Cour d'appel, 01 décembre 2023. 21/22147

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22147 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3UI Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 20/00426 APPELANTE Madame [Z] [N] née le 30 avril 1938 à [Localité 6] (Algérie) [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 assistée de Me Deborah AZERRAF, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.A.S. VICTORIA IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 811 505 163, représentée par son représentant légal exerçant en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Gil alexandre MOSER ABREU RIBEIRO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1358 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Le 14 octobre 2017, Mme [Z] [N] a conclu avec la société Victoria Immobilier un contrat de mandat exclusif aux termes duquel elle a confié à cette dernière la vente en viager de sa maison d'habitation sise [Adresse 2], au prix de 600.000 € payable en une échéance de 230.000 € puis en une rente mensuelle de 1.000 € avec la possibilité pour la vendeuse d'occuper l'immeuble jusqu'à la fin de sa vie. En cas de conclusion d'une vente, la rémunération du mandataire était fixée à 30.000 €. Les 26 juillet, 13 et 17 septembre 2018, trois offres d'achat ont été émises par différents particuliers. Par lettre du 13 septembre 2018, Mme [N] a fait savoir à la société Victoria Immobilier qu'elle résiliait le contrat de mandat conclu avec elle. Le 25 septembre 2018, il a été constaté par huissier que Mme [N] mettait en vente sa maison par le biais d'une autre agence immobilière, la société BM Finances. Par acte du 9 janvier 2020, la société Victoria Immobilier a fait assigner Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de condamnation à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, au motif de la violation des termes du mandat. Par jugement du 18 novembre 2011, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi : - Condamne Mme [Z] [N] à payer la somme de 30.000 € à la société Victoria Immobilier, - La condamne à payer à ladite société la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La déboute de l'ensemble de ses demandes, - La condamne aux dépens, - Rappelle que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision. Mme [Z] [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 décembre 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 14 mars 2022, par lesquelles Mme [Z] [N], appelante, invite la cour à : Vu la loi du 2 janvier 1970, Vu les articles 1112-1, 1130, 1353, 1976 du code civil, A titre principal, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 19 novembre 2021, - Débouter la société Victoria Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - Prononcer la nullité du mandant du 14 octobre 2017 pour non-respect des exigences de formalisme, - Prononcer la nullité du mandant du 14 octobre 2017 pour erreur, - Prononcer la nullité du mandant du 14 octobre 2017 pour absence de cause, - Juger que la société Victoria Immobilier a manqué à ses obligations de conseil, d'information et de loyauté à l'égard de Mme [N], En conséquence, - Dire que le contrat de mandat est inopposable à Mme [N], - Condamner la société Victoria Immobilier au paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts, A titre subsidiaire, - Dire et Juger que Mme [Z] [N] n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard de Victoria Immobilier, A titre infiniment subsidiaire, - Limiter le montant de la condamnation à hauteur de 1.600 €, En tout état de cause, - Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [N] de ses demandes accessoires de condamnation de la société Victoria Immobilier au titre des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner Victoria Immobilier au paiement d'une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, - Condamner Victoria Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ; Vu les conclusions en date du 13 juin 2022, par lesquelles la société Victoria Immobilier, intimée, invite la cour à : Vu les articles 1132, 1133 du Code civil, Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, Vu l'article 1231-1 du Code civil, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, - débouter Mme [N] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions à toutes fins qu'elle comportent, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 18 novembre 2021 dans l'ensemble de ses dispositions, notamment en ce qu'il a condamné Mme [N] : o A payer à la société Victoria Immobilier une somme de 30.000 € en réparation du préjudice subi, o A payer à la société Victoria Immobilier une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, o A payer les dépens de première instance, - condamner Mme [N] à régler à la société Victoria Immobilier la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau de leur argumentation, Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la recevabilité des nouveaux moyens en appel La société Victoria Immobilier soulève l'irrecevabilité des nouveaux moyens formulés en appel par Mme [N] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'en première instance elle a fondé sa demande de nullité du mandat sur l'erreur du contrat de mandat alors qu'en appel elle fonde sa demande de nullité du mandat sur le non respect des exigences de formalisme, l'erreur et l'absence de cause ; Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; En l'espèce, selon