Cour d'appel, 16 novembre 2023. 23/01261

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/01261 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IY6N SL JUGE DE LA MISE EN ETAT D'AVIGNON 06 mars 2023 RG :20/02203 [W] C/ [M] S.C.P. PEYTIER-[M] SCI L'OLIVIER Grosse délivrée le 16/11/2023 à Me Thierry COSTE à Me Jean-michel DIVISIA à Me Georges POMIES RICHAUD COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état d'AVIGNON en date du 06 Mars 2023, N°20/02203 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Séverine LEGER, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Mme Clémence GOUJON, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 05 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [P] [W] né le 14 Septembre 1973 [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Thierry COSTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉS : Maître [N] [M] [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES S.C.P. PEYTIER-[M] prise en la personne de son représntant légal en exercice [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES SCI L'OLIVIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège social sis [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Carine REDARES de la SELARL RS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 16 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 14 septembre 2018, étaient régularisés en l'étude de Maître [M], notaire à [Localité 3] au sein de la SCP Peytier-[M], deux compromis de vente, après division en deux d'une parcelle à bâtir à [Localité 5] et ce, entre la SCI L'Olivier, venderesse, et Mme [O] [W], acquéreur du lot n°1 au prix de 37 982 euros et M. [P] [W], acquéreur du lot n°2 au prix de 62 018 euros. Parmi les conditions suspensives communes aux deux compromis (outre obtention du permis de construire et du prêt bancaire) était prévue la réitération par acte authentique des deux ventes indivisiblement. Mme [W] n'obtenant pas le prêt bancaire, elle renonçait à acquérir. M. [W] sollicitait alors de la gérante de la SCI L'Olivier, Mme [Z], qu'il soit renoncé à la condition suspensive d'indivisibilité, ce à quoi consentait par écrit Mme [Z] en date du 5 novembre 2019. Cependant, la valeur des parcelles par deux agences immobilières en septembre 2019 apparaissant très supérieure au prix convenu (pour chacun des deux lots), en l'état d'une évaluation à 160 000 euros pour le lot n°2 (au lieu du prix de vente de 62 018 euros), la SCI L'Olivier, par exploits délivrés le 8 septembre 2020, faisait assigner M. [W] en rescision pour lésion, et Maître [M] et la SCP Peytier-[M] au titre de la responsabilité professionnelle. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 9 décembre 2022, M. [W] demandait au juge de la mise en état de juger irrecevable l'action de la SCI L'Olivier et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en soutenant principalement qu'il y avait eu confirmation de l'acte par exécution volontaire du contrat en connaissance de cause de la nullité, conformément aux dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1182 du code civil puisque la SCI L'Olivier avait réitéré vouloir vendre en signant l'acte authentique le 16 juin 2020 malgré la contestation de la valeur. Par écritures notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, la SCI L'Olivier demandait à la juridiction de débouter M. [W], Maître [M] et la SCP [M]-Peytier de leur irrecevabilité et de les condamner à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au moyen que les conditions d'application de l'article 1182 n'étaient pas réunies. Elle exposait que la renonciation à la solidarité des deux ventes par la gérante n'était pas régulière (sans mandat de l'assemblée générale), que le vice (vente lésionnaire) n'était pas connu à l'époque du compromis, qu'il n'y avait pas eu confirmation expresse de sa part pour valider l'acte malgré ce vice (faute de toute mention de la cause de nullité dans l'acte authentique), que s'agissant d'un acte de vente d'un bien immobilier, c'était à la date du compromis qu'il fallait se placer pour apprécier d'une éventuelle confirmation par renonciation de la venderesse à se prévaloir d'une nullité. Maître [M] et la SCP Peytier-[M], par conclusions du 12 juillet 2022, s'associaient à l'irrecevabilité soulevée par M. [W] et réclamaient pour leur part la condamnation de la SCI L'Olivier à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elles arguaient de ce que, préalablement à la réitération de l'acte, la SCI L'Olivier était parfaitement informée du prix de vente de la parcelle à un prix très inférieur au prix du marché. Par ordonnance du 6 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Avignon a : - reçu M. [P] [W] en son incident ; - rejeté la fin de non-recevoir ; - débouté des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - réservé les dépens de l'incident ; - renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état du 2 mai 2023 à 9 heures 30. Par déclaration du 12 avril 2023, M. [P] [W] a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 5 octobre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 novembre 2023. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, l'appelant demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau, de : - juger irrecevable l'action en rescision pour lésion de la SCI ; - la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens. L'appelant fait grief au premier juge d'avoir considéré que la lésion devait s'apprécier à la date du compromis alors que l'action tend précisément à l'annulation de l'acte authentique que la SCI a signé malgré la critique du prix convenu, ce qui vaudrait selon lui confirmation de la cause de nullité dont elle ne peut plus dès lors se prévaloir. Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, M. [M] et la SCP Peytier-[M], intimés demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir, et de: - juger la SCI l'Olivier irrecevable en son action en rescision pour lésion; - débouter la SCI l'Olivier de toutes ses demandes ; - condamner la SCI l'Olivier à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils s'associent à l'irrecevabilité soulevée par M. [W] au moyen que la SCI L'Olivier était parfaitement informée du prix de vente de la parcelle à un prix très inférieur au marché de sorte que la signature de l'acte authentique en connaissance de cause vaut confirmation de la cause de nullité. Ils ajoutent que le compromis était caduc depuis le 1er avril 2019 de sorte que c'est bien volontairement que la SCI a réitéré l'acte authentique. Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, la SCI L'Olivier, intimée demande à la cour de confirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions et de : - débouter M. [W], M. [M] et la SCP Peytier-[M] de leur irrecevabilité ; - les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle considère que les conditions de la confirmation ne sont pas réunies en l'espèce au sens des dispositions de l'article 1182 du code civil et au regard de la force juridique attachée à la promesse synallagmatique de vente qui n'était pas frappée de caducité. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la confirmation de l'acte nul : Aux termes de l'article 1182 du code civil, la confirmation est l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l'objet de l'obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu'après la conclusion du contrat. L'exécution volontaire du contrat, en connaissance de cause de la nullité, vaut confirmation. L'acquéreur et le notaire excipent de l'irrecevabilité de l'action en rescision pour lésion engagée par la société venderesse au moyen tiré de l'exécution volontaire du compromis de vente en connaissance de cause de ce que le prix fixé dans l'acte était inférieur au prix du marché en se fondant sur les dispositions de l'article 1182 alinéa 3 du code civil. Ils soutiennent que la signature de l'acte authentique le 16 juin 2020 en connaissance de cause suite à des questionnements sur l'anormalité du prix caractérise une exécution volontaire du compromis de vente signé le 14 septembre 2018 de nature à priver la venderesse de la possibilité de se prévaloir du caractère lésionnaire de la vente. La société venderesse oppose que la discussion sur le prix intervenue après la signature du compromis ne confirme en aucun cas l'acceptation d'un prix lésionnaire et d'un vice connu au regard de la particularité de l'acte de vente d'un bien immobilier dont le caractère était en l'espèce parfait dès la signature du compromis selon les dispositions de l'article 1589 du code civil et les clauses insérées à la promesse synallagmatique. Les parties sont par ailleurs en désaccord sur la nature volontaire ou non de l'acte réitératif de vente, la société venderesse soutenant qu'elle se devait de réitérer l'acte dès lors que les conditions suspensives étaient réalisées tandis que l'appelant se prévaut au contraire d'une exécution volontaire à laquelle elle aurait pu précisément se soustraire en raison de l'allégation d'un prix lésionnaire, ce qu'elle n'a pas fait. Le notaire excipe de son côté d'une réitération survenue alors que le compromis de vente était frappé de caducité. Le compromis signé par les parties le 14 septembre 2018 prévoyait une réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 1er avril 2019 mais il était expressément indiqué que 'la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter' en cas de réalisation des conditions suspensives et de refus de réitération. Le compromis de vente n'a ainsi pas été frappé de caducité au 1er avril 2019. Le moyen soulevé par le notaire tiré d'une exécution volontaire de l'acte authentique de vente signé alors que le compromis était frappé de caducité est ainsi inopérant. L'argumentation développée par le notaire afférente à l'absence de commission d'une quelconque faute est également inopérante à ce stade de la procédure, la présente cour d'appel n'étant saisie que de l'incident constitué par la fin de non-recevoir sans pouvoir procéder à un examen au fond portant sur la responsabilité du notaire. Le notaire produit un procès-verbal de difficulté lequel aurait pu être dressé par ses soins si la SCI L'Olivier avait refusé de procéder à la réitération de l'acte. Il est avéré que c'est seulement à la date du 2 septembre 2019 que la société venderesse a obtenu une estimation du terrain objet de la vente pour une valeur de 160 000 euros et que c'est à partir de cet élément qu'elle a pu s'interroger sur l'anormalité du prix de vente. Il est établi que la société venderesse a été informée par courrier du 22 avril 2020 émanant du conseil de l'acquéreur de l'intention de ce dernier de voir signer l'acte de réitération de la vente sous peine d'engagement d'une procédure judiciaire aux fins de faire constater la vente et d'obtenir le paiement de la pénalité contractuelle. Or, aux termes du compromis de vente, les parties s'étaient accordées pour la vente du terrain de 707 m2 à M. [W] au prix de 62 018 euros de sorte qu'il existait un accord sur la chose et le prix de nature à rendre la vente parfaite en application des dispositions de l'article 1589 du code civil selon lequel la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. L'acte authentique est en l'espèce l'exacte traduction de la volonté des parties exprimée dans l'acte sous seing privé, aucun élément ne permettant d'établir que les parties avaient entendu subordonner le caractère parfait et définitif de la vente à la condition de la signature de l'acte authentique. Il découle par ailleurs des dispositions de l'article 1676 du code civil que l'action en rescision pour lésion n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente, laquelle doit s'apprécier en fonction des critères posés par l'article 1589 précité. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la réitération de l'acte authentique de vente en date du 16 juin 2020, soit postérieurement à la découverte de ce que le prix stipulé dans le compromis de vente ne correspondait pas au prix du marché, ne peut s'analyser en une exécution volontaire du contrat de nature à emporter la confirmation de la nullité de la vente fondée sur le caractère lésionnaire du prix dès lors que les parties s'étaient précisément accordées sur le prix dans le compromis de vente et que la vente était parfaite à cette date. C'est ainsi par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir alléguée et l'ordonnance critiquée sera ainsi confirmée. Sur les autres demandes : Parties succombantes en cause d'appel, M. [W] d'une part et Maître [M] et la SCP Peytier-[M] d'autre part, seront condamnés in solidum à en régler les entiers dépens sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles. L'équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer à la SCP L'Olivier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme l'ordonnance déférée dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne in solidum M. [P] [W], Maître [M] et la SCP Peytier-[M] aux entiers dépens de l'appel ; Condamne in solidum M. [P] [W], Maître [M] et la SCP Peytier-[M] à payer la somme de 3 000 euros à la SCI L'Olivier au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,