Cour d'appel, 13 septembre 2023. 22/03840

13/09/2023 ARRÊT N°522/2023 N° RG : N° RG 22/03840 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PCG4 OS/IA Décision déférée du 06 Octobre 2022 - Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULOUSE (51-20-0003) S.MOREL [C] [Z] [I] [T] C/ G.A.E.C. [A] [D] [D] [A] [S] [N] [O] [N] épouse [K] [L] [N] [U] [N] [X] [N] INFIRMATION PARTIELLE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Madame [C] [Z] [Adresse 2] [Localité 17] comparante en personne, assistée de Me Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [I] [T] [Adresse 2] [Localité 17] comparant en personne, assisté de Me Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS G.A.E.C. [A] [D] [Adresse 20] [Localité 17] représentée par Me Jean vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D'ALBI Monsieur [D] [A] [Adresse 7] [Localité 17] comparant en personne, assisté de Me Jean vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D'ALBI Monsieur [S] [N] [Adresse 15] [Localité 5] comparant en personne, assisté de Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [O] [N] épouse [K] [Adresse 16] [Localité 5] comparante en personne, assistée de Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [L] [N] [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [U] [N] [Adresse 14] [Localité 4] représentée par Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [X] [N] [Adresse 18] [Localité 3] représentée par Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 945.1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, devant Mme O. STIENNE, chargé d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre. Exposé du litige M. [G] [N] et son épouse Mme [E] [R] ont consenti par acte du 19 Août 2002 un bail à ferme à M. [A] d'une durée de 9 années entières sur une propriété rurale d'une surface totale de 13 ha 03 a sise commune [Localité 17] moyennant un fermage de 1993,59 € (soit 153 € à l'hectare). M. [G] [N] a fait valoir ses droits à la retraite en 2002 ; les époux [P] ont conservé certaines parcelles de subsistance. M. [G] [P] est décédé le 5 mai 2006 ; sa femme, usufruitière de l'universalité des biens composant la succession de son époux, est décédée le 25 octobre 2019. Par acte notarié du 30 décembre 2019, en présence de la Safer Occitanie, M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] ont vendu à M [I] [T] et Mme [C] [Z] une maison d'habitation avec hangars agricoles attenants et non attenants, jardin et parcelles de terre le tout situé [Adresse 2] à [Localité 17] (31 ) cadastrés : -A [Cadastre 9] : 0ha18a 80ca (terre) [Adresse 19] -A [Cadastre 10] : 0ha 40a (sol)2658 [Adresse 2] -A [Cadastre 11] : 0ha 09a 50ca (pré)[Adresse 19] -A [Cadastre 12] : 0ha 33a 40ca (pré) [Adresse 19] Total : 1ha 01a 70 ca L'acte notarié du 30 décembre 2019 comprenait la clause suivante : L'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble à compter de ce jour. Il en aura la jouissance à compter de ce jour également par la prise de possession réelle, l'immeuble étant libre de toute location et occupation ainsi que le vendeur le déclare, à l'exception des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10] (à l'exception des bâtiments et du jardin ) et [Cadastre 12], objet actuellement d'un prêt à usage au profit de M et Mme [D] [A] dont l'acquéreur n'aura la jouissance qu'à compter du 1er avril 2020, suite à la résiliation du dit prêt par les vendeurs, suivant courrier de préavis du 2 septembre 2019, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2019. ....... Le vendeur atteste que la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 11] n'a fait l'objet d'aucun commodat ou bail rural. Par actes d'huissier en date du 14 octobre 2020, le GAEC [A] [D] et M. [D] [A] ont fait assigner devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulouse M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N], et M. [I] [T] et Mme [C] [Z] aux fins de voir prononcer la nullité de la vente consentie par les indivisaires [N] au bénéfice de ces derniers le 30 décembre 2019 outre indemnisation de leurs préjudices. Par jugement contradictoire du 6 octobre 2022, le Tribunal Paritaire des Baux ruraux a : - déclaré l'action recevable -déclaré M. [D] [A] titulaire d'un bail verbal oral consenti par M. [G] [N] sur les parcelles A [Cadastre 9],A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de [Localité 17] -annulé la vente des parcelles A [Cadastre 9],A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de Le Burgaux intervenue le 30 décembre 2019 entre l'indivision [N] composée de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] au profit de M. [I] [T] et Mme [C] [Z] au mépris des droits du titulaire du bail rural verbal M. [D] [A] -rejeté les demandes plus amples ou contraires -condamné l'indivision [N] composée de de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] aux dépens d'instance. -écarté l'exécution provisoire de la décision * Par déclaration reçue le 31 octobre 2022 auprès du greffe de la cour d'appel de Toulouse, Mme [C] [Z] et M. [I] [T] représentés par leur conseil ont formé appel du dit jugement en chacune de ses dispositions excepté celles ayant déclaré l'action recevable et écarté l'exécution provisoire. Lors de l'audience devant la cour d'appel : Mme [C] [Z] et M. [I] [T] représentés par leur conseil ont poursuivi oralement leurs conclusions du 12 janvier 2023 sollicitant de la cour, au visa des articles 595 du code civil, L 411-1, L 412-1 et L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, la réformation du jugement en ce qu'il a : -déclaré M. [D] [A] titulaire d'un bail verbal consenti par M. [G] [N] sur les parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de [Localité 17] -annulé la vente des parcelles A [Cadastre 9],A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de Le Burgaux intervenue le 30 décembre 2019 entre l'indivision [N] composée de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] au profit de M. [I] [T] et Mme [C] [Z] au mépris des droits du titulaire du bail rural verbal M. [D] [A] -rejeté les demandes plus amples ou contraires -condamné l'indivision [N] composée de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] aux dépens d'instance. Et statuant à nouveau -juger que M. [D] [A] n'est pas titulaire d'un bail rural verbal consenti par M. [G] [N] sur les parcelles A [Cadastre 9] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de [Localité 17] et qu'il ne peut être titulaire d'un bail rural verbal sur la parcelle A [Cadastre 10] support de la maison d'habitation et de diverses dépendances - juger que la vente des parcelles A [Cadastre 9],A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de Le Burgaux intervenue le 30 décembre 2019 entre l'indivision [N] composée de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] au profit de M. [I] [T] et Mme [C] [Z] n'est pas intervenue au mépris des droits de M. [D] [A] - juger valable la vente des parcelles sus visées intervenue le 30 décembre 2019 Si par extraordinaire, la cour estimait que M. [P] avait consenti un bail rural sur ses parcelles de subsistance : -juger que la parcelle A [Cadastre 10] ne faisait pas partie des parcelles de subsistance de M. [G] [N] En conséquence, -confimer l'annulation de la vente du 30 décembre 2019 uniquement pour les parcelles A [Cadastre 9] et A [Cadastre 12], M. [D] [A] ne détenant pas de droit de priorité sur la parcelle A [Cadastre 10] -réformer l'annulation de la vente du 30 décembre 2019 pour la parcelle A [Cadastre 10], support de la maison d'habitation et de diverses dépendances En tout état de cause -rejeter les entières demandes de M. [D] [A] et du Gaec [A] -condamner solidairement M. [D] [A] et le Gaec [A] à leur verser une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de première instance outre une somme complémentaire de 4 000 € pour leurs frais irrépétibles en cause d'appel -condamner solidairement M. [D] [A] et le Gaec [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment les frais de signification nécessités par l'absence de retrait par le Gaec et par un des membres de l'indivision [N] des lettres recommandées envoyées par le greffe de la cour d'appel. Ils font valoir essentiellement que : -la parcelle A [Cadastre 10] supporte la maison d'habitation et des dépendances des consorts [N], occupées par Mme [R] Veuve [N] jusqu'en 2014 -elle ne pouvait être incluse dans le prétendu bail verbal car elle ne figurait pas parmi les parcelles de subsistance ; une partie de cette parcelle avait avec le temps été 'mordue ' par les labours et autres travaux en raison du non respect des limites par M. [D] [A] -aucune des pièces produites au débat ne justifie d'une mise à disposition consentie en toute connaissance de cause ;le document 'Droits à paiement unique -attestation de bail verbal ' rédigé le 11 mai 2006 dans lequel figure la parcelle A [Cadastre 10] ne saurait établir cette mise à disposition alors qu'il n'est vraisemblablement pas écrit de la main de Mme [N] et qu'au surplus il a été rédigé six jours après le décès de M. [N] ; en sa qualité d'usufruitière,Mme [N] ne pouvait consentir un bail rural et encore moins sur la parcelle A [Cadastre 10] -l'usufruitier ne peut passer seul un tel acte sans le concours du nu -propriétaire ; le prétendu bail verbal est nul en vertu de l'article 595al4 du code civil, -le simple encaissement d'une augmentation du fermage ne saurait valoir consentement à la conclusion d'un bail rural par une personne qui à la date de l'encaissement n'avait pas le pouvoir d'agir seule en vertu de l'article 595al4 du code civil -la surface de 1ha 60 ne repose sur rien d'autre que la manipulation de l'exploitant qui a cherché à duper la bailleresse en se trompant sur les superficies réelles ;si un nouveau bail avait été conclu pour les surfaces de subsistance, il aurait dû porter sur 1ha91 et non pas sur 1ha 60 -aucun montant de fermage ni complément de fermage n'avait été établi du vivant de M. [N] -en l'absence de tout bail verbal, M. [D] [A] ne peut revendiquer un droit de priorité sur les parcelles vendues par l'indivision [N], -le document qui émane d'un tiers, la Safer,non signé des parties, ne saurait servir de justification à l'existence d'un bail rural;elle n'était pas habilitée pour qualifier la nature juridique de l'occupation -la sanction de la nullité de la vente prévue par l'article L 412-12 al3 ne concerne que la vente des biens effectivement loués et pour lesquels le droit de préemption aurait été omis ; dans l'hypothèse où la cour estimerait qu'un bail verbal a été conclu sur les parcelles de subsistance de M. [N], il est précisé que la nullité partielle de la vente est parfaitement admise, - en tout état de cause, en l'absence de bilan comptable, il n'est pas possible de vérifier la réalité de la prétendue perte d'exploitation, ni des assolements pratiqués, ni des superficies retenues ; il est relevé que les demandes indemnitaires ont été calculées sur une prétendue perte de surface de 4000 m² alors qu'elle ne serait que de 3 568 m² -par souci de protection de la santé de leurs jeunes enfants, ils reconnaissent avoir opté pour la mise en place 'd'un cordon sanitaire' que M.[J] le Gaec ne respectaient pas en utilisant de nombreux produits phytosanitaires. * Les consorts [N] représentés par leur conseil ont poursuivi oralement leurs conclusions du 2 janvier 2023, sollicitant de la cour de : -réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : -déclaré M. [D] [A] titulaire d'un bail verbal consenti par M. [G] [N] sur les parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de [Localité 17] -annulé la vente des parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de Le Burgaux intervenue le 30 décembre 2019 entre l'indivision [N] composée de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] au profit de M. [I] [T] et Mme [C] [Z] au mépris des droits du titulaire du bail rural verbal M. [D] [A] -rejeté les demandes plus amples ou contraires -condamné l'indivision [N] composée de de M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] aux dépens d'instance. et statuant de nouveau -juger que M. [D] [A] ne peut être titulaire d'un bail rural verbal sur la parcelle A [Cadastre 10] support de la maison d'habitation et de diverses dépendances et qu'il n'est pas titulaire d'un bail rural verbal consenti par M. [G] [N] sur les parcelles A [Cadastre 9] et A [Cadastre 12] situées sur la commune de [Localité 17] -juger que la vente des parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] de la commune de [Localité 17] du 30 décembre 2019 est valable -Si par extraordinaire, la cour estimait que M. [P] avait consenti un bail rural sur ses parcelles de subsistance : -juger que la parcelle A [Cadastre 10] ne faisait pas partie des parcelles de subsistance de M. [G] [N] En conséquence, -confimer l'annulation de la vente du 30 décembre 2019 uniquement pour les parcelles A [Cadastre 9] et A [Cadastre 12], M. [D] [A] ne détenant pas de droit de priorité sur la parcelle A [Cadastre 10] -réformer l'annulation de la vente du 30 décembre 2019 pour la parcelle A [Cadastre 10], sol support de la maison d'habitation et de diverses dépendances En tout état de cause -condamner M. [D] [A] et le Gaec [A] au paiement d'une somme de 5000 € à l'indivision [P] en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils reprennent essentiellement les mêmes moyens que les acquéreurs. Lorsque M. [G] [N] a fait valoir ses droits à retraite, il a d'une part conservé une parcelle de subsistance d' 1,91 ha exploitée par son épouse à partir de 2002 jusqu'en 2019 et d'autre part donné en fermage le reste de ses parcelles, notamment au profit de M. [A] et de M. [W]. M. [P] a porté à la connaissance de la MSA le 27 Août 2002 les parcelles conservées à titre de subsistance par son épouse (lot [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 13].). La parcelle A [Cadastre 10] sur laquelle la maison et diverses dépendances sont présentes n'est pas comprise dans la parcelle de subsistance. Le document intitulé DPU attestation de bail verbal sur lequel est inscrite cette parcelle A [Cadastre 10] ne saurait établir une mise à disposition ; il n'est pas écrit de la main de Mme [N]. L'indivision [N] a toujours considéré que seul un commodat avait été consenti à M.[A], à compter de 2002 sur une partie des parcelle A [Cadastre 9] et A[Cadastre 12] en l'état de l'âge de M. [N]. Ils ont informé M. [A] par courrier du 2 septembre 2019 de la rupture de la convention gratuite de mise à disposition à effet du 1er avril 2020. Ils relèvent que M. [N] n'a pu consentir à compter de la fin de l'année 2005 un bail verbal alors qu'il était en fin de vie. Le premier fermage ' majoré' de 1,60 ha étant intervenu postérieurement au décès de M. [N], le bail n'a pu être conclu par celui-ci. L'augmentation du fermage annuel à compter de 2006 de 1993€ à 2 238 € est motivée selon la partie adverse par l'augmentation de surface de 1,60 ha mais cette surface ne correspond à rien de précis étant observé que les parcelles de subsistance conservées par Mme [N] ont une superficie de 1,91 ha. Le deuxième contrat de fermage supplémentaire invoqué aurait été conclu au nom de l'EARL [A] d'une surface inférieure à deux ha de telle sorte que le régime dérogatoire des petites parcelles est applicable en vertu de l'article L 411-3 du code rural, aucun droit de préemption ne pouvant être revendiqué.Les paiements à compter de 2006 n'ont pas donné lieu à des paiements distincts alors qu'il est invoqué un contrat au nom de l'EARL [A]. Enfin, les consorts [N] ont considéré que le fermage versé correspondait à une indexation du fermage initial (jamais versé) ou à la compensation des DPU cédés. Enfin, il ne pouvait être convenu d'un bail rural sans intervention des nus-propriétaires en vertu des dispositions de l'article 595 du code civil. Les documents intitulés 'DPU Attestation de bail verbal ' et 'Bail de DPU' n'ont aucune force probante : l'indivision [N] n'a jamais disposé d'un double de ces documents et le DPU attestation de bail verbal n'a été visiblement établi qu'en un seul exemplaire ; ils sont datés du 11 mai 2006 soit six jours après le décès de M. [G] [N], M. [A] ayant cherché à profiter de l'état de faiblesse de Mme [N]. Enfin, ils n'ont pas été signés par les enfants de Mme [N] en qualité de nu propriétaire. * Le Gaec [A] [D] et M. [D] [A] représentés par leur conseil ont poursuivi oralement leurs conclusions du 10 janvier 2023 sollicitant, au visa de l'article 412-12 al 3 du code rural et de la pêche, de la cour de : -confirmer le jugement en ce qu'il : *juge que M. [D] [A] justifie de sa qualité de preneur en place par bail rural verbal sur une partie des parcelles commune de [Localité 17], section A [Cadastre 9],[Cadastre 10] et [Cadastre 12] concernée par la vente litigieuse et qu'il est à jour des loyers *juge que le bailleur n'a pas exécuté les obligations dont il est tenu en application des articles L 412-1 et suivants du code rural *juge la nullité de la vente consentie par les membres de l'indivision [N] au bénéfice de M.[T] et Mme [Z] le 30 décembre 2019, en cours de publicité à la conservation des hypothèques de Toulouse,sous les références de dépôt D01561 n° d'archivage provisoire P00910 et portant sur les parcelles A [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11] et [Cadastre 12] d'une superficie de 1ha 01a 70ca le réformer partiellement et -juger que l'assiette des biens concernés par le bail verbal doit être précisée et qu'il s'agit des parties de parcelle suivantes : A [Cadastre 9] partie (0,1117ha),A [Cadastre 10] partie (0,026ha) A [Cadastre 12] partie (0,2191ha) et A [Cadastre 13] partie ( 1,26 ha ) pour un total de 1ha 61a 68 ca. -juger que M. [A] preneur, et le GAEC [A],bénéficiaire de la mise à disposition devront être réintégrés dans les parcelles A [Cadastre 9] partie (0,1117ha),A [Cadastre 10] partie (0,026ha) A [Cadastre 12] partie (0,2191ha pour une superficie totale de 35 a 68 ca, incluses dans la vente annulée et occupée illicitement par les consorts [T] -[Z] -juger que M. [A] preneur, et le GAEC [A],bénéficiaire de la mise à disposition des biens devront être indemnisés par les consorts [T] [Z] des dommages et intérêts depuis la saison culturale 2019-2020 au titre de la privation de récolte pour un montant de 719,25 € pour ces 0,4HA sur les trois années, sauf à parfaire pour le préjudice pour 2023 qui peut être estimé à 300 € supplémentaires, soit une somme arrondie à 1000 € pour la perte d'exploitation sur les 4 années et de 1500 € au titre du préjudice moral - condamner solidairement l'ensemble des membres de l'indivision [N], bailleur et M. [T] et Mme [Z] au paiement d'une somme de 4500 € en applciation de l'article 700 du CPC et y ajoutant les condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel,lesquels comprendront notamment les frais d'assignation par huissier et de publication de l'assignation du 14 octobre 2020 au fichier immobilier Ils font valoir essentiellement que : - M.et Mme [N], par acte sous seing privé du 19 Août 2002, avaient consenti à M. [A] un bail rural sur leur propriété agricole de 13ha 03a sise [Localité 17], ces parcelles étant reprises dans l'attestation MSA du 1er octobre 2002. - au 7 décembre 2005, Mme [R] [P] cédait par bail les DPU afférents à ces parcelles pour 13ha 03a à l'EARL [A] qui bénéficie d'une mise à disposition des biens loués -en fin d'année 2005 le bail initial faisait l' objet d'un avenant verbal pour étendre la superficie louée des parcelles gardées par M. [N] A [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 12] et [Cadastre 13] d'une superficie de 1ha 60a ; le loyer était ainsi augmenté au prorata -la convention verbale et la mise à disposition datent de l'autommne 2005 et sont antérieures à l'accident de décembre 2005 ; M.[G] [N] avait toutes ses facultés pour consentir avec son épouse ce bail verbal - le 11 mai 2006, un bail de DPU portant sur les parcelles A [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 12] et [Cadastre 13] d'une surface totale de 1ha 60a était signé avec Mme [N] (alors désignée exploitante de la parcelle de subsistance) et l'EARL [A] ; compte tenu du changement d'exploitant, Mme [R] [N] qui était titulaire des DPU a pu consentir seule à leur cession le 11 mai 2006. - comme l'indique la partie adverse les documents signés pour la PAC avec Mme Veuve [N] seule non pas en qualité de propriétaire mais d'ancienne exploitante n'ont de valeur qu'à titre de commencement de preuve ; la déclaration de bail versée par la partie adverse n'est qu'un document déclaratif ; le bail verbal a été conclu avec les propriétaires qui étaient alors les époux [G] [N] ; aucun démembrement de propriété n'était intervenu -concernant la contrepartie onéreuse de la mise à disposition, celle-ci étant orale, il a été convenu de proratiser à hauteur de la superficie augmentée le prix à l'hectare convenu et accepté à 153 € ; en 2005,le loyer payé était de 153€ /ha X 13,03 ha soit 1993,39 € et il bascule à compter de 2006 à 2 238,39 € (l'augmentation de 245 € correspond à 153/ha X 1,6 ha = 244,8 €) -s'il y avait eu consensus pour revaloriser le loyer, il y aurait eu consensus pour suivre l'indice et par la suite chaque année le loyer aurait augmenté ou diminué suivant l'indice ce qui n'a pas été le cas -M. [A] et son épouse ont repondu à l'indivision [N] le 13 juin 2020 qu'ils ne pouvaient renoncer au droit de préemption ni accepter la résiliation du bail et se portaient acquéreurs de l'ensemble des biens à la vente - la vente a été passée en fraude de leurs droits *ils n'entendent pas voir juger qu'il y a un bail rural verbal sur l'intégralité de la parcelle [Cadastre 10] (et donc la maison d'habitation ) mais simplement sur une petite partie de cette parcelle * mais la nullité de la vente doit être prononcée dans son intégralité, en ce compris les biens vendus non loués car il y a fraude au droit