l'article 564 précité, ce sont les nouvelles prétentions soit les nouvelles demandes, qui sont irrecevables, et non les nouveaux moyens, c'est à dire les nouveaux fondements juridiques ; or 'le non respect des exigences de formalisme, l'erreur et l'absence de cause' sont des nouveaux moyens formés en appel à l'appui de la demande de prononcer la nullité du mandat ; Il y a donc lieu de rejeter la demande de la société Victoria Immobilier de déclarer irrecevables les nouveaux moyens formulés en appel par Mme [N] ; Sur la validité du contrat de mandat du 14 octobre 2017 Sur le non respect des exigences de formalisme Mme [N] soulève la nullité du contrat de mandat, au motif, qu'en violation de l'article 6 alinéa 6 de la loi du 2 janvier 1970, il ne prévoit pas les modalités selon lesquelles il doit rendre compte au mandant des actions effectuées et selon quelle périodicité ; Aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, 'I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : ... En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties ...' ; Les dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994 modifiée par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité relative ; En l'espèce, le texte du mandat du 14 octobre 2017 stipule 'Le mandataire conseillera et assistera le mandant durant toute la durée du mandat. Il l'informera des éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de la vente ... Le mandataire entreprendra toutes démarches utiles pour mener à bien la mission qui lui est confiée en informant le mandant de l'accomplissement du présent mandat ...' ; Il en ressort que le mandat précise les modalités selon lesquelles la société Victoria Immobilier rend compte à Mme [N] des actions effectuées pour son compte ; Selon les termes de l'article 6 précité, les parties peuvent déterminer une périodicité ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les parties ayant convenu que le mandataire conseillera et assistera 'durant toute la durée du mandat' ; Il y a donc lieu de rejeter le moyen de Mme [N] relatif à la nullité du contrat de mandat sur le fondement du non respect des exigences de formalisme ; Sur 'l'erreur' Mme [N] estime, sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil, que c'est à la suite d'une 'erreur' que le contrat de mandat portant exclusivement sur la vente en viager a été conclu, car si elle avait eu connaissance de l'existence de la vente à terme, il est évident qu'elle n'aurait pas contracté dans ces termes ; Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants' ; En l'espèce, dans son constat du 25 septembre 2018, l'huissier a relevé des annonces de vente en viager et non des annonces de vente à terme, de la maison de Mme [N], par d'autres agences immobilières que la société Victoria Immobilier ; celles-ci confirment que l'information relative à la vente à terme n'était pas déterminante pour Mme [N] puisque même postérieurement à la lettre du 13 septembre 2018 par laquelle elle souhaitait mettre fin au mandat conclu avec la société Victoria Immobilier, elle n'a pas mis en vente sa maison par le biais d'offres de vente à terme mais par le biais d'offres de vente en viager; Le mail du 30 juillet 2020 (pièce 6 [N]), dans lequel M. [S] de l'agence viager.com, propose à Mme [N] une vente à terme en indiquant 'Pour vous il y a un intérêt fiscal puisque vous n'êtes plus du tout imposée sur les rentes' ne démontre pas que la vente à terme soit globalement plus avantageuse pour Mme [N], en ce que l'intérêt fiscal ne signifie pas une absence de fiscalisation et en ce qu'il n'est pas pris en compte l'inconvénient pour Mme [N] d'une rente à durée limitée ; Mme [N] ne démontre donc pas que la société Victoria Immobilier aurait manqué à son obligation précontractuelle d'information ; En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen de Mme [N] relatif à la nullité du contrat de mandat sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information de la société Victoria Immobilier ; Sur l'absence de cause Mme [N] estime que le mandat est nul pour défaut de cause car, en déterminant une valeur de bouquet et de rente mensuelle inadaptés à la situation de Mme [N], le contrat est dépourvu de tout aléa et il place les parties dans une position de déséquilibre manifeste face à l'incertitude de gain ou de perte résultant de ses effets ; En l'espèce, Mme [N] mentionne dans ses conclusions des calculs auxquels elle a elle-même procédé sans justifier de la pertinence de ceux-ci ; elle ne démontre donc pas l'absence d'aléa ni la position de déséquilibre manifeste, en conséquence de la valeur du bouquet et du montant de la rente mensuelle, mentionnés dans la clause du contrat de mandat du 14 octobre 2017, relatif au prix de vente du bien ; Il y a donc lieu de rejeter le moyen de Mme [N] relatif à la nullité du contrat de mandat sur le fondement de l'absence de cause ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [N] d'annuler le contrat de mandat du 14 octobre 2017 ; Sur la demande de dommages et intérêts de la société Victoria Immobilier pour violation des termes du mandat La société Victoria Immobilier estime que Mme [N] a manqué à deux obligations essentielles du contrat de mandat, celle de contracter aux conditions fixées et de ne pas entrer en contact avec d'autres professionnels sur la période de validité du mandat, et sollicite la somme de 30.000 €, au titre du temps passé sur le dossier, du préjudice moral et de la perte de chance de réaliser les honoraires afférents à la vente projetée ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' Aux termes de l'article 1104 du même code, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ; Aux termes de l'article 1231-1 du même code, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure' ; En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que 'Il résulte des stipulations du contrat de mandat du 14 octobre 2017 que le mandant a l'obligation de conclure la vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire dès lors que l'offre d'achat est conforme à ce qui est stipulé dans la convention ou dès lors qu'il a accepté l'offre dans l'hypothèse où celle-ci ne le serait pas. Or, il a été présenté à Mme [N] une offre d'achat en date du 26 juillet 2018 émanant de Mme [V] [Y] stipulant un 'bouquet' de 230.000 € et une rente de 1.000 € sans limitation de durée, en tout point conforme aux stipulations du contrat suscité et Mme [N] n'a donné aucune suite à cette offre. Elle a violé l'obligation contractuelle ci-dessus énoncée. Par ailleurs, le contrat de mandat fait interdiction au mandant de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur présenté par le mandataire et ce pendant toute la durée du mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les douze mois qui suivent son expiration ou sa résiliation. Or, un constat d'huissier du 25 septembre 2018 permet d'établir que Mme [N] a mis en vente sa maison sur internet par l'intermédiaire de la société BM Finances. L'offre de vente qu'elle a ainsi fait publier concerne tout acheteur potentiel dont Mme [V] [Y]. Elle a donc traité avec celle-ci par l'intermédiaire d'un autre mandataire, la société BM Finances, et ce treize jours seulement après sa lettre demandant la résiliation du mandat. Elle a donc violé cette autre obligation contractuelle' ; Il y a lieu d'ajouter que le fait que Mme [N] ait considéré, après la signature du mandat, que les conditions qu'elle avait contractuellement fixé avec la société Victoria Immobilier ne lui convenaient plus, ne l'exonérait pas de ses obligations contractuelles ; La société Victoria justifie avoir subi un préjudice, en conséquence de l'absence de suite donnée à l'offre d'achat conforme aux stipulations du mandat et aux négociations avec une autre agence immobilière en violation des dispositions du mandat, en ce qu'elle ne pouvait plus prétendre à percevoir sa commission, alors qu'elle démontre avoir passé du temps à rechercher des acquéreurs pour la maison de cette dernière et avoir fait visiter celle-ci par 51 personnes (pièce n°7 Victoria) ; Compte-tenu du nombre très important de visites réalisées, il y a lieu d'évaluer ce préjudice pour le temps passé à rechercher des acquéreurs à la somme de 30.000 € et de condamner Mme [Z] [N] à payer à la société Victoria Immobilier la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour le temps passé à rechercher des acquéreurs ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] [N] à payer la somme de 30.000 € à la sociétéVictoria Immobilier ; Sur la demande reconventionnelle de Mme [N] Mme [N] estime que la société Victoria Immobilier a manqué à son obligation de conseil, d'information et de loyauté en ne l'informant pas de l'option de la vente à terme avant la conclusion du mandat, en ne faisant pas signer le mandat par l'ensemble des coindivisaires et en opérant des pressions psychologiques sur elle, alors qu'elle est âgée de 80 ans ; L'agent immobilier a une obligation de renseignement et un devoir de conseil à l'égard du mandant non professionnel ; En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant qu'en ne l'informant pas de l'option de la vente à terme avant la conclusion du mandat, Mme [N] n'a pas démontré un manquement à son obligation de conseil de la société Victoria Immobilier ; Le contrat de mandat du 14 octobre 2017 stipule expressément que 'Mme [Z] [N] atteste avoir obtenu la procuration de ses trois enfants [L], [X], [O] qui chacun détiennent des parts en indivision à hauteur des 3/8 depuis la succession de son mari' ; il ne peut donc pas être reproché à l'agence Victoria Immobilier d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne faisant pas signer le mandat par l'ensemble des coindivisaires ; Les troubles d'anxiété de Mme [N] 'à compter du 2 octobre 2018" selon le certificat médical (pièce 16), l'échange de sms du 14 novembre 2018 (pièce 15) et le courrier du conseil de la société Victoria Immobilier du 8 novembre 2018 (pièce 17) ne démontrent pas des pressions pyschologiques sur Mme [N], lorsqu'elle a signé le contrat de mandat un an aurapavant le 14 octobre 2017 ; Ainsi Mme [N] ne démontrant pas que la société Victoria Immobilier ait manqué à ses obligations d'information, de conseil et de loyauté, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [N], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Victoria Immobilier la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [N] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Rejette la demande de la société Victoria Immobilier de déclarer irrecevables les nouveaux moyens formulés en appel par Mme [Z] [N] ; Confirme le jugement; Y ajoutant, Condamne Mme [Z] [N] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Victoria Immobilier la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de Mme [Z] [N] au titre de l'article 700 du cpc ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,