Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/05702

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 30 Septembre 2024 N° R.G. : N° RG 23/05702 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YTDY N° Minute : 24/ AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” - [Adresse 1] représenté par son syndic : C/ [I] [X] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” - [Adresse 1] représenté par son syndic : Cabinet SOLOGNE IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1346 DEFENDEUR Monsieur [I] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant : Hugues BOUTHINON-DUMAS, magitrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 30 septembre 2024. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier composant la Résidence [Adresse 1] située [Adresse 1] [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de Monsieur [I] [X] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le Cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 4 juillet 2023, aux fins de : DECLARER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] - [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit : Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, Vu l'article 1231-6 al 3 du Code Civil, CONDAMNER Monsieur [X] [I] à lui à payer les montants suivants : - Charges de la période JOURDAN: 2.700,36€, - Frais préalables du cabinet JOURDAN: 132 €, - Charges de la période SOLOGNE: 7.034,42 € (arrêtés au 16.06.2023 - appel 3/3 des travaux d'étanchéité), - Frais préalables du cabinet SOLOGNE: 539,57 €, - Une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1231-6 du Code Civil, - Une somme de 2.640 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, Le CONDAMNER aux entiers dépens dont recouvrement entre les mains de Me Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de paris, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ORDONNER la capitalisation des intérêts, Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile, DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours. Monsieur [I] [X], assigné à domicile par acte remis en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience le 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir " déclarer bien fondé " et " dire " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. La demande relative à l'exécution provisoire constitue toutefois une véritable prétention en dépit de l'emploi erroné du terme " dire " en lieu et place de " ne pas écarter ". En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 9.734,78 euros, correspondant aux charges dues durant la gestion du Cabinet JOURDAN d'un montant de 2.700,36 euros, d'une part, et aux charges dues depuis la nomination du cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, d'un montant de 7.034,42 euros, d'autre part. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale, - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 30 décembre 2020, 16 décembre 2021 et 22 novembre 2022 et les attestations de non-recours afférentes, - un extrait de compte consolidé portant sur la période du 1er octobre 2020 au 16 décembre 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 2.832,36 euros, établi par le Cabinet JOURDAN, - un extrait de compte relatif à la période du 1er janvier 2022 au 1er juin 2023 établi par le Cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, - différents appels de fonds adressés au défendeur. Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [X] est propriétaire des lots n° 23, 42 et 140 de l'état descriptif de division. Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 décembre 2020, 16 décembre 2021 et 22 novembre 2022, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019 à 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées. Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 9.734,78 euros. En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires : - la somme de 2.700,36 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2020 au 16 décembre 2021 durant la gestion du Cabinet JOURDAN, - la somme de 7.034,42 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juin 2023, appel travaux d'étanchéité (3/3) inclus, depuis la prise en charge de la copropriété par le cabinet SOLOGNE IMMOBILIER. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 671,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, correspondant aux frais dus durant la gestion du Cabinet JOURDAN d'un montant de 132 euros, d'une part, et aux frais engagés depuis la nomination du cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, d'un montant de 539,57 euros, d'autre part. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile, communique les pièces suivantes : - un extrait de compte consolidé portant sur la période du 1er octobre 2020 au 16 décembre 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 2.832,36 euros, établi par le Cabinet JOURDAN, - un extrait de compte portant sur la période du 1er janvier 2022 au 1er juin 2023, incluant la reprise de solde débiteur de 2.832,36 euros en date du 1er janvier 2022, établi par le Cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, - des courriers de mise en demeure établis par les syndics successifs en dates des 10 février 2021 et 10 juin 2021 pour lesquels les avis de réception ne sont pas produits, - des lettres de relance en dates des 1er septembre 2021, 9 septembre 2022 et 17 novembre 2022, - une sommation de payer la somme de 7.073,30 euros en principal signifiée le 20 février 2023 et la facture du commissaire de justice afférente, - une facture du syndic au titre de la remise du dossier à l'huissier, - le contrat de syndic. En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences combinées des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du code de procédure civile : - frais de transmission du dossier aux auxiliaires de justice facturés le 17 février 2023 (350 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ; - frais de mise en demeure en date du 10 février 2021 et du 10 juin 2021 (54 euros X 2) dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi au défendeur ne sont pas produits ; - les frais de relances en dates des 1er septembre 2021, 9 septembre 2022 et 17 novembre 2022 (24 euros +8 euros +18 euros), faute de mise en demeure régulière préalable. Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d'une créance de 163,57 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la sommation de payer en date du 20 février 2023, qui est produite avec la facture correspondante. En conséquence, Monsieur [X] sera condamné au paiement de la somme de 163,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande, celui-ci devra recréditer la somme totale de 508 euros sur le compte du défendeur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence de Monsieur [X] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [X] sera condamné à lui payer. Sur les demandes accessoires Monsieur [X], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Nicolas LEDERMANN dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [X] sera condamné à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. Sur les intérêts capitalisés Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d'intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal. L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier. Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic : - la somme de 2.700,36 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2020 au 16 décembre 2021 durant la gestion du Cabinet JOURDAN, - la somme de 7.034,42 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juin 2023, appel travaux d'étanchéité (3/3) inclus, depuis la prise en charge de la copropriété par le cabinet SOLOGNE IMMOBILIER, - la somme de 163,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (508 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [I] [X], CONDAMNE Monsieur [I] [X] au paiement des dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître LEDERMANN dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal échus pour une année entière, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,