Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 19/07755

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies certifiées conformes délivrées le : à Me BOLLANI et Me BUREAU-MERLET ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC N° MINUTE : Assignation du : 05 Juin 2019 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [J] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Maître Véronique BOLLANI de la SCP F&H AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0255 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ESPRIMMO SYNDIC exploité par la société JOP administrateur de biens – syndic de copropriété professionnel, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Maître Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2038 Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-président Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier, DÉBATS A l’audience du 17 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 3] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par un règlement de copropriété du 23 janvier 1986. Monsieur [J] [B] est propriétaire, depuis 2011, des lots n° 2, 3, 100, 110 et 120 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et des lots n° 31 à 34 situés au sous-sol, l'ensemble de ces lots ayant été aménagés en bureaux en 1986 par le propriétaire de l'époque. Souhaitant procéder à un réaménagement de ses lots et profiter dudit réaménagement pour régulariser la situation matérielle des lots situés au sous-sol, Monsieur [B] a confié une étude au cabinet Morin & Associés, géomètre-expert, lequel a établi un projet de modificatif au règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 3 septembre 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a, par les résolutions n° 29 à 36, validé dans son intégralité le projet présenté par Monsieur [B]. Suivant arrêté du 21 juin 2017, Monsieur [B] s'est vu délivrer un permis de construire, lequel a notamment ratifié l'exécution des travaux de transformation des caves en extension du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et qui a été communiqué aux copropriétaires lors de de l'assemblée générale du 29 juin 2017. Au mois de novembre 2017, un recours a été formé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par la société Ae2c Immobilier en qualité de syndic, devant le Tribunal administratif de Paris à l'encontre de l'arrêté de permis de construire du 21 juin 2017. Par ordonnance en date du 17 octobre 2019, le Tribunal administratif a rejeté la requête du syndicat des copropriétaires, en relevant que le syndicat n'avait pas justifié de la notification de son recours gracieux et que sa requête était tardive. Cette ordonnance est définitive. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 5 juillet 2018, la copropriété du [Adresse 3] a notamment habilité son syndic, la société Ae2c Immobilier, à engager toutes procédures, tant en référé qu'au fond, à l'encontre de Monsieur [B] pour remettre ses lots dans leur état originel, tel que visé au règlement de copropriété. Suivant exploit du 21 septembre 2018, Monsieur [B] a sollicité l'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2018 pour non-respect du délai de convocation et violation des règles édictées par le règlement de copropriété. Cette affaire distribuée à la 8ème chambre 2ème section du Tribunal de céans sous le numéro RG 18/11120 a été clôturée en date du 8 septembre 2020 et fixée pour être plaidée le 14 septembre 2021. Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal a notamment déclaré Monsieur [J] [B] irrecevable en sa demande principale d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 5 juillet 2018, en son entier, et l'a débouté de sa demande subsidiaire d'annulation de résolution n° 20 adoptée par l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] le 5 juillet 2018. Par exploit du 3 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], alléguant que les travaux réalisés par Monsieur [B] auraient eu un impact sur des parties communes de l'immeuble et dans certaines parties privatives, a fait assigner Monsieur [J] [B] en référé devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Suivant ordonnance de référé rendue le 10 avril 2019, le Président du tribunal de grande instance de Paris a : - rejeté la demande d'expertise du syndicat des copropriétaires, - condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [B] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires à supporter la charge des dépens. Le 25 mars 2019, l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, convoquée par la société Ae2c Immobilier en qualité de syndic, s'est réunie, la convocation précisant, en préambule, qu'il convenait de «revoter pour toutes les questions » de la dernière assemblée générale de 2018. Par exploit d'huissier de justice délivré le 5 juin 2019, Monsieur [B] a saisi le tribunal de grande instance aux fins de voir prononcer, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale ordinaire du 25 mars 2019 pour avoir été convoquée par un syndic sans qualité et, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n° 20.1 et 25. Aux termes de ses conclusions n° 4 en homologation de transaction et désistement d'instance et d'action notifiées par voie électronique le 22 février 2024, Monsieur [J] [B] demande au tribunal de: « Vu les articles 1565 et suivants du code de procédure civile, Vu les articles R. 131-1 et L. 131-4 al. 3 du code des procédures civiles d'exécution Vu le protocole du 17 mai 2022 Vu le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2022 HOMOLOGUER le protocole d'accord transactionnel du 17 mai 2022 afin de lui conférer force exécutoire, JUGER irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner Monsieur [B] à la somme de 105 000 € au titre de l'astreinte visées dans la résolution 21 de l'Assemblée générale du 12 mai 2022, cette dernière étant injustifiée et ne pouvant être rétroactive. JUGER infondée la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner Monsieur [B] au paiement d'une astreinte de 350 € par jour de retard pour non-exécution des obligations lui incombant en application du protocole en date du 17 mai 2022, du comportement obstructif du président du Conseil syndical. JUGER infondée la demande de communication de plans s'agissant de travaux dans une partie privative. En conséquence : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à voir condamner Monsieur [B] aux paiements d'astreintes et de communication de plan. CONSTATER le désistement d'instance et d'action réciproque des parties signataires du protocole d'accord du 17 mai 2022. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet JOP, à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet JOP aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ». Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de : « Vu les articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Vu les pièces versées aux débats, DONNER ACTE à Monsieur [J] [B] de sa demande d'homologation du protocole en date du 17 mai 2022, DEBOUTER Monsieur [J] [B] de toute autre demande, Eu égard au défaut d'exécution dudit protocole à la date des présentes, CONDAMNER Monsieur [J] [B] au paiement d'une somme de 203.350 euros à parfaire en application de la résolution 21 de l'assemblée générale du 12 mai 2022, JUGER que les travaux à réaliser en exécution du protocole doivent l'être dans les règles de l'art, ce qui implique la réalisation et la communication de plans avant tous travaux, Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC CONDAMNER Monsieur [J] [B] au paiement d'une astreinte de 350 euros par jour de retard en cas de non-exécution des obligations lui incombant en application du protocole en date du 17 mai 2022, SE RESERVER la liquidation de l'astreinte, Sous ces conditions, HOMOLOGUER le protocole transactionnel du 17 mai 2022, CONSTATER l'acceptation du désistement d'instance et d'action de Monsieur [J] [B], CONDAMNER Monsieur [J] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], agissant en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700, CONDAMNER Monsieur [J] [B] aux entiers dépens de l'instance, ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir». Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 17 octobre 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'homologation du protocole en date du 17 mai 2022 Monsieur [J] [B] soutient que : - la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 a validé le protocole d'accord entre le syndicat des copropriétaires et le propriétaire des lots n° 2, 3, 31, 32, 33 et 34, concernant l'accès à l'ovoïde et aux réseaux enterrés passant sous ses caves (Article 25/25-1), - conformément à cette résolution, adoptée à la majorité absolue, le protocole a été signé par le syndic le 17 mai 2022, - conscient de la régularité du protocole signé par le syndic, le syndicat des copropriétaires précise que ce document n'aurait pas dû être transmis à Monsieur [B], le conseil syndical ayant demandé expressément qu'il ne soit pas signé ni communiqué, - il n'entre pas dans les pouvoirs du conseil syndical de décider si le syndic doit régulariser et transmettre un protocole qui a été voté à l'unanimité en assemblée générale, - la résolution n° 23 n'a fait l'objet d'aucun recours et est définitive, - la position du syndicat des copropriétaires est contraire à l'intérêt collectif et consiste à faire valoir la position du seul conseil syndical, dont le président est en constante opposition à l'égard de Monsieur [B], - le syndicat des copropriétaires sollicite l'homologation du protocole, sous condition de la condamnation de Monsieur [B] d'avoir, d'une part, à lui verser différentes sommes et, d'une seconde part, à lui communiquer des plans des travaux devant être réalisés. Sur la demande de condamnation à une astreinte pour défaut d'exécution de travaux Monsieur [B] fait valoir que : - pour justifier sa demande de condamnation à son encontre à hauteur de 165 500 €, qui correspondrait à une astreinte, le syndicat des copropriétaires se fonde sur