Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5]
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 22/08291 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XHUO
Jugement du 27 mai 2025
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Nathalie BONNARD-VIAL - 104
la SCP J.C. DESSEIGNE ET C. ZOTTA - 797
la SELARL KHÔRA AVOCAT - 1799
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 mai 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 02 septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 mars 2025 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.C.I. BCK
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Claude DESSEIGNE de la SCP J.C. DESSEIGNE ET C. ZOTTA, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSES
S.A.R.L. LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nathalie BONNARD-VIAL, avocat au barreau de LYON, et Maître Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX AVOCATS, avocat au barreau de la DRÔME
S.A. SOCIETE D’EQUIPEMENT DU RHONE ET DE [Localité 5]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Jessica CORTES de la SELARL KHÔRA AVOCAT, avocat au barreau de LYON
Selon contrat de bail commercial des 22 et 23 juillet 2009, la société BCK a donné à bail à la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS divers locaux dépendant d’un immeuble à usage industriel sis à [Localité 6], [Adresse 3].
Cet ensemble immobilier se situe dans le périmètre de réalisation de la [Adresse 9], à [Localité 7], par la société d’équipement du Rhône et de [Localité 5] (SERL), concessionnaire de la Métropole de [Localité 5].
Il a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation du Juge de l’expropriation du Tribunal de Grande instance de LYON en date du 15 juin 2016, à compter de laquelle les droits réels de la société BCK ont été transférés au profit de la SERL, la société BCK continuant à disposer du bien jusqu’à l’adhésion à l’expropriation qui opère transfert de propriété.
Par jugement du 18 juin 2018, confirmé par la Cour d’appel de [Localité 5] au terme d’un arrêt du 10 mars 2020, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité due à la société BCK par la SERL.
Par acte du 25 octobre 2018 de Maître [N], notaire associé à [Localité 5], avec la participation de Maître [Y], notaire associé à [Localité 8], sous certaines conditions, et sous réserve du recours exercé par la société BCK concernant l’indemnité d’éviction, a été constatée l’adhésion de celle-ci à l’expropriation, outre le quittancement du paiement de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation.
Par jugement du 28 janvier 2019, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité due à la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS par la SERL qui en a assuré le paiement selon quittancement établi par Maître [N] en date du 11 avril 2019.
Estimant que la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS n’avait pas versé l’ensemble des indemnités d’occupation dues sur la période courant du 15 juin 2016 au 25 octobre 2018, la société BCK l’a assignée devant le Tribunal de commerce de LYON par exploit du 06 février 2019.
Par exploit du 24 février 2021, la société BCK a assigné la SERL en intervention forcée devant le tribunal de commerce de LYON.
Les procédures ont été jointes par jugement du 09 avril 2021.
Par jugement du 24 mai 2022, le Tribunal de commerce de LYON s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de LYON.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2024, la société BCK sollicite d’entendre le Tribunal :
Débouter la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS de toutes ses demandes,Condamner la même à lui payer la somme de 52.430 €, outre intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2018,Dire que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront capitalisés,Condamner la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,Condamner chacune de la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERT et la SERL à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
Au surplus,
Si par impossible, il est jugé que le dépôt de garantie de 19.734 € n’a pas été compensé, et a été conservé à tort par la SERL, la condamner à relever et garantir la société BCK de ce chef, et la condamner à lui payer la somme de 19.734,00 € outre tous accessoires,Rejeter toutes demandes contraires,Condamner la société LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS aux dépens dont distraction au profit de la SCP JC DESSEIGNE & C ZOTTA.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS sollicite d’entendre le Tribunal :
Condamner la société BCK à lui rembourser la somme de 23.859,22 euros TTC, correspondant aux provisions sur charges versées pour les années 2014, 2015, 2017 et 2018,Condamner la même à lui verser la somme de 240.675,60 euros au titre de la restitution des loyers,Condamner la SCI BCK à lui restituer la somme de 19.734 € au titre du dépôt de garantie,Condamner la SCI BCK à lui payer la somme de 5.565.480,01 euros en réparation des différents préjudices subis ; subsidiairement la somme de 4.752.206,84 euros et, à tout le moins, 1.293.273,17 euros.
En tout état de cause,
Débouter la SCI BCK et le SERL de toutes leurs demandes,Condamner la SCI BCK à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2023, la société d’équipement du Rhône et de LYON (SERL), sollicite d’entendre le Tribunal :
A titre principal,
Dire et juger que le dépôt de garantie réclamé par la SARL LE BLOGG est venu en compensation des indemnités d’occupation impayées,Rejeter la demande de remboursement du dépôt de garantie formulée par la SARL LE BLOGG,Rejeter la demande de la SCI BCK d’appel en garantie au paiement du dépôt de garantie sollicité par la SARL LE BLOGG.
A titre subsidiaire,
Ordonner la compensation entre le dépôt de garantie réclamé par la SARL LE BLOGG et les indemnités d’occupations impayées à la SERL,Dire que le compensation vaudra solde de tout compte entre la SARL LE BLOGG et la SERL compte tenu de l’accord intervenu.
En conséquence,
Rejeter la demande de remboursement du dépôt de garantie formulée par la SARL LE BLOGG,Rejeter la demande de la SCI BCK d’appel en garantie au paiement du dépôt de garantie sollicité par la SARL LE BLOGG.
A titre plus subsidiaire,
Rejeter la demande de la SCI BCK d’appel en garantie au paiement du dépôt de garantie sollicité par la SARL LE BLOGG.En tout état de cause,
Condamner la SARL LE BLOGG à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
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En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
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La clôture de la procédure a été prononcée au 02 septembre 2024.
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I. Sur les demandes de la SCI BCK
A. Sur les indemnités d’occupation et les charges dues par la SARL LE BLOGG pour la période entre le 1er mai et le 25 octobre 2018
Au soutien de sa demande, la SCI BCK fait valoir que la SARL LE BLOGG étant demeurée occupante des locaux entre la date de l’ordonnance d’expropriation et le transfert de propriété à la SERL au jour de l’adhésion à l’expropriation, elle lui est redevable d’une indemnité d’occupation et des charges. Elle relève à ce titre que si la SARL LE BLOGG a bien assuré le paiement de ces sommes initialement, elle a cessé de le faire à compter du 1er mai 2018.
En réponse, la SARL LE BLOGG soutient n’être redevable d’aucune somme mais qu’à l’inverse c’est la SCI BCK qui lui est redevable au titre du remboursement des provisions sur charges et des loyers suite à leur réévaluation tenant compte de l’impossibilité d’user de l’entière superficie.
Réponse du Tribunal,
En application des articles L220-1, L222-1 et L222-2 du Code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation opère, dès son prononcé, transfert de propriété et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existants sur l’immeuble exproprié.
A ce titre, il est constant que le locataire d’un bien exproprié est redevable d’une indemnité d’occupation à l’exproprié à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation qui a mis fin au bail.
. Sur l’acquisition du droit à indemnité d’occupation de la SCI BCK
En l’espèce, il est établi que l’ordonnance d’expropriation du 15 juin 2016 a mis fin au bail commercial consenti par la SCI BCK à la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS, ce dont il résulte que la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS, qui s’est maintenue dans les locaux expropriés, est redevable depuis cette date et jusqu’au 25 octobre 2018 d’une indemnité d’occupation au profit de la SCI BCK.
. Sur le montant de l’indemnité d’occupation et des charges dues
En l’espèce, il doit être rappelé que les dispositions du contrat de bail ne sont plus applicables et qu’il doit être tenu compte, notamment, des conditions d’occupation des locaux, de la précarité de la situation et des charges afférentes au local.
De plus, il convient de relever que les contestations de la SARL LE BLOGG quant à la délivrance des locaux ne sont nullement fondées dès lors qu’elle ne démontre pas avoir été empêchée d’exercer son activité au sein des locaux mais simplement d’avoir été condamnée pour la réalisation sans autorisation préalable de travaux à l’intérieur d’une partie de ceux-ci.
Partant, au regard notamment des sommes retenues comme références (notamment loyer annuel et actuel acquitté) par le juge de l’expropriation dans son jugement du 28 janvier 2019 au terme duquel la SARL LE BLOGG s’est vue attribuer une indemnité d’éviction de 1.225.933 euros, qu’elle n’a nullement contestée, des pièces justificatives des charges valablement dues en application des dispositions susmentionnées et, à l’inverse, de l’absence de tout élément probatoire au soutien des prétentions de la SARL LE BLOGG, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI BCK et de condamner la SARL LE BLOGG à lui payer une somme de 6.023,05 € HT par mois entre le 1er mai et le 25 octobre inclus, outre les charges dues pour la période dont le montant sera fixé à la somme totale de 2.000 € HT, la seule production des appels de provisions ne pouvant être considérée comme suffisante à justifier l’intégralité des sommes réclamées. A l’inverse, en l’absence de justification des sommes réclamées au titre de la taxe foncière 2018 il n’y a lieu à condamnation à ce titre.
En conséquence, la SARL LE BLOGG sera condamnée à payer à la SCI BCK la somme totale de :
(6.023,05 x 4) + (6.023,05 x (25/31)) + (2.000 x 5) = 24.092,2 + 4.857,3 + 10.000 = 38.949,50 € HT.
Et outre intérêt au taux légal à compter du 06 février 2019 avec application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
B. Sur la demande de dommages et intérêts
Vu les articles 9 et 768 du Code de procédure civile ;
En l’espèce, si la SCI BCK sollicite la condamnation de la SARL LE BLOGG au paiement à son profit de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, il apparait qu’aucun développement de ses conclusions n’est en rapport avec cette demande qui est dès lors infondée.
En conséquence, il y a lieu de la rejeter.
II. Sur les demandes de la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS
A. Sur le remboursement du dépôt de garantie
Au soutien de sa demande tendant à voir condamner la SCI BCK à lui restituer le dépôt de garantie, la SARL LE BLOGG fait valoir qu’elle a versé la somme de 19.734 € à ce titre sans que cette somme ne lui soit remboursée. Elle relève que c’est bien le bailleur originel qui est tenu à restitution et que l’acte notarié dont se prévaut la SCI BCK pour faire supporter la charge de ce remboursement à la SERL ne lui est pas opposable.
En réponse, la SCI BCK fait valoir que le montant du dépôt de garantie a été retenu à la SCI BCK lors de la régularisation de l’acte notarié d’expropriation et qu’à ce titre il doit être restitué par la SERL à la SARL LE BLOGG. Elle souligne qu’au jour de l’expropriation, la SERL est devenue propriétaire et la SARL LE BLOGG a continué d’exploiter les locaux, justifiant que ce soit la SERL qui soit tenue pour redevable de la restitution du dépôt de garantie.
Réponse du Tribunal,
Par application de l’article 321-1 du Code de l’expropriation, le bailleur originaire est tenu de restituer le dépôt de garantie, l'absence de restitution de celui-ci ne constituant pas un préjudice résultant de l'expropriation à la charge de l'expropriant.
Ainsi, en l’espèce, il est établi que le dépôt de garantie n’a jamais été reversé à la SARL LE BLOGG qui en a valablement assuré le versement initial, aucune somme à ce titre n’étant expressément indiquée dans le calcul de l’indemnité d’éviction que cette dernière a perçue de la SERL.
En conséquence, la SCI BCK sera condamnée à lui payer la somme de 19.734 € à ce titre, ladite somme venant en compensation de celles dues par la SARL LE BLOGG.
Par suite, il doit être relevé qu’il résulte de l’acte notarié du 25 octobre 2018 que, d’une part, le dépôt de garantie a été versé au jour de l’acte par l’exproprié (SCI BCK) à l’expropriant (SERL) par prélèvement sur l’indemnité d’expropriation et, d’autre part, que les parties s’étaient accordées comme suit : « l’expropriant fera son affaire personnelle d’un point de vue financier, juridique et pratique de cette situation et de l’entière indemnisation (indemnité d’éviction et toutes autres) des occupants, sans que l’exproprié ne soit redevable en aucune manière d’une quelconque somme à leur égard y compris de la restitution d’un éventuel dépôt de garantie ».
