Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me FAVIER (P0165)
C.C.C.
délivrées le :
à Me JEMLI (C0961)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/01890
N° Portalis 352J-W-B7G-CWEQA
N° MINUTE : 4
Assignation du :
03 Décembre 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SCI DU [Adresse 2] (RCS de PARIS 392 723 250)
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0961
DÉFENDERESSE
S.C.P. TNDA (RCS de PARIS 435 026 877)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0165
Décision du 14 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01890 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEQA
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Christian GUINAND, Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 25 septembre 2024 tenue publiquement, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 07 octobre 2004, la société SCI DU [Adresse 2] a donné à bail professionnel à la société TUFFAL-NERSON, devenue société TNDA, des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 4], pour une durée de six années du 1er novembre 2004 au 30 octobre 2010, l'exercice de l'activité d'avocat et un loyer annuel de 154 800 euros, hors taxes et hors charges.
Un constat de l'état des lieux d'entrée a été établi le 15 décembre 2004 par Me [U] [E], huissier de justice.
Le bail a été tacitement reconduit pour six ans les 1er novembre 2010 et 1er novembre 2016.
Par acte d'huissier de justice signifié à la société SCI DU [Adresse 2] le 29 juin 2021, la société TNDA a donné congé des locaux loués pour le 31 décembre 2021.
Par acte d'huissier de justice signifié le 21 octobre 2021, la société SCI DU [Adresse 2] a fait sommation à la société TNDA de lui régler la somme de 47 780,28 euros au titre du solde du loyer et des charges du quatrième trimestre 2021 et de lui indiquer la date de la pré-visite pour l'état des lieux ainsi que la date de la visite pour l'état contradictoire des locaux.
Par acte d'huissier de justice signifié le 17 décembre 2021, la société SCI DU [Adresse 2] a fait sommation à la société TNDA d'assister au constat de remise des bureaux loués qui aura lieu le 27 décembre 2021 à 09 heures 30, mais par lettre de son avocat en date du 02 décembre 2021 cette dernière a indiqué qu'elle ne remettra pas les clefs des locaux à cette date et qu'elle ne participera à aucun constat de quelque nature que ce soit.
Le 05 novembre 2021, la société SCI DU [Adresse 2] a fait procéder à une saisie-conservatoire de la somme principale de 51 776 euros sur le compte de la société TDNA détenu auprès de la banque Société Générale.
Le 31 janvier 2022, les parties ont procédé à l'état de sortie des lieux et à la remise des clefs, un procès-verbal de constat étant établi par Me [T] [Z], huissier de justice, mandaté par la société SCI DU [Adresse 2], en présence de Me [M] [N], huissier de justice mandaté par la société TNDA.
Puis, par ordonnance en date du 17 mars 2020 et ordonnance rectificative en date du 08 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société TNDA à payer à titre provisionnel à la société SCI DU [Adresse 2] les sommes suivantes :
• 46 440 euros au titre des loyers et charges du 4e trimestre 2021 ;
• 24 244,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2021 ;
• 1148,09 euros au titre de l’impôt foncier et de la taxe sur les bureaux ;
- dit n'y a avoir lieu a référé sur la demande de désignation d'un expert afin de visiter les locaux, décrire leur état et évaluer le coût et la durée des travaux de réfection et de remise en état conformément au bail.
La société TNDA a procédé au règlement des sommes dues.
