Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 22/03723

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT du 28 JUIN 2024 N° RG 22/03723 DEMANDEUR : Monsieur [R] [N], né le 29/10/1946 à [Localité 6] (78), de nationalité française, demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Amaury GAULTIER de la SELARL YVES DE MORHERY, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant, Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant DEFENDERESSE : La SCEA LE HARAS D’ELOGE, société civile d’exploitation, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 537 506 917, dont le siège socialest [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par Me Sophie BINET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Lara ANDRAOS-GUERIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant ACTE INITIAL du 30 Juin 2022 reçu au greffe le 05 Juillet 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Avril 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Juin 2024. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [N] est propriétaire de deux parcelles agricoles composées de prairies et de bâtiments d'exploitation cadastrée Commune de [Localité 5], section ZC, n°[Cadastre 1] & [Cadastre 2], pour une contenance totale de 02 ha 27 à 20 ca. Par acte authentique du 23 décembre 2017, Monsieur [R] [N] a consenti à la société civile d'exploitation agricole (ci après « SCEA LE HARAS D'ELOGE »), un bail rural à compter du 1er janvier 2018 et se terminant le 31 décembre 2026, pour la somme annuelle de 180 euros pour les terres et bâtiments d'exploitation et 235 euros pour la maison d'habitation. Suivant avenant au bail rural du 10 décembre 2019, Monsieur [R] [N] a autorisé la SCEA LE HARAS D'ELOGE à procéder aux travaux de dépollution du bien immobilier suivant devis TERRE ET PIERRE IDF pour la somme de 542.400 euros. Il était précisé que par suite de la réalisation de ces travaux, le bailleur deviendrait débiteur envers le preneur d'une dette de 542.400 euros. Le même jour, Monsieur [R] [N] a consenti à la SCEA LE HARAS D'ELOGE, une promesse de vente pour une durée expirant le 10 décembre 2021 portant sur les deux parcelles agricoles au prix de 542.400 euros payable par compensation, le bénéficiaire devant prendre à sa charge pour le compte du promettant le coût de dépollution du bien. Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 54.240 euros. Suivant courrier recommandé en date du 25 mars 2022, le conseil de Monsieur [R] [N], relevant l'absence de levée de l'option et de justification de la dépollution du site par la SCEA LE HARAS D'ELOGE, l'a mise en demeure de payer l'indemnité d'immobilisation considérant que la non réalisation de la vente lui était imputable. La SCEA LE HARAS D'ELOGE a répondu, par courrier recommandé en date du 1er avril 2022, qu'elle ne pouvait prendre le risque d'acquérir le bien en l'état de la situation. Elle faisait notamment état de l'absence de réponse sur la question de savoir si la dette de plus de 430.000 euros, réclamée par le Trésor Public, concernant la dépollution, allait suivre la vente et de l'absence de communication du rapport de diagnostic concernant l'assainissement. Monsieur [R] [N] a maintenu sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation suivant courrier recommandé du 14 avril 2022 adressé par l'intermédiaire de son conseil. C'est dans ce contexte que, suivant acte d'huissier de justice signifié le 30 juin 2022, Monsieur [R] [N] a assigné la SCEA LE HARAS D'ELOGE devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par ordonnance en date du 7 novembre 2022, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 3 octobre 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2023, Monsieur [R] [N] demande au tribunal de : Vu la promesse de vente du 10/12/2019, Vu les dispositions des articles 1103 & suivants du Code civil, -Condamner la SCEA LE HARAS D'ELOGE à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 54.240 euros à titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25/03/2022. -Condamner la SCEA LE HARAS D'ELOGE à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance. -Débouter la SCEA LE HARAS D'ELOGE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2023, la SCEA LE HARAS D'ELOGE demande au tribunal de : Vu les articles 1103 et suivants du Code civil, Vu l'article 1231-6 du Code civil, Vu les pièces versées au débat, -Dire et juger qu'il n'y avait aucune obligation de travaux de dépollution à la charge de la SCEA LES HARAS D'ELOGE mais une autorisation limitée dans le temps sans astreinte ni sanction, -Dire et juger qu'aucune faute ne peut en conséquence être imputable à la SCEA LES HARAS D'ELOGE dans le défaut de dépollution du terrain sous promesse -Dire et juger que Monsieur [R] [N] n'a pas informé la SCEA LES HARAS D'ELOGE des injonction de travaux, -Dire et juger que le défaut de fourniture du diagnostic, assainissement constitue une condition suspensive réputée accomplie et justifie le refus légitime de lever l'option des demandeurs, -Dire et juger que la promesse unilatérale de vente du 10 décembre 2019 est devenue caduque, DES LORS : -Débouter Monsieur [R] [N] de sa demande en condamnation à hauteur de 54.240 euros à l'encontre de la SCEA LES HARAS D'ELOGE, Compte-tenu de l'acharnement dont fait preuve Monsieur [R] [N] à l'encontre de la SCEA LES HARAS D'ELOGE, -Condamner Monsieur [R] [N] à payer à la SCEA LES HARAS D'ELOGE la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi, -Condamner Monsieur [R] [N] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamner Monsieur [R] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie BENET, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2024. L'affaire a été plaidée le 23 avril 2024 et a été mise en délibéré au 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Sur l'indemnité d'immobilisation Monsieur [R] [N] considère que l'échec de la vente est exclusivement imputable à la SCEA LE HARAS D'ELOGE qui n'a pas respecté ses obligations contractuelles. Il lui reproche de ne pas avoir entrepris les travaux de dépollution alors que la défenderesse s'y était engagée, entraînant une saisie fiscale à son détriment et un préjudice financier important. Monsieur [R] [N] fait valoir que la SCEA LE HARAS D'ELOGE ne peut pas se désengager de la promesse de vente au motif qu'il n'était pas possible de garantir que la dette du Trésor Public à son égard ne pouvait pas lui être transférée, ce risque dont la SCEA n'a jamais fait état pour renoncer à la vente étant inexistant dès lors que la dette fiscale lui est personnelle. Il fait également valoir que le défaut de rapport de diagnostic concernant l'assainissement, que la SCEA s'était engagée à faire réaliser et dont les parties connaissaient le résultat dès lors qu'il était précisé à l'acte que l'immeuble n'était pas raccordé au réseau d'assainissement collectif, ne constitue pas non plus un motif pour faire échouer la vente. Il précise que la SCEA ne s'est jamais prévalue de la clause prévoyant de la libérer en cas de travaux supérieurs à 25.000 euros. Monsieur [R] [N] ajoute que le positionnement de la commune de [Localité 5] pour l'acquisition de la parcelle, qui date d'octobre 2022, ne peut pas être la cause des difficultés. Il souligne que la SCEA, parfaitement informée de l'arrêté de la commune de [Localité 5] du 30 septembre 2019 comme de la saisie à tiers détenteur, a continué à manifester son souhait d'acquérir et de procéder à la dépollution du site expliquant même fin 2021/début 2022, que le retard dans la dépollution venait à la fois d'un problème de financement et du contexte lié au COVID 19. Monsieur [R] [N] invoque le mandat tacite de Monsieur [X] [E] de la part de la SCEA, en tant que père de Madame [B] [E] co-gérante de la SCEA, lequel a été son interlocuteur principal ainsi que celui du notaire, Maitre [U]. La SCEA LE HARAS D'ELOGE soutient qu'il n'existait aucune obligation à sa charge de réaliser les travaux de dépollution mais une autorisation limitée dans le temps sans astreinte, ni sanction. Elle précise que ces travaux ne pouvaient être entrepris dans la mesure où elle a été informée après la conclusion de la promesse de vente que Monsieur [N] avait été mis en demeure de payer la somme de 450.000 euros au titre de la dépollution selon arrêté du 30 septembre 2019 et que la commune de [Localité 5] avait manifesté son intérêt pour le terrain. Elle souligne qu'aucune réponse n'a été apportée à sa demande de confirmation par l'administration fiscale de la non transmission de cette dette justifiant son désengagement de la vente. La SCEA LE HARAS D'ELOGE fait par ailleurs valoir que les conditions suspensives doivent être réputées accomplies par le seul fait de Monsieur [N] emportant ainsi la caducité de la promesse de vente. Elle souligne qu'il ne pouvait pas être prévu de condition suspensive relative aux travaux exigés par la commune de [Localité 5] à défaut de toute référence à l'arrêté du 30 septembre 2019 dont elle ignorait l'existence et que Monsieur [N] a fait preuve de déloyauté en faisant porter la mention dans la promesse de vente que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux. Elle ajoute que le défaut, par le vendeur, de transmission du diagnostic concernant l'assainissement, dont aucun élément ne démontre qu'elle s'était engagée à le faire établir, rend la condition suspensive réputée accomplie par Monsieur [N]. Elle relève que les échanges de mails ayant eu lieu entre Monsieur [N] et Monsieur [X] [E] qui n'est ni gérant, ni associé de la SCEA ne l'engagent en rien. *** Suivant les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. La promesse de vente signé entre les parties le 10 décembre 2019 comportait les dispositions suivantes : « DELAI » « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 10 décembre 2021 à seize heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé ». « PRIX-CONDITIONS FINANCIERES PRIX (...) « AVENANT DE BAIL » « Ledit BIEN doit faire l'objet d'une dépollution importante ainsi qu'il résulte d'un devis, ci-annexé, établi par l'entreprise TERRE ET PIERRE IDF, [Adresse 3] pour un montant total de CINQ CENT QUARANTE-DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS (542.400,00 EUR), dont le coût est à la charge du BAILLEUR. Toutefois, à titre de convention particulière entre les parties, le BAILLEUR autorise le PRENEUR, qui donne expressément son accord à procéder aux travaux de dépollution suivant devis de l'entreprise TERRE ET PIERRE IDF. En conséquence et par suite de la réalisation de ces travaux, le BAILLEUR deviendra débiteur envers le PRENEUR d'une dette d'un montant de CINQ CENT QUARANTE-DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS (542.400,00 EUR). Ladite autorisation n'est valable que si les travaux ont commencé avant le 31 décembre 2020. Le prix sera donc payable par compensation ; le BENEFICIAIRE devant prendre en charge pour le compte du PROMETTANT le coût de la dépollution du bien objet des présentes selon devis ci-annexé. » « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-DISPENSE DE VERSEMENT IMMEDIAT » « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE-QUATRE MILLE DEUX CENT QUARANTE EUROS (54.240,00 EUR). De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci à première demande du PROMETTANT et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes.» RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES « Les effets des présentes sont soumis à la levée des réserves et à l'accomplissement des conditions suspensives suivantes. (...) « Conditions suspensives de droit commun Les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir. Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans. L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. » « Conditions suspensives particulières Absence de prêt « Le bénéficiaire déclare qu'il n'entend pas contracter d'emprunt pour le financement de l'acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses propres deniers » « CONDITIONS ET DECLARATIONS GENERALES GARANTIE DE POSSESSION « Le PROMETTANT garantira le BENEFICIAIRE contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du Code civil. A ce sujet, le PROMETTANT déclare : (...) . que le BIEN ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux,» (…) Le BENEFICIAIRE déclare ne pas avoir eu lui-même connaissance, durant sa période de location, d'éventuels litiges ou correspondances liées au cas-ci dessus exposés » « DIAGNOSTICS ENVIRONNEMENTAUX Assainissements «Le PROMETTANT déclare que l'immeuble n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées à usage domestique. L'immeuble est situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d'assainissement. (...) Compte tenu de la destination à usage d'habitation du BIEN, le PROMETTANT est tenu de fournir le diagnostic établi depuis moins de trois ans à l'issue du contrôle de l'installation non collectif. En l'absence d'un tel diagnostic, le PROMETTANT ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Il est convenu entre les parties qu’un diagnostic doit être réalisé par un service compétent et qu’en cas d’anomalie un devis devra être réalisé par une entreprise. Pour le cas où ce devis serait supérieur à VINGT-CINQ MILLE EUROS (25.000,00 EUR), le BENEFICIAIRE pourra ne plus acquérir les biens objet des présentes sans indemnité.» Cette condition est stipulée en faveur du BENEFICIAIRE, il pourra y renoncer jusqu'à la date de réalisation des présentes. » Il est constant que la vente n'est pas intervenue dans le délai fixé par la promesse de vente et que de ce fait, elle est caduque. Il doit être ici relevé que la validité de la promesse de vente n'est pas contestée par la SCEA LE HARAS D'ELOGE qui dénonce la déloyauté de Monsieur [R] [N] tenant, d'après elle, à des informations erronées ou incomplètes sur les dispositions prises par la commune relativement aux travaux de dépollution ainsi que le risque financier en résultant pour elle. *** Le tribunal est uniquement saisi de la demande du promettant en paiement de l'indemnité d'immobilisation consécutive à l'absence de levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse de vente lequel ne peut s'en exonérer qu'en cas de défaillance des conditions suspensives et de réalisation de la condition prévue à la clause « diagnostic assainissement ». La prise en charge du coût des travaux de dépollution du bien par la SCEA LE HARAS D'ELOGE, constituant le mode de paiement du prix de vente du bien et non pas une condition de cette vente, la discussion se rapportant à l'inexécution par la SCEA LE HARAS D'ELOGE des travaux de dépollution dont cette dernière conteste le caractère fautif, est sans incidence sur le sort de l'indemnité d'immobilisation. Outre les conditions suspensives de droit commun dont il n'est prétendu qu'elles aient défaillies, il était prévu que la SCEA LE HARAS D'ELOGE pouvait renoncer à la vente dans le cas où le diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif, devant être réalisé, révélerait une anomalie générant des travaux d'un montant supérieur à 25.000 euros sur devis à faire établir par une entreprise. Il appartenait à Monsieur [R] [N], en sa qualité de vendeur, de faire établir ce diagnostic en application de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. La preuve n'est en effet pas rapportée de l'accord de la SCEA LE HARAS D'ELOGE de s'en charger elle-même, la seule production d'un mail de Monsieur [R] [N] adressé au notaire, faisant état de la disposition qui aurait été ainsi prise par les parties, étant insuffisamment probant. Ceci étant précisé, la carence de Monsieur [R] [N] dans l'établissement du diagnostic, qui avait pour seule conséquence de ne pas l'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, ne pouvait autoriser la SCEA LE HARAS à renoncer à la vente, une telle renonciation ne pouvant intervenir qu'en cas de travaux supérieurs au montant contractuellement fixé à charge pour elle de l'établir, ce qu'elle ne parvient pas à faire. La SCEA LE HARAS D'ELOGE s'étant rétractée en dehors des conditions prévues par le contrat, elle sera condamnée au paiement de l'indemnité d'occupation d'un montant de 54.240 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022, date de réception du courrier de mise en demeure qui lui a été adressée. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCEA LE HARAS D'ELOGE L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. La SCEA LE HARAS D'ELOGE est mal fondée à invoquer l'acharnement de Monsieur [R] [N] à son encontre dès lors qu'il a été fait droit à la demande de ce dernier. En l'absence de faute du demandeur, la SCEA LE HARAS D'ELOGE ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SCEA LE HARAS D'ELOGE succombant à l'instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCEA LE HARAS D'ELOGE sera condamnée à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement. Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCEA LE HARAS D'ELOGE à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 54.240 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022, DEBOUTE la SCEA LE HARAS D'ELOGE de sa demande de dommages et intérêts et de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCEA LE HARAS D'ELOGE au paiement des dépens, CONDAMNE la SCEA LE HARAS D'ELOGE à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit, Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUIN 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT