Cour de cassation, 17 mars 2016. 14-29.243

CIV.3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 mars 2016 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 352 F-D Pourvoi n° A 14-29.243 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par M. [S] [Z], domicilié chez Mme [W], [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à Mme [H] [K], épouse [X], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M. [Z], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 2004), que Mme [X] est propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel donné à bail commercial à M. [Z] qui a fait l'objet, le 18 mars 2002, d'un arrêté de péril qui a été levé le 19 octobre 2004 ; que la bailleresse a délivré, le 23 mai 2008, un commandement visant la clause résolutoire pour paiement d'un solde de loyers, puis, a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation du locataire au paiement des loyers ; Attendu que, pour accueillir ces demandes l'arrêt retient que, le commandement de payer étant resté infructueux, la clause résolutoire est acquise et que le décompte des sommes dues, portant sur la période allant du deuxième trimestre 2006 au quatrième trimestre 2011, n'étant pas affecté par l'arrêté de péril, la demande du locataire de dispense du paiement du loyer quand l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril n'est pas fondée ; Qu'en statuant ainsi, alors que la bailleresse demandait la condamnation au paiement de la somme visée au commandement qui incluait, dans un des appels de fonds reportés, un arriéré locatif pour la période de 2002 à 2004 et que les parties s'opposaient sur l'application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de construction et l'habitation à l'occupation d'un local commercial, la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [Z] à verser à Mme [X] la somme de 105 251,33 euros au titre d'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation et en ce qu'il ordonne compensation de cette somme avec celles au paiement desquelles Mme [X] est condamnée au bénéfice de M. [Z], l'arrêt rendu le 1er octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme [X] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [X] à verser la somme de 3 000 euros à M. [Z] ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. [Z]. M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré que le bail était résilié de plein droit le 23 juin 2008 et de l'avoir, en conséquence, condamné à payer à Mme [X], à titre d'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, la somme de 105 251,33 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'acquisition de la clause résolutoire : le 23 mai 2008, Mme [X] a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire de sorte que, par application de l'article L. 145-1 du code de commerce, cette clause était acquise, le commandement de payer étant resté infructueux, au bout du délai d'un mois, soit le 23 juin 2008 ; qu'en conséquence, la cour confirme le jugement déféré de ce chef ; que les loyers et l'indemnité d'occupation : que le décompte des sommes dues porte sur la période allant du deuxième trimestre 2006 au quatrième trimestre 2011 et n'est pas affecté par l'arrêté de péril pris le 18 mars 2002 et levé le 19 octobre 2004, que la demande de M. [Z] tendant à l'application à son profit des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction, qui dispensent du paiement du loyer quand l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril n'est pas fondée ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce que la clause résolutoire insérée dans le bail produit un effet un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux ; qu'en l'espèce, par acte d'huissier de justice du 23 mai 2008, Madame [H] [X] a fait délivrer à Monsieur [S] [Z] un commandement visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 50 169,98 € de loyers impayés, somme incluant notamment un arriéré locatif de 2002 à 2004 ; que Monsieur [S] [Z] fait valoir que cette somme ne serait pas due en application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction au motif que, pendant cette période, l'immeuble faisait l'objet d'un arrêté de péril ; que cependant, ces dispositions ne sont pas applicables aux baux commerciaux ; que par conséquent la somme réclamée dans le commandement est, au moins en partie justifiée ; or Monsieur [S] [Z] n'a procédé à aucun règlement dans le mois de commandement ; par ailleurs, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet puisque le bail a disparu du fait de la démolition de l'immeuble ; qu'en conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23 juin 2008 et les sommes pouvant rester dues postérieurement à cette date doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation ; 1°/ ALORS QUE M. [Z] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le commandement de payer délivré le 23 mai 2008 par Mme [X] à M. [U] visait à titre du 4e trimestre de 2006, un somme de 37 210,81 €, laquelle correspondait à un arriéré de loyers et de charges au titre des années 2002, 2003 et 2004, ce qui était confirmé par l'arrêté comptable du 20 février 2012 de la société Sénéchal et n'était pas contesté par Mme [X] ; que dès lors, en retenant, pour considérer que M. [Z] ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation pour justifier le non-paiement d'une partie des loyers réclamés le 23 mai 2008 et considérer que la résolution du bail était acquise au 23 juin 2008, que le décompte des sommes dues ne portait que sur la période allant du deuxième trimestre 2006 au quatrième trimestre 2011 et n'était pas affecté par l'arrêté de péril pris le 18 mars 2002 et levé le 19 octobre 2004, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes constants du débat, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS, en tout état de cause, QUE le juge qui décide de relever d'office un moyen, qu'il soit de fait ou de droit, doit respecter le principe de la contradiction en invitant les parties à présenter leurs observations ; que dès lors, en retenant d'office, pour considérer que M. [Z] ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation pour justifier le non-paiement d'une partie des loyers réclamés le 23 mai 2008 et considérer que la résolution du bail était acquise au 23 juin 2008, que le décompte des sommes dues ne portait que sur la période allant du deuxième trimestre 2006 au quatrième trimestre 2011 et n'était pas affecté par l'arrêté de péril pris le 18 mars 2002 et levé le 19 octobre 2004, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS, en outre, QU'en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux ; qu'en retenant, pour refuser d'exonérer M. [Z] des loyers réclamés par Mme [X] au titre de la période comprise entre 18 mars 2002 et le 19 octobre 2004, pendant laquelle l'immeuble était frappé par un arrêté de péril, que l'article L. 521-2 ne trouvait pas application en matière de baux commerciaux, la cour d'appel, qui a effectué une distinction que la loi ne prévoit pas, a violé ce texte, dans sa rédaction applicable à la cause ; 4°/ ALORS, en tout état de cause, QUE l'article 5 de l'arrêt de péril pris par le maire d'[Localité 1] le 18 mars 2002 énonçait que « dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L. 1331-28-1 du code de la santé publique ou au deuxième alinéa de l'article L. 511-1-1 du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatée par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L. 1331-28-3 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du présent code » ; que dès lors, en retenant, pour refuser d'exonérer M. [Z] des loyers réclamés par Mme [X] au titre de la période comprise entre 18 mars 2002 et le 19 octobre 2004, pendant laquelle l'immeuble était frappé par un arrêté de péril, que l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ne trouvait pas application en matière de baux commerciaux, sans rechercher si l'arrêté de péril du 18 mars 2002 n'exonérait pas M. [Z] du paiement des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cet arrêté.