C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 03 décembre 2021, la société SCI DU [Adresse 2] a assigné la société TDNA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 04 avril 2023), la société SCI DU [Adresse 2] demande au tribunal de :
- condamner la société TNDA à lui payer les sommes suivantes :
• 112 609,08 euros au titre des travaux de remise en état,
• 46 440 euros au titre du solde du loyer et charge du 4e trimestre 2021,
• 35 193,70 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation contractuellement majorée,
• 8 568 euros au titre de la taxe foncière 2022,
• 5 485 euros au titre de la taxe sur les bureaux,
• 140 774,86 euros à titre d’indemnité en application de l’article 10.02 du contrat de bail
• 849,20 euros au titre du remboursement des frais de l’huissier pour le constat d’état des lieux de sortie ;
- condamner la société TNDA à régler le montant des extincteurs emportés lors du déménagement selon facture qui sera produite au débat ;
Subsidiairement,
- nommer tout expert qu’il plaira au tribunal de désigner afin de visiter les locaux, décrire leur état actuel et évaluer le coût et la durée des travaux de réfection et de remise en état par rapport aux factures et aux délais qui ont été annoncés ;
- évaluer le montant de la provision à remettre à l’expert ;
- dire que les honoraires de l’expert seront avancés par elle et remboursés par la société TNDA
En tout état de cause,
- condamner la société TNDA à régler 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive à son préjudice ;
- condamner la société TNDA à régler 5.000 € TVA en sus au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Me Slim JEMLI ;
- mettre les dépens à la charge de la société TNDA et dire l’exécution provisoire de droit.
La société SCI DU [Adresse 2] indique demander que la société TNDA soit définitivement condamnée à lui verser la somme de 46 440 euros au titre du solde du loyer et des charges du 4e trimestre 2021,montant qui ne lui a été alloué qu’à titre de provision.
Elle expose que la taxe sur les bureaux et l’impôt foncier, sont calculés et mis à la charge de celui qui occupe les lieux au 1er janvier de l’année considérée, soit en l'espèce au titre de l’année 2022. Elle soutient que le contrat de bail prévoit leur remboursement par le preneur et que la société TNDA s'étant maintenue dans les lieux malgré une sommation de déguerpir, elle l'a empêchée de louer à nouveau son bien et de récupérer le montant de ces taxes. Elle considère qu'il convient de mettre ces impôts à sa charge puisqu’elle était présente au 1er janvier, aucun prorata temporis ne trouvant à s’appliquer.
La société SCI DU [Adresse 2] soutient en outre qu'il ressort du constat des lieux d'entrée que la moquette et les peintures étaient à l’état neuf, en très bon état ou en bon état général mais le constat d’état des lieux de sortie mentionne que la moquette est hors d’usage et la peinture des murs défraîchie. Elle prétend que la société TNDA n'a effectué aucun entretien pendant toute la durée du bail alors que le contrat de bail mettait à sa charge la remise en état des lieux en leur état d’origine. Elle indique avoir en conséquence pris l’initiative d’effectuer les travaux de remise en état à sa place.
La société SCI DU [Adresse 2] indique en outre qu'en application de l’article 10.2 du bail elle est bien fondée à réclamer une indemnité journalière égale au double du loyer en cours, plus charges et taxes, pendant la durée de trois mois qui a été nécessaire à la remise en état des lieux à compter de la date d’expiration du bail.
Elle explique que la société TNDA a emporté les extincteurs qui ne lui appartenaient pas au lieu de les laisser sur place conformément au bail et qu'elle fournira une facture pro-forma pour leur remplacement.
Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense et reconventionnelles n°3 notifiées par RPVA le 21 juin 2023), la société TNDA demande au tribunal de :
- arrêter à la somme totale de 71 855,64 euros TTC la créance de la société SCI DU [Adresse 2] au titre :
• du solde du terme du 4e trimestre 2021, pour 46 440 euros TTC,
• de l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2022, pour 24244,56 euros TTC,
• des prorata pour janvier 2022 de la taxe foncière et de la taxe sur les bureau de 2022, pour 457,08 euros et 714,00 euros ;
- constater que ces sommes ont été réglées pour 71 832,65 euros TTC en suite des ordonnances de référé des 17 mars et 8 avril 2022 (outre le règlement de la condamnation à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant le total réglé à 73 332,65 euros), laissant à ce jour un solde dû de 22,99 euros correspondant aux seules actualisations des valeurs de l’impôt foncier et de la taxe sur les bureaux sur leurs montants 2022 réels (et non plus sur leurs estimations en fonction des valeurs de 2021) ;
- débouter la société SCI DU [Adresse 2] de toutes ses autres demandes, tant au principal qu’au subsidiaire, sur les dommages et intérêts, article 700, dépens, et frais de constat d’huissier ;
Décision du 14 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01890 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEQA
Reconventionnellement,
- condamner la société SCI DU [Adresse 2] à lui verser la somme de 47 640,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022, en remboursement du dépôt de garantie du bail portant sur les locaux restitués en bon état de réparations locatives et d’entretien le 31 janvier 2022, dont seront déduits par compensation les reliquats de 12,41 euros au titre de l’impôt foncier et 10,58 euros au titre de la taxe sur les bureaux de 2022 par rapport aux calculs prévisionnels antérieurs sur les bases de 2021, soit la somme nette de 47 617,50 euros ;
- condamner la société SCI DU [Adresse 2] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner la société SCI DU [Adresse 2] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SCI DU [Adresse 2] aux entiers dépens.
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle concernerait les seules demandes de la société SCI DU [Adresse 2].
Au visa des articles 1231-5, 1240, 1755 du code civil et des articles 1415 et 231 ter du code général des impôts, la société TNDA expose avoir réglé la somme de 46 440 euros TTC qui était due au titre du solde du 4e trimestre 2021 selon le relevé historique du compte tenu depuis 2016 par l'administrateur de biens.
S'agissant de l'indemnité d'occupation de janvier 2022, elle souligne qu'il a été retenu par le juge des référés une somme de 24 244,56 euros TTC qui devra être validée.
En ce qui concerne l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux 2022, la société TNDA soutient qu'ils sont à la charge du propriétaire en application de l'article 1415 du code général des impôts et qu'ils ne peuvent donc être mis à sa charge en totalité mais selon un prorata, d'autant que les locaux ont été reloués. Elle indique devoir en conséquence une somme de 457,08 euros au titre de l'impôt foncier et de 714 euros au titre de la taxe sur les bureaux et, compte tenu de son règlement en exécution de l'ordonnance de référé, n'être redevabe que des actualisations de 12,41 euros et 10,58 euros.
La société TNDA prétend également que la présence de six extincteurs dans les locaux n'est pas prouvée et que le constat d'entrée dans les lieux qui doit prévaloir sur les stipulations du bail ne les mentionne pas.
En outre, elle soutient que l'article 8.1.2 du bail ne prévoit pas de remise en état des lieux dans leur état d'origine et rappelle qu'en application de l'article 1755 du code civil, le bailleur conserve la charge des réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Elle souligne que l'article 8.1.8 prévoit que le locataire ne remette en état d'origine que les constructions ou modifications qu'il aurait faites et que l'entretien, les réparations locatives, les peintures ou les revêtements de sol ne sont pas concernés. Elle prétend que l'article 10.2 relatif à la restitution des locaux ne prévoit pas de remise à neuf ou en état d'origine. Elle soutient que les élements produits par la société SCI DU [Adresse 2] ne prouvent pas que les locaux auraient été refaits à neuf avant son entrée dans les lieux et révèlent une inadéquation entre l'énoncé des travaux et les constatations de l'huissier, outre des montants contestables. Elle considère que l'indisponibilité des lieux pendant trois mois en raison de la réalisation des travaux allégués n'est pas établie.
La société TNDA soutient enfin que la société SCI DU [Adresse 2] est tenue de lui restituer le dépôt de garantie en application de l'article 6 du contrat de bail qui prévoit son remboursement à la remise des clefs.
Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge unique du 25 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.
MOTIFS
1- Sur les demandes en paiement de la société SCI DU [Adresse 2]
a) Sur la demande en paiement des travaux de remise en état et la demande subsidiaire d'expertise
L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'article 1755 du même code dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Selon l'article 8.1.2 du contrat de bail, « Le preneur jouira desdits lieux en bon père de famille, les entretiendra en bon état de réparations locatives et effectuera en outre à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires, même les réparations prévues par les Articles 605 du Code Civil. Les travaux effectués seront soumis au contrôle du bailleur. Seules les réparations visées à l'article 606 du Code Civil restent à la charge du bailleur, sauf à ce qu'elles aient été rendues nécessaires par un défaut d'entretien du preneur. (...) ».
L'article 8.1.8 stipule que « De convention expresse entre les parties, le preneur s'interdit de modifier ou de toucher de quelque manière que ce soit aux peintures et décorations murales de l'entrée, de faire aucun percement ou trou quelconque dans les murs. Le preneur ne pourra accrocher aucun tableau ou objet quelconque sur les murs de l'entrée. La salle de conférence devra être conservée en l'état. Il ne pourra pas être touché aux glaces, miroirs er cheminées de l'appartement.
Toute intervention, construction ou modification quelconque devra recevoir l'autorisation préalable et écrite du bailleur.
Les lieux devront être remis en état d'origine au moment de la fin du bail. ».
En l'espèce, la société SCI DU [Adresse 2] et la société TNDA ont établi un état des lieux d'entrée le 15 décembre 2004 puis un état des lieux de sortie le 31 janvier 2022.
Il s'en déduit que la société TNDA doit rendre les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient selon l'état des lieux d'entrée du 15 décembre 2004, à l'exception de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
La société SCI DU [Adresse 2] ne peut ainsi exiger que les locaux soient rendus dans leur état d'origine ainsi que l'indiquait l'article 8.1.8 du contrat de bail dès lors qu'il y a lieu de tenir compte des pertes et des dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure.
En outre, il s'avère que la société SCI DU [Adresse 2] ne démontre pas que les travaux réalisés dans les locaux postérieurement au départ de la société TNDA et selon les factures qu'elle produit correspondent aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux tels qu'ils sont décrits dans le constat d'entrée du 15 décembre 2004, exclusion faite des pertes et des dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure. Aucune comparaison précise entre les lieux décrits le 15 décembre 2004, les lieux décrits le 31 janvier 2022 et les travaux effectués selon les factures produites n'est en effet réalisée et il n'appartient pas au tribunal de suppléer à la carence de la société SCI DU [Adresse 2].
Surabondamment, il ressort des factures qu'il a notamment été réalisé un remplacement des interrupteurs, des prises, des spots, de la moquette par du parquet, et qu'il a été acheté des meubles de cuisine outre une hotte, des plaques et un four à micro-ondes, ce qui dépasse significativement une simple remise en état des locaux.
De plus, en ce qui concerne le coût des travaux réalisés, il est relevé que la société SCI DU [Adresse 2] a procédé à une addition de factures d'acompte et de factures définitives alors que le montant des acomptes aurait dû être déduit du montant de la facture définitive.
Dans ces conditions, la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui payer la somme de 112 609,08 euros au titre des travaux de remise en état sera rejetée.
La demande subsidiaire d'expertise de la société SCI DU [Adresse 2] sera également rejetée dès lors que les travaux de remise en état ont été réalisés, que les locaux sont à nouveau occupés et que l'expert ne pourra donc procéder à ses propres constatations et se livrer à sa propre appréciation.
b) Sur les demandes en paiement des loyers et charges
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il ressort en outre de l'article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Sur la demande en paiement du solde des loyer et charges du 4e trimestre 2021
Il ressort des explications des parties et des pièces qu'elles produisent que la somme de 46 440 euros demandée par la société SCI DU [Adresse 2] en règlement du solde des loyers et charges du 4e trimestre 2021 a été payée par la société TDNA en exécution des ordonnances de référé des 17 mars et 08 avril 2022 et par acquiescement à la saisie conservatoire pratiquée le 05 novembre 2021 par la société SCI DU [Adresse 2] sur son compte bancaire.
Par conséquent, la société SCI DU [Adresse 2] ne peut soutenir être encore créancière de la somme de 46 440 euros et demander la condamnation de la société TDNA au paiement.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement de l'impôt foncier et de la taxe sur les bureaux
L'article 1415 du code général des impôts prévoit que la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition.
Selon l'article 231 ter du même code la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux qui est perçue en Ile de France est due par le propriétaire qui dispose d'un local taxable au 1er janvier de l'année d'imposition.
L'article 7.2 du contrat de bail stipule : « Le preneur remboursera au bailleur tous droits ou taxes afférents aux locaux loués alors même qu'ils seraient en principe à la charge du bailleur, et notamment la taxe sur les bureaux, la taxe foncière, le cas échéant la contribution annuelle ainsi que tout impôt qui pourrait être créé ultérieurement de telle sorte que le loyer perçu soit net de toutes taxes. La taxe sur les bureaux et la taxe foncière sont estimés pour l'année 2004 à 6.840 € hors taxes. Les impôts seront dus pour l'année 2004, pro rata temporis. »
Il en ressort que la société SCI DU [Adresse 2] était légalement soumise à la taxe foncière et à la taxe sur les bureaux pour les locaux qu'elle donnait à bail à la société TDNA et que cette dernière était contractuellement tenue de les lui rembourser.
Cependant, si ces deux impositions sont dues par le propriétaire qui dispose des locaux au 1er janvier de l'année d'imposition, il n'est nullement prévu, que ce soit par la loi ou par le contrat de bail, que le locataire présent dans les lieux au 1er janvier de l'année d'imposition doive rembourser au bailleur la totalité des impositions.
Dès lors qu'elle a donné congé pour le 31 décembre 2021 et quitté les locaux le 31 janvier 2022, la société TDNA n'est plus redevable du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2022 et de l'indemnité d'occupation, usuellement égale aux loyer et charges, à compter du 1er février 2022.
Ainsi, elle n'est redevable de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux que proportionnellement à son temps d'occupation en janvier 2022, soit des sommes de :
- taxe foncière 5 485 euros x 1/12 = 457,08 euros,
- taxe sur les bureaux 8 568 x 1/12 = 714 euros.
Il s'avère toutefois qu'en exécution des ordonnances de référé des 17 mars et 08 avril 2022, la société TDNA a déjà réglé la somme de 1148, 09 euros au titre des taxes foncières et taxes sur les bureaux de l'année 2022.
Par conséquent, elle reste devoir à la société SCI DU [Adresse 2] la somme de (457,08 + 714 - 1148,09 =) 22,99 euros.
c) Sur la demande en paiement de l'indemnité de l'article 10.2 du contrat de bail
L'article 10.2 du contrat de bail stipule : « (...) Dans tous les cas, le Preneur sera redevable d'une indémnité journalière égale au double du loyer en cours, plus charges et taxes pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, et ce, à compter de la date d'expiration du bail. »
Il a été retenu dans les développements précédents que la société SCI DU [Adresse 2] ne rapportait pas la preuve que les travaux réalisés dans les locaux postérieurement au départ de la société TNDA correspondaient aux travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état d'origine et qu'ils pouvaient être imputés à cette dernière.
Par conséquent, sa demande de condamnation de la société TNDA au paiement d'une indemnité de 140 774,86 euros sera rejetée.
d) Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation contractuellement majorée
Selon l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion, des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions, et le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Dans le dispositif de ses conclusions, la société SCI DU [Adresse 2] demande la condamnation de la société TNDA à lui payer la somme de 35 193,70 euros au titre de l'indemnité d'occupation contractuellement majorée.
Cependant, dans la discussion de ses conclusions, elle ne développe pas cette prétention qui n'est donc motivée ni en droit ni en fait.
Dès lors, elle sera rejetée.
e) Sur le remboursement des frais de constat d'état des lieux de sortie
Aucune stipulation du contrat de bail ne prévoit que le coût de l'état des lieux de sortie sera à la charge du locataire.
Dès lors que l'état des lieux bénéficie tant au bailleur qu'au locataire qui peuvent ainsi établir l'état les locaux loués, le coût du constat, réalisé par Me [Z], huissier de justice, sera partagé par moitié entre la société SCI DU [Adresse 2] et la société TNDA.
La société TNDA reste ainsi devoir à la société SCI DU [Adresse 2] la somme de 426,60 euros.
f) Sur le remboursement du coût des extincteurs
L'article 8.1.10 du contrat de bail stipule que le preneur détiendra les extincteurs à eau et à poudre disposés dans les lieux loués et qu'il devra souscrire un contrat d'entretien et de maintenance ainsi que procéder à leur remplacement au terme de leur durée de validité.
La société SCI DU [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni que les locaux étaient effectivement équipés d'extincteurs, ni que ceux-ci ont été emportés par la société TNDA à son départ.
De plus, elle n'a pas communiqué la facture de remplacement des extincteurs qu'elle annonçait et sa demande de condamnation de la société TDNA à régler leur coût de remplacement n'est pas chiffrée.
Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.
2- Sur la demande de la société TNDA de remboursement du dépôt de garantie
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 6 du contrat de bail prévoit : « A titre de garantie de l'exécution de toutes les charges et conditions du bail par le preneur, il est versé à la signature des présentes une somme représentant le quart du loyer hors charges et hors taxes, soit 38 700 euros. Cette somme sera remboursable en fin de bail au preneur, sous réserve de la libération totale des locaux et après remise des clés, après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur à titre de loyer, de charges, de réparations locatives, ou à tout autre titre. Ce dépôt de garantie ne sera pas produtcif d'intérêts au profit du preneur, ainsi que le ce dernier le reconnaît. Le bailleur demandera tous les ans au preneur le versement de la somme permettant de maintenir ce loyer au quart du loyer annuel toutes taxes comprises. »
Il ressort de l'extrait du compte locatif pour la période du 1er janvier au 31 août 2011, du relevé de compte pour la période du 1er janvier 2016 au 10 novembre 202, établis pour le compte de la société SCI DU [Adresse 2], ainsi que de l'e-mail de l'ANAFA à la société TNDA en date du 13 janvier 2022 qu'au dépôt de garantie de 38 700 euros fixé au contrat de bail, il convient d'ajouter un complément de 8 940,49 euros payé par la société TDNA, soit un dépôt de garantie total de 47 640,49 euros.
Conformément au contrat de bail, la société TNDA ayant quitté les locaux, la société SCI DU [Adresse 2] est tenue de lui restituer le dépôt de garantie après déduction des sommes qu'elle reste lui devoir, soit la somme de 22,99 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux ainsi que la somme de 426,60 euros au titre du coût du constat d'état des lieux de sortie, soit un dépôt de garantie de (47 640,49 - 22,99 - 426,60 =) 47 190,90 euros.
Par conséquent, la société SCI DU [Adresse 2] sera condamnée à payer à la société TNDA la somme de 47 190,90 euros.
3- Sur les demandes réciproques de dommages-intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La société SCI DU [Adresse 2] et la société TNDA qui sollicitent réciproquement leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, n'invoquent ni ne caractérisent la mauvaise foi de leur débiteur ni l'existence d'un préjudice indépendant du retard de règlement des sommes qui leur étaient dues.
Par conséquent, leurs demandes seront rejetées.
4- Sur les demandes accessoires
a) Sur les dépens
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En vertu de l'article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La société SCI DU [Adresse 2], partie perdante sera condamnée aux dépens.
b) Sur les frais irrépétibles
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
L'équité commande de rejeter les demandes des parties.
c) Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'exécution provisoire étant de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner.
Il n'est pas davantage nécessaire de la suspendre.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à juge unique, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Rejette la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui payer la somme de 112 609,08 euros au titre des travaux de remise en état ;
Rejette la demande subsidiaire d'expertise formée par la société SCI DU [Adresse 2] ;
Rejette la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui payer la somme de 46 440 euros au titre du solde des loyer et charges du quatrième trimestre 2021 ;
Rejette la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui payer une indemnité de 140 774,86 euros au titre de l'indemnité de l'article 10.2 du contrat de bail ;
Rejette la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui payer la somme de 35 193,70 euros au titre de l'indemnité d'occupation contractuellement majorée ;
Rejette la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui rembourser le coût des extincteurs selon facture qui sera produite aux débats ;
Condamne la société SCI DU [Adresse 2] à payer à la société TNDA la somme de 47 190,90 euros (quarante sept mille cent quatre vingt dix euros et quatre vingt dix centimes) au titre du dépôt de garantie, déduction faite de la somme de 22,99 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux et de la somme de 426,60 euros au titre du coût du constat d'état des lieux de sortie qui lui étaient dues par la société TNDA ;
Rejette la demande de la société SCI DU [Adresse 2] de condamnation de la société TNDA à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Rejette la demande de la société TNDA de condamnation de la société SCI DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Condamne la société SCI DU [Adresse 2] aux dépens ;
Rejette les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER
