Cour d'appel, 27 mai 2024. 23/06166

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-11 référés ORDONNANCE DE REFERE du 15 Avril 2024 N° 2024/209 Rôle N° RG 23/06166 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL3AK S.A.S. BURGER DRIVE C/ [L] [E] Syndic. de copro. [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Donia DHIB Me Sofian GARA-ROMEO Me Frédéric PEYSSON Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 31 Juillet 2023. DEMANDERESSE S.A.S. BURGER DRIVE, intimés dans les dossiers 23/10259 et 23/10338, demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] représentée par Me Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON DEFENDEURS Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par Me Sofian GARA-ROMEO, avocat au barreau de TOULON Syndic. de copro. [Adresse 1], représenté par la société FONCIA [Adresse 6] [Localité 3], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] représentée par Me Frédéric PEYSSON de KALLISTE AVOCATS, avocat au barreau de TOULON PARTIE(S) INTERVENANTE(S) * * * * DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2024 en audience publique devant Inès BONAFOS Président, déléguée par ordonnance du premier président. En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2024. ORDONNANCE Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2024. Signée par Inès BONAFOS, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par actes d'huissier du 31/07/2023 et du 01/08/2023 , la SAS BURGER DRIVE, preneur à bail commercial d'un local sis au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] , a assigné devant le premier président de la cour s'appel d'Aix-en-Provence ou le magistrat délégué, monsieur [L] [E] , bailleur , et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile pour obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé du 18 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Toulon condamnant la SAS BURGER DRIVE et monsieur [L] [E] à retirer l'extracteur de fumée en inox apposé illégalement sur le mur de la copropriété sous astreinte provisoire de 300€ par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et pendant 3 mois. La requérante fait valoir que le trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé même si l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas autorisé cette installation, que la décision du juge des référés a des conséquences manifestement excessives pour l'exploitation de son commerce. Elle ajoute que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 août 2021 est irrégulière, que le procès-verbal n'a pas été produit dans son intégralité ainsi que sa notification., que rien n'interdit l'exercice d'une activité de restauration s'agissant d'un immeuble à destination mixte, que les travaux n'impactent que les parties communes de l'immeuble. Monsieur [L] [E] a fait valoir que la demande d'installation d'un extracteur de fumée formulée auprès de l'assemblée générale des copropriétaires a été refusée alors qu'un extracteur avait été posé précédemment, que l'équipement litigieux est conforme à la destination de l'immeuble et à celle du local qualifiée de « tous commerces» , qu'il n'existe pas de règlement de copropriété limitant la nature des activités commerciales exercées, que les travaux d' aménagement étaient donc nécessaires et en conformité avec l'usage normaux des locaux exploités , que les travaux ont été autorisés par le président du conseil syndical , que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires est irrégulière, qu'il n'est pas démontré que ce procès-verbal ait été notifié à monsieur [E] ,que celui-ci a saisi le juge du fond d'une demande d'annulation de la résolution de cette assemblée générale s'opposant à la mise en place d'un extracteur, qu'il existe un moyen sérieux de réformation , que les conséquences financières de la décision sont excessives pour monsieur [E] comme pour son locataire. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA a exposé que les appelants ne respectent pas les décisions de l'assemblée générale, qu'un constat d'huissier établit les 21/09/2021 et 06/04/2022 met en exergue le trouble important causé par l'équipement installé qui constitue une haute cheminée défigurant l'aspect de l'immeuble , les travaux ayant été réalisés en violation des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ,que le commerce causent des nuisances aux occupants de l'immeuble (main courante de monsieur [N] du 15/04/2022), que ces comportement sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite , que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'apprécier la légalité des conditions de tenue et du procès-verbal d'une assemblée générale des copropriétaires , que l'état descriptif de division désigne les locaux du rez-de-chaussée comme des magasins et que le preneur ne peut avoir plus de droit que le bailleur copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA a sollicité la condamnation de la SAS BURGER DRIVE au paiement d'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Motivation Il ressort des pièces du dossier que le litige porte sur la mise en place d'une cheminée d'extraction une façade de l'immeuble pour les besoins d'une activité de restauration exploitée par la SA BURGER DRIVE dans un local appartenant à monsieur [E] précédemment affectée à une activité de pressing nécessitant également un système d'extraction des vapeurs , que le juge des référés a condamné sous astreinte le bailleur et l'exploitant du commerce de restauration à procéder à l'enlèvement de la cheminée litigieuse. L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. Il en résulte qu'il appartient à la société BURGER DRIVE qui sollicite l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du juge des référés de rapporter la preuve de l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il en résulte qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que les travaux litigieux sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que même en l'absence de règlement de copropriété, les travaux réalisés sur les parties communes et en particulier modifiant l'aspect des façades, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires au vu d'un projet précis, cette assemblée donnant son agrément tant quant au principe de la réalisation des travaux que quant à leur nature et leur contenance. Le président du conseil syndical ne peut sans abus de pouvoir se substituer à l'assemblée générale pour délivrer cette autorisation. Il est ainsi inopérant pour la société BURGER DRIVE et monsieur [E] de se prévaloir de l'autorisation de celui-ci. Ensuite, peu importe la discussion relative à la légalité de l'assemblée générale du 25 août 2023 qui a refusé cette autorisation, l'autorisation devant être obtenue préalablement à la mise en 'uvre des travaux et le fait que l'activité de restauration non interdite par le règlement de copropriété nécessite la réalisation d'une installation d'extraction de fumée est sans incidence. Enfin, en ce qui concerne l'installation proprement dite ,il ressort du constat d'huissier des 21/09/2021 et 06/04/2022 produit par le syndic que l'extracteur objet du litige est une cheminée d'un diamètre conséquent dépassant la toiture du bâtiment, fixée contre le pignon Est, qu'elle est ensuite couchée sur la toiture de l'immeuble, est percé par endroit, comporte des colmatages grossiers par un adhésif au niveau d'un coude et à la jonction du chapeau accroché à une cheminée maçonnée penchée par un simple fil de fer. Manifestement il ne s'agit pas de travaux réalisés dans les règles de l'art. Il résulte des éléments précités que la décision du juge des référés est parfaitement justifiée, le trouble manifestement illicite étant largement caractérisé à la différence des moyens de réformation. Partie perdante la SAS BURGER DRIVE doit être condamnée aux dépens L'équité commande en outre d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1500 euros au titre de la charge des frais irrépétibles. Par ces motifs Statuant publiquement, en référé, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Déboute la SAS BURGER DRIVE de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon rendue entre les parties le 18 juillet 2023. Condamne la SAS BURGER DRIVE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SAS BURGER DRIVE à payer les dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait l'avance. LE GREFFIER LA PRESIDENTE