Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me GRÉ (PC381)
Me DIOCOS (D1919)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 20/11606
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHSG
N° MINUTE : 3
Assignation du :
10 Novembre 2020
JUGEMENT
rendu le 26 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] (RCS de Paris 432 646 966)
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Yann GRÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC381
DÉFENDERESSE
S.A.S. SYNERGIE PRO (RCS de Bobigny 823 943 675)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Maryse DIOCOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1919
Décision du 26 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11606 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHSG
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente,
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
assistés de Henriette DURO, Greffier.
DEBATS
A l’audience du 04 Avril 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 24 décembre 2019, la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] a donné à bail commercial à la S.A.S. SYNERGIE PRO des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée et d'une cave numéro 12 en sous-sol constituant les lots n°1 et n°29 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2020 afin qu'y soit exercée une activité de travaux d'aménagement intérieur, peinture, carrelage, réfection des sols, pose de cuisine et de salle de bains, achat, vente, importation, exportation de tout élément relatif à l'aménagement intérieur et la création de meubles et objets de décoration intérieure, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 1.750 euros hors taxes et hors charges et d'une provision mensuelle sur charges locatives d'un montant de 30 euros payables à terme à échoir.
Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] a, par lettre adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 29 septembre 2020, mis en demeure la S.A.S. SYNERGIE PRO de lui verser sous huitaine la somme totale de 10.770 euros arrêtée au 30 septembre 2020, et en l'absence de règlement l'a, par exploit d'huissier en date du 10 novembre 2020, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.
Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par acte d'huissier en date du 21 mars 2022, la S.A.S. SYNERGIE PRO a fait signifier à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] un congé pour le 31 décembre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 février 2022, la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
– condamner la S.A.S. SYNERGIE PRO à lui payer la somme de 46.980 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 31 janvier 2022, à parfaire au jour du jugement à intervenir, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
– débouter la S.A.S. SYNERGIE PRO de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.A.S. SYNERGIE PRO à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. SYNERGIE PRO aux dépens, avec distraction au profit de Maître Yann GRÉ.
À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] fait valoir que la preneuse n'a jamais réglé son loyer et ses charges locatives, celle-ci restant redevable de la somme de 46.980 euros, terme de janvier 2022 inclus, ce qui justifie son action en paiement.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 mars 2022, la S.A.S. SYNERGIE PRO demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 125-5 V du code de l'environnement, des articles L. 126-23, L. 126-33 et L. 134-3-1 du code de la construction et de l'habitation, des articles R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du code de la santé publique, et des articles 1112-1, 1130, 1131, 1137, 1139, 1143, 1178, 1195, 1343-5 et 1722 du code civil , de :
– à titre principal, prononcer l'annulation du bail en date du 24 décembre 2019 conclu entre elle et la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire à effet au 1er janvier 2020 du bail en date du 24 décembre 2019 conclu entre elle et la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] ;
– en conséquence, débouter la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] de toutes ses demandes ;
– la déclarer recevable en ses demandes reconventionnelles ;
– condamner la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] à lui payer la somme de 20.630 euros à titre de réparation de son entier préjudice ;
– supprimer tout droit à restitution sous forme d'indemnité d'occupation au profit de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] ;
– à titre très subsidiaire, la dispenser du paiement des loyers au titre des échéances du 1er mai 2020 et du 1er juin 2020 ;
– la dispenser du paiement des loyers pour une durée supplémentaire équivalente aux deux autres périodes de confinement supplémentaires, à savoir du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 ;
– dire et juger, sur le reste des échéances, que les sommes qu'elle a versées à hauteur de 20.630 euros solderont l'intégralité des sommes dues à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] au titre du bail litigieux, sans possibilité pour cette dernière de réclamer toute autre somme supplémentaire à quelque titre que ce soit ;
– à titre encore plus subsidiaire, limiter le montant de la condamnation prononcée à son encontre aux sommes une fois rectifiées dues au 10 novembre 2020, date de l'assignation ;
– opérer une compensation entre le montant des éventuelles condamnations prononcées à son encontre sur cette base et toutes les sommes qu'elle a versées au titre de l'exécution du bail litigieux ;
– lui accorder un délai de 24 mois pour s'exécuter du paiement du solde après compensation ;
– en tout état de cause, lui accorder un délai de 24 mois pour régler les éventuelles condamnations au profit de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] ;
– condamner la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Maryse DIOCOS ;
– écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir s'agissant des condamnations prononcées à son encontre ;
– à titre subsidiaire, ordonner la constitution d'une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations à l'encontre de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6], et ordonner l'exécution provisoire à l'encontre de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6].
