Tribunal judiciaire, 21 mai 2025. 24/09609

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [L] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuel COSSON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/09609 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3F N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 mai 2025 DEMANDERESSE S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004 DÉFENDEUR Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 mars 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 21 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09609 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3F EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2016, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à M. [L] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 5, escalier 02, porte 251), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 516,18 euros et d'une provision pour charges de 109,24 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 024,21 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [U] le 28 mars 2023. Par assignation du 7 novembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [U], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, ainsi qu'à la séquestration et au transport des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3 288,64 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 14 mars 2025, la société ICF LA SABLIERE, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 mars 2025, s'élève désormais à 8 355,01 euros, terme du mois de février 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société ICF LA SABLIERE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société ICF LA SABLIERE indique que le locataire verse une somme mensuelle supérieure au loyer, démontrant sa bonne foi. Elle ajoute que M. [L] [U] n'a pas répondu à l'enquête SLS. M. [L] [U], qui comparait à l'audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 232 euros, en plus du loyer courant. M. [L] [U] expose qu'il vient de commencer un CDI et qu'il perçoit un salaire mensuel net de 2 000 euros. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [L] [U] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION A titre liminaire, sur la jonction des dossiers En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. En l'espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu'un second dossier a été créé par le greffe. Il y a en conséquence lieu d'ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 024,21 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2023. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [L] [U] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mars 2025, M. [L] [U] lui devait la somme de 8 355,01 euros, terme du mois de février 2025 inclus. M. [L] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 3 024,21 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 264,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 3 824.24 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société ICF LA SABLIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ORDONNE la jonction des dossiers RG 24/09609 et RG 24/09642 sous le n° unique 24/09642, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2016 entre la société ICF LA SABLIERE, d'une part, et M. [L] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 5, escalier 02, porte 251) est résilié depuis le 28 mai 2023, CONDAMNE M. [L] [U] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 8 355,01 euros (huit mille trois cent cinquante-cinq euros et un centime) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 3 024,21 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 264,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que M. [L] [U] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (6 221,04 euros) incluse dans cette condamnation s'il communique à la bailleresse ses avis d'imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l'année 2025 et permettant, dans l'affirmative, d'en permettre la liquidation définitive, AUTORISE M. [L] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 232 euros (deux cent trente-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [L] [U] sera condamné à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE la demande d'astreinte de la société ICF LA SABLIERE, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [L] [U] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2023 et celui de l'assignation du 7 novembre 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge