Cour d'appel, 12 septembre 2024. 24/06529

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/459 MATIÈRE GRACIEUSE Rôle N° RG 24/06529 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNB44 S.C.I. ANAVIKA II [N] [C] Copie exécutoire délivrée le : 12/09/2024 à : Me CHERFILS + Notifications par LRAR aux parties Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 24 Avril 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/223. APPELANTS S.C.I. ANAVIKA II, demeurant [Adresse 3] Monsieur [N] [C] né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Tous deux représentés par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'Aix en Provence MINISTÈRE PUBLIC Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée. *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR Vu les dispositions du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 permettant, en matière gracieuse, de se prononcer sans débats préalables, L'avocat de l'appelant a déposé son dossier et le Ministère Public a transmis ses observations, L'avocat de l'appelant a été avisé que son appel ne ferait pas l'objet de débats à l'audience et que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller ARRÊT Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties : Le 16 novembre 2022, en l'étude de Me [H], notaire, a été signée une promesse de vente entre la SCI Sophia 230, propriétaire de locaux à [Adresse 5], et monsieur [C] auquel s'est substitué par la suite, la SCI Anavika II, ce pour le prix de 1 400 000 €. L'acte de réitération était prévu pour le 30 janvier 2023, mais un avenant a été signé entre les parties le 10 février 2023, pour reporter la date de réitération au 10 mars 2023 avec versement d'une somme de 480 000 euros par l'acquéreur, somme qui serait par la suite déduite du prix de vente. Par requête datée du 27 mars 2024, monsieur [C] et la SCI Anavika II ont sollicité auprès du juge de l'exécution de Grasse, l'autorisation d'inscription d'une hypothèque provisoire sur un bien appartenant à la SCI Sophia 230 pour avoir sûreté d'une créance de 480 000 €, ce sur le fondement de l'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution. Ils soutiennent que la réalisation de la vente d'immeuble n'a pu intervenir, du fait du vendeur qui devait réaliser une opération d'échanges sur des places de stationnement avec la SCI Robe Pourpre, et a négligé les droits d'un occupant du local qui y exploitait un garage, la société Cheval Cabré qui demandait indemnisation. Des protocoles d'accord ont été signés pour indemniser la société Cheval Cabré à hauteur de 80 000 euros et allouer à la SCI Anavika, 30 000 €, laquelle afin de pouvoir exploiter les lieux a signé un bail précaire avec le vendeur dont le terme contractuel était fixé au 30 juin 2023, l'acte authentique étant différé du fait d'une erreur du notaire sur la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) puis de la non communication par le vendeur de documents nécessaires et ensuite de la non purge du droit de préférence d'un locataire, la société Autos Classics.... Ils indiquent que contre toute attente, après le 30 juin 2023, la SCI Sophia 230 a invoqué la fin du bail précaire pour demander la libération des lieux contre l'abandon de l'acompte versé de 480 000 €. Ils ont assigné au fond, en vente forcée tandis que la SCI Sophie 230 a assigné en référé expulsion la SCI Anavika II. Ils évoquent le fait qu'une vente au prix de 1 600 000 euros soit envisagée par la SCI Sophia 230 au profit d'un tiers. Les requérants soutiennent qu'ils ont une créance en restitution de la somme de 480 000 €, qui est menacée quant à son recouvrement tandis que l'immeuble vendu est le seul bien connu de la SCISophia 230, et alors que si leur instance en vente forcée échoue, ils auront le droit à cette restitution d'acompte. Il est probable que le bailleur veuille garder ce montant au prétexte d'une indemnité d'occupation sur le local tandis que les comptes qu'il détient sont à l'étranger de sorte que depuis cette découverte les loyers sont payés en compte Carpa. Le juge de l'exécution le 24 avril 2024 a refusé de faire droit à la demande, en considérant d'une part, que la créance mérite un débat de fond en raison des stipulations contractuelles et d'autre part, que le risque de non recouvrement n'est pas établi. Les requérants ont fait appel de la décision le 15 mai 2024. Le juge de l'exécution a refusé de rétracter sa décision et le dossier a été transmis à la cour d'appel le 21 mai 2024. La procédure transmise le 10 juin 2024 au parquet général a fait l'objet de conclusions de sa part le 4 juillet 2024. Il soutient la confirmation de la décision de première instance et pour les mêmes motifs, indiquant que la situation financière de la SCI Sophia n'est pas connue mais qu'à tout le moins, elle reste propriétaire de locaux dont la valeur est estimée à 1 400 000 €. MOTIVATION DE LA DÉCISION : L'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La mise en oeuvre de ce texte suppose donc de la part du requérant à la mesure, la double preuve d'un principe de créance et de risque pour son recouvrement. En l'espèce, il convient de relever que la SCI Anavika II, prétend toujours obtenir la réalisation de la vente immobilière, ce pourquoi elle a assigné le 6 décembre 2023 devant le tribunal de Grasse, la SCI Sophia 230, en vente forcée de sorte qu'en cas de succès à cette instance, elle n'aura plus de droit à restitution de la somme de 480 000 euros qui viendra en déduction du prix d'achat de l'immeuble. Et d'autre part, par un bail précaire signé le 21 avril 2023, lequel devait se terminer le 30 juin 2023 avec versement par avance d'un loyer global de 3 375 €, la SCI Anavika II, a convenu que si elle refusait de libérer les lieux après un préavis du bailleur pour qu'elle parte, elle admettait que la somme de 480 000 euros soit considérée et acceptée comme une pénalité raisonnable qu'elle ne contesterait pas devant les tribunaux pour quelque raison que ce soit. De sorte qu'en application de cette convention, elle ne peut plus prétendre à restitution de la somme. Ainsi, le principe de créance est contestable et ne pourra être arbitré que par une décision de fond. De plus, alors que la charge de cette preuve pèse sur le requérant, les éléments du dossier sont insuffisants à caractériser un risque de non recouvrement, les éléments sur la situation financière de la SCI Sophia 230 n'étant guère étayés. La décision de première instance sera donc confirmée. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision mise à disposition au greffe, CONFIRME la décision déférée, CONDAMNE la SCI Anavika II et monsieur [C] aux dépens de l'instance. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE