du mandataire, le mandant s'engage à informer le mandataire sous 24 heures par courriel, en lui précisant les noms et adresses de l'acquéreur, du ou des notaire(s) chargé(s) de la signature de l'avant-contrat et de l'agence éventuellement intervenue ainsi que le prix « net vendeur » de l'offre acceptée et les honoraires éventuels et ce, pendant toute la durée du présent mandat et un an après son expiration. Dans le cas où il signerait un avant contrat de vente (promesse unilatérale ou synallagmatique) pour les biens, objets du présent mandat, sans le concours du mandataire, le mandant s'engage à informer le mandataire par courrier recommandé avec avis de réception sous trois jours, en précisant au mandataire les noms et adresses de l'acquéreur, du ou des notaire(s) chargé(s) de la signature de l'acte authentique et de l'agence éventuellement intervenue ainsi que le prix « net vendeur » final et les honoraires éventuels et ce, pendant toute la durée du présent mandat et un an après son expiration.') » (article XI du mandat de vente). Enfin, l'article XI in fine dudit mandat prévoit, en caractères majuscules et gras, soit en caractères très apparents comme le prescrit l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, deux clauses pénales, consistant dans le versement d'une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant en cas de non-respect des dispositions de l'article 11 susvisé à la moitié de la rémunération convenue, et en cas de violation par le mandant de ses obligations prévues à l'article VIII égale à la rémunération prévue au mandat. Il est constant que Monsieur [C], quand bien même ne serait-il pas le propriétaire du bien immobilier pour lequel il avait confié mandat de recherche et de vente à la SAS DAVAN, n'en est pas moins le signataire du mandat conclu avec cette dernière et se trouve tenu de respecter les obligations en découlant. La circonstance alléguée par Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE selon laquelle la SAS DAVAN aurait commis une faute en concluant un mandat de vente avec Monsieur [C] sans s'assurer de sa qualité de propriétaire, est sans incidence sur la solution du litige dès lors que les intimés n'en tirent aucune conséquence juridique quant à la validité du mandat, laquelle n'est pas contestée, dont l'inexécution fonde la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale y figurant. De plus, Monsieur [C] ne peut sérieusement prétendre que la SAS DAVAN par son incurie voire son incompétence est seule responsable de la situation, l'acquéreur s'étant rétractée car elle ne parvenait pas à obtenir les documents nécessaires à une étude sérieuse de la vente (procès-verbaux d'AG, notamment, relevés de charges'), dès lors que la preuve de ces manquements, par ailleurs contestés, n'est aucunement démontrée. En effet, la seule pièce produite aux débats par Monsieur [C] et la SCI A MIREILLE quant aux raisons invoquées de la rétractation de Madame [S] et de son choix de conclure la vente par l'entremise de l'agence LAFORET plutôt qu'avec la SAS DAVAN est un courrier, en date du 20 décembre 2016, émanant précisément du gérant de l'agence LAFORET en réponse à une correspondance de l'avocat de Monsieur [C], laquelle ne saurait sérieusement être prise en considération pour démontrer l'incurie alléguée. Mieux encore, il ressort d'un courriel adressé à Monsieur [C] par Madame [F] [P], employée de BUILDING PARTNERS, le lundi 28 novembre 2015 à 15h14, que Madame [S] avait procédé à une visite de l'appartement le vendredi précédent, ainsi qu'une contre visite le samedi afin d'évaluer les travaux qu'elle souhaitait faire, qu'à sa demande, il lui avait été transmis les documents que l'agence avait en sa possession mais que celle-ci n'avait cependant pas attendu de consulter les PV d'Assemblée Générale pour lui transmettre le lundi sa proposition d'achat écrite. Il n'est pas non plus inutile de relever que, par ce même courrier électronique, Madame [P] remerciait Monsieur [C] pour l'envoi « de ce dernier relevé de charges » et indiquait «lui laisser le soin de revenir » vers elle avec les 3 derniers PV d'Assemblée Générale, lui proposant même d'intervenir elle-même auprès du syndic pour les obtenir. Il ressort clairement de ce qui précède la démonstration que la SAS DAVAN avait remis à Madame [S] les documents qu'elle avait en sa possession avant même que celle-ci fasse sa première offre d'achat, soit le lundi, laquelle a formulé une seconde offre le même jour, conforme aux souhaits du vendeur, qui l'a acceptée, et ce sans attendre les PV d'assemblée générale que Monsieur [C] reproche aujourd'hui à la SAS DAVAN de ne pas lui avoir communiqué, alors qu'elle les lui réclamait instamment toujours le 28 novembre 2016. Il s'en déduit que Monsieur [C] n'a pas exécuté de bonne foi le contrat de mandat qu'il avait confié à la SAS DAVAN. De surcroit, il importe de souligner que Monsieur [C] avait accepté en des termes clairs et non équivoques, et ce sans émettre la moindre réserve quant à sa qualité de propriétaire, la seconde offre d'achat émise par Madame [S] par l'intermédiaire de la SAS DAVAN, pour un montant de 408 000 € FAI, soit exactement le même montant que celui de la promesse de vente conclue par l'entremise de l'agence LAFORET, selon les parties, le week-end du 10 au 11 décembre 2016, ainsi que cela ressort précisément des termes du courrier précité du gérant de LAFORET du 16 décembre 2016. Enfin, il est établi et non contesté que Monsieur [C] n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par les articles 8 et 11 du mandat qu'il a consenti à la SAS DAVAN, notamment en ne l'informant pas de son acceptation de l'offre d'achat des biens objets du mandat faite par Madame [S], avec laquelle il avait été mis en contact par la SAS DAVAN, cette dernière lui transmettant d'ailleurs le 10 décembre 2016 une nouvelle offre d'achat écrite formulée par Monsieur [R] [H] pour un montant de 412 000 € frais d'agence inclus, soit le prix net vendeur initialement mentionné au mandat du 23 novembre 2016, pas plus que de la signature de la promesse de vente, et ce durant la période de trois mois d'irrévocabilité du mandat prévue à l'alinéa 1er du contrat précité. En conséquence, le manquement par Monsieur [C] aux obligations contractuelles découlant du mandat conclu avec la SAS DAVAN caractérise une faute contractuelle de celui-ci qui doit entraîner l'application de la clause pénale contractuellement prévue. A cet égard, l'article 1231-5 dispose, en ses alinéa 1 et 2, que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». En l'espèce, les circonstances de l'espèce ne permettent pas de considérer que le montant contractuellement fixé de 15 000 €, équivalent au montant de la rémunération de la SAS DAVAN, est manifestement excessif. A cet égard, le fait que, dans le cadre des négociations entre Monsieur [C] et Madame [S] menées par la SAS DAVAN, celle-ci ait accepté, pour faciliter la réalisation de la vente entre ceux-ci, de ramener le montant de sa rémunération à la somme de 12 000 € ou 11 500 €, est sans incidence quant à l'appréciation du caractère manifestement excessif ou non du montant de la clause pénale En conséquence, il convient de réformer le jugement de ce chef et de condamner Monsieur [I] [C] à payer à titre de clause pénale à la SAS DAVAN la somme de 15 000 €. En revanche, le jugement sera confirmé par adoption des motifs en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SAS DAVAN, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à l'encontre de la SCI A MIREILLE. - sur les demandes accessoires Le jugement sera par ailleurs infirmé en ce qu'il a condamné la SAS DAVAN à payer à Monsieur [C] et à la SCI A MIREILL la somme de 2 000 € au titre des frais non taxables ainsi qu'aux dépens de première instance. En cause d'appel, Monsieur [C], partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile, et doit en conséquence être débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'apparaît en outre pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI A MIREILLE l'intégralité des frais par elle exposés à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens. En revanche, il serait inéquitable en l'espèce de laisser à la charge de la SAS DAVAN l'intégralité des sommes exposées au titre des frais non taxables d'appel, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [C] à lui payer à ce titre la somme de 2.500 €. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'EVRY du 6 décembre 2021, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS DAVAN à l'encontre de la SCI A MIREILLE aux fins de condamnation à paiement de dommages et intérêts, et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant de nouveau, Condamne Monsieur [I] [C] à payer à la SAS DAVAN la somme de 15 000 € (QUINZE MILLE EUROS) au titre de la clause pénale visée au contrat de mandat du 23 novembre 2016 ; Condamne Monsieur [I] [C] à payer à la SAS DAVAN la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Monsieur [I] [C] et la SCI A MIREILLE de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [I] [C] aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,