Cour de cassation, 19 mars 2020. 19-11.922

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10176 F Pourvoi n° B 19-11.922 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020 La société Auchan hypermarché, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° B 19-11.922 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant à la société du Centre commercial de la Défense, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Auchan hypermarché, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société du Centre commercial de la Défense, après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Auchan hypermarché aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Auchan hypermarché et la condamne à payer à la société du Centre commercial de la Défense la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Auchan hypermarché. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les charges dues par la société Auchan à la société du Centre Commercial de la Défense comprenaient celles se référant au plan glissant à 5 ans, à l'exception de celles qui constituaient des travaux rendus nécessaires par la vétusté, les mises aux normes ou par les prescriptions de l'administration à des travaux de restructuration, de rénovation, de création et d'amélioration ; AUX MOTIFS QUE le tribunal a déclaré que ces charges n'étaient pas inclues dans celles qui sont dues par la société Auchan, après avoir retenu que le plan glissant à cinq ans ne respectait pas les stipulations de la convention relatives à la concertation ni celles prévoyant la périodicité annuelle du calcul des charges ; que sur la question de la concertation, le contrat prévoit dans son article 6-3° intitulé « Règlement des charges », que « la société de gestion établira un budget prévisionnel annuel en concertation avec le concessionnaire, comprenant toutes les charges communes à répartir entre les preneurs et concessionnaires. Le concessionnaire devra verser, au jour de l'ouverture, sa quote-part de charges correspondant au douzième ou au quart du budget annuel ( ). Dans le cours du premier trimestre suivant la fin de chaque année civile, la société de gestion arrêtera les comptes de l'année écoulée, les adressera au concessionnaire et lui réclamera éventuellement le complément de charges ou lui remboursera le trop versé correspondant à la différence entre les sommes versées à titre de provision et les charges réelles ( ) » ; que c'est à tort que la SCCD prétend que ces dispositions ne concernaient que la première année suivant l'ouverture du centre commercial ; qu'il résulte sans ambiguïté de la lecture des passages ci-dessus cités que, si la concertation a en effet été prévue dès la première année d'exploitation, elle devait continuer à s'appliquer les années suivantes, la clause évoquant « un budget prévisionnel annuel », et pas le budget de l'année d'ouverture puis, les comptes de chaque année civile » (ces quatre mots sont soulignés par la cour) ; qu'en revanche, il ressort des pièces versées aux débats qu'au moins les budgets prévisionnels 2011 et 2012 ont été adressés à la société Auchan ; que le défaut de concertation invoqué par l'intimée n'est donc pas établi ; qu'il ne résulte pas clairement des écritures de la société Auchan qu'elle soutiendrait que cette concertation aurait dû, par analogie ou extension, s'appliquer au plan quinquennal, et qu'en l'absence d'un tel moyen, il convient de constater que la convention ne prévoit expressément de concertation que pour les budgets annuels ; qu'en outre et en toute hypothèse, il convient de constater que le contrat ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de la clause de concertation ; que s'agissant de la périodicité du plan, les stipulations de la convention des parties prévoient, ainsi que la société Auchan le fait valoir, un budget prévisionnel annuel et non quinquennal ; que cependant, la SCCD n'est pas démentie lorsqu'elle affirme que les charges prévues dans ce plan sont étalées dans le temps mais font l'objet d'un vote annuel par le syndicat des copropriétaires ; qu'en conséquence, c'est toujours un budget prévisionnel annuel qui est établi et soumis au concessionnaire ; que l'on ne peut reprocher à un syndicat de copropriétaires de locaux commerciaux de la dimension de celui des 4 temps de la Défense et à son gestionnaire de prévoir des travaux à cinq ans ; que de telles structures commerciales impliquent une gestion prévisionnelle à moyen et long terme ; que la convention de concession immobilière de l'espèce, si elle ne prévoit pas de plans quinquennaux, ne l'interdit pas non plus, dès lors que ce plan s'insère dans les stipulations contractuelles ; qu'en l'espèce, le plan à cinq ans étant exécuté par tranches annuelles, il peut s'intégrer aux stipulations contractuelles ; que c'est donc à bon droit que la SCCD soutient, à titre subsidiaire, de c'est en fonction de la nature des charges comprises dans ce plan sur cinq ans que l'on peut déterminer si elles peuvent ou non être refacturées à la société Auchan ; qu'il convient dès lors de retenir, conformément à la décision ci-dessus relative aux travaux rendus nécessaires par la vétusté, les mises aux normes ou les prescriptions de l'administration, aux travaux de restructuration, de rénovation, de création et d'amélioration, que tous ceux qui correspondent à ces définitions, qui figurent dans le plan glissant à cinq ans, ne sont pas dus par le concessionnaire ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; 1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 6-1° du contrat de concession du 19 janvier 1979 relatif à la « détermination des charges » prévoyait le remboursement, par la société Auchan, des « charges des parties communes du Centre Commercial » ; que l'article 6-3° précisait que « la société de gestion établira un budget prévisionnel annuel en concertation avec le concessionnaire, comprenant toutes les charges communes à répartir entre les preneurs et concessionnaires ( ) » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que seules étaient dues, au titre des charges communes, les sommes comprises dans le budget prévisionnel annuel établi en concertation avec le concessionnaire ; qu'en décidant néanmoins que les charges dues par la société Auchan à la société du Centre Commercial de la Défense comprenaient celles se référant au plan glissant à cinq ans, dès lors qu' « étant exécuté par tranches annuelles, il peut s'intégrer aux stipulations contractuelles », la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause ; 2) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'article 6-1° du contrat de concession du 19 janvier 1979 relatif à la « détermination des charges » prévoyait le remboursement, par la société Auchan, des « charges des parties communes du Centre Commercial » ; que l'article 6-3° précisait que « la société de gestion établira un budget prévisionnel annuel en concertation avec le concessionnaire, comprenant toutes les charges communes à répartir entre les preneurs et concessionnaires ( ) » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que seules étaient dues, au titre des charges communes, les sommes comprises dans le budget prévisionnel annuel, établi préalablement en concertation avec la société Auchan ; qu'en décidant cependant que les charges dues par la société Auchan à la société du Centre Commercial de la Défense comprenaient celles se référant au plan glissant à cinq ans, dont il n'était pas contesté qu'il avait été établi sans concertation avec la société locataire, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause ; 3) ALORS QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'article 6-1° du contrat de concession du 19 janvier 1979 relatif à la « détermination des charges » prévoyait le remboursement, par la société Auchan, des « charges des parties communes du Centre Commercial » ; que l'article 6-3°précisait que « la société de gestion établira un budget prévisionnel annuel en concertation avec le concessionnaire, comprenant toutes les charges communes à répartir entre les preneurs et concessionnaires ( ) » ; que pour dire que les charges dues par la société Auchan à la société du Centre Commercial de la Défense comprenaient celles se référant au plan glissant à 5 ans, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des pièces versées aux débats « qu'au moins les budgets prévisionnels 2011 et 2012 ont été adressés à la société Auchan » , de sorte que « le défaut de concertation invoqué par l'intimé n'est pas établi » ; qu'en statuant ainsi, quand le fait que ces deux budgets prévisionnels aient été adressés à la société Auchan n'établissait pas pour autant qu'ils avaient été précédés d'une concertation avec celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause ; 4) ALORS, en toute hypothèse, QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'article 6-1° du contrat de concession du 19 janvier 1979 relatif à la « détermination des charges » prévoyait le remboursement, par la société Auchan, des « charges des parties communes du Centre Commercial » ; que l'article 6-3° précisait que « la société de gestion établira un budget prévisionnel annuel en concertation avec le concessionnaire, comprenant toutes les charges communes à répartir entre les preneurs et concessionnaires ( ) » ; que pour dire que les charges dues par la société Auchan à la société du Centre Commercial de la Défense comprenaient celles se référant au plan glissant à 5 ans, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des pièces versées aux débats « qu'au moins les budgets prévisionnels 2011 et 2012 ont été adressés à la société Auchan » , de sorte que « le défaut de concertation invoqué par l'intimé n'est pas établi » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand il ressortait de ses propres constatations qu'à tout le moins, les budgets des années 2009, 2010 et 2013 n'avaient fait l'objet d'aucune concertation préalable avec la société Auchan, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause.