Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/02305

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [V] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4E6D N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 septembre 2024 DEMANDEUR S.C.I. MILLY, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007 DÉFENDERESSE Madame [V] [D], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4E6D EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 juin 2023, la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 721 euros et d'une provision pour charges de 294,33 euros. Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 015,33 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire figurant au bail. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [V] [D] le 25 octobre 2023. Par assignation du 9 février 2024, l'établissement la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, augmenté de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 6 777,33 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, - 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 4 juin 2024, l'établissement la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s'élève désormais à 11 823,39 euros. La SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter La SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [V] [D]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 23 octobre 2023 qui a donné un délai de six semaines à la locataire pour régler l'arriéré locatif d'un montant de 3 015,33 euros arrêté à la date du commandement alors qu'en application des dispositions du bail conclu le 20 juin 2023, la locataire avait un délai de deux mois pour régler la dette locative. Il convient de relever que les causes du commandement n'ont pas été réglés dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 mai 2024, Mme [V] [D] lui devait la somme de 11 823,39 euros. Toutefois, en l'absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 6 777,33 euros, suivant décompte arrêté au 31 janvier 2024. Mme [V] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 002,49 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [V] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l'établissement la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2023 entre la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, d'une part, et Mme [V] [D], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 24 décembre 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [V] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [V] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [V] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 002,49 euros (deux mille deux euros et quarante-neuf centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [V] [D] à payer à l'établissement la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, la somme de 6 777,33 euros (six mille sept cent soixante-dix-sept euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [V] [D] à payer à l'établissement la SCI MILLY, représentée par la société CDC HABITAT, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 et celui de l'assignation du 9 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge