Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/03033 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDQT
Minute : 24/869
OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Madame [P] [H]
Monsieur [N] [I]
Madame [Z] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Septembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier audiencier;
ENTRE DEMANDEUR :
OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
siège social, [Adresse 2],
[Localité 5]
représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [P] [H],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Monsieur [N] [I]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
comparant en personne
Madame [Z] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [P] [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 323.57 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par lettre du 7 avril 2023, Madame [P] [H] a donné congé du logement.
Par courrier du 12 avril 2023, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT accusait réception du congé.
Par constat d’huissier des 12 et 23 mai 2023, il était constaté l’occupation des lieux par une tierce personne.
Par acte d'huissier en date du 23 mai 2023, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [P] [H] une sommation de quitter le logement.
Par acte d'huissier en date du 6 mars 2024, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait assigner Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] aux fins de :
à titre principal, valider le congé reçu le 12 avril 2023, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle et sous-location illiciteordonner l’expulsion de Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en dispensant du délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner in solidum Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 670.82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2023 inclus avec intérêts de droit,condamner in solidum Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de juin 2023, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le cout des sommations,
À l'audience du 1er juillet 2024, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, représentée, indique que Madame [H] a donné congé du logement mais n'a pas effectué l'état des lieux de sortie. Il soutient à titre principal, que le congé est valable et a mis fin au bail, si bien que la locataire doit restituer le logement et est tenus au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que les occupants sans droit ni titre. À titre subsidiaire, il estime qu'il est manifeste que la locataire n'occupe plus le logement à titre de résidence principale, ce qui justifie, conformément à l'article R353-37 du code de la construction et de l'habitation et des articles 1 et 8-1 du contrat de location, obligeant à habiter le logement 8 mois par an au moins, et interdisant la sous-location, la résiliation judiciaire du contrat. Il ajoute que la créance au titre de l'indemnité d’occupation est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l'indemnité d'occupation.
Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U], comparants, expliquent sous louer le bien depuis 2020 à Madame [H] et s’être toujours acquittés du loyer. Ils sollicitent les plus larges délais précisant avoir trois enfants à charge et être sans solution de relogement.
Madame [P] [H] régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la demande de constat de résiliation du bail :
Selon l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, réduit à un mois dans certaines circonstances, visées par le texte et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, il est constant qu'un congé a été délivré par Madame [P] [H], par lettre recommandée du 7 avril 2023, avec préavis d’un mois. Le bailleur en a accusé réception le 12 avril 2023.
Le locataire peut à tout moment donner congé, si bien que le congé du 7 avril 2023, délivré dans les formes prévues par l'article 15, est valable et a produit ses effets.
Le délai de préavis d'un mois, s'agissant d’un logement situé en zone tendu, ainsi que le souligne le bailleur, a commencé à courir le 12 avril 2023 et a expiré le 12 mai 2023.
Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé depuis le 12 mai 2023.
Sur la demande d'expulsion :
Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi la restitution dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
L'article 22 de la loi dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
Il résulte de ces textes que la restitution effective des lieux implique la restitution des clefs par le locataire.
En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que Madame [P] [H] a donné congé le 7 avril 2023 à effet au 12 mai 2023.
Aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé au départ de la locataire du logement. Elle ne justifie pas non plus d'avoir restitué les clefs du logement.
Au surplus, il ressort du procès-verbal de constat, de la sommation interpellative, des déclarations faites à l’audience que Madame [P] [H] avait connaissance de l'occupation du logement avant de délivrer le congé, et donc de l’impossibilité de restituer le logement.
Il s'ensuit que Madame [P] [H] n'a pas restitué le logement le 12 mai 2023 et est donc après cette date, occupante sans droit ni titre et n’est donc pas libérés des obligations à l'égard du bailleur.
Les pièces communiquées mettent en évidence l'occupation par Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] depuis 2020 et a minima depuis le 23 mai 2023.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, notamment Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de suppression du délai d’expulsion :
Il résulte de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D’autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu du contexte du litige, de la situation familiale des occupants, il n’y a pas lieu de supprimer le bénéfice du délai de deux mois.
Sur l’indemnité d'occupation :
Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L’indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mai 2023, Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.
Il convient en conséquence de condamner in solidum les défendeurs, coresponsables du dommage, au paiement de l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation le 12 mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements effectués
Sur les demandes accessoires :
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] in solidum aux dépens de l'instance. Il n'y a pas lieu d'y inclure les frais de sommation, qui ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] à payer à l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE que la résiliation bail conclu le 30 décembre 2020 entre l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT d'une part, et Madame [P] [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], par l'effet du congé, au 12 mai 2022,
DIT que Madame [P] [H] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date,
DIT que Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] le 12 mai 2022,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [P] [H] ainsi que de tout occupant de son chef notamment Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U], à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] à payer à l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE in solidum Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] à payer à l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [P] [H], Monsieur [N] [S] [I] et Madame [Z] [U] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