la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 qui énonce : « 21. Réouverture des soupiraux situés sous le lot n°1 (restaurant) et le lot 2 (local commercial) donnant dans la rue. Résolution : L'assemblée générale réitère une nouvelle fois sa demande aux propriétaires des lot n°1 et n°2 de libérer les soupiraux donnant côté rue aux fins d'aérer les caves et d'assainir les sous-sols de la résidence. Il est demandé également au copropriétaire qui a fait passer une gaine d'aération dans la cave du lot n°35 sans l'accord du propriétaire de cette cave ni accord préalable de l'assemblée générale en privatisant un soupirail donnant sur la cour de retirer cette installation de toute urgence. Rien n'ayant été entrepris depuis la 1 ère demande en 1999 (décision n° 19 de l'assemblée générale du 28/6/1999), il est décidé que si ces travaux ne sont pas réalisés dans un délai de 3 mois à compter de l'assemblée générale, il sera demandé une astreinte de 350 euros par jour de retard. L'Assemblée générale donne d'ores et déjà mandat au syndic et/ou à Me Bureau-Merlet, l'avocate du syndicat, aux fins d'engager toute démarche ou procédure auprès des propriétaires concernés pour faire respecter les décisions d'assemblée générale. Si les travaux ne sont pas réalisés, initiés ou commandés (justificatif de commande et de paiement à l'appui) dans un délai de 3 mois à compter de l'assemblée générale, le syndicat initiera une procédure en exécution forcée des travaux à la charge des propriétaires défaillants. Le syndicat donne d'ores et déjà mandat à son conseil habituel à cette fin. L'astreinte continuera à courir jusqu'au commencement des travaux», - or, il est uniquement propriétaire du lot n° 2 et n'est donc pas concerné par le soupirail du lot n° 1, - la demande formulée par le syndicat des copropriétaires tendant à le voir condamné à la somme de 165 500 €, correspondant à une astreinte à ce titre, est irrecevable et mal fondée, - ainsi que le précise la résolution n° 21, il appartenait au syndicat des copropriétaires d'initier une procédure en exécution forcée des travaux à la charge des propriétaires défaillants et à cette occasion de solliciter la fixation d'une astreinte, - une telle procédure n'a aucunement été initiée à l'encontre de Monsieur [B], Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC - or, la mise en œuvre de l'astreinte est bien subordonnée à une procédure en exécution des travaux, - la mise en œuvre d'une clause pénale, sauf stipulation contraire, nécessite au préalable, une mise en demeure sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, - tant le syndic que le conseil du syndicat des copropriétaires ont été informés par courriel du 28 juin 2022 adressé par Monsieur [B] que le soupirail avait été dégagé avec photographies à l'appui, - le procès-verbal de constat établi par Maître [T] [S], huissier de justice, confirme que le soupirail a été dégagé de la gaine qui permettait la ventilation de lot, - la demande de liquidation de la clause pénale est donc non seulement irrecevable mais également infondée, - en effet, le syndicat des copropriétaires se comporte comme s'il détenait, à l'encontre de Monsieur [B], une astreinte d'origine conventionnelle, - le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'inexécution qui lui est reprochée, - le constat d'huissier du 6 avril 2023 établi à la demande du syndicat des copropriétaires n'établit pas que le soupirail sous le lot n° 2 appartenant à Monsieur [B] demeure obstrué, et pour cause, puisque ce dernier a été dégagé depuis juin 2022 et que l'huissier au demeurant n'a pas pénétré dans ledit lot, - le compte-rendu de visite de l'architecte en date du 25 juillet 2023 dans les locaux de Monsieur [B] ne mentionne aucunement que le soupirail est obstrué, - en ce qui concerne le lot n° 35, il n'appartient pas à Monsieur [B] et ne dessert pas son lot et il incombe, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires de le faire déposer, - la résolution n° 21, qui mentionne le retrait de la gaine d'aération passant dans la cave du lot n° 35, ne désigne pas Monsieur [B] comme étant le copropriétaire concerné, - Monsieur [B], conformément aux termes du protocole et à la résolution n° 21, a libéré sous son lot n° 2, le soupirail, en juin 2022, ainsi qu'en atteste tant les photographies adressées au syndic et au conseil du syndicat des copropriétaires le 28 mai 2022 que le constat d'huissier du 3 février 2023, - dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement d'une astreinte, en application de la résolution n° 21. Monsieur [B] fait valoir que : - il a, d'ores et déjà, rempli l'ensemble des obligations lui incombant, - en effet, début juin 2022, il a initié les travaux tels que fixés à l'article 2.1.1 du protocole et conformément à la résolution n° 23 votée par l'assemblée générale du 12 mai 2022, - il n'a pu terminer les travaux engagés en raison de l'obstruction du président du conseil syndical, Monsieur [U], qui a refusé de lui laisser l'accès à la cave qui comprend des installations communes, notamment la colonne d'eau de l'immeuble, afin de lui permettre de procéder à une coupure d'eau, Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC - précisément, pour terminer les travaux visés à l'article 2.1.1, une coupure d'eau de la colonne de l'immeuble était nécessaire pour lui permettre d'intervenir sur sa canalisation privative avant le robinet d'arrêt, - en dépit de ses demandes répétées entre le 14 juin et le 11 juillet 2022, le président du conseil syndical s'est obstiné à refuser l'accès à ladite cave, - de même, le courriel adressé par le syndic à Monsieur [U] le 13 juillet 2022, l'enjoignant de procéder à la coupure d'eau, est resté vain, - ce refus injustifié a empêché non seulement l'achèvement des travaux prévus au protocole mais l'a empêché également de mettre fin à une micro fuite existant au niveau de son robinet d'arrêt, - cette micro-fuite génère de l'humidité dans son local, ce qui a pour conséquence le soulèvement du parquet dans toute la pièce du rez-de-chaussée empêchant ainsi l'exploitation du local, - le retard dans l'exécution des obligations incombant à Monsieur [B] en application du protocole est imputable à un tiers, au demeurant copropriétaire et président du conseil syndical, - il ne peut être prononcé à son encontre une quelconque astreinte, - les travaux à sa charge n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'architecte qui précise, néanmoins, dans son rapport que le sous-sol de son lot sera impacté par les travaux à venir sur le collecteur, - conformément au protocole, il a rétrocédé une partie de son lot à la copropriété en créant un couloir permettant un libre accès à l'ovoïde, - en revanche, il appartient à la copropriété de créer une ouverture sur ce couloir pour accéder à l'ovoïde, - en effet, pour ce faire, il y a lieu d'intervenir dans une cave qui est une partie commune et dans laquelle se situe le compteur d'eau de l'immeuble et la fibre, - le protocole ne prévoyait aucunement que ces travaux soient réalisés par lui puisqu'ils impactent les parties communes. Sur la demande de condamnation de Monsieur [B] à communiquer des plans Monsieur [B] fait valoir que : - ni le protocole, ni la résolution n° 23 votée par l'assemblée générale du 12 mai 2022 ne prévoient une telle communication, - en réalité, les travaux visés ont préalablement à la rédaction du protocole et à la résolution votée, fait l'objet d'une réunion sur place, en présence du syndic et de l'architecte de l'immeuble, au terme de laquelle il a été décidé la création d'un couloir par Monsieur [B] pour désenclaver l'ovoïde se trouvant dans son lot. - ce point est d'ailleurs rappelé dans la résolution n° 23 votée lors de l'assemblée générale du 12 mai 2022, - les travaux devant être réalisés par Monsieur [B] n'ont, donc, jamais été conditionnés par la communication de plans s'agissant de la simple démolition d'un mur et de sa reconstruction à 70 cm en retrait pour permettre la création d'un couloir destiné à réserver un accès à l'ovoïde et aux réseaux enterrés, - lesdits travaux sont réalisés dans une partie privative, le syndicat des copropriétaires devant pour sa part procéder à une ouverture depuis les parties communes pour accéder à ce couloir, - il verse aux débats un plan avec la séparation réalisée permettant au syndicat des copropriétaires d'accéder à l'ovoïde. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] soutient que : - le tribunal ayant débouté Monsieur [B] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2018, ce dernier a renoncé à sa demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale en date du 25 mars 2019, - il a en revanche maintenu ses demandes de nullité des résolutions n°20.1 et 25 de l'assemblée, - Monsieur [B] verse aux débats l'assemblée générale dont il indique qu'elle aurait validé ledit protocole. - cette affirmation est erronée puisque l'assemblée générale date du 12 mai 2022 alors que le protocole versé aux débats date du 17 mai suivant, - la réalité est que la rédaction et la validation d'un protocole ont fait l'objet de moult discussions, - le syndic s'était engagé auprès des copropriétaires à ne pas signer ni transmettre un quelconque document à Monsieur [B] sans l'accord du conseil syndical et du syndicat, - or, Monsieur [B] a été rendu destinataire d'un document signé par le syndic qu'il produit dans la présente procédure, - Monsieur [B] affirme dans ses écritures que le protocole du 17 mai 2022 serait celui qui a été annexé à l'assemblée générale, sans pour autant le démontrer, - or, le syndicat des copropriétaires établit que plusieurs documents ont été discutés, voire signés, - il démontre également que le texte du " protocole " du 17 mai 2022 n'avait pas obtenu l'accord du syndicat, puisque le syndic s'était engagé auprès des membres du conseil syndical à ne pas le signer ni à le communiquer, - Monsieur [B] dispose néanmoins de ce document, signé par son ancien syndic et communiqué, contrairement aux demandes du syndicat et des engagements du syndic en ce sens, - Monsieur [B] n'hésite pas à affirmer que l'assemblée a validé le protocole d'accord et que le conseil syndical aurait outrepassé ses droits en demandant au syndic de ne pas le signer, - Monsieur [B] ne saurait contester que le document qu'il produit n'a mécaniquement pas pu être validé par l'assemblée générale des copropriétaires puisqu'il est postérieur à celle-ci, - alors que le protocole produit est régularisé depuis le 17 mai 2022, soit depuis plus d'un an à ce jour, force est de constater que Monsieur [B] n'en a pas exécuté les termes, alors même qu'il en sollicite l'homologation, - certains points du protocole auraient pu être d'ores et déjà exécutés. Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC Sur le retrait du mur du lot n° 31 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que : - le protocole prévoit ainsi le retrait du mur du lot numéro 31 couvrant l'ovoïde obstrué et la création d'un couloir pour permettre l'accès libre et permanent à l'égout (article 2.1.1 du protocole), - aucun plan n'a été communiqué au syndicat, ni aucun descriptif de travaux, - ces travaux revêtent pourtant de l'importance puisque réalisés en sous-sol de la copropriété, - ils doivent donc pouvoir être soumis à l'architecte de celle-ci, - à ce jour, aucun plan n'a été communiqué au syndicat, - les travaux n'ont donc pas été commencés, faisant ainsi obstacle à l'accès aux égouts pour l'ensemble de la copropriété, - Monsieur [B] ne communique jamais le descriptif des travaux qu'il envisage de réaliser préalablement à leur exécution, - le refus obstiné de Monsieur [B] de transmettre le descriptif des travaux envisagés est de nature à laisser penser qu'il envisage des réalisations de médiocre qualité et/ou à moindre coût, - le syndicat verse aux débats la photographie du mur en parpaing érigé par Monsieur [B] dans le lot n° 31 de laquelle il résulte que de nombreux d'équipements communs ne sont pas accessibles, - l'élaboration de plans et leur communication relèvent donc d'une évidence pour le bon fonctionnement de l'immeuble, - le protocole prévoit la réouverture des soupiraux en cave obstrués et rendant ainsi impossible la ventilation naturelle des caves (article 2.1.2 du protocole), - rien n'a été fait en ce sens et ce alors même que Monsieur [B] reconnait devoir l'accès aux équipements communs (article 2.1.3 du protocole), - Monsieur [B] a pris l'initiative de procéder à de menus travaux réalisés sans aucun contrôle qui s'avèrent être inachevés, - le syndicat verse aux débats un constat d'huissier duquel il résulte : • que les photographies réalisées par le commissaire de justice démontrent que l'accès à l'ovoïde n'a pas été réalisé (pages 10 et 11 du constat, comparaison de la photographie avec le plan affiché dans le hall de l'immeuble), • que l'accès au collecteur d'assainissement le long du mur mitoyen avec l'immeuble au numéro 9 bis est impossible (constat, page 11), • que l'aération sur rue est bouchée puisque Monsieur [B] a « privatisé » l'ouverture sur rue pour aérer les lots en sous-sol ; le commissaire de justice constate ainsi qu'un conduit rigide en acier spiralé traverse les lots y compris via un mur porteur pour ressortir dans la grille d'aération dans la cour intérieure de l'immeuble, - le règlement de copropriété et l'état de description de division n'ont pas été mis à jour aux frais de Monsieur [B], Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC - Monsieur [B] s'est contenté de placer une grille d'aération symbolique dans le sous-sol de son local commercial, ce qui ne permet évidemment pas d'aérer les caves ni d'assainir les sous-sols de la résidence, - la circulation d'air n'est pas effective dans les sous-sols, - il en est de même dans les caves aménagées en souplex que Monsieur [B] a vendues par acte du 17 mars 2023, - Monsieur [B] a de surcroît construit un mur en placo dans le sous-sol rendant l'aération recherchée plus que relative, - la demande de réouverture des soupiraux a pour objet de permettre une aération et une ventilation des sous-sols, - tel n'est pas le cas en l'état, - seul le rez-de-chaussée paraît être aéré, - les arguments de Monsieur [B] selon lesquels Monsieur [U] aurait fait obstacle à la réalisation de certains travaux en refusant de couper l'eau sont inexacts, - Monsieur [U] n'est ni le syndic, ni le gardien de l'immeuble, de sorte qu'il n'est débiteur d'aucune obligation à ce titre, - à ce jour, personne ne sait quels travaux ont été réalisés ou sont envisagés par Monsieur [B], - cela est d'autant plus préoccupant que Monsieur [B] n'est plus propriétaire des lots concernés en sorte qu'il est légitime de s'interroger sur les conditions de réalisation de travaux complémentaires, - le protocole prévoyait que le syndicat participerait à hauteur d'un tiers et dans la limite de 1.160 euros HT aux frais de modification du règlement de copropriété alors qu'il a en réalité payé 3.186, 66 euros à ce titre, - Monsieur [B] n'a évidemment pas exécuté les termes du protocole sur ce point, en remboursant la part indument payée par le syndicat alors même que rien ne s'y oppose, - contrairement à la lecture que fait Monsieur [B] des résolutions de l'assemblée générale, la résolution numéro 21 de ladite assemblée a décidé que « rien n'ayant été entrepris depuis la 1ère demande en 1999 (décision n°19 de l'assemblée générale du 28/6/1999), il est décidé que si ces travaux ne sont pas réalisés dans un délai de 3 mois à compter de l'assemblée générale, il sera demandé une astreinte de 350 euros par jour de retard », - cette résolution n'a nullement subordonné la sollicitation de l'astreinte à la mise en œuvre d'une procédure en exécution forcée des travaux à la charge des propriétaires défaillants. *** En droit, aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. La transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions (ex. : 1ère Civ., 12 juillet 2012, n° 09-11.582, publiée au bulletin, 1ère Civ., 7 novembre 1995, n° 92-21.406 ; 1ère Civ., 17 février 2011, n° 10-10.004). Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC Selon l'article 1565 du code de procédure civile, « L'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. […] Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes ». L'article 1567 du même code précise que les dispositions de l'article 1565 du code de procédure civile sont applicables à la transaction conclue sans qu'il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel conclu le 17 mai 2022 (pièce n°13 de M. [B]) stipule : « ARTICLE 2. - Engagements réciproques de Monsieur [B] et le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]. ARTICLE 2.1 2.1.1 Monsieur [B] es qualité de propriétaire des lots n° 2, 3, 31, 32, 33, 34, 100, 110 et 120 accepte de faire réaliser à ses frais le retrait du mur du lot n° 31 situé côté rue, couvrant aujourd'hui l'ovoïde, et la création d'un couloir d'une largeur de 70 cm sur la longueur de la façade (selon zone hachurée sur le plan N° 1, annexé aux présentes) afin de permettre l'accès libre et permanent à l'égout, et pour ce faire octroiera sur le couloir d'un droit de passage au profit de la copropriété 2.1.2 Monsieur [B], s'engage à dégager les soupiraux en cave pour permettre la ventilation naturelle des sous-sols, notamment du lot 31 et des locaux situés sous le lot n° 2 (avant modificatif). 2.1.3 Monsieur [B] reconnaît devoir l'accès aux équipements communs, notamment aux collecteurs enterrés passant par les lots n° 31, 32, 33, 34. 2.1.4 Monsieur [B] s'engage à supporter les surcoûts engendrés pour l'accès aux réseaux d'eaux usés enterrés sous ses lots si une solution alternative économiquement et techniquement équivalente pour la copropriété n'est pas possible, à dire de l'expert mandate à cet effet, à savoir la société LAVILLAUGOUET. Il est rappelé que la remise en état éventuelle des embellissements réalisés par Monsieur [B] dans ses lots en sous-sol restera à sa charge. 2.1.5 Monsieur [B] accorde, conformément à la situation actuelle, la jouissance continue et perpétuelle de la bande d'environ 30 cm de large allant des angles de la véranda jusqu'en fond de cour (zone hachurée sur plan N°2, annexée aux présentes). 2.1.6 Monsieur [B] s'engage à mettre le règlement de copropriété et l'état de descriptif de division à jour, à ses frais, à la suite des modifications apportées à ses propres lots et à en adresser une version à jour aux copropriétaires et au syndic. ARTICLE 2.2 Le présent protocole d'accord sera soumis la validation par l'assemblée générale qui donnera, par ailleurs, mandat au syndic de le signer et de représenter le syndicat des copropriétaires dans la régularisation de l'échange des lots de couloirs en sous-sol (point 2.1.1 du protocole). Le syndicat des copropriétaires contribuera à raison d'un tiers et dans la limite de 1 160 € HT aux frais de mise à jour du RCP et de l'Etat descriptif de division relatif à cet échange. Le Syndicat des copropriétaires confirme ne pas s'opposer à l'application des décisions adoptées lors l'assemblée générale du 3 septembre 2013 mais décline toute responsabilité quant aux conséquences éventuelles des modifications apportées à la structure de l'immeuble par les travaux réalisés par Monsieur [B] ce que ce dernier accepte. Monsieur [B] renonce à engager toute action à l'encontre du syndicat qui aurait pour origine les décisions adoptées lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2013 et/ou toutes les conséquences des modifications décrites par lesdites résolutions tant sur le pian technique que juridique, ARTICLE 2.3 Monsieur [B] s'engage par ailleurs à mettre un terme aux actions judiciaires qu'il a initiées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires et qui sont toujours en cours. A cet effet, Monsieur [B] s'engage à se désister d'instance et d'action des procédures qu'il a initiées à l'encontre du syndicat devant les juridictions et précisément de son action en annulation de l'assemblée générale en date du 5 juillet 2018, actuellement pendante devant le Pôle 4 Chambre 2 de la Cour d'appel de PARIS sous le numéro de RG 22/00544 et de son action en annulation de l'AC du 25 mars 2019 actuellement pendante devant la 8ème chambre 2ème Section du Tribunal Judiciaire de PARIS sous le numéro de RG 19/07755, dans un délai d'un mois à compter de l'assemblée générale. Le Syndicat des copropriétaires acceptera ces désistements et renoncera toutes poursuites judiciaires ayant un lien avec les assemblées générales de 2013, 2018 et 2019 à l'encontre de Monsieur [B] et plus généralement à toute procédure tendant à obtenir la remise en état des lots visés par le présent protocole ». Il en résulte que les obligations à la charge de Monsieur [B] au titre du protocole étaient les suivantes : - faire réaliser à ses frais le retrait du mur du lot n° 31 situé côté rue, couvrant aujourd'hui l'ovoïde, - créer un couloir d'une largeur de 70 cm sur la longueur de la façade afin de permettre l'accès libre et permanent à l'égout, - pour ce faire, octroyer sur le couloir un droit de passage au profit de la copropriété, - dégager les soupiraux en cave pour permettre la ventilation naturelle des sous-sols, notamment du lot 31 et des locaux situés sous le lot n° 2, - permettre l'accès aux équipements communs, notamment aux collecteurs enterrés passant par les lots n° 31, 32, 33, 34, - supporter les surcoûts engendrés pour l'accès aux réseaux d'eaux usés enterrés sous ses lots si une solution alternative économiquement et techniquement équivalente pour la copropriété n'est pas possible, aux dires de l'expert mandaté à cet effet, à savoir la société LAVILLAUGOUET, - accorder la jouissance continue et perpétuelle de la bande d'environ 30 cm de large allant des angles de la véranda jusqu'en fond de cour, - mettre le règlement de copropriété et l'état de descriptif de division à jour, à ses frais, à la suite des modifications apportées à ses propres lots et en adresser une version à jour aux copropriétaires et au syndic, - renoncer à engager toute action à l'encontre du syndicat qui aurait pour origine les décisions adoptées lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2013 et/ou toutes les conséquences des modifications décrites par lesdites résolutions tant sur le plan technique que juridique, - mettre un terme aux actions judiciaires qu'il a initiées à l'encontre du syndicat des copropriétaires et qui sont toujours en cours, - se désister d'instance et d'action de la procédure en annulation de l'assemblée générale en date du 5 juillet 2018, et de la procédure en annulation de l'assemblée générale du 25 mars 2019, dans un délai d'un mois à compter de l'assemblée générale. S'agissant de l'obstruction du soupirail en cave, il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier que la gaine obstruant le soupirail a été déposée (pièce n° 18 de M. [B]). Cependant, au regard du procès-verbal de constat d'huissier en date du 6 avril 2023 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires), les constatations de l'huissier de justice sont les suivantes : « MUR DU LOT N° 31 A l'intérieur du lot n° 31, en parallèle du mur porteur mitoyen avec la cave lot n° 30, je constate sur toute la longueur, depuis le soubassement du mur de façade sur la rue jusqu'au mur porteur mitoyen avec la cave lot n° 32 et sur toute la hauteur de la dalle en béton au sol jusque sous le plancher haut, un mur en parpaings. Ce mur est approximativement tracé en rouge sur le plan du sous-sol (repère 1). ACCÉS AU COLLECTEUR D'ASSAINISSEMENT L'ouverture en face de l'escalier, à droite de la porte sur la machinerie ascenseur, vers le couloir desservant les caves lots 32 à 34, est fermée par une porte en fer avec serrure et sans poignée (repère 2 sur le plan du sous-sol). L'accès au collecteur d'assainissement le long du mur mitoyen avec l'immeuble au numéro 9 bis est impossible. LOT N° 120 SANS LA COUR INTÉRIEURE DE L'IMMEUBLE (1) Je constate que lot n° 120 dans la cour intérieure de l'immeuble est fermé depuis l'angle de la véranda jusqu'au mur du fond sur la copropriété mitoyenne par un muret en dalles de ciment surmonté d'une palissade (repère 7 sur le plan du rez-de-chaussée) ». Le tribunal relève que, même si l'huissier de justice n'est pas un professionnel de la construction, Monsieur [B] qui s'estime libérer de toute obligation au titre du protocole d'accord transactionnel qu'il prétend avoir exécuté ne produit aucun rapport d'expertise ou ni aucun autre élément technique permettant d'établir l'extinction de ses obligations, conformément à l'article 1353 du code civil. Or, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier en date du 6 avril 2023 que plusieurs obligations déterminantes de la transaction conclue entre les parties le 17 mai 2022 n'ont pas été respectées, à savoir le retrait du mur du lot n° 31, l'accès aux équipements communs, en particulier : au collecteur d'assainissement le long du mur mitoyen avec l'immeuble au numéro 9, accorder la jouissance continue et perpétuelle d'une bande d'environ 30 cm de large allant des angles de la véranda jusqu'en fond de cour. Le tribunal relève également que le protocole en date du 17 mai 2022 contient des engagements qui n'avaient pas été supprimés ou réactualisés à la date de sa signature puisque, notamment, Monsieur [B] était tenu de se désister d'instance et d'action de la procédure en annulation de l'assemblée générale en date du 5 juillet 2018, et de la procédure en annulation de l'assemblée générale du 25 mars 2019, dans un délai d'un mois à compter de l'assemblée générale alors que le jugement du tribunal judicaire du 18 novembre 2021 l'avait déjà, à la date de signature du protocole, déclaré irrecevable en sa demande principale d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en son entier et de sa demande subsidiaire d'annulation de résolution n° 20. Le tribunal relève enfin qu'en l'état des éléments versés aux débats par les parties, l'obligation pour Monsieur [B] de mettre à jour le règlement de copropriété et l'état de descriptif de division, à ses frais, à la suite des modifications apportées à ses propres lots et d'en adresser une version à jour aux copropriétaires et au syndic, n'a pas été respectée. En raison de l'absence d'exécution des obligations et engagements ci-dessus mentionnés par Monsieur [B], caractérisant le non-respect d'une condition essentielle de la transaction, Monsieur [J] [B] devra être débouté de sa demande d'homologation judiciaire du protocole d'accord transactionnel signé le 17 mai 2022. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en homologation du protocole du 17 mai 2022 sous condition Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sollicite du tribunal, eu égard au défaut d'exécution dudit protocole à la date des présentes, qu'il : - condamne Monsieur [J] [B] au paiement d'une somme de 203.350 euros à parfaire en application de la résolution 21 de l'assemblée générale du 12 mai 2022, - juge que les travaux à réaliser en exécution du protocole doivent l'être dans les règles de l'art, ce qui implique la réalisation et la communication de plans avant tous travaux, - condamne Monsieur [J] [B] au paiement d'une astreinte de 350 euros par jour de retard en cas de non-exécution des obligations lui incombant en application du protocole en date du 17 mai 2022, - se réserve la liquidation de l'astreinte. Toutefois, au regard des éléments de droit et de fait précités, le tribunal ne peut homologuer, c'est-à-dire rendre exécutoire un protocole transactionnel qui n'a pas été exécuté par les parties, ne serait-ce que partiellement. Le tribunal précise que le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2022, s'il est cité par Monsieur [B], n'est pas versé aux débats ni par lui, ni par le syndicat des copropriétaires. En outre, conformément aux dispositions de l'article 1565 du code civil, le juge ne peut modifier les termes du protocole pour insérer des clauses pénales qui n'ont pas été stipulées. De même, si le juge peut ordonner une astreinte conformément aux dispositions de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu en l'espèce d'ordonner une quelconque astreinte, les parties étant déboutées de toutes leurs demandes. Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07755 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGHC Enfin, il n'y a pas lieu de constater une acceptation de désistement d'instance et d'action dès lors que le demandeur ne fait état d'un désistement qu'en "conséquence" d'une homologation judiciaire du protocole d'accord transactionnel du 17 mai 2022. Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant principalement à l'instance, Monsieur [J] [B], demandeur à l'instance, sera condamné au paiement des dépens de l'instance - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles. Les parties seront déboutées de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur l'exécution provisoire En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire soit prononcée. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [J] [B] de sa demande d'homologation du protocole d'accord transactionnel du 17 mai 2022 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes de condamnation de Monsieur [J] [B] à lui payer la somme de 203.350 € en application de la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 12 mai 22022, tendant à voir juger que les travaux à réaliser en exécution du protocole doivent l'être dans les règles de l'art, « ce qui implique la réalisation et la communication de plans avant tous travaux», et de condamnation de Monsieur [J] [B] au paiement d'une astreinte de 350 € par jour de regard en cas de non-exécution des obligations lui incombant en application du protocole en date du 17 mai 2022 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de sa demande d'homologation sous ces conditions du protocole transactionnel du 17 mai 2022 ; DEBOUTE Monsieur [J] [B] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'intégralité de leurs autres demandes ; CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux entiers dépens ; DEBOUTE les parties de leurs demandes de condamnations respectives formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024. Le Greffier Le Président