Cour de cassation, 25 juin 2020. 19-17.834

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 juin 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10241 F Pourvoi n° C 19-17.834 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2020 1°/ la société [...] , société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ la société MF Alimentation, société à responsabilité limitée, dont le siège est chez M. et Mme Y... L..., [...], ont formé le pourvoi n° C 19-17.834 contre l'arrêt rendu le 10 avril 2019 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant : 1°/ à la société MJA, société civile immobilière, dont le siège est chez M. T... O..., [...] , 2°/ à la société Le Marché du Golfe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de Me Le Prado, avocat des sociétés [...] et MF Alimentation, après débats en l'audience publique du 12 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les sociétés [...] et MF Alimentation aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les sociétés [...] et MF Alimentation. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI MJA à verser à la SCI [...] la somme totale de 74 228 euros en réparation de son préjudice né de l'éviction, avec intérêts au taux légal, D'AVOIR dit que l'action de la SCI [...] était prescrite et D'AVOIR déclaré en conséquence irrecevables les demandes de la SCI [...] à l'encontre de la SCI MJA ; AUX MOTIFS QUE « la garantie contre l'éviction prévue aux article 1626 à 1640 du code civil pèse sur le vendeur ; qu'elle a pour objet de protéger l'acheteur contre les troubles provenant du vendeur ou d'un tiers, qui seraient de nature à entraver sa possession paisible de la chose ; que la notion d'éviction vise à la fois le trouble de droit ainsi que le trouble de fait ; que l'éviction peut provenir d'un fait personnel du vendeur ou d'un tiers, étant observé que, dans ce cas, la garantie ne porte que sur les troubles de droit ; qu'en l'espèce, la propriété de la SCI [...] sur le lot 6101 D qu'elle a acquis de la SCI MJA suivant l'acte de vente du 9 mars 2011 n'est pas contestée par cette dernière ; qu'elle n'est pas plus contestée par le syndicat des copropriétaires les [...] et, en se prévalant de la restitution à celui-ci des parties communes sans toutefois en établir la réalité en droit et en fait, en l'absence notamment de toute décision ou demande en ce sens de l'assemblée générale des copropriétaires, il résulte donc de ses propres écritures que la SCI [...] n'a pas été évincée, et qu'elle procède par voie d'affirmation pour soutenir avoir procédé à un délaissement volontaire ; qu'en conséquence, à défaut de trouble de droit, la garantie d'éviction ne pouvait pas être invoquée par l'acquéreur, et le jugement qui avait accueilli son action sur ce fondement sera réformé ; que par ailleurs, il résulte de l'acte introductif d'instance de la SCI [...] comme de ses dernières conclusions d'appel qu'elle a agi en réalité vue d'obtenir une diminution du prix en invoquant le déficit de la superficie du lot qui lui a été vendu ; qu'or, lorsque comme en l'espèce, l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui instituent un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique ; que plus d'une année s'étant écoulée entre l'acte de vente du 9 mars 2011 et son assignation au fond du 9 février 2016, la SCI [...] est déchue de son droit d'agir et ses demandes à l'encontre du vendeur en paiement des sommes correspondant à une diminution du prix pour différence de superficie et en remboursement des frais de remise en état des lieux sont irrecevables ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point » ; 1) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la SCI [...] , dans ses conclusions d'appel, se bornait à solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il avait condamné la SCI MJA, au titre de sa garantie d'éviction, à lui verser la somme de 74 228 euros en réparation du préjudice ayant résulté du délaissement des terrasses au profit du syndicat des copropriétaires ; qu'en retenant qu'elle était saisie d'une demande au titre d'un déficit de la superficie du lot vendu tendant à la diminution du prix de la vente, fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a statué en méconnaissance des termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE le trouble de droit caractérisant une éviction du fait d'un tiers est établi en présence de tout acte ou comportement d'un tiers portant contestation de la propriété de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir, relativement au local commercial vendu par la SCI MJA, qu'elle en avait été partiellement évincée du fait du syndicat des copropriétaires, en ce que le syndic, par courrier du 1er avril 2014, lui avait réclamé, au titre de l'occupation des terrasses qu'il considérait relever des parties communes, le paiement de loyers ; qu'en retenant, pour débouter la SCI [...] de son action en garantie d'éviction, que le syndicat des copropriétaires ne contestait pas sa propriété et qu'elle n'avait été destinataire d'aucune décision ou demande de la copropriété tendant à la restitution des parties communes, sans rechercher si son éviction ne résultait pas de ce courrier du syndic du 1er avril 2014 lui réclamant le paiement de loyers au titre de l'occupation des terrasses, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1626 du code civil ; 3) ALORS QUE l'éviction du fait d'un tiers suppose une contestation, par un tiers, de la propriété de l'acquéreur, peu important qu'il s'en soit d'ores et déjà suivi un délaissement de la part de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, en retenant, pour débouter la SCI [...] de son action en garantie d'éviction contre la SCI MJA, qu'elle n'établissait pas qu'elle avait effectivement procédé au délaissement des terrasses pour l'occupation desquelles le syndic, par courrier du 1er avril 2014, avait demandé le paiement de loyers, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier son arrêt en violation de l'article 1626 du code civil ; 4) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir qu'à la suite de la demande de paiement de loyers adressée par le syndic, par courrier du 1er avril 2014, relativement à l'occupation des terrasses, elle avait procédé à leur délaissement, ce que la SCI MJA admettait expressément ; qu'en retenant que la SCI [...] n'établissait pas la réalité d'un tel délaissement, la cour d'appel qui a tranché une contestation qui ne lui était pas soumise, a statué en méconnaissance des termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 5) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le délaissement d'un bien est susceptible d'être établi par tout acte attestant de son abandon ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir, en se fondant sur un courrier du syndic du 18 janvier 2017 indiquant que « la SCI [...] a supprimé l'extension ( ) matérialisant une terrasse ouverte permettant l'accès à ses deux nouveaux logements », qu'elle avait délaissé les terrasses du local commercial vendu par la SCI MJA ; qu'en retenant que la SCI [...] n'établissait pas la réalité d'un tel délaissement, sans rechercher s'il ne résultait pas de ce courrier du 18 janvier 2017, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1626 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté la société MF alimentation de ses demandes à l'encontre de la société Le marché du Golfe au titre de la garantie d'éviction tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 117 900 euros ; AUX MOTIFS QUE « dès lors qu'il vient d'être retenu et jugé que la SCI [...] n'avait subi aucune éviction de la part de la copropriété, la SARL MF Alimentation ne peut à son tour fonder sa demande sur ce motif inexistant ; que le jugement qui l'a déboutée de ses demandes sera par conséquent confirmé » ; ALORS QUE pour débouter la société MF alimentation de sa demande tendant à voir condamner la société Le marché du Golfe à lui verser la somme de 117 900 euros au titre de sa garantie d'éviction, la cour d'appel s'est fondée sur la considération que la SCI [...] n'avait subi aucune éviction de la part de la copropriété ; que la cassation à intervenir du chef de dispositif de l'arrêt ayant infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI MJA à verser à la SCI [...] la somme totale de 74 228 euros en réparation de son préjudice né de l'éviction, entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef du dispositif de l'arrêt ayant débouté la société MF alimentation de ses demandes à l'encontre de la société Le marché du Golfe tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 117 900 euros au titre de la garantie d'éviction, en application de l'article 624 du code de procédure civile.