Cour de cassation, 30 septembre 2014. 13-18.901

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, le 3 avril 2013), que la société Brasserie Flore, locataire, a demandé par acte extrajudiciaire du 23 juillet 2008 le renouvellement du bail consenti par la société civile immobilière du 21 place Rihour ( la SCI ) pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1998 ; que le 22 octobre 2008, la SCI a acquiescé à la demande de renouvellement et formé une demande de révision du loyer ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que le nouveau bail a pris effet le 1er octobre 2008 et de la débouter de sa demande en révision du loyer, alors, selon le moyen, que la loi nouvelle s'applique immédiatement, à la date de délivrance d'un acte tel qu'une demande de renouvellement, mais ne modifie pas les droits acquis ni les situations juridiques établies ; qu'en l'espèce, la société Brasserie Flore a demandé le renouvellement de son contrat de bail par acte du 23 juillet 2008 ; que les effets de cet acte devaient rester régis par les dispositions applicables à la date de sa délivrance et non par celles de la loi nouvelle du 4 août 2008 modifiant l'article L. 145-12 du code de commerce et substituant à l'expression de « terme d'usage » la « référence au premier jour du trimestre civil suivant la demande » ; qu'en décidant que, conformément aux dispositions nouvelles, applicables immédiatement, le nouveau bail avait pris effet le 1er octobre 2008, soit le premier jour du trimestre civil ayant suivi la demande de renouvellement, et non pas, conformément aux dispositions antérieures, le 23 janvier 2009, soit au terme d'usage suivant cette demande, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil ; Mais attendu que l'instance en fixation du prix du bail dont le renouvellement avait été demandé le 23 juillet 2008, ayant été introduite le 5 février 2010, la cour d'appel a exactement retenu que la loi du 4 août 2008 régissant les effets d'une situation juridique non définitivement réalisée qui a pris naissance avant son entrée en vigueur, le nouveau bail avait pris effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, en application de l'article L. 145-12 , alinéa 3, modifié par la loi précitée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI du 21 place Rihour aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du 21 place Rihour, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Brasserie Flore ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société 21 place Rihour Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le nouveau bail liant la SCI PLACE RIHOUR à la Sté BRASSERIE FLORE s'agissant des locaux sis place Rihour à Lille, a pris effet le 1er octobre 2008, de s'être dit compétent pour statuer accessoirement sur l'action formée au titre de l'article L.145-39 du code de commerce, et d'avoir débouté la SCI PLACE RIHOUR de son action en révision du loyer sur le fondement L.145-39 du code de commerce ; AUX MOTIFS QUE si l'article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace, il précise également dans son second alinéa, que les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent ; qu'or le premier juge saisi d'une demande principale relative à la date de renouvellement du bail, a également été saisi, par la Sté BRASSERIE FLORE, de la question accessoire de la recevabilité de l'action en révision du loyer introduite par la SCI 21 PLACE RIHOUR, sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'ainsi, et conformément aux dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce, c'est à juste titre que le premier juge a retenu sa compétence pour statuer sur la recevabilité de l'action en révision initiée par le bailleur, le jugement sera confirmé ; et que, sur la date de renouvellement du bail, par acte extrajudiciaire du 23 juillet 2008, la Sté BRASSERIE FLORE a formulé une demande de renouvellement de son contrat de bail pour une durée de neuf ans ; que la SCI 21 PLACE DU RIHOUR estime qu'à cette demande de renouvellement, doivent s'appliquer les dispositions anciennes de l'article L. 145-12 du code de commerce, aux termes desquelles le nouveau bail prend effet à compter du terme d'usage qui suit la demande de renouvellement, terme d'usage qu'elle fixe au 23 janvier 2009 ; que la Sté BRASSERIE FLORE prétend quant à elle que l'article L.145-12 du code de commerce, dans sa version issue de la loi LME du 4 août 2008, s'applique au cas de l'espèce, le nouveau bail devant de ce fait prendre effet à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, soit le 1er octobre 2008 ; que la demande de renouvellement, émise valablement par la Sté BRASSERIE FLORE, le 23 juillet 2008, a mis fin au bail en cours, qui en l'espèce, était un bail tacitement reconduit depuis le 31 juillet 2007 ; que la SCI 21 PLACE DU RIHOUR a formellement accepté la demande de renouvellement par acte du 22 octobre 2008 mais a sollicité dans ce même acte, la fixation d'un loyer déplafonné à hauteur de 227 500 ¿ ; que même si la date d'effet du bail renouvelé est légalement fixée par l'article L. 145-12 du code de commerce, rien n'interdisait aux parties de s'accorder sur la date d'effet du bail souhaitée, ce qui n'a pas été l'option choisie, les parties décidant ainsi de s'en remettre aux dispositions du statut légal ; qu'ainsi, l'acceptation de principe du bailleur n'a pas entraîné d'accord définitif des parties sur la conclusion d'un bail à des conditions déterminées, les parties n'étant pas parvenues à trouver un accord sur ces conditions, et notamment sur le loyer et la date d'effet du bail renouvelé ; qu'à défaut de dispositions particulières sur l'applicabilité dans le temps de l'article 45 de la loi du 4 août 2008, ayant modifié l'article L. 145-12 du code de commerce, il s'est appliqué immédiatement aux situations en cours, sans pour autant avoir d'effet rétroactif, comme le prévoit l'article 2 du code civil ; qu'en l'espèce, le droit au renouvellement du bail n'est acquis dans son principe entre les parties, que depuis son acceptation par le bailleur le 22 octobre 2008, soit après l'entrée en vigueur de la loi du 4 août 2008 ; qu'à défaut d'accord entre elles sur la date d'effet du renouvellement du bail, et le loyer, les conditions du bail renouvelé n'étaient pas déterminées le 22 octobre 2008 ; que les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent ; que les effets de la demande de renouvellement dont s'agit ont commencé à se produire au jour de son acceptation par le bailleur soit le 22 octobre 2008 ; qu'or, en vertu de l'article L.145-12 du code de commerce, dans sa version applicable après le 5 août 2008, la date d'effet légal du nouveau contrat de bail, lorsqu'une demande de renouvellement a été faite, est le premier du trimestre civil qui suit cette demande ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a fixé la date d'effet du bail de renouvellement au 1er octobre 2008, soit le premier jour du trimestre civil qui a suivi la demande de renouvellement formulée par la Sté BRASSERIE FLORE ; que contrairement à ce qu'affirme la SCI PLACE DU RIHOUR, il ne s'agit pas d'une application rétroactive de la loi du 4 août 2008, mais d'une application pour l'avenir, à une situation juridique en cours entre les parties qui n'étaient pas définitivement réalisée à la date de son entrée en vigueur, à défaut d'accord entre elles ; que dans ces conditions le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; que sur la demande accessoire relative à l'action en révision de loyer introduite par la SCI 21 PLACE DU RIHOUR, en vertu de l'article L.145-39 du code de commerce, « ¿par dérogation à l'article L.145-38 du code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, ou par décision judiciaire » ; que la SCI 21 PLACE DU RIHOUR a formulé une demande de révision du loyer assorti d'une clause d'échelle mobile, par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2008 ; que comme l'a indiqué justement le premier juge, la SCI 21 PLACE DU RIHOUR ne démontre nullement la preuve d'une variation à la hausse du loyer de plus de 25 % par le jeu de l'échelle mobile, entre le 1er octobre 2008 date d'effet du nouveau bail renouvelé et le 22 octobre 2008, date de sa demande, ce que justifie le rejet de sa demande de révision ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ; ALORS QUE la loi nouvelle s'applique immédiatement, à la date de délivrance d'un acte tel qu'une demande de renouvellement, mais ne modifie pas les droits acquis ni les situations juridiques établies ; qu'en l'espèce, la Sté BRASSERIE FLORE a demandé le renouvellement de son contrat de bail par acte du 23 juillet 2008 ; que les effets de cet acte devaient rester régis par les dispositions applicables à la date de sa délivrance et non par celles de la loi nouvelle du 4 août 2008 modifiant l'article L.145-12 du code de commerce et substituant à l'expression de « terme d'usage » la « référence au premier jour du trimestre civil suivant la demande » ; qu'en décidant que, conformément aux dispositions nouvelles, applicables immédiatement, le nouveau bail avait pris effet le 1er octobre 2008, soit le premier jour du trimestre civil ayant suivi la demande de renouvellement, et non pas, conformément aux dispositions antérieures, le 23 janvier 2009, soit au terme d'usage suivant cette demande, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil.