Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
2nde CHAMBRE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
JUGEMENT DU 21 Octobre 2024
N° RG 23/03986 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMTN
JUGEMENT DU :
21 Octobre 2024
[M] [R]
C/
S.D.C. SDC [Adresse 9],
S.A.R.L. POIRIER SYNDIC,
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 21 Octobre 2024 ;
Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Graciane GILET, Greffier, lors des débats et de Anaïs SCHOEPFER, Greffier qui a signé la présente décision ;
Audience des débats : 24 Juin 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
Madame [M] [R]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Elsa DIETENBECK, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDERESSES
S.D.C. SDC [Adresse 9]
POIRIER Syndic
[Adresse 3]
[Localité 6]
S.A.R.L. POIRIER SYNDIC
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentées par Me Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES
RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le 15 juin 2017, Mme [R] est devenue copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2], en faisant l’acquisition d’un appartement dans cet immeuble.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2018, Mme [R] a été élue au Conseil Syndical.
Au cours de l’assemblée générale du 2 février 2021, le mandat du syndic n’ayant pas été renouvelé, et aucun nouveau syndic n’ayant été désigné, la copropriété s’est retrouvée dépourvue de syndic.
Mme [R], présidente du conseil syndical, a alors consulté un avocat, qui a déposé une requête en son nom aux fins de désignation d’un administrateur provisoire pour convoquer une assemblée générale et voir désigner un syndic.
Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Rennes rendue le 1er mars 2021 à la requête de Mme [R], Me [L] a été désigné en qualité d’administrateur ad hoc.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021, le Cabinet Poirier a été désigné en qualité de syndic de la copropriété.
Mme [R] qui n’était plus membre du Conseil syndical, a alors sollicité du Syndic, le remboursement des frais qu’elle avait personnellement exposés pour l’exécution de missions qu’elle considérait avoir accompli au nom et pour le compte du Conseil syndical.
Elle lui précisait que les frais de procédure exposés par le demandeur, et les honoraires de l’administrateur provisoire constituaient des charges communes générales qui, à ce titre devaient être définitivement supportés par les copropriétaires.
Le 26 août 2021, Syndic lui a répondu : « Le conseil syndical est divisé sur le mode de traitement des remboursements que vous demandez. Il ne souhaite pas forcément valider le remboursement sans accord de l’assemblée générale (pour les dépenses qui ne concernent pas la nomination de l’administrateur provisoire... »
Le 26 octobre 2021, saisi à la requête de Mme [R], le conciliateur de justice a rédigé un bulletin de non-conciliation.
Par courrier recommandé AR du 6 avril 2022, Mme [R] a écrit au syndic, pour lui demander d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, les projets de résolution suivants :
- résolution n°1 : objet : remboursement des dépenses nécessitées pour l’exécution de la mission du Conseil Syndical, pour un montant de 1.144,89 € TTC
- résolution n°2 : objet : remboursement des frais aux fins de désignation d’un administrateur judiciaire, pour un montant de 1.191 € TTC.
Au cours de l’assemblée du 11 mai 2022, Mme [R], absente, était représentée par Mme [B].
L’examen des demandes de remboursement de Mme [R] a fait l’objet d’une information de la part du Syndic sans vote.
Le Syndic a informé les copropriétaires que Mme [R] lui avait adressé un courrier recommandé le 8 septembre 2021, demandant le règlement de la somme de 2.342,19 €, pour des dépenses engagées par elle.
Le Syndic rappelait avoir échangé par mail avec Mme [R], pour lui demander des justifications et des détails sur les dépenses engagées ; qu’elle ne lui avait pas répondu, mais qu’elle avait actualisé sa demande par courrier du 28 novembre 2021, portant sa demande de remboursement de la somme de 2.350,24 €.
L’assemblée générale a décidé de valider la demande de remboursement de Mme [R] pour couvrir les frais de nomination d’un administrateur pour un montant de 1.191 € TTC. Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24. Mme [B] représentant Mme [R], s’est abstenue.
L’assemblée générale a rejeté la demande de remboursement de Mme [R] des frais de consultation de Me Paul, pour un montant de 1.042,55 €. Cette résolution a été rejetée dans les conditions de la majorité de l’article 24. Mme [B] représentant Mme [R], s’est abstenue.
Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, Mme [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la société Poirier Syndic, devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 13 novembre 2023.
Sur le fondement des dispositions légales régissant la copropriété et celles des articles 1240 du Code civil et 699 et 700 du CPC, pour demander la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 1.040,55 € en remboursement de ses frais engagés pour la copropriété, ainsi que celle de 132,48 € en remboursement de ses frais postaux avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2021.
Subsidiairement de condamner le Syndic à lui payer la somme de 1.173,03 €. En tout état de cause, le condamner à lui payer 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Condamner le syndicat des copropriétaires et le Syndic in solidum ou l’un à défaut de l’autre à lui payer les sommes de : 802,23 € correspondant au coût des travaux réalisés à ses frais, et celle de 1.191,86 € correspondant à deux mois de remboursement du prêt bancaire souscrit pour l’achat de son appartement cédé, qu’elle n’aurait pas eu à régler si la vente n’avait pas été retardée de deux mois à cause de la prise en charge de ces travaux.
Enfin condamner le syndicat des copropriétaires et le Syndic aux entiers dépens et à lui payer chacun, 700 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.
Dans ses conclusions récapitulatives n°2 visées à l’audience du 24 juin 2024, Mme [R] demande de débouter le syndicat et du syndic de toutes leurs demandes, et porte à 1.000 € sa demande de condamnation du syndicat et du syndic à lui payer chacun 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.
Par conclusions visées le 24 juin 2024 par le Greffe, le syndicat des copropriétaires demande le débouté de Mme [R] de toutes ses demandes, sa condamnation aux dépens et à lui verser une indemnité de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.
Par conclusions visées également le 24 juin 2024, par le Greffe le syndic demande au tribunal de débouter Mme [R] de toutes ses demandes et de la condamner à lui verser 500 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux entiers dépens et à lui verser une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.
A l’audience du 24 juin 2024, les parties représentées par leur avocat, ont déposé leur dossier.
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties et à la note d’audience, pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DES MOTIFS
A titre liminaire, Mme [R] demande le retrait de toute mention dans les conclusions du syndicat et du syndic, du contenu de la tentative de conciliation préalable, en application de l’article 1531 du CPC. Elle demande en tout état de cause que soient écartées des débats, les allégations des défendeurs lors de la tentative de conciliation.
L’article 1531 du Code de procédure civile dispose : « la médiation et la conciliation conventionnelles sont soumises au principe de la confidentialité dans les conditions et selon les modalités de l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995 »
Le Tribunal retient que le bulletin de non-conciliation versé aux débats, n’est pas motivé.
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DE MME [R]
Sur le remboursement des frais engagés pour la copropriété par le syndicat des copropriétaires
Mme [R] demande au Tribunal de condamner le syndicat à lui rembourser les frais qui ont fait l’objet d’un vote de rejet, lors de l’assemblée générale du 11 mai 2022.
Le recours en annulation des décisions des assemblées générales est prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose, notamment, que :
« ... Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes… »
Il ressort de la loi que toute décision prise par l’assemblée générale est susceptible d’un recours en annulation.
La contestation n’est ouverte qu’à deux catégories de propriétaires :
- le copropriétaire défaillant, c’est-à-dire celui qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée,
- le copropriétaire opposant, soit celui, qui par lui-même ou par son mandataire, a voté contre la décision adoptée.
Le copropriétaire qui a voté dans le sens de la résolution adoptée ou qui s’abstient ne peut donc pas contester ladite résolution.
Une fois le délai de l’article 42 expiré, les décisions des assemblées générales deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d’être remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception.
En l’espèce
A l’assemblée générale du 11 mai 2022, Mme [R] était représentée par Mme [B], qui s’est abstenue lors du vote des résolutions 21 et 22.
La résolution 21 ayant pour objet, la demande de remboursement de Mme [R] des frais qu’elle avait exposé pour la nomination d’un administrateur provisoire, et la résolution 22 ayant pour objet sa demande de remboursement, des frais de consultation de Me Paul, son avocat qu’elle avait réglé pour un montant de 1.040,55 €.
La résolution 21 a été validée par le vote de l’assemblée générale, qui a ainsi décidé de rembourser Mme [R] à hauteur de 1.191 € TTC, pour ses frais de nomination d’un administrateur provisoire mais la résolution 22 sur la demande de remboursement de Mme [R] de ses frais de Conseil, a été rejetée.
Etant représentée par Mme [B] qui s’est abstenue, les décisions de l’assemblée générale du 11 mai 2022 et notamment les résolutions 21 et 22 sont devenues définitives et opposables à tous dont Mme [R], qui est dès lors irrecevable en ses demandes de remboursement à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, Mme [R] sera déboutée de sa demande de remboursement au titre des frais de consultation.
Subsidiairement sur la condamnation du syndic à l’indemniser de ses frais
Le syndic professionnel administre la propriété et gère les finances. Il est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat à durée déterminée. Il agit au nom et pour le compte du syndicat. Il perçoit les charges, il passe les contrats d’entretien et de conservation de l’immeuble.
La non-exécution par le syndic des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires, serait constitutive d’une faute grave engageant sa responsabilité vis-à-vis du syndicat.
Mme [R] ne peut reprocher au syndic d’avoir soumis à son mandant, le syndicat des copropriétaires, ses demandes de remboursement et de ne pas s’être substituée au syndicat, alors même qu’elle lui a écrit en recommandé AR, de soumettre ses demandes de remboursement lors de l’assemblée générale du 11 mai 2022.
Le syndic n’a commis aucune faute de nature délictuelle, engageant sa responsabilité vis-à-vis de Mme [R], en soumettant ses demandes de remboursement au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, comme l’y invitait le Conseil syndical.
En conséquence, Mme [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic.
Sur la condamnation du syndic à lui payer 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
Le syndic n’ayant commis aucune faute de nature délictuelle engageant sa responsabilité vis-à-vis de Mme [R], elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Sur la condamnation du syndicat et du syndic in solidum ou l’un à défaut de l’autre pour les travaux réalisés à ses frais dans les parties communes et à lui verser une indemnité correspondant à deux mois d’échéance de son prêt immobilier qu’elle n’aurait pas eu à régler si la vente de son appartement n’avait pas été retardée d’autant à cause de la prise en charge de ces travaux
L’article 9 du Code de procédure civile dispose : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Mme [R] renverse la charge de la preuve de ce que le coût des travaux de suppression de la canalisation litigieuse devrait être supporté par le syndicat.
Mme [R] demande le remboursement des frais qu’elle a dû supporter, suite à la suppression d’une canalisation privative passant par les parties communes.
Mme [R] ne conteste pas l’existence de cette canalisation qui transitait par les parties communes. Elle conclut qu’il ne serait pas exclu que le tuyau litigieux ressorte en réalité d’une partie commune spéciale, et qu’il ne serait pas justifié par un quelconque constat litigieux au contradictoire, du caractère purement privatif.
Le silence du syndic masquerait ses carences, et celle du syndicat des copropriétaires à établir le caractère exclusivement privatif de la canalisation litigieuse, qu’elle n’a pas eu le courage de contester à l’époque, étant soumise à la pression de la réitération de la vente de son appartement.
Mme [R], défaillante dans l’administration de la preuve sera déboutée de sa demande de remboursement du coût des travaux et de sa demande de dommages et intérêts correspondant à deux mois d’échéance de son prêt immobilier.
SUR LA DEMANDE RENCONVENTIONNELLE DU SYNDIC
Le syndic demande la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Il allègue que son Cabinet aurait fait l’objet d’un contrôle inopiné de la DGCCRF sur saisine de Mme [R], ce qui n’est pas prouvé.
En conséquence, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur les dépens
Il sera supporté par la partie perdante, Mme [R] l’intégralité des dépens de la présente procédure, y compris les frais d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Compte tenu des circonstances de la cause, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires et du syndic.
Elle sera en conséquence condamnée à payer à chacun d’eux une indemnité de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu à voir écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort,
- DEBOUTE Mme [M] [R] de l’intégralité de ses demandes,
- DEBOUTE la SARL POIRIER SYNDIC de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,
- CONDAMNE Mme [M] [R] aux entiers dépens,
- CONDAMNE Mme [M] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € et à verser à la SARL POIRIER SYNDIC, la somme de 1.500€ conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LE JUGE
