Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
13 Novembre 2024
N° RG 24/01272 - N° Portalis DB3R-W-B7I-YWFC
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :
C/
[T] [H]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :
Cabinet LEMA IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444
DEFENDEUR
Monsieur [T] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillant
En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de M. [T] [H] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le Cabinet LEMA IMMOBILIER l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 9 février 2024, aux fins de :
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet LEMA IMMOBILIER en son action ;
L'EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [T] [H], a payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet LEMA IMMOBILIER, la somme totale de 14.715,43 euros, correspondent à :
- 14.469,43 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er février 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2023 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ;
- 246 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [T] [H], 5 payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet LEMA IMMOBILIER, la somme totale de 3.000 euros 21 titre de dommages et intérêts;
CONDAMNER Monsieur [T] [H], a payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LEMA IMMOBILIER,1a somme totale de 3.000 euros au titre de l'artic1e 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une armée entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [T] [H], aux entiers dépens.
M. [T] [H], assigné à domicile, par acte remis en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 1er octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir " déclarer bienfondé " et " dire ", ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En l'occurrence, la demande relative à la capitalisation des intérêts constitue une véritable prétention en dépit de l'emploi erroné du terme " dire " en lieu et place de " ordonner ", sur laquelle il sera donc statué.
En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 14.469,43 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er février 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2023.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un relevé de compte pour la période du 31 décembre 2017 au 1er juillet 2021, un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2021, un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2022 au 14 décembre 2022 et un relevé pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023,
- différents appels de fonds adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 27 juin 2019, 18 janvier 2021, 27 juillet 2021, 14 décembre 2022 et 15 juin 2023 et une attestation de non recours à leur en-contre,
- une mise en demeure d'avocat du 20 février 2023 (avis de réception non produit).
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que le défendeur est propriétaire des lots n°36 et 118 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 juin 2019, 18 janvier 2021, 27 juillet 2021, 14 décembre 2022 et 15 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024.
Après analyse du décompte et des relevés annuels produits, il apparaît que ceux-ci englobent des sommes payées aux auxiliaires de justice qu'il convient d'extraire des sommes dues au titre des charges (504 + 171,91 + 125,53 + 57,33) ainsi que deux postes dont le paiement est par ailleurs réclamé au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires (36 + 210) qu'il convient également de déduire dès lors qu'il ne s'agit pas de charges.
Ainsi, après déduction des sommes portées au crédit du compte du défendeur sur la période, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance d'un montant de 13.895,39 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus.
Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, date de la mise en demeure d'avocat adressée au défendeur.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Le syndicat des copropriétaires produit certes la mise en demeure d'avocat datée du 20 février 2023, mais faute de produire l'avis de réception justifiant de son envoi au défendeur, celle-ci ne peut faire courir les intérêts sur les sommes allouées au titre des charges. De surcroît cette mise en demeure ne portait pas sur la totalité des sommes dont le paiement est réclamé, certaines charges étant venues à échéance après son envoi, excluant qu'elle puisse faire courir les intérêts sur celles-ci.
Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, qui vaut mise en demeure.
En conséquence, M. [T] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.895,39 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 246 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Pour justifier du bienfondé de sa demande de paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit :
- un relevé de compte pour la période du 31 décembre 2017 au 1er juillet 2021, un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2021, un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2022 au 14 décembre 2022 et un relevé pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023,
- une mise en demeure d'avocat du 20 février 2023 (avis de réception non produit) et la facture affé-rente,
- une mise en demeure du syndic du 15 juin 2022 (avis de réception non produit),
- le contrat de syndic.
En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes dues au titre des mises en demeure datées des 15 juin 2022 et 20 février 2023. En effet, il ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe faute de produire les avis de réception établissant la réalité de leur envoi au défendeur.
En conséquence, débouté de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 246 euros débitée sans fondement, sur le compte du défendeur.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la carence de M. [T] [H] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [T] [H] sera condamné à lui payer.
Sur les demandes accessoires
M. [T] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. [T] [H] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
Sur la capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges, dommages et intérêts et frais irrépétibles alloués soient eux-mêmes productifs d'intérêts.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges, les dommages et intérêts et les frais irrépétibles qui lui ont été alloués seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic :
- la somme de 13.895,39 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (246 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [T] [H] ,
CONDAMNE M. [T] [H] au paiement des dépens de l'instance,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
