Cour d'appel, 24 mai 2023. 21/00651

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 24 MAI 2023 N° RG 21/00651 N° Portalis DBVE-V-B7F-CB4O JD - C Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 17 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00686 Société SAL CALA LOCCA PROPERTIES C/ S.D.C LES ARCADES ARCADES Expéditions délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-QUATRE MAI DEUX-MILLE-VINGT-TROIS AVANT-DIRE DROIT APPELANTE : Société SAL CALA LOCCA PROPERTIES société de droit libanais, représentée par son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité [Adresse 6] [Localité 5] - LIBAN Représentée par Me Jean pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA Représentée par Me Ruth GABBAY, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ARCADES pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Pierre-Antoine PERES de la SELARL SELARL D'AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 9 mars 2023, devant Judith DELTOUR, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Judith DELTOUR, conseillère Stéphanie MOLIES, conseillère GREFFIER LORS DES DÉBATS : Elorri FORT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mai 2023 ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE Statuant au visa d'un arrêté du 7 décembre 2015, par lequel la mairie de [Localité 7] (Corse-du-Sud) a accordé un permis de construire une maison à usage d'habitation de 467 m² sur les lots n°6 et 7 du lotissement Cala Rossa cadastrés AD [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une mise en demeure délivrée par le syndicat des copropriétaires et d'une assignation du 6 août 2020, par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a Vu le cahier des charges du lotissement, - condamné la SAL Cala Locca Properties à procéder à la démolition de la construction à usage d'habitation de 467 m² édifiée commune de [Localité 7] sur les lots N°6 et 7 du lotissement Cala Rossa cadastrés AD [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dans les six mois de la signification du jugement, - dit que passé ce délai la SAL Cala Locca Properties y sera contrainte sous astreinte de 300 euros par jour de retard, - condamné la SAL Cala Locca Properties à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Arcades la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande plus ample, - laissé les dépens à la charge de la SAL Cala Locca Properties. Par déclaration reçue le 16 septembre 2021, la SAL Cala Locca Properties a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à procéder à la démolition de la construction à usage d`habitation de 467 m² édifiée commune de [Localité 7] sur les lots N°6 et 7 du lotissement Cala Rossa cadastrés AD [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dans les six mois de la signification du jugement, dit que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 300 euros par jour de retard, l'a condamnée la à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Arcades la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande plus ample, a laissé les dépens à sa charge. Par ordonnance de référé du 15 février 2022, le premier président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire et condamné le syndicat des copropriétaires Les Arcades au paiement des dépens et de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 15 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a, au vu d'une signification du jugement du 1er février 2021 et d'un certificat de non-appel délivré le 19 mars 2021, du désistement de la demande en incident mais considérant que la mention "connu de l'étude" dans l'acte de signification était impropre à établir la réalité du domicile ou du siège social du destinataire de l'acte : - déclaré l'appel recevable, - débouté la SAL Cala Locca Properties de ses autres demandes, - ordonné le renvoi au 1er février 2023 pour clôture ou radiation, - dit que les dépens de l'incident suivront ceux du fond. Par dernières conclusions communiquées le 27 février 2023, la SAL Cala Locca Properties, société de droit libanais, a sollicité, au visa des articles 14, 654 et suivant du code de procédure civile, R 123-40 du code de commerce, L 442-9 du code de l'urbanisme, 1190 du code civil, de : - déclarer recevable et fondée en ses demandes la SAL Cala Locca Properties, In limine litis, - juger que la signification de l'assignation du 6 août 2020 est irrégulière, - juger que la signification du jugement entrepris est irrégulière, En conséquence, - annuler l'assignation introductive d'instance du 6 août 2020, - annuler le jugement rendu le 17 décembre 2020, - de se déclarer dans l'impossibilité d'évoquer le fond compte tenu des nullités susvisées, À titre subsidiaire, sur le fond - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - juger qu'en présence d'un plan d'urbanisme local les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges sont caduques, - juger qu'il n'est pas démontré que la construction litigieuse n'est pas conforme au cahier des charges, En conséquence, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les arcades de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, À titre infiniment subsidiaire, - désigner un expert judiciaire aux fins déterminer les parties de la construction litigieuse qui ne respecteraient pas les prescriptions du cahier des charges, En tout état de cause, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les arcades de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les arcades à payer à la SAL Cala Locca Properties la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les arcades au paiement des entiers dépens. Elle a fait valoir l'acquisition d'un immeuble comportant deux niveaux, sa démolition et la reconstruction d'un immeuble, l'avis favorable de l'association des propriétaires de Cala Rossa et rappelé la procédure antérieure. Elle a soutenu qu'elle n'avait pas été valablement assignée, étant une société de droit libanais, sans établissement secondaire en France, qu'il n'existe aucune enseigne à l'adresse du bien, mais que son adresse figurait sur les panneaux de chantier du permis de construire, que le gardien avait indiqué qu'il n'existait pas de boîte aux lettres, que l'huissier a déposé dans le casier collectif "Arcades" les pièces de procédure. Elle a soutenu que l'huissier n'avait pas accompli les diligences nécessaires, que la saisine du tribunal était irrégulière et que ce dernier n'a pas procédé aux vérifications prévues par l'article 472 du code de procédure civile, que la signification du jugement dans les mêmes conditions, l'était également. À titre subsidiaire, elle a fait valoir la régularité de la construction aux règles d'urbanisme qui priment sur les dispositions du cahier des charges et elle a détaillé la situation de la construction par rapport aux exigences du code de l'urbanisme et du Plu, alors que les règles propres aux lotissements cessent de s'appliquer dix ans après l'autorisation de lotir, qu'il n'était pas démontré qu'elle n'avait pas respecté le cahier des charges, relativement à la hauteur de construction, à l'occupation des sols et qu'une expertise pouvait toujours être ordonnée. Par dernières conclusions communiquées le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les arcades a demandé de : - confirmer le jugement dans toutes ses dispositions si mieux n'aime la cour, ordonner avant dire droit une mesure d'instruction, Y ajoutant, - condamner la SAL Cala Locca Properties à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance. Il a fait valoir la mise en demeure de respecter le cahier des charges, que l'appelante avait parfaitement connaissance de la procédure. Il a fait valoir la jurisprudence des "gares principales" étendue à l'ordre internationale, l'inscription de la SAL Cala Locca Properties au Sirene, alors que le bien litigieux constitue le seul actif de la société et que M. [X], gardien a confirmé que la société était propriétaire d'un bien dans le lotissement, qu'elle refusait de payer pour avoir une boîte aux lettres, que les courriers ont été déposés dans des casiers prévus à cet effet, que l'acte de vente et le cahier des charges imposent une domiciliation en Corse à charge d'informer le syndic, le lotisseur ou le notaire, que l'assignation n'est pas nulle. Il a rappelé l'obligation pour les co-lotis de respecter les obligations du cahier des charges, un arrêt de la Cour de cassation ayant déjà statué en ce sens. Il a détaillé le non respect de la zone non aedificandi, du niveau des constructions, de la surface de construction et des coefficients d'occupation des sols, tous éléments justifiant la confirmation du jugement, sauf à ordonner une mesure d'instruction. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2023. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 9 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Le tribunal a estimé que la preuve d'une violation du cahier des charges était rapportée, que le coefficient d'occupation des sols n'était pas respecté, qu'il y avait un étage alors qu'un plain-pied était autorisé, que le cahier des charges engage les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, nonobstant le plan local d'urbanisme, qu'il devait être fait droit à la demande de démolition. En application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. La cour doit examiner prioritairement la demande d'annulation du jugement. Or, en l'espèce, la déclaration d'appel rappelée a déféré à la cour seulement une demande de réformation de la décision et non une demande d'annulation du jugement. Il s'agit d'un moyen de droit relevé d'office. Avant-dire droit sur le fond, il y a lieu de rouvrir les débats sur la recevabilité de la demande d'annulation qui ne figure pas dans la déclaration d'appel. Les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont réservés. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Avant-dire droit, - Rouvre les débats à l'audience du 1er juin 2023 à 8 heures 30 pour observations des parties sur la recevabilité de la demande d'annulation du jugement, qui ne figure pas dans la déclaration d'appel, - Réserve les dépens. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT