Cour d'appel, 13 septembre 2023. 21/04203

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 13 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 358 N° RG 21/04203 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEVO Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA C/ S.C.I. KESA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fanny ROSTAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judicaire de NICE en date du 15 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00957. APPELANT Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA sis à [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet GRAMMATICO, ayant son siège social à [Localité 1], [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, domicilié au siège en cette qualité sis [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Fanny ROSTAN, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.C.I. KESA prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] signification DA le 02/07/2021 à étude Assignation remise le 02.07.2021 à étude de la DA et conclusions défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI KESA est propriétaire du lot n°114 au sein de la copropriété LE PLAZA, sise [Adresse 2] à [Localité 1] dont le syndic est le Cabinet GRAMMATICO. La SCI KESA ayant été négligente dans le paiement de ses charges depuis le mois d'avril 2018 malgré l'envoi de décomptes de charges et appels de fond, le Syndicat des copropriétaires (SDC) de la copropriété LE PLAZA lui a adressé deux courriers de mise en demeure en la forme recommandée en date du 05 août 2019 et du 17 septembre 2019 faisant état d'un arriéré de charges d'un montant de 2.792,50 euros. Par exploit d'huissier en date du 18 février 2020, le SDC de la copropriété LE PLAZA a fait assigner la SCI KESA devant le Tribunal Judiciaire de NICE aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 8.252,57 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2019, de 183 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement rendu le 15 janvier 2021, le Tribunal Judiciaire de NICE a débouté le SDC de la copropriété LE PLAZA de l'ensemble de ses demandes au motif que celui-ci n'a pas produit les appels de fonds et l'a condamné aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 19 mars 2021, le SDC de la copropriété LE PLAZA a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI KESA à lui verser les sommes de 14.146,75 euros en principal assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2019, de 918,60 euros au titre de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de son recours, le SDC de la copropriété LE PLAZA fait valoir que la Cour de cassation a eu plusieurs fois l'occasion de trancher la question de la production des appels de fonds et notamment décidé que les juges du fond ne peuvent rejeter la demande du SDC au paiement des charges au motif qu'il n'apporte pas la preuve de l'envoi au copropriétaire débiteur et de la réception par celui-ci des appels de fonds pour les exercices concernés et du décompte de charges, mais que cela étant, l'appelant verse aux débats l'ensemble des appels de fonds pour la période concernée, soit du 1er avril 2018 au 31 mars 2021. La SCI KESA, régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 Juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; Que le deuxième alinéa de cet article prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux une cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que, par dérogation aux dispositions de ce deuxième alinéa, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que sont versés aux débats les appels de fonds du 1er avril 2018 au 31 mars 2021 eu égard au lot de la SCI KESA détaillant le montant des charges communes générales et d'autres charges telles que celles relatives aux ascenseurs, au chauffage et à l'eau ; Qu'il résulte du relevé de compte établi le 14 juin 2021 que la SCI KESA est débitrice de la somme totale de 14.146,75 euros à l'endroit du SDC de la copropriété LE PLAZA ; Que considérant tous les éléments versés aux débats, le SDC de la copropriété LE PLAZA démontre le bien-fondé de sa créance ; Qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu'il a rejeté la demande du SDC de la copropriété LE PLAZA au titre du non-recouvrement des charges de copropriété par la SCI KESA et ainsi de condamner celle-ci à lui verser la somme de 14.146,75 euros assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2019 ; Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; Que les frais de mise en demeure et de relance doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les frais engagés par le SDC de la copropriété LE PLAZA afin de recouvrer sa créance doivent être remboursés par la SCI KESA en ce qu'ils n'ont été générés que par la résistance de celle-ci ; Que ces frais se composent du montant des mises en demeure des 5 août et 17 septembre 2019 et de l'assignation délivrée le 18 février 2020 ; Qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu'il a rejeté la demande du SDC de la copropriété LE PLAZA au titre des frais de gestion du syndic et des autres frais invoqués et ainsi de condamner la SCI KESA à lui verser la somme de 918,60 euros au titre des frais nécessaires engagés afin de recouvrer sa créance ; Attendu que, sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; Que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que le non-paiement par la SCI KESA des charges de copropriété génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; Qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu'il a rejeté la demande du SDC de la copropriété LE PLAZA au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par le comportement de la SCI KESA et ainsi de condamner celle-ci à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Attendu qu'il sera alloué au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SCI KESA qui succombe, supportera les entiers dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE la SCI KESA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA la somme de 14.146,75 euros assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2019 ; CONDAMNE la SCI KESA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA la somme de 918,60 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; CONDAMNE la SCI KESA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE la SCI KESA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE PLAZA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI KESA aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT