Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/54514

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54514 N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQG N°: 3 Assignation du : 12 Juin 2024 EXPERTISE[1] [1] 2 copies exécutoires + 1 expert délivrées le : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 29 octobre 2024 par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté e de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.A.S. FONCIERE [Localité 8] BERANGER [Adresse 4] [Localité 8] [Localité 8] représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS - #A0924 DEFENDEURS Madame [O] [I] épouse [J] [Adresse 9] [Localité 6] Monsieur [N] [J] [Adresse 9] [Localité 6] représentés par Maître Saul ATTIA, avocat au barreau de PARIS - #E0231 DÉBATS A l’audience du 1er octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : Vu l’assignation en référé délivrée le 12 juin 2024, aux fins notamment de voir ordonner une mesure d’expertise ; Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par le défendeur, Attendu qu’en l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile est établi ; que la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après ; Aux termes d'un acte sous seing privé signé en 2014, M. [M] [E] [L] et M. [F] [H] ont consenti à M. [N] [J] et Mme [O] [I] ép [J] le renouvellement d’un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial et d’habitation situés [Adresse 9] [Localité 6], à usage de « commerce de confection pour dames », pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1er janvier 2012. M. [M] [E] [L] et M. [F] [H] ont vendu l’ensemble immobilier incluant les locaux litigieux à la société FONCIERE [Localité 8] BERANGER, par acte notarié du 15 septembre 2023. Par acte d’huissier du 11 avril 2024, le bailleur a signifié aux preneurs congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 12 juin 2024, la société FONCIERE [Localité 8] BERANGER a fait citer M. [N] [J] et Mme [O] [I] ép [J] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, pour juger que le bail « a pris fin le 31 décembre 2024 » par l’effet du congé, et désigner un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l'indemnité d'occupation. A l'audience, la requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance. En réponse, la partie défenderesse demande : Le rejet de la demande d’expertiseLe rejet de la demande de fixation d’une indemnité d’occupationLa condamnation de la requérante à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024, date de la présente ordonnance. MOTIFS Sur la demande d’expertise, En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction, et d'autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux. En l’espèce les défendeurs s’opposent à l’expertise sollicitée aux motifs qu’ils sont en âge de partir à la retraite et qu’ils sont en cours de négociation avec un potentiel repreneur du bail, ce qui rendrait la demande d’expertise sans objet et prématurée. Cependant les démarches menées par les preneurs pour proposer un éventuel repreneur, dont l’issue est à ce jour inconnue, ne font pas obstacle à la mesure d’expertise sollicitée par le preneur, lequel maintient sa demande. L’expertise est une mesure d’instruction, qui ne préjuge ni d’une éventuelle saisine ultérieure du juge du fond ni a fortiori de l’appréciation juridique que portera ce juge sur les demandes des parties. Elle est en l’espèce justifiée par l’existence d’un procès en germe, possible et non manifestement voué à l’échec. Par ailleurs il convient de relever que le bailleur ne demande pas au juge des référés de fixer une indemnité d’occupation, demande qu’il n’y a donc pas lieu de rejeter, mais d’inclure dans la mission de l’expert un avis technique sur le montant de l’éventuelle indemnité d’occupation qui serait due si le preneur se maintenait dans les lieux à l’expiration du bail. Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. Sur la demande de fixation de la date de fin du bail, La demanderesse sollicite que le juge des référés « juger que le bail […] a pris fin le 31 décembre 2024 », au visa de l’article 145 du code de procédure civile. Pourtant cette demande n’est pas relative à une mesure d’instruction, et la fixation de la date d’effets d’un bail ou d’un congé excède en tout état de cause les pouvoirs que le juge des référés tient des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur les demandes accessoires, S’agissant des demandes accessoires, l’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il n’y a donc pas lieu de partager les dépens. A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la demanderesse. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. En l’espèce les preneurs forment une demande à l’encontre du bailleur au titre des frais irrépétibles. Cependant ces derniers succèdent à leur demande d’expertise. La demande présentée en défense au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert : Mme [G] [V] [Adresse 5] - [Adresse 5] [Localité 7] [Courriel 13] Tél : [XXXXXXXX01] avec mission de : - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission - s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix, - visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds, - Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession), b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ; - Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ; - Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions, Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : ✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; ✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; ✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : → en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; ✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ; → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. Fixons à la somme de 5 000 euros montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société FONCIERE [Localité 8] BERANGER, auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 5 janvier 2025 ; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale par l'une des parties, l'autre partie pourra se substituer à la partie défaillante dans le versement de la part de provision ; Disons que faute de consignation de la provision dans le délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) dans un délai de 6 mois à compter de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ; Rejetons la demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Disons que les dépens resteront à la charge de la société FONCIERE [Localité 8] BERANGER ; Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire. Fait à Paris le 29 octobre 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Fanny LAINÉ Service de la régie : Tribunal de Paris, [Adresse 11], [Localité 8] ☎ [XXXXXXXX03] Fax [XXXXXXXX02] ✉ [Courriel 12] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : ➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX010] BIC : [XXXXXXXXXX014] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial ➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax). Expert : Madame [V] [G] Consignation : 5 000 € par S.A.S. FONCIERE [Localité 8] BERANGER le 05 Janvier 2025 Rapport à déposer le : 30 Juin 2024 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, [Adresse 11], [Localité 8].