Dans ce cadre, retenant qu’il n’est pas justifié par la SERL de la réalité des sommes qui lui seraient dues par la SARL LE BLOGG et qui justifieraient d’une compensation, ni qu’il n’aurait pas été tenu compte de cette situation lors de la fixation de l’indemnité d’éviction.
Ainsi, soulignant que la restitution du dépôt de garantie ne relève pas de l’indemnisation de l’expropriation et n’a pu être dès lors intégrée à l’indemnité versée à ce titre par la SERL, il y a lieu de faire droit à la demande de garantie formée à son encontre par la SCI BCK et de la condamner à garantir cette dernière à raison de la somme de 19.734 €.
B. Sur l’indemnisation « des préjudices subis »
Au soutien de sa demande visant la réparation de ses « préjudices subis » la SARL LE BLOGG fait valoir que la SCI BCK ayant manqué à son obligation de délivrance, il lui a été impossible d’exploiter les locaux selon leur destination, ce qui lui a valu une condamnation pénale au paiement d’une amende de 30.000 € et à une remise en état sous astreinte, outre l’avoir empêché de réaliser des aménagements de nature à augmenter ses capacités d’exploitation et donc de chiffre d’affaire.
Elle soutient également qu’en l’absence de conformité des locaux avec leur destination telle que prévue au bail, son indemnité d’éviction du fait de la procédure d’expropriation a été calculée sur des surfaces d’exploitation défavorables.
En réponse, la SCI BCK relève l’absence totale de justification des demandes de la SARL LE BLOGG.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
En l’espèce, il doit être rappelé que le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur n’est nullement caractérisé et qu’aucun préjudice découlant d’un tel manquement ne saurait être retenu dès lors que la condamnation pénale de la SARL LE BLOGG ne relève que de sa responsabilité propre quant au non-respect des prescriptions légales et règlementaires relativement aux travaux par elle réalisés.
En outre, la SARL LE BLOGG, alors qu’elle sollicite une indemnisation de plusieurs millions d’euros, ne démontre nullement par des éléments de preuve comptable ou autres, la réalité de son chiffre d’affaire à partir duquel elle apprécie ses demandes, ni celle des éventuelles sommes qu’elle a engagées dans les travaux dont elle sollicite l’indemnisation, et moins encore ne verse d’éléments de preuve permettant de remettre en question le calcul du juge ayant fixé son indemnité d’éviction en tenant compte de la surface des locaux occupés et de leur exploitation effective.
En conséquence, sa demande sera rejetée. Il en sera de même s’agissant de sa demande en réduction des loyers et en remboursement de charges qui ne repose que sur les mêmes affirmations de principe non valablement démontrées dès lors que la SARL LE BLOGG ne rapporte pas la preuve de l’absence d’exploitation dont elle se prévaut.
III. Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL LE BLOGG supportera les entiers dépens de l’instance.
Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SARL LE BLOGG sera condamnée à payer à la SCI BCK la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros et à la SERL la somme de 1.000 euros, en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour leur défense.
En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS à payer à la SCI BCK la somme de 38.949,50 € HT au titre des impayés d’indemnités d’occupation et de charges ;
DIT que la somme susmentionnée produira intérêt au taux légal à compter du 06 février 2019 avec application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNE la SCI BCK à payer à la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS la somme de 19.734 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
ORDONNE la compensation des créances réciproques susmentionnées ;
CONDAMNE la Société d’équipement du Rhône et de LYON à garantir la SCI BCK la somme mise à sa charge au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS à payer à la SCI BCK la somme de 2.000 euros et à la Société d’équipement du Rhône et de LYON, la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL LE BLOGG RESTAURANT CAFE CONCERTS aux entiers dépens de l’instance ;
ADMET les avocats pouvant y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
