Cour d'appel, 20 novembre 2018. 16/01073

MARS/AM Numéro 18/4289 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 20/11/2018 Dossier N° RG 16/01073 N° Portalis DBVV-V-B7A-GE2B Nature affaire : Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux Affaire : SA BANQUE CIC SUD OUEST C/ [Q], [B] [X] veuve [H] (décédé) [X] [H] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 novembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 18 septembre 2018, devant : Madame BRENGARD, Président Monsieur CASTAGNE, Conseiller Madame ROSA SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile assistés de Madame MIQUEU, adjoint administratif, faisant fonction de greffier, et de Madame BUZET, greffier stagiaire, présentes à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SA BANQUE CIC SUD OUEST [Adresse 1] [Adresse 1] agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité représentée par la SCP LONGIN - MARIOL, avocat au barreau de PAU assistée de Maître Patrick MAUBARET de la SCP MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMEE : Madame [Q], [B] [X] veuve [H] (décédée) INTERVENANT VOLONTAIRE : Madame [X] [H], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [R] [G] [H] représentée et assistée de Maître Henry DE BRISIS, avocat associé de la SCP DE BRISIS, avocat au barreau de MONT DE MARSAN sur appel de la décision en date du 23 FEVRIER 2016 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN Suivant acte reçu le 30 décembre 1999 en l'étude de maître [R], notaire à [Localité 1], Mme [Q] [H] a donné à bail à la banque CIC sud-ouest un local commercial situé à [Localité 2], à l'angle des rues Gambetta et des Cordeliers cadastré section AT n°[Cadastre 1] (n° [Adresse 2]) et section AT n° [Cadastre 2] ([Adresse 3]). Suivant acte reçu le 19 janvier 2012 par Maître [I], notaire à [Localité 3], avec la participation de Me [R], ces parcelles n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 2] ont été vendues par Mme [Q] [H] à la banque CIC sud-ouest au prix de 310 000 €. Faisant valoir que la banque CIC sud-ouest était occupante sans droit ni titre d'une partie de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 4] Mme [Q] [H] l'a faite assigner par acte d'huissier du 29 septembre 2015 devant le tribunal de grande instance de [Localité 2], sollicitant son expulsion sous astreinte outre une indemnité de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 23 février 2016, le tribunal de grande instance de [Localité 2] a : - constaté que la banque CIC sud-ouest est occupante sans droit ni titre d'une partie de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 4] [Adresse 2], - dit que la banque CIC sud-ouest devra libérer intégralement la parcelle en cause de toute occupation de son fait dans les 15 jours suivants la signification du jugement sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard, - condamné la banque CIC sud-ouest à verser à Mme [Q] [H] une indemnité de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement et condamné la banque CIC sud-ouest aux dépens recouvrés par Maître De Brisis en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SA banque CIC sud-ouest a interjeté appel de ce jugement le 29 mars 2016. Mme [Q] [H] est décédée le [Date décès 1] 2016. Ses filles, Mme [X] [H] et Mme [R] [H] ont poursuivi l'instance, Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H]. Par conclusions récapitulatives du 15 mai 2017, la banque CIC sud-ouest, soutenant l'existence d'une erreur dans le bail commercial du 30 décembre 1999, demande au visa des articles 1134 et 1583 du code civil de dire que la vente porte également sur les pièces situées au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble cadastré AT n° [Cadastre 4] et de rectifier l'acte authentique d'acquisition du 19 janvier 2012 en ce sens, les pièces litigieuses ayant une superficie respective de 18,80 m² et de 14,57 m². Elle demande d'ordonner à Mme [X] [H] agissant tant en son personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H] de se rendre sur convocation faite par le notaire instrumentaire par exploit d'huissier à l'office de ce dernier, pour la signature de l'acte rectificatif et de dire qu'à défaut, la décision à intervenir vaudra titre de propriété des biens litigieux. Elle sollicite la condamnation de l'intimée au paiement d'une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts outre à une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir, - que suite au bail initial de1978 qui a fait l'objet de plusieurs renouvellements, les parties sont convenues, le 29 juin 1993, de la suppression de la cloison existante entre la salle de café et la petite salle dite salle rustique, - que le 30 décembre 1999, la société bordelaise de crédit industriel et commercial (actuellement CIC du sud-ouest) a acquis du cafetier la société Sunset café, avec l'accord de Mme [Q] [X] veuve [H], le droit au bail des locaux comprenant ainsi au rez-de-chaussée la salle de café sur l'intégralité des parcelles AT [Cadastre 3] et [Cadastre 2] ainsi que la cuisine avec au-dessous la petite cave en sous-sol sur la parcelle AT [Cadastre 4], - que le même jour, la banque a obtenu, le renouvellement du bail commercial portant sur ces locaux, et qu'il est justifié de l'autorisation de Mme [X] veuve [H] d'exécuter des travaux dans ces locaux pour les transformer en agence bancaire, - que cet acte du 30 décembre 1999 fait expressément mention, dans la désignation des lieux, au rez-de-chaussée, de la salle de café, d'une cuisine, et d'une petite cave au sous-sol, - que le 24 décembre 2008 Mme [Q] [X] veuve [H] a renouvelé ce bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2009, - que les diagnostics techniques commandés par Mme [Q] [X] veuve [H] pour la réalisation de la vente portaient sur la totalité des locaux qu'elle lui louait, - que si les parties étaient convenues d'exclure de la vente la partie située sous la parcelle AT n° [Cadastre 4] qui était louée, son sort aurait nécessairement été envisagé concomitamment à la vente, soit par une nouvelle location, soit par sa restitution. Par conclusions II du 5 juillet 2017 Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H] demande de confirmer le jugement entrepris et, la recevant en son appel incident, de condamner la banque CIC sud-ouest à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me de Brisis. Elle fait valoir, que la parcelle AT n° [Cadastre 4] ne figure ni dans le bail du 30 décembre 1999 ni dans l'acte de vente du 19 janvier 2012 et donc, que les WC, la salle d'entretien et la salle des coffres n'ont pas fait l'objet de la vente. Elle précise, que ces locaux sont loués à un commerce dont l'enseigne est « les bains de Clarisse ». Enfin, elle indique que Mme [R] [H] fait l'objet d'une tutelle, de sorte qu'en vertu de l'article 509 du code civil, le tuteur ne peut, même avec une autorisation, accomplir des actes qui emportent une aliénation gratuite des biens ou des droits de la personne protégée, de sorte que la demande de la banque est irrecevable. Par ordonnance du 12 mai 2016, le premier président de la cour d'appel de Pau a arrêté l'exécution provisoire du jugement déféré. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2018. Sur ce : Par courrier du 7 mai 2015, Mme [Q] [H] a indiqué au CIC qu'en procédant au relevé cadastral il s'avère que les WC, l'entretien et la salle des coffres n'ont pas fait l'objet de la vente et restent sa propriété. En réponse, le CIC considérant qu'une erreur est intervenue dans l'acte de vente, a sollicité sa rectification de manière à inclure la parcelle n° [Cadastre 4] dont elle indique qu'elle a toujours fait partie des locaux loués et qu'elle a été omise dans l'acte de vente. Sur l'identification des biens objet du litige : Aux termes de l'acte initial reçu par Me [Q], notaire [Localité 2], le 18 mai 1978, M. [T] [H] et Mme [Q] [X] son épouse, ont donné à bail à loyer à titre commercial à M. [K] [K], cafetier, un local à usage de café situé à l'angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 2] comportant : - au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol, - au premier étage : 4 chambres et une salle d'eau, WC, entre sol, - 2ème étage : 5 chambres. Ce local, dont il est précisé que Mme [Q] [H] épouse [X] était seule propriétaire était cadastré à [Localité 2], section AT n° [Cadastre 3] ([Adresse 2] pour 41 ca) et section AT n° [Cadastre 2] ([Adresse 3] pour 66 ca). Suivant acte reçu le 29 juin 1993 par Me [T], notaire [Localité 2], le renouvellement du bail commercial (M. et Mme [H]/ M. et Mme [F]) et a été consenti aux mêmes charges et conditions que le bail du 18 mai 1978 auquel les parties ont déclaré se référer et auquel il n'a été porté aucune modification ni dérogation, hormis l'autorisation de supprimer la cloison qui existait entre la salle de café et la petite salle dite rustique. Deux ventes du fonds de commerce sont intervenues à la suite de ce renouvellement de bail, le 30 juin 1993 (vente par M. et Mme [F] aux époux [J]/[N]) puis le 31 décembre 1997 (vente par M. [J] à la SARL Sunset café). Plusieurs renouvellements du bail sont également intervenus en plus de ces actes et Mme [Q] [H] épouse [X] est devenue propriétaire à l'issue de donation-partage. Le 30 décembre 1999, suivant acte reçu par Me [I], notaire associé à [Localité 3], la société Sunset café a cédé à la société bordelaise de crédit industriel et commercial le droit au bail commercial portant sur un local à usage de café situé à [Localité 2], [Adresse 3] et [Adresse 2], à l'angle de ces 2 voies comprenant : - au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol - au premier étage : 4 chambres et une salle d'eau WC, - 2ème étage : 5 chambres. Le bail était consenti pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er janvier 1978 par Mme [Q] [X] épouse [H], propriétaire des lieux, intervenant à l'acte. De la lecture de cet acte, en page 5, il résulte que Mme [H] épouse [X] est seule et pleine propriétaire de l'entier immeuble et que le local commercial comprenant une construction très ancienne est cadastré Section AT n° [Cadastre 3], [Adresse 2] pour 41 ca et section AT n° [Cadastre 2], [Adresse 3] pour 66 centiares soit un total de 1 a 07 ca (expressément repris dans l'avenant au bail signé le 24 décembre 2008 et renouvelant le bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2009 pour un loyer annuel révisé de 21 815,64 euros). Ce même jour, 30 décembre 1999 suivant acte reçu par Me [R], notaire à [Localité 1] (40), avec la participation de Me [I], Mme [Q] [X] épouse [H] donnait à bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2000 à la société bordelaise de crédit industriel et commercial : un local à usage de café situé à [Localité 2] à l'angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 2] figurant au cadastre révisé de l'avis de communes sous les relations suivantes : - section AT n° [Cadastre 3] [Adresse 2] pour 0 a 41 ca - section AT n° [Cadastre 2] [Adresse 3] pour 0 a 66 ca ensemble 1 a 07 ca. Ce local comprend : - au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol - au premier étage : 4 chambres, une salle d'eau, WC, entre sol, - 2ème étage : 5 chambres. Préalablement, le 2 novembre 1999, Mme [X] a autorisé la création d'une agence bancaire et la réalisation de travaux dans la cave, au rez-de-chaussée ainsi qu'au premier et au 2ème étage,tel cela résulte de la demande de permis de construire. Le plan de l'ancien rez-de-chaussée du café fait apparaître une pièce de 16 m² avec accès à la cave + un évier + la chambre froide pour 1,26 m² + 1 WC de superficie de 1,47 m² soit un total de 18,73 m². À l'examen de l'avant-projet définitif des travaux de transformation en agence bancaire, au rez-de-chaussée, se situent exactement au même endroit la salle des coffres de 9,5 m², les WC handicapé sur 3 m², un vestibule sur 4,7 m² et l'espace entretien sur 1,6 m² (à la place de l'ancien WC) soit un total de 18,80 m². Le plan de la façade du bâtiment [Adresse 2] fait apparaître toutes les ouvertures correspondant à ce plan de rez-de-chaussée, en ce compris les deux fenêtres de l'ancienne cuisine/chaufferie avec accès à la cave. L'acte de vente du 19 janvier 2012 reçu par Me [I] entre Mme [Q] [X] veuve [H] et la société CIC sud-ouest reprend la désignation des biens vendus, [Adresse 5] (section AT n° [Cadastre 3] pour 41 ca) et [Adresse 6] (section AT n°[Cadastre 5] pour 66 ca). Sauf à constater que la parcelle AT n° [Cadastre 2] est désormais mentionnée dans cet acte comme située [Adresse 6] et la parcelle AT n° [Cadastre 3] uniquement [Adresse 5] (ce qui correspond au n° de rue porté sur le plan cadastral du 22 mars 2016 pour cette parcelle n° [Cadastre 3]) il résulte de l'examen de l'ensemble de ces éléments que les biens vendus le 19 janvier 2012 sont en tous points identiques dans leur désignation cadastrale et dans leur superficie (section AT n° [Cadastre 3] pour 41ca et section AT n° [Cadastre 2] pour 66 ca) à ceux précédemment donnés à bail depuis l'acte initial du 18 mai 1978 - hormis la suppression de la cloison- bail régulièrement renouvelé depuis. Dès lors, le courrier adressé par Mme [Q] [H] le 7 mai 2015 au CIC lui faisant part que les WC, l'entretien et la salle des coffres n'ont pas fait l'objet de la vente et restent sa propriété est sans fondement, au regard : - au rez-de-chaussée : salle de café, petite salle rustique, cuisine, petite cave au sous-sol sur la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 3] (n° [Adresse 2]), mais également, De l'ensemble de ces éléments il résulte que la demande de Mme [Q] [H] afférente au WC, à la salle d'entretien et à la salle des coffres n'est pas fondée, ces biens faisant partie de la parcelle AT n° [Cadastre 3] qui ont été vendus au CIC sud-ouest le 19 janvier 2012. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et Mme [X] [H] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes. La SA CIC sud-ouest sera déboutée de ses demandes afférentes à la rectification de l'acte authentique du 19 janvier 2012, pour intégrer la parcelle AT [Cadastre 4], celles-ci étant sans objet. Sur les demandes de dommages et intérêts Le jugement déféré qui avait alloué une indemnité de 5000 € à Mme [Q] [H] sera infirmé, la demande principale n'étant pas fondée. Mme [Q] [H] âgée de 91 ans lorsqu'elle a rédigé son courrier au CIC du sud-ouest le 7 mai 2015, n'a donné aucune explication sur les éléments qui fondaient sa demande. Il résulte du présent arrêt que les pièces dont elle sollicitait l'expulsion sont situées sur la parcelle AT n° [Cadastre 3] et non pas comme elle le pensait sur celle n° [Cadastre 4]. En considération de ces éléments, aucune mauvaise foi ni comportement abusif de sa part ne sont caractérisés. La banque CIC sud-ouest sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Mme [X] [H] agissant en son nom personnel et en sa qualité de tutrice de Mme [R] [G] [H] qui succombe en cause d'appel sera déboutée de cette demande. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. Mme [X] [H] agissant en son nom personnel et en sa qualité de tutrice de Mme [R] [G] [H] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée au titre des frais irrépétibles exposés en appel, à payer à la banque CIC du sud-ouest de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il sera fait droit à la demande sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Reçoit Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [G] [H] en son intervention volontaire, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, Constate que la salle des coffres, le WC handicapé, le vestibule et l'espace entretien au rez-de-chaussée de l'immeuble sont situés sur la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 3] à [Localité 2] vendue suivant acte reçu par Me [I] le 19 janvier 2012, par Mme [Q] [X] veuve [H] à la société CIC sud-ouest. Déboute en conséquence de Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H] de l'ensemble de ses demandes. Déboute la SA CIC sud-ouest de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes afférentes à la rectification de l'acte notarié du 19 janvier 2012. Condamne Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H] à payer à la SA CIC sud-ouest la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Déboute Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Mme [X] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Mme [R] [H] aux dépens de première instance et d'appel et autorise Me Henry de Brisis à procéder au recouvrement direct des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme Marie-Florence Brengard, Président, et par Mme Julie Fittes-Pucheu, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Julie FITTES-PUCHEU Marie-Florence BRENGARD