de préemption. -au final ne sont concernées que les parcelles qui sont à la fois vendues et objet du bail verbal soit : partie des parcelles A [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 12] pour une surface totale de 0,3568Ha -M. [A] précise remplir les conditions de l'article L 412-5 du code rural Ils doivent être restaurés dans leur jouissance paisible : -en supprimant la haie qui entoure la propriété ([Cadastre 12],[Cadastre 9] et [Cadastre 10]) et qui empêche l'exploitation ; ils demandent l'enlèvement de la haie sur toutes les parcelles. -en étant réintégrés dans les lieux loués concernés par la vente pour une superficie de 0,3568ha * Sur interrogation lors de l'audience, toutes les parties admettent que la question de la haie est dans les débats ; le conseil des appelants précise avoir répondu dans le cadre de l'indemnisation Sur l'audience, toutes les parties reconnaissent que le plan (pièce n°4) des appelants mentionne en vert les parcelles objet de la vente. De même, toutes les parties sont d'accord sur le fait que la photo aérienne( pièce n°1 des appelants) correspond au plan cadastral existant lors de la vente de 2019. MOTIFS Sur les droits de M. [D] [A] et du GAEC [A] [D] L'article L 411-1 du code rural prévoit que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311 est régie par les dispositions d'ordre public du statut du fermage. En vertu des dispositions de l'article L 412-1 du code rural le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. L'article L 412-2 précise que ce droit de préemption s'applique à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère. Aux fins de prétendre à ce droit de préemption, il faut être exploitant en vertu d'un bail soumis au statut du fermage. Il appartient à celui qui invoque ce statut et ce droit de préemption d'en rapporter la preuve par tous moyens. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 1875 du code civil que constitue un prêt à usage ou commodat toute mise à disposition d'un bien à titre gratuit en vue d'en faire un usage déterminé. Il appartient à M. [D] [A], qui se déclare preneur à bail rural de rapporter la preuve que la mise à disposition des parcelles objet du litige a été faîte à titre onéreux. Il est rappelé que l'acte notarié de vente du 30 décembre 2019 concerne la vente de la maison d'habitation avec hangars agricoles attenants et non attenants, jardin et parcelle de terre le tout situé [Adresse 2] à [Localité 17] (31 ) cadastré comme suit : -A [Cadastre 9] : 0ha18a 80ca (terre) [Adresse 19] -A [Cadastre 10] : 0ha 40a (sol)2658 [Adresse 2] -A [Cadastre 11] : 0ha 09a 50ca(pré)[Adresse 19] -A [Cadastre 12] : 0ha 33a 40ca(pré) [Adresse 19] Total : 1ha 01a 70 ca M. [D] [A], en sa qualité de preneur et le GAEC [A] [D], en qualité de bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles ne revendiquent,concernant la vente litigieuse, des droits au titre d'un bail à ferme verbal que sur partie des parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 12]. Les consorts [N], lors de cet acte notarié de vente, reconnaissaient que les parcelles cadastrées section A [Cadastre 9], [Cadastre 10] (à l'exception des bâtiments et du jardin ) et [Cadastre 12] avaient fait l'objet d'un prêt à usage au profit de M et Mme [A], prêt résilié pour le 31 mars 2020. Il est constant par ailleurs que M. [G] [N] et son épouse Mme [E] [R] ont consenti par acte du 19 Août 2002 un bail à ferme à M. [A] d'une durée de 9 années entières sur une propriété rurale d'une surface totale de 13 ha 03 a sise commune [Localité 17] moyennant un fermage de 1993,59 € (soit 153 € l'hectare). Ce acte du 19 Août 2002 ne donne aucune précision quant à la désignation des parcelles objet du bail à ferme mais elles sont visées dans une attestation MSA du même jour signée par M et Mme [N] et M.[A] ; elles sont distinctes de celles concernées par la vente litigieuse. Il ressort d'un écrit du 27 Août 2002 de M. et Mme [G] [P] adressé à la MSA qu'ils ont conservé 1Ha 91 a au titre de parcelles de subsistance se décomposant comme suit : -lot [Cadastre 8] (partie) 0.03 ares -lot [Cadastre 9] : 0,19 ares -lot [Cadastre 11] : 0.10 ares -lot [Cadastre 12] : 0,33 ares -lot [Cadastre 13](partie) : 1.26 ares La parcelle [Cadastre 10] comprenant essentiellement maison et dépendances occupées par M et Mme [P] n'est donc pas mentionnée. Mme [N] [R] en qualité de bailleresse exploitante a cédé le 7 décembre 2005 à l'Earl [A] [D] les droits à paiement unique afférents au bail à ferme écrit du 19 Août 2002 sur 13ha 03a. M. [A] et le Gaec [A] [D] versent par ailleurs au débat un Bail de droits à paiement unique (DPU) en accompagnement d'un bail foncier signé le 11 mai 2006 par Mme [R] [N] en qualité de bailleresse et par M. [A] pour l'Earl [A], en qualité de preneur mentionnant qu'un contrat de bail a été conclu par la bailleresse le 31 décembre 2005 avec effet au 1er janvier 2006, pour une période de neuf années portant sur 1 ha 60a. Outre les contestations portant sur la validité et la portée de ce document, notamment en l'absence de la signature de M. [G] [N] propriétaire des parcelles, il est relevé qu'il ne mentionne pas l'identité des parcelles et vise une superficie totale de 1ha 60 a. M. [A] et le Gaec [A] [D] soutiennent que ce bail des DPU comme le bail verbal de fermage consenti à la fin de l'année 2005 portent sur les parcelles de subsistance qui avaient été conservées lors de la retraite de M. [G] [N] en 2002 sur les parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10],A [Cadastre 12] et A [Cadastre 13] d'une superficie de 1ha60a et que le bail verbal conclu en fin d'année 2005 sur ces parcelles est démontré au vu de l'augmentation du fermage réglé en 2006 au prorata de l'extension de la superficie ajoutée. Force est de consater que M. [G] [N] et son épouse n'ont jamais déclaré la parcelle A [Cadastre 10] ou partie de parcelle [Cadastre 10] comme parcelle de subsistance,qui comprend essentiellement leur maison d'habitation avec dépendances. Par ailleurs, le bail invoqué (1ha60a) ne concerne pas la totalité des parcelles de subsistance qui avait été conservée par les époux [N] pour une superficie de 1ha 91. Mais également, la superficie des parcelles revendiquées en bail rural verbal ne correspond pas à celle de 1ha 60 a. En effet, la parcelle de subsistance conservée en partie sur la A [Cadastre 13] par M. [G] [N] et son épouse (non objet de la vente litigieuse mais dont il n'est pas contesté qu'elle a été mise à disposition à M. [A] ) concerne une superfice de 1 ha 26 a ; si l'on rajoute, les autres parcelles revendiquées (soit [Cadastre 9] : 0ha19 a et [Cadastre 12] : 0ha33 a ), la superfice est portée à 1ha78a et ce sans inclure la partie de la parcelle A [Cadastre 10] dont les revendiquants affirment dans le dispositif de leurs conclusions qu'elle vise une superficie de 0.026ha. M. [A] et le Gaec [A] [D] ne sont pas fondés à refaire eux même des calculs de superficie, afin de justifier artificiellement d'une superficie de 1ha 60 a : par exemple s'agissant de la parcelle [Cadastre 9] déclarée par M. [G] [N] pour 0hao19 a (plus exactement 18a 80ca), ils estiment que le bail ne porte que sur 11a 17 ca eu égard à l'existence d'une mare. Enfin, M. [A] et le Gaec [A] [D] ne soutiennent pas leurs demandes au visa du document en date du 11 mai 2006 produit et contesté par les parties adverses, intitulé Droits à paiement unique -Attestation de bail verbal reconnaissant eux -mêmes que cette déclaration n'est qu'à usage de l'administration pour les transferts des DPB. S'agissant de l'augmentation du fermage en 2006 qui serait selon M. [A] et le Gaec [A] [D] la preuve d'une mise à disposition onéreuse des parcelles aux fins d'obtention du statut du bail rural, le preneur devait au terme du contrat de bail rural du 19 Août 2002 portant sur 13ha 03a , un loyer de 1993,59 € (soit 153 € à l'hectare) payable au plus tard le 12 (sic) de chaque année et révisable compte tenu de l'indice des fermages défini actuellement par M.le Préfet du département de la Haute Garonne. Le tableau émis par M. [A] et le Gaec [A] [D] récapitulant les sommes réglées au titre du fermage [N] mentionne pour l'année 2003 (encaissement en janvier 2004) une somme de 1800,72 €, puis tant en 2004 qu'en 2005 un loyer de 1 993,39 € (encaissés respectivement en janvier 2005 et janvier 2006). S'agissant de l'année 2006, il est déclaré un réglement par chèque du 21 décembre 2006 de 2 238,39 € (date d'encaissement inconnue). Les parties indiquent que cette même somme a été réglée pour les années suivantes, (bien qu'aucune somme ne figure pour l'année 2007) qu'une augmentation est intervenue en 2013 portant le fermage à 2 240 €, qui a été payée jusqu'en 2019 date du litige. L'augmentation du fermage réglée pour l'année 2006 ne peut être véritablement significative et sans équivoque quant à l'existence d'un bail rural verbal portant sur les parcelles objet de la vente en litige puisque la superficie du bail verbal invoqué de 1H60a n'est pas déterminable. Par ailleurs, cette augmentation qui a pu prendre en considération le bail de DPU n'est pas forcément, au vu des éléments du dossier, constitutive d'une contrepartie financière, caractérisant une mise à disposition onéreuse. Enfin, il ne peut être tiré de conclusions d'un écrit comprenant renonciation au droit de préemption avec résiliation du bail visant les parcelles A [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11] et [Cadastre 12] par M. [A] établi par La Safer à une date non précisée et ce d'autant que l'acte de vente conclu le 30 décembre 2019 entre les consorts [N] et les acquéreurs est intervenu en présence de la Safer. En conséquence, il convient de retenir que M. [D] [A] ne démontre pas être titulaire d'un bail verbal sur partie des parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] sises commune [Localité 17] (31) objet de la vente du 30 décembre 2019. Ne pouvant être titulaire d'un droit de préemption, il ne peut être bien fondé à solliciter la nullité de la vente consentie le 30 décembre 2019 par les consorts [N] au bénéfice de M. [T] et Mme [Z]. M.[D] [A] et le Gaec [A] [D] doivent également être déboutés de leur demande de réintégration sur les dites parcelles. Le jugement sera infirmé de ces chefs. Il est précisé que la cour n'a pas à préciser comme sollicité par M. [A] et le Gaec la superficie de la parcelle A [Cadastre 13] partie (1.26ha) mise à disposition et ne faisant pas l'objet du présent litige. Les demandes d'indemnisation formées par M.[D] [A] et le Gaec [A] [D] tant au titre du préjudice moral qu'au titre de la privation de jouissance étant précisé que les consorts [N] avaient procédé à la résiliation de la mise à disposition (à titre gratuit) de ces parcelles par lettre recommandée du 2 septembre 2019 avec effet au 1er avril 2020 doivent en conséquence être rejetées. Le jugement entrepris qui a rejeté ces chefs de demande sera confirmé par substitution de motifs. Sur les demandes annexes Eu égard au sort donné au litige, les dépens de première instance comme d'appel supportés par les consorts [N] ainsi que par M.[I] [T] et Mme [C] [Z], en ceux compris les frais de signification des assignations délivrés à M. [D] [A] et au Gaec [A] [D] doivent incomber à ces derniers, le jugement étant infirmé. L'équité commande de condamner M. [D] [A] et le Gaec [A] [D] à verser au titre des frais irrépétibles : * aux consorts [N] tels que précisés dans le dispositif, la somme globale de 4 000 € * à M.[I] [T] et Mme [C] [Z], la somme globale de 4 000 € le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de chaque partie formée de ce chef. Il n'y pas lieu à faire droit à la demande de condamnation solidaire formée par M. [T] et Mme [Z] envers M. [D] [A] et le Gaec [A] [D], ces derniers n'étant pas tenus à cette solidarité envers les acquéreurs. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement entrepris hormis en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de M. [D] [A] et le Gaec [A] [D]. Statuant à nouveau et y ajoutant Déboute M. [D] [A] de sa demande tendant à le voir reconnaitre titulaire d'un bail verbal sur partie des parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 12] sises commune [Localité 17] (31), objet de la vente du 30 décembre 2019. Déboute en conséquence M. [D] [A] de sa demande en nullité de la vente consentie le 30 décembre 2019 par les consorts [N] au bénéfice de M. [I] [T] et Mme [C] [Z]. Déboute M.[D] [A] et le Gaec [A] [D] de leur demande de réintégration sur les parcelles litigieuses, objet de la vente. Dit n'y avoir lieu à préciser la superficie de la parcelle A [Cadastre 13] partie, non objet du présent litige. Condamne M. [D] [A] et le Gaec [A] [D], à verser au titre des frais irrépétibles : * la somme globale de 4 000 € à M. [S] [N], Mme [O] [N] épouse [K], M. [L] [N], Mme [U] [N] et Mme [X] [N] *la somme globale de 4 000 € à M.[I] [T] et Mme [C] [Z] Condamne M. [D] [A] et le Gaec [A] [D] aux dépens de première instance et d' appel, en ce compris les frais de signification d'assignation délivrée en appel à l'égard de ces derniers par M. [T] et Mme [Z]. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER