Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/00649

CF/CD Numéro 23/03822 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 21/11/2023 Dossier : N° RG 22/00649 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IEMV Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : SCI SOCILACQ C/ SDC [Adresse 3] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Octobre 2023, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SCI SOCILACQ représentée par son gérant en exercice [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] pris de son syndic en exercice la Société NEXITY LAMY, SAS dont le siège social est [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 1] Représenté et assisté de Maître ETESSE de la SELARL ETESSE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 01 FEVRIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 19/00137 EXPOSE DU LITIGE La SCI Socilacq, représentée par sa gérante Madame [Z] [W], est propriétaire des lots n° 1 et n° 2, destinés à usage commercial et de bureau, dans l'ensemble immobilier sis à [Adresse 5], constituant la [Adresse 3]. Cet ensemble immobilier a la particularité d'être traversé par une galerie marchande grevée d'une servitude de passage piétonnier public. Le 8 mars 2017, une assemblée générale a été convoquée par le syndic de copropriété, la société Nexity [Localité 1]. La résolution n° 3 a été libellée ainsi : 'RESOLUTION n° 3 : création des lots de copropriété n° 21, 22, 23 et 24 issus des parties communes. PJ : état modificatif et plan de M. [N]-géomètre. L'assemblée générale accepte la création des lots de copropriétés n° 21, 22, 23 et 24, issus des parties communes tels que définis dans l'état modificatif et plan de M. [N], géomètre, et de ses tantièmes corrélatifs. En ce qui concerne le lot n° 24, sa création sera tributaire de la confirmation de l'abandon par Mme [I] et/ou ses ayants droit de la jouissance privative sur les dégagements situés entre la façade arrière de son lot n° 12 et la ligne droite allant du mur mitoyen (ancienne propriété [I]) au transformateur perpendiculaire à celui-ci en son milieu, correspondant à son emprise sur le plan de M. [N]. Cette résolution est adoptée à la majorité qualifiée de 7 copropriétaires sur 12, représentant 691 voix sur 1035 voix conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Commentaire sous la résolution ; Madame [I] expose qu'elle ne veut pas abandonner la jouissance privative sur les parties communes qui correspondent à l'emprise du futur lot 24 et qu'elle se porte acquéreur ou ses ayants droit du futur lot 24 pour l'euro symbolique dans les mêmes conditions que celles prévues dans la résolution suivante'. La résolution suivante n° 4 a été ainsi libellée : 'RESOLUTION n° 4 : vente des lots n° 22, 23, et 24 créés, à la SCI Socilacq représentée par sa gérante unique Madame [Z] [W]. L'assemblée générale décide de vendre à la SCI Socilacq représentée par sa gérante unique Madame [Z] [W], copropriétaire des lots 1, 2, et 20 qui l'accepte, les lots n° 22 et 23, ci-dessus créés au prix de 1 euro symbolique net vendeur. La vente ne deviendra définitive qu'après le délai de recours de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous les réserves suivantes : - réalisation à ses frais exclusifs de l'ensemble des vitrines concernées de l'ensemble de ces lots, après approbation du projet par le maître d''uvre en charge des futurs travaux de rénovation du passage dit '[Adresse 4]' ; - de remettre la limite entre le lot n° 20 et les parties communes en conformité avec l'emprise dudit lot n° 20 défini par l'acte de vente tel que représenté dans le plan annexé à la création des lots susvisés. L'assemblée générale délègue ses pouvoirs au syndic, la société Nexity, aux fins de signer pour le compte du syndicat des copropriétaires les actes de vente et de modification du règlement de copropriété. En règle générale, tout pouvoir est donné au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes qui s'avéreraient nécessaires à la régularisation de la vente et du modificatif du règlement de copropriété ci-dessus votés. En ce qui concerne le futur lot 24, une prochaine assemblée générale décidera de sa cession aux consorts [I] ; L'assemblée générale vote une rémunération de 180 euros TTC au profit du syndic pour la régularisation de la vente et du modificatif de copropriété ci-dessus votés. L'ensemble des frais et honoraires de cette vente, géomètre, diagnostics, notaire, hypothèque et syndic seront pris en charge par l'acquéreur. Cette résolution est adoptée à la majorité qualifiée de 7 copropriétaires sur 12, représentant 691 voix sur 1035 voix, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée par le syndic de copropriété, la société Nexity [Localité 1] le 17 novembre 2017 au cours de laquelle, la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 8 mars 2017 a été rappelée et a été remise au vote la résolution suivante 'l'assemblée générale décide de vendre à Madame [I] et/ou ses ayants droit, copropriétaires du lot 12 qui l'accepte, le lot 24 créé au prix de 1€ symbolique net vendeur. La vente deviendra définitive qu'après le délai de recours de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous les réserves suivantes : - faire son affaire personnelle de la restitution dudit lot par l'occupant actuel - abandonner tous recours éventuels à l'encontre du syndicat des copropriétaires concernant cette occupation dont elle reconnaît, ce jour, avoir eu une parfaite connaissance...', résolution qui a été rejetée. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée par le syndic de copropriété, la société Nexity [Localité 1], le 12 novembre 2018. Lors de cette assemblée générale, il a été décidé : - (résolution n° 6) de la vente définitive des lots n° 22 et 23 à la SCI Socilacq pour 1 € symbolique sous les réserves suivantes : * réalisation à ses frais exclusifs de l'ensemble des vitrines concernées de l'ensemble de ces lots, après approbation du projet par le maître d'oeuvre en charge des futurs travaux de rénovation du passage dit '[Adresse 4]', * de remettre la limite entre lot 20 et les parties communes en conformité avec l'emprise dudit lot 20 défini par l'acte de vente tel que représenté dans le plan annexé à la création des lots susvisés - (résolution n° 5) de la vente du lot n° 24 à Madame [I] et/ou ses ayants droit au prix d'un euro symbolique sous les réserves suivantes : - faire son affaire de l'occupation dudit lot par l'occupant actuel, - abandonner tout recours éventuel à l'encontre du syndicat des copropriétaires concernant cette occupation, dont elle reconnaît, ce jour, avoir une parfaite connaissance. Par acte d'huissier de justice en date du 8 janvier 2019, la SCI Socilacq a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity, devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 2256 et suivants du code civil aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions n° 5 et 6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2018. Suivant jugement contradictoire en date du 1er février 2022 (RG n° 19/00137), le tribunal a : - dit n'y avoir lieu de statuer sur la prescription acquisitive du lot n° 20, la société Socilacq en étant propriétaire selon acte notarié de vente du 4 mars 1981 ; - rejeté les demandes de la SCI Socilacq au titre de la prescription trentenaire de la propriété des lots n° 22 et n° 23, et de la bande de 0,49 mètres sur lesquels elle ne dispose que d'une simple tolérance ; - dit que la SCI Socilacq a acquis un droit de jouissance privative sur le lot n° 24 par prescription trentenaire depuis le 24 mars 2011 ; - dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity devra procéder à ses frais, à la publication de la décision au service de la publicité foncière ; - annulé la résolution n° 5 du procès-verbal d'assemblée générale du 12 novembre 2018 ; - annulé la résolution n° 6 du procès-verbal d'assemblée générale du 12 novembre 2018 ; - débouté la SCI Socilacq de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity de sa demande de dommages et intérêts ; - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision ; - débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity, aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la société d'avocats Aqui'lex, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dispensé la SCI Socilacq de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Après analyse des pièces, le tribunal a constaté que le lot n° 20 avait été créé par l'assemblée générale du 19 mai 1980 et qu'il a été vendu à la SCI Socilacq par acte notarié du 4 mars 1981 et que la société Socilacq est donc bien propriétaire du lot n° 20 et justifie de son droit de propriété et qu'il n'y avait donc pas lieu de statuer sur la prescription acquisitive de ce lot. Il a constaté que la SCI Socilacq bénéficiait d'un accord de principe quant à l'occupation des lots n° 22 et 23, et de la bande de 0,49 m ce qui est assimilable à une simple tolérance et qu'il lui a été attribué la possibilité d'étendre ses vitrines dans les parties communes constituant désormais ces lots ; que les locaux ont été occupés par la société Dilacq Valmon jusqu'à sa liquidation judiciaire le 28 septembre 2010 ; le tribunal a relevé que cela n'a pas conféré à la société Socilacq un droit réel de jouissance privatif sur ces parties communes, de sorte qu'elle n'a pu l'acquérir par l'effet de la prescription acquisitive d'autant que l'occupation du 9 décembre 1980, date de l'autorisation des travaux au 28 septembre 2010, date de la liquidation judiciaire de la société Valmon n'atteint pas la durée de 30 ans. Le tribunal a retenu que la SCI Socilacq avait acquis auprès de Monsieur [I] un droit de jouissance privatif exclusif sur le lot n° 24 par acte notarié du 24 mars 1981 mais que Monsieur [I] n'avait pas le pouvoir de vendre ce droit de jouissance privative d'une partie commune à la SCI sans l'accord de la copropriété. Le tribunal a déclaré cependant qu'il était certain que la SCI se croyait propriétaire de ce droit de jouissance depuis le 4 mars 1981 et qu'elle en établissait la preuve ; qu'elle a donc acquis ce droit de jouissance privative par prescription trentenaire depuis le 24 mars 2011 et que le syndicat des copropriétaires devra en assuré la publication foncière. Sur l'annulation de la résolution n° 5, le tribunal a relevé que l'accord de la SCI n'avait pas été obtenu alors qu'elle bénéficiait d'un droit de jouissance privatif sur ce lot ; en outre que la convocation à l'assemblée générale ne contenait pas le projet de vente du lot n° 24. Sur l'annulation de la résolution n° 6, le tribunal a constaté que la convocation à l'assemblée générale du 12 novembre 2018 ne comportait pas le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état de division, en violation des dispositions de l'article 11 6° du décret du 17 mars 1967 ; Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Socilacq, le tribunal a rejeté la demande dès lors que la SCI n'apportait pas la preuve de son préjudice matériel au vu de l'état actuel de son local commercial dont elle est responsable, et de la rénovation dudit passage ; - sur la demande en dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le tribunal a rejeté en l'absence de justification d'un préjudice. La SCI Socilacq a relevé appel par déclaration du 2 mars 2022 (RG n° 22/00649), critiquant le jugement en ce qu'il : - rejette les demandes de la SCI Socilacq au titre de la prescription trentenaire de la propriété des lots n° 22 et n° 23, et de la bande de 0,49 mètres sur lesquels elle ne dispose que d'une simple tolérance ; - déboute la SCI Socilacq de sa demande de dommages et intérêts ; - déboute la SCI Socilacq de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures en date du 17 août 2023, la SCI Socilacq, appelante, statuant sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, le décret 17 mars 1967, les articles 2256 et suivants du code civil et l'article 462 du code de procédure civile, entend voir la cour : - déclarer la société Socilacq recevable et bien fondée en son appel partiel ; - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 1er février 2022, en ce qu'il : * a rejeté ses demandes « au titre de la prescription trentenaire de la propriété des lots n° 22 et n° 23, et de la bande de 0,49 mètres » et jugé qu' « elle ne dispose que d'une simple tolérance » sur ces surfaces ; * l'a déboutée « de sa demande de dommages et intérêts » ; * ainsi que de sa « demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ». * déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en son appel incident, et l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes plus amples et complémentaires ; - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 1er février 2022, en ce qu'il : * « a dit que la SCI Socilacq avait acquis un droit de jouissance privatif » sur la surface qualifiée de « lot n° 24 » ; * en ce qu'il a annulé les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 2018 ; * et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - et statuant de nouveau, * dire et juger que la société Socilacq a acquis, par prescription, les surfaces désignées comme lot n° 22, lot n° 23 et bande de 0,49 mètres au plan de M. [U] [N], géomètre-expert, en date du 6 février 2017, qu'elle occupe au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5] à [Localité 1] ou, à titre subsidiaire, qu'elle dispose de droits acquis sur ces surfaces, en vertu des autorisations de travaux qui lui ont été accordées par le syndicat des copropriétaires depuis plus de trente ans ; * ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder, à ses frais, à la publication auprès du service de la publicité foncière de la décision à intervenir ainsi qu'à toutes formalités subséquentes ; * condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Socilacq la somme de 242 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts ; *rejeter toutes fins, prétentions et demandes contraires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5] à [Localité 1] comme étant mal fondées ; * dispenser la société Socilacq de toute participation à la dépense commune exposée par ledit syndicat des copropriétaires, au titre des frais de procédure relatifs à la présente instance ; * condamner ledit syndicat des copropriétaires à payer à la société Socilacq une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, et autoriser Me Sophie Crépin de la société d'avocats Lexavoué Pau-Toulouse à en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Les moyens de la SCI Socilacq sont les suivants : - en application des articles 2256, 2258, 2261 et 2272 du code civil, les surfaces correspondant aux lots 22 et 23 et la bande de 0,49 m ont été occupées par la SCI ou par le biais de sa locataire de 1980 à 2017 sans que personne ne considère qu'elle ait pu ne pas en être propriétaire ; - l'occupation n'a pas été une simple tolérance du fait de l'accord de principe de l'assemblée générale du 19 mai 1980 sur l'empiétement des vitrines, outre l'assemblée générale du 9 décembre 1980 qui a autorisé la réalisation de travaux - le syndicat des copropriétaires ne peut contester en 2017 cette occupation qui a donné lieu à la prescription acquisitive ; par ailleurs, le tribunal ne peut retenir la prescription acquisitive pour le lot 24 et non pour les lots 22 et 23 alors que cela forme un tout ; la date du 28 septembre 2010 pour la cessation de l'occupation n'est pas pertinente puisque la liquidation judiciaire de la locataire Valmon a été clôturée le 17 juillet 2012 et la société radiée le 25 juillet 2012 ; en juin 2011, un mandat de location a été donné pour rechercher un nouveau locataire ; - le syndicat des copropriétaires déniait tout droit d'occupation au profit de la SCI sur les lots 22 et 23 et la bande de 0,49 m et en appel le syndicat des copropriétaires reconnaît un droit personnel de la SCI sur ces surfaces ; subsidiairement : - à défaut de constater la prescription acquisitive, il y a lieu de juger que la SCI bénéficie de droits acquis sur ces lots et la configuration des lieux ne peut être remise en cause du fait de l'autorisation de travaux accordée en 1980 ; - sur la demande en dommages-intérêts, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée du fait de l'état déplorable du passage jusqu'en 2019 en raison des initiatives malheureuses et des carences graves du syndicat des copropriétaires qui, malgré le caractère de parties communes dudit passage, s'est abstenu pendant longtemps de l'entretenir et d'y effectuer les réparations nécessaires ; par ailleurs, le syndicat des copropriétaires remet en cause depuis 2017 le droit de propriété de la SCI sur les locaux qu'elle occupe depuis 30 ans, lui causant un préjudice du fait de l'impossibilité de donner à bail le local litigieux ; - le préjudice est équivalent à la perte du droit d'entrée et de loyer d'un locataire du 1er avril 2018 au 31 juillet 2023 ; - sur l'appel incident, le lot 24 n'a jamais été créé compte tenu de la réserve prévue et il s'agit donc d'une partie commune ; mais la SCI a un droit de jouissance privatif du fait de son acquisition par acte du 24 mars 1981 et le syndicat des copropriétaires de la résidence a donné son accord puisqu'il a autorisé des travaux lors de l'assemblée générale de 1980 ; en tout état de cause, si l'acte du 24 mars 1981 est dépourvu d'effet, la SCI a obtenu par prescription ce droit de jouissance privative sur une partie commune ; - ce droit de jouissance privative a été reconnu par le syndicat des copropriétaires lors de ses conclusions devant le tribunal judiciaire et cela constitue un aveu judiciaire ; - l'annulation de la résolution n° 5 doit être confirmée dès lors qu'il existe un défaut d'information du fait de l'absence de communication des documents, d'autant qu'elle porte atteinte aux droits acquis de la SCI ; - la résolution n° 6 est illégale car elle a, elle aussi, été prise en violation des règles d'adoption des décisions de l'assemblée générale et en l'absence de vote éclairé des copropriétaires et ensuite, elle porte également une grave atteinte aux droits de la société Socilacq de par les « réserves » émises à la vente à son profit des lots n° 22 et 23 notamment les travaux à réaliser qui conduirait à la priver d'une partie de son local. Par conclusions déposées le 25 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], entend voir la cour : - débouter la SCI Socilacq de son appel dirigé contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau du 1er février 2022, - faisant droit à l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], * infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la SCI Socilacq avait acquis un droit de jouissance privatif sur le lot n° 24 par prescription trentenaire depuis le 24 mars '2011', * débouter la SCI Socilacq de sa demande tendant à voir consacrer en sa faveur, l'existence d'un droit de jouissance privatif sur le lot n° 24, * infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a annulé la résolution n° 5 du procès-verbal d'assemblée générale du 12 novembre 2018, après avoir relevé que le lot n° 24 est demeuré une partie commune dont le syndicat des copropriétaires pouvait librement disposer, et après avoir relevé que la convocation à ladite assemblée générale est parfaitement régulière, * infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a annulé la résolution n° 6 de procès-verbal d'assemblée générale du 12 novembre 2018, après avoir relevé que la convocation à ladite assemblée générale était parfaitement régulière, * confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la SCI Socilacq relative aux lots n° 22, 23 et à la bande de 0,49 mètres, après avoir relevé que cette dernière n'a bénéficié que d'un simple accord de principe de travaux sur les lots n° 22 et 23, avec contrepartie et après avoir relevé que la bande de 0,49 mètres a été annexée par elle sans la moindre autorisation ni le moindre accord de principe, * débouter la SCI Socilacq de sa demande tendant à voir dire et juger qu'elle a acquis, par prescription, les surfaces précitées soit le lot n° 22, le lot n° 23 et la bande de 0,49 mètres tels que figurant au plan de M. [U] [N], * débouter plus généralement la SCI Socilacq de toute velléité d'acquisition ou de droit acquis sur ces mêmes surfaces, * confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Socilacq de sa demande de dommages et intérêts, * débouter la SCI Socilacq de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 218 000 euros au titre de son préjudice financier, qui n'est ni fondé, ni justifié, * infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts. - Condamner la SCI Socilacq à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice à lui causé en raison de ses carences fautives et réitérées malgré les premières demandes de remise en état de son local commercial et des surfaces par elle occupées, remontant à l'année 2012 et la résistance abusive dont elle preuve dans l'entretien du magasin Valmon, - débouter la SCI Socilacq de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui verser 16 000 euros au titre de l'article 700, - condamner tout au contraire la SCI Socilacq à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Socilacq aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les moyens du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sont les suivants : - sur le lot n° 24 : aucune prescription acquisitive ne peut jouer dès lors qu'elle ne peut être dissociée des lots 22 et 23 pour lesquelles aucune prescription acquisitive ne peut intervenir du fait de la liquidation judiciaire de la société Valmon le 4 octobre 2010 ; - le lot n° 24 demeure une partie commune et la SCI ne peut revendiquer un droit de propriété privatif et exclusif sur un droit de jouissance privatif relatif à une partie commune (Cass 3ème 23 janvier 2020, n°18-24676) ; par conséquent, le syndicat des copropriétaires pouvait en organiser la cession ; - sur les lots 22 et 23, l'autorisation de travaux de 1980 ne porte que sur ces lots et non sur la bande de 0,49 m que la SCI s'est accaparée au fil du temps ; il ne s'agit que d'un accord de principe sur ces lots (cf AG du 9 décembre 1980) et la SCI ne peut prétendre à un droit de propriété sur ces trois lots par prescription trentenaire ; il s'agit d'un droit personnel qui a été accordé à la SCI et non d'un droit réel ; il s'agit donc d'un acte de simple tolérance comme l'a relevé le tribunal ; - il est demandé la réformation de l'annulation de la résolution n° 5 mais qui dépend de la solution donnée sur le lot n° 24 ; aucun vice de forme ou une violation des dispositions des articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967 ne peut être retenu ; - la résolution n° 6 tendant à ce que la SCI devienne propriétaire moyennant l'euro symbolique propriétaire des surfaces sur lesquelles elle ne bénéficiait que d'un simple accord de principe et elle replaçait à leur juste emplacement ses vitrines dans la limite du lot n° 20 tel qu'il existe et qu'il a toujours existé ; le projet d'acte de vente était inutile avant le vote en question, ainsi que d'ailleurs le projet d'acte modificatif du règlement de copropriété et l'annulation de cette résolution doit être infirmée ; - le rejet des dommages-intérêts au profit de la SCI est justifié dès lors que la SCI se désintéresse de son bien depuis 13 ans et que le local est dans un état déplorable empêchant toute location ; le local est en outre dangereux eu égard à l'arrêté municipal du 22 décembre 2017 ; - la SCI est parfaitement informée des travaux entrepris dans le [Adresse 4] du fait des autres résolutions des assemblées générales de 2017 ; - la SCI Socilacq a contribué à la réalisation de son propre préjudice (absence de locataire depuis le 28 septembre 2010 dans les locaux du rez-de-chaussée sans que cette absence ne soit imputable au concluant), mais bien plus, malgré la réhabilitation du [Adresse 4], cette partie de l'immeuble continue à être un repoussoir, une verrue publique et la communauté d'agglomération a décidé d'acquérir ce local ; il existe bien un lien de causalité entre le défaut d'entretien par la SCI Socilacq des parties de l'immeuble qu'elle occupe, soit à titre de propriétaire, soit dans le cadre d'une occupation privative des parties communes, ou encore qu'elle a indûment annexées, et l'atteinte à l'image plus générale de l'immeuble alors pourtant que des sommes importantes ont été investies pour réhabiliter et sécuriser le [Adresse 4]. Vu l'ordonnance de clôture du 20 septembre 2023. MOTIFS Sur les lots 22 et 23 : Le tribunal a rejeté les demandes de la SCI Socilacq au titre de la prescription trentenaire de la propriété des lots n° 22 et n° 23, et de la bande de 0,49 mètres sur lesquels elle ne dispose que d'une simple tolérance et la SCI a formé un appel principal sur cette disposition du jugement. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, en retenant qu'il s'agissait d'une simple tolérance quant à l'occupation par la SCI Socilacq qui n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété avec publication au service de la publicité foncière et qu'il s'agit d'un droit personnel non cessible et non d'un droit réel de jouissance privative sur ces parties communes ce qui a empêché une prescription acquisitive. À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter : - l'article 2261 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Or, la résolution n° 7 de l'assemblée du 19 mai 1980 a été adoptée dans les termes suivants : 'l'assemblée générale prend acte des divers travaux envisagés tant dans les parties communes que dans certaines parties privatives. Elle rappelle que ces travaux doivent faire l'objet d'un accord du syndic et de l'architecte de la copropriété ; le représentant de la société Socilacq reçoit un accord de principe pour l'extension de vitrines dans le passage, en contrepartie de quoi il prendra en charge l'aménagement et l'entretien des jardins situés de part et d'autre de l'ancien hall. L'ensemble de ces dispositions devra faire l'objet d'un plan à soumettre à une prochaine assemblée générale, les frais de cette étude étant pris en charge par la société Socilacq'. Ainsi il s'agit d'une simple autorisation de travaux sur les parties communes conférée à un copropriétaire et non d'un accord translatif de propriété même si les vitrines ont créé un empiétement dans le [Adresse 4] et que l'assemblée générale du 9 décembre 1980 (pièce 17 SCI) a approuvé les plans d'aménagement. L'équivocité du droit de propriété de la SCI Socilacq est caractérisée par le fait que l'assemblée générale ne lui a jamais laissé croire qu'elle devenait propriétaire de la zone de travaux et qu'elle n'a pas pu ainsi se comporter en propriétaire ; aucune modification du règlement de copropriété n'est intervenue pour acter que la partie commune était devenue privative. Aussi, le caractère non équivoque pour constituer la prescription acquisitive du droit de propriété n'est pas rempli, empêchant celle-ci d'être appliquée. La durée d'occupation par une locataire laquelle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 28 septembre 2010, à supposer même qu'elle soit trentenaire, n'a pas d'incidence dès lors que la condition d'une possession non équivoque à titre de propriétaire n'est pas réalisée. - Il ne s'agit pas plus d'un droit de jouissance privative d'une partie commune en l'absence de toute délibération et de tout titre à cet effet, la simple autorisation de travaux ne pouvant être assimilée à ce droit adoptée en 7e résolution de l'assemblée générale du 19 mai 1980 précitée. Cette résolution est intervenue après les résolutions 5 et 6 qui portaient sur la modification du règlement de copropriété prévues aux résolutions 1, 2 et 5, ce qui signifie que la résolution n° 7 n'était pas visée par une modification du règlement de copropriété ce qui aurait été inéluctable s'il s'agissait de conférer le principe d'un droit de jouissance privative ; il en est de même de l'assemblée générale du 9 décembre 1980 qui a validé les plans d'aménagement et de délimitation des lots 2 et 20, sans pour autant que cela ne soit concerné par la résolution n° 9 qui prévoit la modification du règlement de copropriété qui a visé d'autres résolutions. Par ailleurs, la possession était équivoque puisqu'il s'agit d'une autorisation de travaux pour construire des vitrines sur une partie commune qui est donc un droit de détention précaire consenti à titre personnel à la SCI et non au lot n° 20. Même si la SCI a profité d'une superficie plus étendue de manière exclusive, le droit de faire des travaux lui est resté personnel sans se transformer en un droit réel sur le lot. Le détenteur précaire ne peut prescrire utilement et la prescription acquisitive ne peut commencer à courir qu'à compter du jour de l'interversion de titre de détention précaire en possession. En l'espèce, l'interversion du titre de détention en possession ne s'est produite qu'en 2017, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a contesté l'occupation de la zone litigieuse. La prescription trentenaire n'est donc pas acquise. - le tribunal a répondu sur le subsidiaire tendant à reconnaître des droits acquis sur les lots 22 et 23 et la bande de 0,49 m puisqu'il a indiqué dans son dispositif après l'avoir motivé à juste titre que la SCI ne disposait que d'une simple tolérance ce qui ne reconnaît donc aucun droit acquis ; aucune omission de statuer ne doit donc être réparer. Le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas reconnu de droit de propriété ni de droit de jouissance privative sur les lots 22 et 23 à la SCI Socilacq. Sur le lot 24 : Il a été formé un appel incident par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] du chef de dispositif du jugement qui a déclaré que la SCI Socilacq a acquis un droit de jouissance privative sur le lot n° 24 par prescription trentenaire depuis le 24 mars 2011. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause en relevant que la SCI Socilacq avait acquis auprès de Monsieur [I] par acte notarié du 24 mars 1981 des droits de jouissance privative y compris sur ce qui allait devenir le lot 24, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient en déclarant qu'il s'agit d'un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par la prescription trentenaire et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel. À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter : - la SCI ne pouvait supposer que l'accord de la copropriété n'avait pas été obtenu par Monsieur [I] pour céder la partie du lot qui allait constituer le lot 24 en 2017 alors que l'acte notarié du 24 mars 1981 fait état de la dispense pour le notaire de rapporter l'origine antérieure des biens dont le droit de jouissance est présentement cédé, déclarant vouloir se référer à cet égard aux actes susvisés où elle est entièrement établie. Ces actes sont notamment l'acte d'acquisition par Monsieur [I] du droit de jouissance privative du lot 12 par acte du 15 juillet 1980. À cela, est venue la création du lot n° 20 par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 1980 qui a fait que le propriétaire du lot n° 12, dont le lot 24 sera l'accessoire, exerce un droit de jouissance privative sur les dégagements situés entre la façade arrière de son lot et la ligne visée au paragraphe c) ci-dessus. - la SCI Socilacq s'est donc comportée légitimement comme le titulaire d'un droit de jouissance privative depuis le 24 mars 1981 puisqu'elle disposait d'un titre dont elle ne connaissait pas le caractère incomplet, faute d'autorisation du syndic pour le lui céder. La possession n'est donc pas équivoque et aucun acte du syndicat des copropriétaires de la résidence n'est venu troubler cette possession jusqu'en 2017 où le syndicat des copropriétaires de la résidence a contesté ce droit dans le cadre des assemblées générales en prévoyant la cession du lot 24. - Sur la durée trentenaire de l'exercice de ce droit, son occupation ou non par une locataire laquelle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 28 septembre 2010 n'a pas à être prise en considération dès lors