Au soutien de sa demande reconventionnelle en nullité du bail, la S.A.S. SYNERGIE PRO expose que la bailleresse ne lui a pas communiqué, lors de la conclusion du contrat de bail commercial, l'état des risques naturels, miniers et technologiques, l'état des risques de pollution des sols, le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic amiante, en violation des dispositions légales. Elle ajoute que le bail mentionne un loyer annuel de 1.750 euros de manière erronée, s'agissant du montant des termes mensuels, et que le règlement de copropriété ne lui a jamais été remis. Enfin, elle avance que la dissimulation par la bailleresse du caractère exorbitant du montant du loyer, fixé à 1.750 euros par mois, constitue une réticence dolosive, et que cette dernière a exploité la situation d'infériorité dans laquelle elle se trouvait pour tirer avantage de sa position dominante et l'amener à conclure un bail dans des conditions complètement abusives, en fixant un loyer au double du montant honnête et loyal, de sorte qu'est caractérisée une violence au sens de l'article 1143 du code civil.
À titre subsidiaire, elle indique que la pandémie de covid-19 et les mesures administratives prises pour y faire face constituent un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat et rendant son exécution excessivement onéreuse pour elle, rendant justifiée la résiliation judiciaire du bail d'après l'article 1195 du code civil.
À titre plus subsidiaire, elle conteste le décompte locatif produit par la bailleresse et énonce qu'elle doit, à tout le moins, être dispensée du versement de tout loyer pour les périodes de confinement en application des dispositions des articles 1722 et 1195 du code civil.
Au soutien de sa demande reconventionnelle d'indemnisation, la S.A.S. SYNERGIE PRO expose qu'elle a subi un préjudice matériel découlant du manquement de la bailleresse à ses obligations d'information, un préjudice financier résultant de la fixation du loyer à plus du double du montant du marché et un préjudice moral causé par les manœuvres dolosives et la violence de la bailleresse.
En tout état de cause, la preneuse déclare être fondée à bénéficier de délais de paiement.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 septembre 2022.
L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 4 avril 2024, et la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les demandes reconventionnelles de la S.A.S. SYNERGIE PRO tendant à l'annulation du bail et subsidiairement à sa résiliation étant susceptibles de faire échec à la demande en paiement formée par la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6], il sera d'abord statué sur les premières.
Sur les demandes reconventionnelles relatives au sort du bail
Sur la demande principale d'annulation du bail
À titre liminaire, il sera relevé que c'est sans en tirer de conséquence juridique que la S.A.S. SYNERGIE PRO se prévaut de « Stipulations inexactes et trompeuses mentionnées au Bail » et allègue que la bailleresse a mentionné au bail un loyer annuel de 1.750 euros, alors que ce montant correspond à un terme mensuel, et que la demanderesse a indiqué au bail que la preneuse a eu connaissance du règlement de copropriété de l'immeuble, alors que ledit règlement de copropriété ne lui a jamais été remis (page 9 de ses dernières conclusions).
La S.A.S. SYNERGIE PRO n'indiquant pas en quoi ces éléments tendraient à fonder une demande de nullité du bail, et étant rappelé que les mentions portées au bail ne sont pas l'expression de la volonté de la seule bailleresse mais des deux parties au contrat sauf à rapporter la preuve du consentement vicié de la preneuse, il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par cette dernière.
