Cour de cassation, 13 mai 2014. 13-16.056

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 4 octobre 2004 par la société civile professionnelle Rostowsky, titulaire d'un office notarial à Sedan, la société civile immobilière Agence bâtiment conseil et développement a vendu aux époux X... une maison d'habitation en l'état futur d'achèvement ; que l'immeuble n'ayant pas été achevé, les acquéreurs ont recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant, notamment, de ne pas avoir attiré leur attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ; Attendu que pour accueillir leur action et condamner la société notariale au paiement de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis, l'arrêt énonce que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, contrat soumis à une réglementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération, de non-achèvement des travaux ; que dans cette perspective, il incombait donc au notaire d'expliquer clairement à l'acquéreur la différence existant entre, d'une part, la garantie intrinsèque, garantie notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier en cas de défaillance du vendeur, et d'autre part, la garantie extrinsèque, qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière, en prévoyant l'intervention d'un organisme financier destiné à fournir, le cas échéant, les sommes nécessaires à l'achèvement ; que cette information n'a nullement pour objet d'exiger du notaire qu'il porte un jugement de valeur sur l'une ou l'autre des garanties, expressément voulues par le législateur, et a pour seule finalité de mettre l'acquéreur en mesure d'apprécier la portée de son engagement, le notaire n'ayant bien évidemment pas vocation à s'immiscer dans le choix de la garantie, qui incombe au vendeur et non à l'acquéreur ; Attendu, cependant, que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite ; qu'il ne saurait en conséquence être reproché à un notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en oeuvre ; Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCP Rostowsky a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux X..., en ce qu'il dit que le préjudice subi par les intéressés est une perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis évaluée à la somme de 34 829,35 euros et en ce qu'il condamne la SCP Rostowsky à payer aux époux X... la somme de 34 829,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'arrêt rendu le 29 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Stéphan Rostowsky. Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la SCP ROSTOWSKY avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux X..., D'AVOIR dit que le préjudice subi par ces derniers ensuite de cette défaillance s'analysait en une perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis, évaluée à la somme de 34.829,35 euros et d'AVOIR condamné la SCP ROSTOWSKY à leur payer cette somme avec intérêts au taux légal ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... reprochent au notaire d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil et partant, d'avoir engagé sa responsabilité délictuelle ; que le notaire est effectivement tenu, dans le cadre des obligations générales qui incombent au rédacteur d'un acte, d'accomplir toutes les diligences afin d'être en mesure d'informer les parties sur son efficacité juridique ; que s'agissant en l'espèce d'une vente en l'état futur d'achèvement, contrat soumis à une règlementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération, de non-achèvement des travaux ; que dans cette perspective, il incombait donc au notaire d'expliquer clairement à l'acquéreur la différence existant entre d'une part la garantie intrinsèque, garantie notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier en cas de défaillance du vendeur, et d'autre part, la garantie extrinsèque, qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière, en prévoyant l'intervention d'un organisme financier destiné à fournir, le cas échéant, les sommes nécessaires à l'achèvement ; que cette information s'avérait d'autant plus opportune que la SCP ROSTOWSKY ne peut se prévaloir du professionnalisme du vendeur, les débats, conclusions et pièces versées au dossier permettant en effet de constater que la SCI ABCD, qui n'appartient pas à un groupe de grande envergure ou sociétés de promotion filiales d'établissements bancaires ou de groupes d'assurances, ne disposait d'aucune crédibilité privilégiée dans le secteur local de la vente en l'état futur d'achèvement ; que pour la simple moralité des débats, la cour oberve que l'information spécifique rappelée dans les développements qui précèdent qui n'a nullement pour objet, ainsi que l'indique à tort l'appelant dans ses conclusions, « d'exiger du notaire qu'il porte dans le cadre de son obligation de conseil, un jugement de valeur sur l'un ou l'autre des garanties alors que les deux ont expressément été voulues par le législateur », n'a en réalité pour simple finalité que de mettre l'acquéreur en mesure d'apprécier la portée de son engagement, le notaire n'ayant bien évidemment pas vocation à s'immiscer, à l'occasion de l'acte de vente, dans le choix de la garantie, lequel incombe en tout état de cause au vendeur et en aucun cas à l'acquéreur ; que la SCP ROSTOWSKY ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle a satisfait à ces obligations d'information et de conseil auprès de l'acquéreur ; que ce manquement constitue une faute ; qu'en outre cette faute a causé un préjudice aux époux X..., ceux-ci ayant en effet été privés d'une chance de mesurer les risques financiers encourus en raison de la garantie choisie par le vendeur et partant, privés de la faculté de renoncer, le cas échéant, à la signature de l'acte de vente, tel que reçu par le notaire ; que le préjudice subi par l'acquéreur est en relation causale avec la faute commise par la SCP ROSTOWSKY ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a évalué à la somme de 34.829,35 euros le préjudice subi par les époux X..., les pièces versées aux débats par ces derniers permettant en effet à la cour de vérifier que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le notaire est tenu en qualité de rédacteur d'acte juridique de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité juridique en particulier quant à la protection des parties à l'acte ; que la SCP ROSTOWSKY avait l'obligation d'informer et de fournir les conseils juridiques nécessaires aux acquéreurs de l'immeuble acquis en l'état futur d'achèvement afin de les éclairer sur les conséquences juridiques et financières de l'insertion d'une telle clause, de sa fiabilité économique et juridique par rapport à l'acquisition et du risque qu'ils encouraient quant à l'achèvement de leur immeuble ; qu'il appartient au notaire instrumentaire de démontrer l'exécution de son obligation d'information et de conseil à l'égard des parties contractants et en l'espèce, au regard de la technicité juridique particulière du contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, l'information à divulguer aux époux X... était nécessairement indispensable afin qu'ils soient en mesure, en toute connaissance de cause, d'exercer éventuellement leur choix éclairé sur le type de clause de garantie d'achèvement qu'ils entendaient voir appliquer à leur profit et de comprendre les conséquences et le risque d'avoir accepté ou opté pour l'insertion d'une clause intrinsèque de garantie d'achèvement ; que force est de constater que la SCP ROSTOWSKY n'en justifie nullement ; qu'il y a donc lieu de considérer, compte tenu de ce qui précède, que le notaire sus désigné a failli à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame X..., parties contractants à l'acte ; que le préjudice subi par les époux X... ensuite de la défaillance imputable au notaire rédacteur doit être qualifié de perte de chance de souscrire une clause de garantie extrinsèque d'achèvement de leur pavillon plus protectrice de leurs intérêts et plus sécurisante, en outre, d'obtenir l'achèvement complet de l'immeuble qu'ils ont acquis dont ladite clause aurait permis la survenance ; que la perte de chance réparable est définie comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable qui est en l'espèce caractérisée, compte tenu des explications développées ci-dessus ; que le préjudice indemnisable n'est, à ce titre, que partiel et ne peut constituer qu'une fraction des préjudices dont la réparation est sollicitée par la victime ; que les postes de préjudice réclamés par les époux X... et qui sont directement relatifs à l'inachèvement même de leur pavillon, c'est-à-dire, préjudice lié au retard de livraison, au surcoût de la construction, à l'inexécution des prestations convenues dont l'assainissement, troubles dans les conditions d'existence, notamment serviront de base au calcul de leur préjudice tiré de la perte de chance ; qu'usant de son pouvoir souverain d'appréciation, le Tribunal fixera à 50 % du montant total de l'ensemble desdits chefs de préjudice, qui s'élèvent à la somme globale de 69.658,70 euros pour déterminer le préjudice résultant de ladite perte de chance subi par les époux X... évaluée à la somme de 34.829,35 euros ; que la SCP ROSTOWSKY est donc condamnée à indemniser les époux X... du préjudice qu'ils ont subi au titre de la perte de chance à hauteur de cette dernière somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 1°) ALORS QUE le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de dissuader l'acquéreur de conclure l'acte en l'informant des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque, prévue par une loi impérative d'ordre public de protection des acquéreurs, par rapport à une garantie extrinsèque que le législateur n'a pas souhaité rendre obligatoire ; qu'en jugeant néanmoins que la SCP notariale ROSTOWSKY avait commis une faute en n'informant pas l'acquéreur de la fiabilité économique de la garantie intrinsèque stipulée et en ne leur expliquant pas clairement la différence existant entre une telle garantie « notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier » en cas de défaillance du vendeur, et la garantie extrinsèque « qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière », afin de permettre aux époux X... de mesurer les risques financiers encourus et, le cas échéant, de renoncer à la vente (arrêt, p. 4, al. 3), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en affirmant que l'information qu'elle reprochait au notaire de ne pas avoir rappelée n'avait nullement pour objet d'exiger du notaire qu'il porte un jugement de valeur sur l'une ou l'autre des garanties, tout en imputant à faute à l'officier public de ne pas avoir expliqué la différence entre la garantie intrinsèque « garantie notoirement aléatoire et peu protectrice », et la garantie extrinsèque « qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière », la Cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE soumis à une obligation d'impartialité, le notaire ne saurait être tenu de formuler des mises en garde ne reposant sur aucune analyse économique objective sur la fiabilité et la solidité économique de l'une des parties à la convention ; qu'en affirmant que le notaire devait d'autant plus mettre en garde les acquéreurs contre les insuffisances de la garantie intrinsèque « notoirement aléatoire et peu protectrice », offerte par le vendeur, que ce dernier n'appartenait pas « à un groupe de grande envergure ou sociétés de promotion, filiales d'établissements bancaires ou de groupes d'assurance » et « ne disposait d'aucune crédibilité privilégiée dans le secteur local de la vente l'état futur d'achèvement », la Cour d'appel qui a contraint le notaire à délivrer ou prendre en compte une opinion sommaire, ne reposant sur aucune analyse objective de la solvabilité d'une des parties, a violé l'article 1382 du Code civil.