Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 21 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 204
Rôle N° RG 20/00969 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPDI
SAS GT CAPITAL
C/
S.A.R.L. SARAO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Romain CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05613.
APPELANTE
SAS GT CAPITAL prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A.R.L. SARAO prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège est [Adresse 4]
représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, magistrat rapporteur
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023,
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé du 4 avril 2008 la société GT capital a donné à bail à la société Sarao des locaux commerciaux situés dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5], pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restaurant.
Les parties se sont opposées notamment sur le calcul des charges et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 septembre 2010 à la requête de la bailleresse pour un montant de 2529,06 euros.
Par ordonnance du 21 juin 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a déclaré nul ce commandement et a ordonné une expertise sur le calcul des charges.
L'expert a déposé le 14 juin 2012 un rapport dont il ressortait notamment que des erreurs avaient été commises dans le calcul des charges.
Par jugement du 10 octobre 2017 le tribunal de grande instance de Nice saisi par la locataire a prononcé la nullité du commandement de payer du 27 septembre 2010 et autorisé la société Sarao à se faire remettre la somme de 2529,06 euros qu'elle avait consignée en exécution de l'ordonnance de référé.
Entre temps, la bailleresse avait fait délivrer un nouveau commandement de payer le 2 août 2013 pour une somme de 69715,74 euros suivant décompte de régularisation de charges sur les exercices, 2009/2010, 2010/2011 et de provisions sur charges pour les années 2012 et 2013.
Par arrêt du 11 juin 2015, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, infirmant une ordonnance de référé du 7 mai 2014, a dit n'y avoir lieu à référé sur l'annulation du commandement de payer, constaté la résiliation du bail liant les parties au 2 septembre 2013, condamné la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une provision de 11960,62 euros sur l'arriéré des charges.
Par jugement du 14 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Nice saisi par la locataire a :
- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 2 août 2013,
- débouté la société GT capital de sa demande de résiliation du bail fondée sur le commandement de payer du 2 août 2013,
- déclaré recevable la demande de la société GT capital en résiliation fondée sur l'article 1184 et sursis à statuer sur cette demande,
- ordonné une expertise confiée à M. [Y] [G] sur le calcul des charges et le compte à effectuer entre les parties.
L'expert a déposé son rapport le 22 septembre 2017.
Par jugement du 15 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné la SARL Sarao à payer à la SARL GT capital au titre de l'arriéré locatif la somme de 20052,98 euros,
- débouté les parties de leurs demandes autres ou plus amples,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- fait masse des dépens et dit que chaque partie en supportera 50%.
La SAS GT capital a interjeté appel de cette décision le 20 janvier 2020.
L'appelante demandait à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner la société Sarao à payer à la société GT capital la somme globale de 59923,12 euros au titre de la dette locative, outre 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise et distraits au profit de Maître Magnan.
La SARL Sarao demandait à la cour sur son appel incident, infirmant le jugement entrepris, de:
Déduire les sommes de 10661,68 euros et de 19894,04 euros TTC du montant de l'arriéré locatif,
Par conséquent, fixer à la somme de 8391,30 euros TTC la somme que la société Sarao resterait à devoir à la société GT Capital (28285,34 euros TTC - 19894,04 TTC) et subsidiairement à la somme de 19052,98 euros TTC (38947,02 eurosTTC - 19894,04 euros TTC),
Mais encore,
Condamner sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, la société GT Capital à verser à la société Sarao la somme forfaitaire de 10000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère abusif de ses demandes reconventionnelles ainsi que la somme de 10000,00 euros en réparation du préjudice moral qu'elle subit ;
En tout état de cause,
Débouter la société GT Capital de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
Condamner la société GT Capital à payer à la société Sarao une indemnité de 10000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société GT Capital aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût de l'expertise [G], comme d'appel, en allouant à la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat constitué aux offres de droit, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par arrêt mixte du 2 mars 2023, la cour a :
Infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Sarao à payer à la SARL GT capital au titre de l'arriéré locatif la somme de 20052,98 euros et débouté les parties de leurs demandes autres ou plus amples,
Statuant à nouveau,
Condamné la SARL Sarao à payer à la SAS GT capital la somme de 59923,11 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 31 mars 2016,
Débouté la SARL Sarao de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Condamné la SAS GT capital à payer à la société Sarao la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la locataire,
Et avant dire droit sur la demande formée par la SARL Sarao en diminution de loyers fondée sur un trouble de jouissance sur la période du 6 janvier au 7 février 2014 :
Ordonné la production aux débats, par la SARL Sarao, de l'arrêt rendu par la cour de céans sur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 11 septembre 2019 dans l'instance inscrite sous le numéro 13/00553 du répertoire général du tribunal de grande instance de Nice, dans le délai d'un mois à peine de radiation de l'affaire,
Invité les parties à conclure, le cas échéant, sur la recevabilité de la demande de la société Sarao au regard des dispositions qui auraient été prises dans le cadre de l'instance dont s'agit, sur la réparation du préjudice de jouissance allégué par la société Sarao,
Renvoyé la cause et les parties à l'audience du 7 novembre 2023 avec nouvelle clôture au 10 octobre 2023,
Réservé les dépens et les demandes d'indemnités pour frais irrépétibles.
Sur la réouverture des débats la cour a énoncé que :
La société Sarao affirme pouvoir prétendre à une diminution de loyer d'un montant de 19894,04 euros TTC pour trouble de jouissance, faisant valoir qu'elle a dû fermer le restaurant du 6 janvier au 7 février 2014 en raison d'importants travaux réparatoires que la société GT capital a fait réaliser dans le restaurant, rendant le fonds totalement inexploitable pendant cette période, les travaux étant destinés à remédier à des désordres affectant notamment les faux plafonds.
Aux termes de l'article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée.
La société Sarao expose dans ses conclusions que le litige relatif aux désordres affectant les locaux loué a fait l'objet d'une procédure distincte devant le tribunal de grande instance de Nice, donnant lieu à un jugement du 11 septembre 2019 dont appel a été interjeté devant la cour.
La société Sarao n'a pas produit l'arrêt rendu sur cet appel par la cour mais verse aux débats le jugement du 11 septembre 2019, dont il ressort que la locataire demande dans le cadre de cette procédure la réparation du trouble de jouissance subi du fait des désordres et de ses conséquences.
Il apparaît nécessaire, afin de vérifier la recevabilité de la demande formée par la société Sarao dans le cadre de la présente instance et d'éviter une double indemnisation, d'ordonner la réouverture des débats et la production par la société Sarao de l'arrêt rendu par la cour sur l'appel du jugement du 11 septembre 2019, et d'inviter les parties à faire connaître leurs observations sur les points soulevés par la cour.
La SAS GT Capital a produit le 6 mars 2023, conformément à la demande de la cour, un arrêt rendu par la cour le 4 novembre 2021(RG n°19/14470) et un arrêt en rectification d'erreur matérielle du 31 mars 2022 (RG n°21/17358).
Par conclusions déposées et notifiées le 6 octobre 2023, la société Sarao demande à la cour de:
- donner acte à la société Sarao qu'elle renonce dans le cadre de la présente procédure à sa demande en diminution de loyers fondée sur un trouble de jouissance sur la période du 6 janvier au 7 février 2014 ( ayant déjà été indemnisée de ce poste de préjudice suite à l'arrêt du 4 novembre 2021, rectifié le 31 mars 2022),
- par ailleurs, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sarao de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, statuant à nouveau,
- condamner la société GT Capital à payer à la société Sarao une indemnité de 15000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société GT Capital aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût de l'expertise [G], comme d'appel, en allouant à la SELARL Boulan Cherfils Imperatore, avocat constitué aux offres de droit, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- en tout état de cause, débouter la société GT Capital de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dont notamment celles fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût de l'expertise [G], distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.
Par conclusions déposées et notifiées le 9 octobre 2023, la SAS GT Capital demande à la cour de:
- dire et juger que la société GT Capital a expressément acquiescé à la renonciation par la société Sarao à sa demande indemnitaire en diminution de loyers fondée sur un trouble de jouissance sur la période du 6 janvier au 7 février 2014,
- débouter la société Sarao de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a fait masse des dépens et dit que chaque partie en supportera 50% chacune, statuant à nouveau de ce chef,
- condamner la société Sarao au paiement des entiers dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise [G],
- y ajoutant, condamner la société Sarao au paiement à la société GT Capital de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Joseph Magnan, avocat à la cour, sous sa due affirmation de droit.
La procédure a été clôturée le 10 octobre 2023.
MOTIFS :
Sur la demande réservée au titre d'une diminution de loyer pour trouble de jouissance :
Il sera donné acte à la société Sarao de ce qu'elle renonce à ce chef de demande, déjà jugé dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à un arrêt de cette cour du 4 novembre 2021.
Sur les demandes réservées au titre des dépens et frais irrépétibles :
Aux termes de l'arrêt mixte du 2 mars 2023 complété par le présent arrêt, il est fait droit en totalité aux prétentions de la société GT Capital qui sollicitait, après expertise, la condamnation de la société Sarao à lui payer la somme globale de 59923,12 euros au titre de la dette locative.
La société Sarao sera en conséquence condamnée aux dépens de première instance et d'appel, le jugement étant réformé sur ce point.
Ne sera cependant pas compris dans ces dépens le coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. [G], rendue nécessaire par les erreurs et approximations commises par la bailleresse dans la tenue de la comptabilité.
Le coût de la mesure sera en conséquence mis à la charge de la société GT capital, qui, ainsi que déjà relevé par la cour, a persisté dans la réclamation de montants injustifiés et disproportionnés au titre des charges, à l'origine de plusieurs procédures.
L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes réciproques des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Vu l'arrêt rendu par cette cour le 2 mars 2023,
Donne acte à la société Sarao de ce qu'elle renonce à sa demande en indemnisation d'un trouble de jouissance, déjà jugée dans le cadre d'une autre instance,
Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,
Infirme le jugement en ce qu'il a fait masse des dépens et dit que chaque partie en supportera 50%,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Sarao aux dépens de première instance à l'exception du coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. [G],
Condamne la société GT capital à supporter le coût de cette expertise,
Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la société Sarao aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
