Tribunal judiciaire, 30 octobre 2024. 24/01174

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N°24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 2 JUGEMENT DU : 30 Octobre 2024 Président : Madame PONCET, Juge, Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier Débats en audience publique le : 25 Septembre 2024 N° RG 24/01174 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4TVW PARTIES : DEMANDERESSE Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Copro [Adresse 3] sise [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice ma SAS MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION, dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [B] [P] demeurant [Adresse 1]/TOGO représenté par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [P] est copropriétaire du lot 3 de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4]. Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété. Par actes de commissaires de justice en date du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION, a fait citer Monsieur [B] [P] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond. A l'audience du 25 septembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande de : Débouter Monsieur [B] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Débouter Monsieur [B] [P] de sa demande de délais de paiement,Condamner Monsieur [B] [P] au paiement :De la somme de 4 869,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 06 décembre 2023 sur les sommes réclamées au titre de cette dernière et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ;De la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 015 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens ; Dans ses dernières conclusions, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [B] [P] demande au tribunal : A titre principal : de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire : accorder à Monsieur [B] [P] un échéancier de 24 mois,En tout état de cause : condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4] à la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2024. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, Sur les demandes principales L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.». L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.  Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure. Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux. Sur la recevabilité Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un courrier du 06 décembre 2023, aux termes duquel il met en demeure Monsieur [B] [P] de payer la somme de 3 528,87 € dans le délai de trente jours. Toutefois, il résulte du décompte joint que la somme comprend les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges et des frais de recouvrement. Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 28 novembre 2023. Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables. Sur les demandes accessoires Les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION supportera les dépens de l’instance. L’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DECLARE irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION, REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «COPRO [Adresse 3]» situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION aux dépens de l’instance, RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. LE GREFFIER LE MAGISTRAT