que les vitrines étaient édifiées et qu'elles ont ainsi circonscrit l'assiette de l'occupation par la SCI au vu de tous ; par ailleurs, il sera vu ci-après que la réfection des vitrines devenues dangereuses a été imposée à la SCI ce qui prouve en tant que de besoin son droit de jouissance privative sur celles-ci. - Il existe un aveu judiciaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui a indiqué dans ses conclusions du 4 septembre 2020 devant le tribunal judiciaire en première instance que 'la création du lot n° 24 était définitive depuis l'assemblée générale du 8 mars 2017... et que Madame [I] ne peut conditionner désormais cette création par l'abandon de son droit de jouissance qui a été vendu en 1981 par son mari aux droits de qui elle venait'. Le jugement qui a donc reconnu un droit de jouissance privative par usucapion au profit de la SCI Socilacq sur le lot 24 sera confirmé. Sur la résolution n° 5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2018 : La résolution n° 5 de l'assemblée générale a été adoptée dans les termes suivants : l'assemblée générale décide de vendre à Madame [I] et/ou ses ayants droit copropriétaires du lot 12 qui l'accepte, le lot 24 créé, au prix de 1 € symbolique net vendeur. La vente ne deviendra définitive qu'après le délai de recours de l'article 42 de la loi du 10 juillet 965 sous les réserves suivantes : - faire son affaire personnelle de la restitution du lot par l'occupant actuel, - abandonner tous recours éventuels à l'encontre du syndicat des copropriétaires concernant cette occupation dont elle reconnaît, ce jour, avoir eu une parfaite connaissance. Cette résolution qui a été annulée par le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 1er février 2022 fait l'objet de l'appel incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 3]. L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions les concernant : a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de dispositions autres que ceux visés à l'article 25d, b) la modification, ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. La conséquence de la consécration du droit de jouissance privative de la SCI Socilacq sur le lot 24 comme retenue ci-dessus, a pour conséquence que ce droit ne peut être remis en cause sans le consentement de son bénéficiaire la SCI. Ainsi, une résolution ne pouvait être prise portant sur la cession de la partie commune créée en lot 24 sans le consentement de la SCI Socilacq. La cession de ce lot au profit de Madame [I], qui constitue un acte de disposition d'une partie commune qui n'avait plus de droit de jouissance exclusive sur ce lot dès lors que Monsieur [I] l'avait cédé à la SCI, laquelle l'a obtenu par prescription acquisitive du fait du caractère incomplet du titre, ne peut donc prospérer sans le consentement de la SCI, lequel n'a été ni requis au préalable, ni obtenu. Le jugement qui a annulé la résolution doit être confirmé sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner la formalité de la convocation à l'assemblée générale. Sur la résolution n° 6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2018 : La résolution n° 6 est ainsi rédigée : 'confirme la vente à la SCI Socilacq représentée par sa gérante unique Madame [Z] [W], copropriétaires des lots 1, 2 et 20, qui l'accepte, les lots n° 22 et 23, créés lors de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 8 mars 2017, au prix de 1 € symbolique net vendeur, sous les réserves suivantes : - réalisation à ses frais exclusifs de l'ensemble des vitrines concernées de l'ensemble de ces lots, après approbation du projet par le maître d'oeuvre en charge des futurs travaux de rénovation du passage dit '[Adresse 4]' ; - de remettre la limite entre le lot n° 20 et les parties communes en conformité avec l'emprise dudit lot n° 20 défini par l'acte de vente tel que représenté dans le plan annexé à la création des lots susvisés. L'assemblée générale délègue ses pouvoirs au syndic, la société Nexity aux fins de signer pour le compte du syndicat des copropriétaires les actes de vente et modificatif de copropriété. En règle générale tout pouvoir est donné au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes qui s'avéreraient nécessaires à la régularisation de la vente et du modificatif du règlement de copropriété ci-dessus ou préalablement votés. L'assemblée générale vote une rémunération de 180 € TTC au profit du syndic pour la régularisation de la vente et du modificatif du règlement de copropriété ci-dessus ou préalablement votés. L'ensemble des frais et honoraires de cette vente, géomètre, notaire, hypothèque, diagnostics et syndic seront pris en charge par l'acquéreur'. L'article 11 6° du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment que doit être joint à la convocation le projet de règlement de copropriété... ou le projet de modification de l'acte lorsque l'assemblée générale est appelée à modifier cet acte. En vertu de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret du 27 mai 2004, d'ordre public, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. L'objet de cette résolution n° 6 est uniforme et porte sur une cession avec des réserves qu'il convenait de préciser en même temps et la mission du syndic de procéder aux modalités de la vente et de prévoir sa rémunération à cet effet n'imposait pas de procéder à un vote distinct. Aucun grief de ce chef ne peut être retenu sur un vote unique de cette résolution. Il est constant que ce texte de résolution correspond à celui de la convocation à l'assemblée générale. N'est pas joint à la convocation le projet de modification du règlement de copropriété qui aurait pris en compte cette cession ce qui constitue une atteinte aux dispositions de l'article 11 précité. Par ailleurs, le consentement des copropriétaires ne pouvait être éclairé en l'absence de toute production de document relatif à la limite entre le lot n° 20 et les parties communes en conformité avec l'emprise dudit lot n° 20 défini par l'acte de vente tel que représenté dans le plan annexé à la création des lots susvisés. La décision adoptée ne peut être validée faute de ces documents en annexe de la convocation. Le jugement qui a annulé cette résolution sera donc confirmé. Sur les dommages-intérêts sollicités par la SCI Socilacq : L'article 14 de la loi du 10 juillet 965 prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause en visant l'arrêté de la commune de [Localité 1] du 22 décembre 2017 qui a relevé le caractère dangereux du local commercial, propriété de la SCI Socilacq laissé à l'abandon depuis 2010 du fait des vitrines fendues, de l'enseigne et du store qui constituent une menace avérée pour la sécurité des passants avec un risque de chute et d'éclatement, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient en déclarant que la SCI était responsable de l'état actuel du local commercial et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel. À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter : - il ne peut être prétendu par la SCI Socilacq qu'elle a sollicité vainement le syndicat des copropriétaires pour l'entretien de la galerie alors qu'elle n'a fait que répondre en 2013 aux courriers du syndic et qu'elle a fait l'objet le 15 mai 2012 d'une mise en demeure pour 'autoriser le syndicat des copropriétaires à enlever la vitrine côté droit du passage qui a été dégradée et qui présente un danger pour les piétons, et de procéder à la fermeture de l'espace entre le bord de la vitrine et la porte d'entrée du local qui sert actuellement de toilettes publiques', mise en demeure renouvelée en 2013 et 2016 ; - la SCI Socilacq n'a obtempéré à la mise en sécurité des lieux que fin 2022 eu égard à la facture de fourniture et pose cornières, nettoyage des vitres extérieures du 18 décembre 2022 d'un montant de 524,58 € dont la modestie démontre qu'elle pouvait disposer de la trésorerie plus tôt pour y remédier ; - elle ne démontre pas que la vacance des lieux depuis la liquidation judiciaire de la société Valmon intervenue en 2010 est imputable à l'insalubrité du [Adresse 4] alors qu'elle n'établit pas avoir procédé à une recherche active de nouveau locataire rapidement puisqu'il n'est produit qu'un mandat de location du 6 juin 2011 et un autre du 28 novembre 2014 ce qui n'est pas suffisant pour remédier à la vacance du local qui a entretenu la mauvaise fréquentation de ce passage et alors que la SCI Socilacq a fait l'objet d'une taxe pour friche commerciale ; - le préjudice matériel de perte de loyer à hauteur de 242 000 € n'est justifié que par un courriel d'un éventuel candidat à la location qui pose des conditions notamment de prix et de remise en état que la SCI ne justifie pas avoir acceptées et il ne s'agissait que d'une entrée en pourparlers sans qu'il ne soit explicité les motifs de l'absence de conclusion du bail. Le jugement qui a rejeté la demande en dommages-intérêts de la SCI Socilacq sera confirmé. Sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] : Le syndicat des copropriétaires fait valoir une atteinte portée au standing de l'immeuble et sollicite des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 10 000 €. La rénovation du [Adresse 4] s'inscrit dans le cadre d'un programme de réhabilitation établi par la ville de [Localité 1]. Cette démarche n'a été entreprise qu'à la suite d'une convention de participation financière à la restauration et l'entretien d'une voie privée ouverte au public signée entre la commune de [Localité 1] et la copropriété [Adresse 3] signée le 20 décembre 2017. Or, il est indiqué dans cette convention que depuis 2010, la ville de [Localité 1] s'est engagée dans un projet global de revitalisation de son centre ville ce qui démontre d'une part que les démarches n'ont débuté que fin 2017 à l'égard de la galerie dans laquelle se trouve le commerce litigieux, ce qui n'est pas imputable à la SCI Socilacq et d'autre part, que ce [Adresse 4] souffrait déjà d'une désaffection commerciale dès cette date. Aussi, le préjudice en lien avec l'inertie de la SCI Socilacq n'est pas établi. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande en dommages-intérêts. Les demandes accessoires d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ont été rejetées par le tribunal qui sera confirmé sur ce point. Les dépens de première instance n'ont pas fait l'objet de la déclaration d'appel ni de l'appel incident et ne sont donc pas soumises à la cour. En revanche, en cause d'appel, l'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] uniquement une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Condamne la SCI Socilacq à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Socilacq aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE