Tribunal judiciaire, 20 août 2024. 23/10185

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/10185 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UO6 N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le mardi 20 août 2024 DEMANDERESSE Madame [H] [N], demeurant [Adresse 11] - [Localité 6], représentée par Me CHEDOTAL Eric, avocat au barreau de Nantes, [Adresse 4] [Localité 5] et par Me RAJALU Guilhem, avocat au barreau de Paris, [Adresse 10] [Localité 7], Toque L 0171 DÉFENDEUR Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9], représenté par Me SAMANDJEU Lionel Harry, avocat au barreau de Versailles, [Adresse 1] [Localité 8] COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de MOUFIDI Jihane, Greffière lors des débats et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS : 29 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé le 20 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 20 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/10185 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UO6 EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 21 février 2021, M. [C] [Z] à consenti à Mme [H] [N] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé au 2ème étage [Adresse 2] à [Localité 12], contre un loyer de 790 euros outre 60 euros de provision sur charges. Mme [H] [N] a donné congé au bailleur pour le 23 décembre 2022. L'état des lieux de sortie avec remise des clés a été établi par procès-verbal de constat le 21 décembre 2022. Par acte du 3 octobre 2023, Mme [H] [N] a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de celui-ci à lui payer : - 1501 euros correspondant au dépôt de garantie versé à la signature du bail le 21 février 2021 ( 790 euros) majoré de 10% de son montant depuis janvier 2023, - la majoration de10% jusqu'au paiement effectif du dépôt de garantie majoré, - 1322.84 euros correspondant au montant du loyer pour la période du 8 novembre 2022 au 23 décembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2023 et avec anatocisme, - 214.60 euros correspondant au remboursement de la moitié du coût du constat d'huissier d'état des lieux de sortie, avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2023 et avec anatocisme, - 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif à la violation de sa vie privée, - 1400 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience du 29 mai 2024, Mme [H] [N], représentée par son avocat, soutient les termes des conclusions qu'elle dépose. M. [C] [Z], représenté par son avocat, soutient les termes des conclusions qu'il dépose. Par application de l'article 455 du code de procédure, il est procédé au visa des conclusions de Mme [H] [N] et de M. [C] [Z] déposées et débattues à l'audience du 29 mai 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie, M. [C] [Z] soutient qu'il a été contraint de régler la facture des réparations qui auraient dû être effectuées par Mme [H] [N] d'un montant de 1815 euros, soit la facture de la société GEDO du 27 février 2023 faisant état de collecteur EU/EV complètement bouché par des matières et du papier WC empêchant l'appel d'air et donc l'écoulement, dépose du tube PVC existant et enlèvement, curage et nettoyage, création écoulement WC en tube PVC renforcé D100 jusqu'à la culotte en fonte compris percement au piqueur pour accès au collet. Il ressort toutefois du rapport d'expertise Groupama, assurance de M. [C] [Z] du 23 novembre 2022 qu'il existe un "défaut de raccordement du réseau d'évacuation privatif des eaux vannes de l'appartement de M. [C] [Z]. (...) Nous constatons que l'évacuation des eaux vannes (WC) chez votre sociétaire est raccordée à la descente commune des eaux usées (Tout à fait anormal, les eaux vannnes auraient dû être raccordées à la descente commune des EV), ce qui a eu pour effet d'obstruer le réseau privatif d'évacuation (unique chez votre assuré) de provoquer des refoulements d'eau vannes + eaux usées et de générer des dommages électriques dans le logement sus-jacent de M. [V], locataire au 1er étage , ainsi que des dommages immatériels. Origine non réparée : le bouchon est encore présent, le réseau d'évacuation privatif des EV du bien de M. [C] [Z] doit être modifié et raccordé à la descente commune EV afin que la cause soit définitiement réparée". L'expert poursuit : "le bouchon est la conséquence du raccordement anormal du réseau évacuation des eaux vannes (WC) à la descente commune des eaux usées. Les eaux sanitaires + les eaux vannes WC passent dans un unique réseau raccordé à la descente commune des eaux usées, raison de l'obstruction. Le réseau (evac. WC) doit faire l'objet d'une réfection globale et doit être raccordé à la descente commune des EV prévue à cet effet afin que la cause soit définitivement supprimée". Il ressort par ailleurs du message du syndic de copropriété du 18 novembre 2022 "des sinistres dégâts des eaux récurrents affectant l'appartement de M. [V], 1er étage, dont l'origine proviendrait de l'appartement de M. [C] [Z], 2ème étage. (...) Les inondations auraient commencé en juillet 2014, aux temps du précédentlocataire". Il convient de considérer que les dommages affectant l'appartement de M. [C] [Z] ne trouvent pas leur origine dans le comportement de la locataire, Mme [H] [N], mais dans le raccordement anormal du réseau évacuation des eaux vannes (WC) à la descente commune des eaux usées. Ceci explique la formation des bouchons constatés par la société GEDO et l'apparition les désordres avant 2014 au temps du précédent locataire. M. [C] [Z] n'est donc pas fondé à justifier la non restitution du dépôt de garantie par le paiement de la facture de la société GEDO du 27 février 2023. Il sera condamné à restituer à Mme [H] [N] le montant du dépôt de garantie soit 790 euros majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 23 janvier 2023 au 30 avril 2024 790 + (790x10% x 16 mois) = 2054 euros. M. [C] [Z] sera condamné à payer à Mme [H] [N] la majoration de10% du loyer jusqu'au paiement effectif du dépôt de garantie majoré. Par application de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il sera également condamné à payer à Mme [H] [N] la moitié du coût du procès verbal de sortie établi contradictoirement soit la somme de 214.60 euros avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2023, date de la mise en demeure, et avec anatocisme. Aux termes de l'article 6 de la loi précitée, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il est évident qu'en raison du dysfonctionnement des sanitaires, imputable au raccordement anormal de l'évacuation des eaux, Mme [H] [N] n'a pu utiliser le logement. M. [C] [Z] sera condamné à lui payer pour la période du 8 novembre 2022, date de coupure de l'eau, au 21 décembre 2022, date de remise des clés, soit 1 mois et 14 jours, sur la base du loyer d'origine, le loyer actuel n'étant pas communiqué, la somme de 850 + 850/31*14 = 1233.87 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2023 et avec anatocisme. M. [C] [Z] ne justifie pas les raisons pour lesquelles il a pris des photographies des effets personnels de Mme [H] [N] en son absence. Il sera condamné à lui verser la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Sur les autres demandes M. [C] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais qu'elle a dû engager dans la présente instance. M. [C] [Z] sera condamné à payer à Mme [H] [N] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à Mme [H] [N] : - la somme de 2054 euros correspondant au dépôt de garantie versé à la signature du bail le 21 février 2021 ( 790 euros) majoré de 10% du montant du loyer du 23 janvier 2023 au 30 avril 2024 ; - la majoration de10% du loyer mensuel en principal jusqu'au paiement effectif du dépôt de garantie majoré, - 1233.87 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance du 8 novembre 2022 au 21 décembre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2023 et avec anatocisme, - 214.60 euros correspondant au remboursement de la moitié du coût du constat d'huissier d'état des lieux de sortie, avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2023 et avec anatocisme, - 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, - 1000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. DEBOUTE les parties de toute autre demande ; CONDAMNE M. [C] [Z] aux entiers dépens ; Le greffier Le juge des contentieux de la protection