Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 23/12033

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1 JUGEMENT N° du 06 Août 2024 Enrôlement : N° RG 23/12033 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GRO AFFAIRE : S.C.I. SCI ALDO ( la SELARL CABINET PIERI) C/ S.D.C. [Adresse 3] () DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE, Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Août 2024 PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024 Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE LA S.C.I ALDO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Marie-Laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS DE VICTOR, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice défaillant *** EXPOSE DU LITIGE La SCI ALDO est propriétaire des lots n°2, 8, 9, 10 et 13 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 14 septembre 2023. *** Par exploit en date du 22 novembre 2023, la SCI ALDO a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Prononcer l’annulation des résolutions numéro 14 et 15 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] du 14 septembre 2023, Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à payer la somme de 2.000 euros à la SCI ALDO au titre de l’article 700 CPC, Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 CPC, Dispenser la SCI ALDO de toute participation aux frais de procédure en ce compris les frais irrépétibles et les dépens résultant de la présente instance. Elle soutient que le procès-verbal n’est signé ni par le président de séance ni par l’assesseur, entraînant ainsi sa nullité et ne pouvant faire courir le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle conteste la résolution n°15 en ce que la ventilation des dépenses entre dépenses générales des parties communes et dépenses privatives à la charge du copropriétaire du lot situé au 3e étage, M. [L], n’est conforme ni au règlement de copropriété ni à la répartition proposée par la convocation. Elle précise que le balcon du 3e étage est en jouissance privative du lot n°7, propriété de M. [L], aussi il ne peut être mis à la charge de l’ensemble du syndicat des dépenses qui sont relatives à des parties privatives. Sur la résolution n°14, elle précise qu'il est de l’intérêt du syndicat des copropriétaires de pouvoir voter en même temps que les travaux de ravalement le suivi de ces travaux par un architecte ayant des compétences techniques de maîtrise d'œuvre dont ne dispose pas le syndic. *** Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, régulièrement assigné à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2024. L'audience de plaidoiries s'est tenue le 4 juin 2024 et la décision a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil. Par ailleurs, en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 17 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Il est constant que ces dispositions ont pour objet d'assurer la force probante du procès-verbal et que l'absence de signature n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale. Il incombe en effet au copropriétaire qui se prévaut de cette irrégularité de prouver qu'elle lui cause un préjudice, notamment que le procès-verbal ne reflète pas la réalité. La signature du président n'étant pas une formalité substantielle, son absence ne peut fonder la nullité du procès-verbal et de l'assemblée correspondante lorsque ce document a été signé notamment par le secrétaire de séance. En l'espèce, si le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023 n'est effectivement signé que par le syndic, en sa qualité de secrétaire de séance, la SCI ALDO n'allègue l'existence d'aucun grief et ne conteste pas la véracité de son contenu. Ce moyen de nullité sera donc écarté. Par ailleurs, le règlement de copropriété du 4 octobre 2005 prévoit en son article 4 du chapitre IV que les parties communes de l'immeuble comprennent le gros œuvre des planchers à l'exclusion du revêtement des sols, ainsi que les ornements des façades, balcons et loggias à l'exclusion des garde-corps, balustrades, barres d'appui et revêtements du sol. L'article 7 ajoute que les parties privatives comprennent les carrelages, dalles et tous autres revêtements des sols, les appuis des fenêtres, garde-corps, balustrades et barres d'appui des balcons ainsi que le revêtement de ces derniers, les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l'entretien et la réparation à ses frais exclusifs. Il résulte ainsi incontestablement des dispositions du règlement de copropriété que les revêtements de sols et garde-corps des balcons constituent des parties privatives. La majorité des copropriétaires présents ou représentés a adopté, dans une résolution n°15, la réalisation de travaux de ravalement de la façade et de réfection du balcon de M. [L] pour la somme de 33 500 euros selon le devis de l'entreprise JADE CONSTRUCTION, étant précisé que les travaux restant à la charge de M. [L] s'élèvent à la somme de 3 200 euros et que la clé de répartition choisie est celle des « dépenses générales ». Le devis établi le 5 avril 2023 par la société JADE CONSTRUCTION, d'un montant total de 33 500 euros TTC, choisi par les copropriétaires, porte notamment sur la dépose du mur garde-corps béton et de l'ancien garde-corps métallique, la dépose des dalles et des plots et l'évacuation de l'ensemble vers une décharge payante (1500 euros HT) ; la fourniture et la pose d'un carrelage (968 euros) et la fourniture et la pose d'un garde-corps métallique (3200 euros HT). Aussi, la somme de 5 668 euros HT soit 6 234,80 euros correspond en réalité à des travaux de nature privative. Or, comme l'indique justement la demanderesse, les dépenses relatives à l'entretien ou la réfection des parties privatives ne peuvent être mises à la charge du syndicat des copropriétaires en étant intégrées dans les dépenses générales. L'assemblée générale ne pouvait donc valablement, par la résolution n°15, considérer que les travaux à la charge de M. [L] s'élevaient à la somme de 3 200 euros et intégrer le coût de l'ensemble des travaux dans les dépenses générales. Cette résolution contraire au règlement de copropriété doit donc être annulée. La résolution n°14 est dépendante de la résolution n°15 puisqu'elle correspond aux frais de maîtrise d'œuvre des travaux de ravalement et de réfection du balcon et porte ainsi nécessairement en partie sur des ouvrages privatifs. Le syndicat des copropriétaires doit pouvoir voter ces frais en même temps que lesdits travaux. En conséquence, la résolution n°14 sera également annulée. Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ALDO sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.  Le syndicat des copropriétaires succombant dans le cadre de la présente procédure, il sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.   Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.     Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI ALDO la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : ORDONNE l'annulation des résolutions n°14 et 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] en date du 14 septembre 2023, DISPENSE la SCI ALDO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,   CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à verser à la SCI ALDO la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 06 août 2024. Le Greffier Le Président