Par ailleurs, s'agissant des documents d'information légaux et règlementaires visés aux articles 16.1, 16.3 et 16.4 du bail du 24 décembre 2019, ont été joints au contrat de bail commercial l'état des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques, un diagnostic de performance énergétique et un dossier technique relatif à l'amiante (pièce n°8 en demande).
Au surplus, il sera observé que, parmi les différents articles invoqués par la S.A.S. SYNERGIE PRO au titre de l'absence de transmission de documents réglementaires, soit l'article L. 125-5 V du code de l'environnement, les articles L. 126-23 et L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation, et les articles R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du code de la santé publique, aucun ne prévoit pour sanction d'un défaut de communication la nullité du contrat de bail conclu par les parties.
Aucune cause de nullité du bail ne saurait donc prospérer sur le fondement de ces textes.
Quant au manquement au devoir d'information de droit commun allégué par la S.A.S. SYNERGIE PRO, si le premier alinéa de l'article 1112-1 du code civil prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, le dernier alinéa du même article dispose que le manquement à ce devoir d'information ne peut entraîner l'annulation du contrat que dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
À cet égard, l'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie, mais que néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
En l'espèce, la preneuse affirme que la bailleresse lui a intentionnellement dissimulé que le loyer ne correspondait pas aux prix du marché, et produit un courriel et un avis de valeur locative émanant de deux agences immobilières (pièces n° 20a et 20b en défense) estimant la valeur locative pour l'une entre 10.000 et 12.000 euros par an hors charges et hors taxes, pour l'autre à 1.200 euros par mois, charges comprises ; sur la foi de ces avis, la preneuse conclut que le loyer contractuel correspond à « plus du double du loyer normal » (page 10 de ses dernières conclusions).
Dès lors, il est démontré que l'objet de la dissimulation intentionnelle invoquée par la S.A.S. SYNERGIE PRO porte sur l'estimation de la valeur de la prestation, de sorte que les agissements reprochés à la bailleresse ne sauraient être constitutifs d'un dol.
En ce qui concerne le vice de violence, en application de l'article 1143 du code civil, il y a violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.
En l'occurrence, il sera constaté que la S.A.S. SYNERGIE PRO se borne à faire état d'une « différence de niveaux (sic) » entre les parties au bail, de la réputation et de la qualité de professionnelle de l'immobilier de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6], de sa propre qualité d'artisan, de sa méconnaissance du marché immobilier parisien et de la nationalité étrangère de son dirigeant (page 11 de ses dernières conclusions).
Ces éléments se révèlent insuffisants pour caractériser un état de dépendance de la S.A.S. SYNERGIE PRO à l'égard de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6], empêchant dès lors la preneuse de se prévaloir du vice de violence prévu par l'article 1143 du code civil.
En conséquence, les différents chefs de nullité invoqués par la S.A.S. SYNERGIE PRO étant inopérants, il convient de la débouter de sa demande d'annulation du bail du 24 décembre 2019.
Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail
Aux termes de l'article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
En l'espèce, la défenderesse considère que la survenance de la pandémie de covid-19 et les mesures administratives de restriction prises par le gouvernement pour faire face à cette pandémie constituent un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du bail unissant les parties.
Toutefois, il doit être observé que la S.A.S. SYNERGIE PRO sollicite la résiliation du bail à effet au 1er janvier 2020.
Or, force est de constater qu'au 1er janvier 2020, aucune mesure administrative n'avait encore été prise pour faire face à la pandémie de covid-19, et la preneuse n'allègue pas par ailleurs que cette dernière se soit déjà répandue en France à cette époque.
Dès lors, il y a lieu de retenir qu'à la date du 1er janvier 2020 n'était survenu aucun changement de circonstances imprévisible engendré par l'épidémie de covid-19 et ayant pour effet de rendre l'exécution du bail excessivement onéreuse pour la S.A.S. SYNERGIE PRO, ce qui justifie le rejet de la demande de résiliation du bail à cette date.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail à effet au 1er janvier 2020.
Sur la demande en paiement de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6]
Sur la créance de la bailleresse
Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, selon les dispositions de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du décompte en date du 23 septembre 2020 produit aux débats que la dette dont se prévaut la bailleresse au titre des loyers, charges et taxes locatives s'élève à la somme de 10.770 euros (pièce n° 4 en demande), à laquelle la demanderesse indique dans ses dernières conclusions qu'il faut ajouter les seize échéances mensuelles d'octobre 2020 à janvier 2022 inclus, soit la somme de 34.080 euros, pour atteindre un total de 46.980 euros.
La preneuse conteste ce montant, faisant valoir que la bailleresse a comptabilisé une échéance de 2.130 euros au titre du mois de janvier 2020 en contravention de la franchise de loyer contractuellement prévue pour les quatre premiers mois du bail, que seul un montant de 30 euros au titre de la provision pour charges locatives doit être retenu pour chacun de ces quatre premiers mois, et que n'ont pas été comptabilisés ses versements de 3.500 euros au titre du dépôt de garantie le 1er janvier 2020, de 2.130 euros au titre du loyer le 23 septembre 2020 et de 15.000 euros au titre des travaux de rénovation.
Il sera observé : d'une part, que l'article 4 du bail est certes rédigé de manière ambiguë, mais que les parties s'accordent sur le fait que le loyer s'élève à la somme de 1.750 euros par mois hors taxes et hors charges (conclusions en demande, page 2 : « Si le bail est imparfaitement rédigé, il est cependant explicite que le loyer mensuel était bien de 1.750 Euros HT et hors charges » ; conclusions en défense, page 9 : « La SCI IMMOFONDS [Adresse 6] a mentionné au Bail qu'il est consenti moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 1.750 €, alors que c'est faux. Ce montant correspond à un terme mensuel. ») ; d'autre part, qu'en application du même article du bail, une franchise de quatre mois de loyer en principal est accordée à la preneuse afin de lui permettre d'aménager les locaux loués ; et qu'enfin, selon l'article 9 du bail, la locataire est tenue de verser une provision mensuelle sur taxes et charges de 30 euros, une régularisation devant intervenir annuellement.
Dès lors que l'article 4 du contrat de bail stipule qu'il y a lieu d'ajouter au loyer hors taxes et hors charges « la TVA au taux légal en vigueur », l'échéance mensuelle s'élève à la somme de : 1.750 + (1.750 x 20%) + 30 = 2.130 euros charges et taxes comprises.
En l'espèce, eu égard à la franchise de loyers accordée au titre des quatre premiers mois, seule reste due la provision sur charges mensuelle de 30 euros ; or, le décompte en date du 23 septembre 2020 produit aux débats fait bien état d'un solde débiteur de 120 euros au 15 avril 2020 (soit : 4 x 30).
S'agissant du versement du 23 septembre 2020 d'un montant de 2.130 euros invoqué par la S.A.S. SYNERGIE PRO, il y a lieu de relever que pour apporter la preuve de sa réalisation, la locataire se borne à produire la copie de l'extrait d'un de ses propres relevés bancaires portant mention d'un virement dont le libellé, « VIR:1Fournisseur [XXXXXXXXXX03] loyer agance » (pièce n° 16 en défense), a été établi par elle-même, étant celle qui a donné l'ordre à la banque d'effectuer cette opération, si bien que ce document n'est pas suffisant à rapporter la preuve du paiement incombant à la preneuse en application de l'article 1353 du code civil (Com., 19 février 2013 : pourvoi n° 11-28206).
De même, il ne peut être tiré argument du fait que la défenderesse a effectué des travaux de rénovation pour un montant de 15.000 euros, dès lors que le contrat de bail stipule qu' « une franchise de quatre mois de loyer en principal est accordée au preneur afin de lui permettre d'aménager les locaux loués » (pièce n°1 en demande, page 2), de sorte que le coût de ces travaux a d'ores et déjà été pris en compte.
Enfin, le contrat de bail énonce que le dépôt de garantie ne peut s'imputer sur les échéances de loyers (pièce n°1 en demande, page 3).
Dès lors, force est de constater que le décompte communiqué n'est entaché d'aucune erreur, si bien qu'il y a lieu de fixer la créance de la S.A.S. SYNERGIE PRO au titre des loyers, charges et taxes locatives impayés à la somme de 10.770 euros arrêtée au mois de septembre 2020.
Doivent s'y ajouter les seize échéances postérieures d'octobre 2020 à janvier 2022, que la preneuse n'allègue pas avoir réglées, soit la somme de : 2.130 x 16 = 34.080 euros.
La créance de la S.A.S. SYNERGIE PRO au titre des loyers, charges et taxes locatives impayés s'élève donc à la somme de : 10.770 + 34.080 = 44.850 euros arrêtée au 31 janvier 2022.
Enfin, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement de la somme mensuelle de 2.130 euros à compter du 1er février 2022 jusqu'au 31 décembre 2022, date à la laquelle la locataire a restitué les locaux donnés à bail.
Sur le moyen de défense tiré de la perte de la chose louée
Conformément aux dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Il est constant qu'en application des différents décrets et arrêtés prescrivant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du covid-19, la S.A.S. SYNERGIE PRO s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail entre le 16 mars et le 11 mai 2020.
Décision du 26 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
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Cependant, il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).
En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. SYNERGIE PRO par la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.
En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par la S.A.S. SYNERGIE PRO tiré de la perte partielle de la chose louée est inopérant.
Sur le moyen de défense tiré de l'imprévision
Comme indiqué précédemment, aucune disposition légale ou contractuelle n'exclut l'application au bail du 24 décembre 2019 du mécanisme instauré par l'article 1195 du code civil, dont les dispositions ont été rappelées.
En l'espèce, la survenance de la pandémie de covid-19 pourrait constituer un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du bail.
Cependant, il ressort de ses conclusions que la S.A.S. SYNERGIE PRO se prévaut de l'article 1195 du code civil pour obtenir une exonération pure et simple des échéances de loyers et de charges litigieuses, dans la mesure où elle sollicite d'une part une dispense de loyer sur les périodes de confinement, soit les périodes du 1er mai 2020 au 1er juin 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021, et d'autre part de voir dire que les versements déjà effectués « solderont l'intégralité des sommes dues à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] au titre du bail litigieux » (page 21 de ses dernières conclusions).
Or, tel n'est pas l'objet des dispositions de l'article 1195 du code civil, qui vise à procéder à un rééquilibrage durable et pour l'avenir des obligations réciproques des parties. En outre, il résulte des termes précités de l'article 1195 du code civil que la force obligatoire du contrat est maintenue pendant toute la période des négociations conduites par les parties. La preneuse ne pouvait donc se dispenser unilatéralement de payer le loyer et les charges dus à la bailleresse au motif que cette dernière n'avait pas apporté la réponse espérée à sa demande d'adaptation du contrat, et ce défaut de paiement la prive du droit de réclamer une renégociation du contrat.
Le moyen de défense de la S.A.S. SYNERGIE PRO fondé sur l'article 1195 du code civil sera donc rejeté, et elle sera déboutée de sa demande de dispense du paiement de ses loyers durant les périodes de confinement.
Sur la demande de limitation du montant de la condamnation
Il sera constaté que la S.A.S. SYNERGIE PRO sollicite de « limiter le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de cette dernière aux sommes une fois rectifiées dues à la date de l'assignation c-à-d au 10 novembre 2020, motif pris de ce que ladite date correspond à la date de la rupture unilatérale par la SCI IMMOFONDS [Adresse 6] des pourparlers » (page 21 de ses dernières conclusions), mais ne fonde nullement sa demande en droit, ne démontrant pas en quoi une rupture de pourparlers justifierait une limitation de ses obligations de paiement des loyers et charges.
La demande de la preneuse tendant à voir limiter sa condamnation sera donc rejetée.
Conclusion sur la demande en paiement
En définitive, eu égard à ce qui précède, dès lors que la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] justifie que sa créance de loyers, charges et accessoires est fondée à hauteur de 44.850 euros, et que les moyens de défense opposés par la S.A.S. SYNERGIE PRO sont écartés, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement formée par la première.
En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. SYNERGIE PRO à payer à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] la somme de 44.850 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au mois de janvier 2022, outre la somme mensuelle de 2.130 euros à compter du 1er février 2022 jusqu'au 31 décembre 2022 inclus.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En l'espèce, il est constant que la bailleresse a formé sa demande initiale en paiement par assignation en date du 10 novembre 2020, et sa demande additionnelle par conclusions en date du 27 février 2022.
Dans ces conditions, la somme de 10.770 euros, correspondant au montant mentionné dans l'assignation, emportera intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2020, et le reliquat d'un montant de 34.080 euros portera intérêts à compter du 27 février 2022.
En conséquence, il convient de dire que la somme de 44.850 euros que la S.A.S. SYNERGIE PRO est condamnée à payer à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] emportera intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2020 sur le montant de 10.770 euros, et à compter du 27 février 2022 sur le montant de 34.080 euros.
Sur les autres demandes reconventionnelles
Sur les demandes de dommages et intérêts
Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Décision du 26 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11606 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHSG
En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, aucun manquement contractuel de la bailleresse n'étant caractérisé, il ne peut être fait droit aux demandes d'indemnisation formées par la locataire.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SYNERGIE PRO de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts.
Elle sera également déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à voir « supprimer tout droit à restitution sous forme d'indemnité d'occupation au profit de la SCI IMMOFONDS [Adresse 6] », une telle demande étant sans objet du fait de l'occupation des locaux en vertu d'un bail, et donc d'un titre, et de l'absence de toute demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation par la bailleresse.
Sur la demande de compensation
En application des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, en vertu des dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l'espèce, dès lors qu'aucune somme n'est due par la bailleresse, il ne peut être fait droit à la demande de compensation formée par la locataire.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande de compensation.
Sur la demande de délais de paiement
D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, force est de constater que d'une part, la S.A.S. SYNERGIE PRO a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette, et que d'autre part, il est observé qu'elle se borne à alléguer des « difficultés financières » et « la bonne foi dont elle a fait preuve » (conclusions en défense, page 21) sans communiquer ses données comptables afférentes aux exercices les plus récents, de sorte qu'elle ne justifie pas se trouver dans l'impossibilité de régler sa dette en une seule échéance.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande de délais de paiement.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SYNERGIE PRO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé que la S.A.S. SYNERGIE PRO sollicite que cette dernière soit écartée sans motiver sa demande, de sorte qu'il n'y a pas non plus lieu de subordonner ladite exécution provisoire à la constitution d'une garantie.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande principale de nullité du contrat de bail commercial conclu avec la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] en date du 24 décembre 2019,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] en date du 24 décembre 2019,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de l'ensemble de ses demandes de dispense du paiement de ses loyers,
CONDAMNE la S.A.S. SYNERGIE PRO à payer à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] la somme de 44.850 (QUARANTE-QUATRE MILLE HUIT CENT CINQUANTE) euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 janvier 2022, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 10 novembre 2020 sur le montant de 10.770 euros et à compter du 27 février 2022 sur le montant de 34.080 euros, jusqu'à complet paiement,
CONDAMNE la S.A.S. SYNERGIE PRO à payer à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] la somme mensuelle de 2.130 (DEUX MILLE CENT TRENTE) euros en règlement des loyers, charges et taxes locatives à compter du 1er février 2022 jusqu'au 31 décembre 2022,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de ses demandes de dommages et intérêts,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande de suppression de tout droit à restitution sous forme d'indemnité d'occupation au profit de la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6],
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande de compensation,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande de délais de paiement,
DÉBOUTE la S.A.S. SYNERGIE PRO de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. SYNERGIE PRO à payer à la S.C.I. IMMOFONDS [Adresse 6] la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. SYNERGIE PRO aux dépens,
AUTORISE Maître Yann GRÉ à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, ni de subordonner celle-ci à la constitution d'une garantie.
Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA
