Tribunal judiciaire, 27 mars 2025. 24/07958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A5 JUGEMENT N° du 27 Mars 2025 Enrôlement : N° RG 24/07958 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5BX7 AFFAIRE : S.D.C. L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ( la SELARL C.L.G.) C/ S.C.I. 26 () A l'audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe, selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation, avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025 Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025 Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [M] [U], membre de la SCP Ajilink [B] [U] sise [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice - désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal judiciaire de Marseille du 28/10/2022 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024001952 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]) représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE LA S.C.I. 26, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 423 295 948 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice défaillante *** EXPOSE DU LITIGE La SCI 26 est propriétaire des lots n° 17 et 21 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Par ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 28 octobre 2022 et par ordonnance de prorogation en date du 15 septembre 2023, la SCP AJILINK a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]. Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK, a fait citer la SCI 26 devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de : Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 CONDAMNER la SCI 26 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 4] : La somme en principal de 8.255,72 € au titre des charges de copropriété dues au 30 mai 2024 ; Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de la mise en demeure. CONDAMNER la SCI 26 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. CONDAMNER la SCI 26 au paiement de la somme de 2.000 € au profit de Maître Philipe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle. CONDAMNER la SCI 26 aux entiers dépens. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/7958. L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches infructueuses. La SCI 26 est défaillante. ****** La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION La SCI 26 a été régulièrement citée par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 8.255,72 euros au titre des charges de copropriété impayées au 30 mai 2024. Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, une fiche d’immeuble, un extrait INPI, les mises en demeure, un décompte de la dette au 30 mai 2024 accompagné du grand libre des années 2020 à 2022, les procès-verbaux des assemblées générales du 4 avril 2022, du 27 mars 2023, du 7 avril 2023, du 12 juin 2023, du 6 septembre 2023, du 4 octobre 2023, du 2 janvier 2024 et du 5 janvier 2024, deux décomptes individuels de charges couvrant la période du 1er août 2021 au 31 juillet 2023, ainsi que les appels de fonds de l’année 2022-2023 et de la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, outre une facture. Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2020 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er août 2021au 31 juillet 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée. Il ressort donc de ces éléments, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI 26. La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI 26 est donc certaine, liquide et exigible. En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « REMISE DOSSIER HUISSIER » apparaissant à deux reprises, « REMISE DOSSIER AVOCAT », « Me [T] RECOUVRT CHARG » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins. Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.283,00 euros. La SCI 26 devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.972,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 mai 2024. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit. En l’espèce, il sera rappelé que la SCI 26, qui est défaillante, n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget. Il y a donc lieu de condamner la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La SCI 26, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La SCI 26 sera condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI 26 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndicat en exercice la SCP AJILINK, la somme de 6.972,72 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 mai 2024 ; CONDAMNE la SCI 26 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par sin syndicat en exercice la SCP AJILINK, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ; CONDAMNE la SCI 26 au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle. CONDAMNE la SCI 26 aux entiers dépens. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025. Le Greffier Le Président