Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/04639 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJRL
N° de Minute : 24/00445
JUGEMENT
DU : 02 Septembre 2024
[W] [C]
[E] [Y] [T] épouse [V]
C/
[L] [J]
[S] [J]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 02 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [W] [C], demeurant [Adresse 4]
Mme [E] [Y] [T] épouse [V], demeurant [Adresse 5]
représentées par Me Anne-Sophie ROCHE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, substitué par Maître MAURICE Mathieu, Avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [L] [J], demeurant [Adresse 3]
M. [S] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 24/4639 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 juillet 2018, Mme [W] [C] divorcée [T] et Mme [E] [T] épouse [V] ont donné en location à M. [S] [J] et Mme [L] [J] un appartement (lot n°11) situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros hors charges.
Le 8 juillet 2018, les parties ont établi un état des lieux d’entrée contradictoire.
Par courrier non daté, M. et Mme [J] ont notifié à Mme [E] [V] un congé avec effet au 31 décembre 2021.
Le 28 janvier 2022, Maître [Z] [M], huissier à [Localité 6], a dressé, à la demande de Mme [V], un procès-verbal de constat aux termes duquel il a constaté l’impossibilité de procéder à l’état des lieux de sortie en présence de mobilier appartenant à M. et Mme [J] dans l’appartement.
Le 21 mars 2022, Maître [A] [P], huissier de justice à [Localité 7], a dressé un procès-verbal de constat afin de procéder à l’état des lieux contradictoire de sortie.
Par actes d’huissier du 7 février 2024, Mme [W] [C] et Mme [V] ont fait assigner M. et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de les voir condamner à lui payer, au visa de l’article 1728 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, les sommes de :
2 160 euros au titre des loyers échus et impayés,
6 389,53 euros au titre du mobilier,
16 363,89 euros au titre des travaux de réparation
4 000 euros au titre du préjudice moral
3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2024.
Mesdames [C] et [V], représentées par leur conseil, s’en sont rapportées aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.
Au soutien, elles font valoir que les défendeurs ne se sont pas acquittés de la totalité des « loyers » et restent devoir ceux de janvier 2022 et février 2022 en intégralité ainsi que mars au prorata de leur temps de présence, soit jusqu’au 21.
Elles ajoutent que lors de l’état des lieux de sortie, de nombreux meubles étaient manquants alors que l’appartement avait été rénové et que la quasi-totalité du mobilier était neuf ou très récent lors de l’entrée dans les lieux des défendeurs ; que l’appartement a été également dégradé et qu’elles justifient du coût de sa remise en état ; qu’aucune dégradation ne relève de la force majeure ou de la simple vétusté.
Elles estiment que le silence gardé par les défendeurs malgré leurs relances notamment pour obtenir la restitution des meubles leur a occasionné un préjudice moral dans la mesure où la mise en location de ce bien immobilier leur apporte un revenu complémentaire.
M. et Mme [J], assignés par remise de l’acte suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des « loyers »
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.
En l’espèce, par l’effet du congé qu’ils avaient notifié à Mme [V], M. et Mme [J] étaient censés quitter le logement au plus tard le 31 décembre 2021.
Il ressort des échanges de SMS produits par les bailleresses qu’elles avaient proposé un état des lieux le mercredi 5 janvier 2022 qui a été reporté au lundi 10 janvier 2022 à la demande de M. et Mme [J].
Il ressort d’un courriel du 11 janvier 2022 que l’état des lieux contradictoire de sortie n’a pas pu avoir lieu ce jour-là dans la mesure où M. et Mme [J] n’étaient pas présents et que le tiers qui l’était n’était muni d’aucun mandat pour les représenter.
Un nouveau rendez-vous a donc été fixé au 28 janvier 2022 mais il ressort du procès-verbal de constat dressé ce jour-là que du mobilier appartenant à M. et Mme [J] était toujours présent dans le logement.
L’état des lieux de sortie ainsi que la restitution des clés n’a donc finalement eu lieu que le 21 mars 2022.
Il s’en déduit que les demanderesses étaient dans l’impossibilité de relouer le bien jusqu’à cette date.
M. et Mme [J] qui occupaient le bien sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2022 et qui n’ont restitué les clés que le 21 mars 2022 sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à cette date.
Afin de réparer intégralement le préjudice subi par les bailleresses à ce titre, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 800 euros.
M. et Mme [J] seront donc condamnés à payer à Mesdames [C] et [V] la somme de 2 152,32 euros au titre des loyers impayés de janvier à mars 2022 (dont 552,32 euros en ce qui concerne les 21 jours d’occupation ce dernier mois).
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l’espèce, le contrat de bail régularisé entre les parties ne répond pas aux exigences d’un contrat de bail meublé telles que fixées par la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il ne s’intitule notamment pas contrat de bail meublé et ne comporte aucune annexe.
En tout état de cause, en application de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 3-2 et 7 de cette même loi s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Tel est bien le cas en l’espèce.
Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi par les parties le 8 juillet 2018 que le logement a été fourni avec un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante au sens de l’article 25-4 de cette même loi.
Cet état des lieux d’entrée mentionne notamment :
Dans l’entrée,
la présence d’une porte dégondée (du vestiaire avec miroir)
Dans le salon,
la présence d’un canapé craqué,
la présence de rayures sur la télévision Samsung,
la présence d’un impact sur le sol carrelé,
Dans la salle de bains,
la présence d’un plafonnier à remplacer,
un bouchon de vidange hors service concernant l’une des vasques
Dans la chambre n°1,
la nécessité de refaire le joint sur le coffrage,
la nécessité de refixer deux prises sur le mur,
Dans la cuisine,
un bac de réfrigérateur à bouteilles cassé,
une douchette (du mitigeur) abimée,
l’absence de couvercle sur l’une des poubelles,
Dans les deux chambres,
la présence de trous de vis.
Certains équipements sont mentionnés comme neufs, à savoir :
les armoires 3 portes situées dans les deux chambres,
le lave-linge situé dans le cellier,
les 4 chaises en bois situées dans le salon,
L’état des lieux de sortie contradictoire établi par huissier le 21 mars 2022 mentionne :
Dans l’entrée,
des éclats sur le carrelage notamment sous le radiateur
la présence de plusieurs adhésifs collés au-dessus de la porte d’entrée,
une applique hors service au plafond,
des dépôts vert de gris sur la robinetterie du radiateur,
un placard encastré avec deux ouvrants non coulissants sortis des rails,
une prise électrique dans le couloir de distribution qui est branlante
Dans le salon,
la déformation de la porte en partie inférieure au niveau du gond,
l’absence de gond sur le dormant,
la présence de multiples éclats sur le carrelage, dans la zone se trouvant face à la fenêtre,
une horloge hors service avec une aiguille manquante,
des traces d’adhésif en partie supérieure des fenêtres,
Dans la cuisine,
l’absence de porte,
la présence de projections jaunâtres au plafond,
la poignée branlante des menuiseries,
le joint au niveau du seuil d’accès vers le balcon sectionné et décollé,
trois stores partiellement déchirés,
une prise antenne descellée
Concernant plus particulièrement les meubles de cuisine,
des éclats visibles sur les façades,
des charnières non fixées,
des gondolements sur la joue du meuble d’angle et la plinthe,
s’agissant du congélateur, la présence de coups sur la porte et de déformations, le décollement des joints de la porte, deux tiroirs brisés, des compartiments manquants à l’intérieur de la porte,
l’impossibilité de fermer le four,
une plaque à induction dont le verre est brisé,
une hotte aspirante dont l’éclairage ne fonctionne pas,
l’ensemble de la robinetterie recouvert par de l’adhésif
un plan de travail qui présente de multiples raies et éclats,
une goulotte en PVC déformée au niveau de la jonction avec le plan de travail.
Dans les WC,
le décollement de différents lés de tapisserie de couleur noire posée sur le mur et sur la descente d’eau,
lunette et abattant de couleur grise avec de multiples décolorations,
Dans la buanderie,
une peinture défraichie,
une quincaillerie branlante,
de multiples éclats visibles sur la peinture de l’encadrement de porte en bois,
sur les murs, la présence de multiples percements
sur le plafond, la présence de traces colorées de couleur rouge,
1 prise électrique descellée,
Dans la chambre n°1,
deux percements en face interne de la porte,
présence de nombreux éclats sur le sol revêtu d’un parquet stratifié de couleur claire,
présence de multiples traces d’adhésifs, éclats, raies et projections sur tous les murs,
quelques éclats sur la peinture du radiateur,
poignée de la fenêtre branlante,
présence de traces d’adhésifs sur les fenêtres,
présence de crochets fixés sur l’ouvrant
aérateur en PVC recouvert d’adhésifs
Dans la chambre n°2,
présence de dépôts de peinture sur la vitre de la porte
plaque de propreté métallique branlante,
présence de multiples éclats sur la barre de seuil,
présence de multiples éclats sur le sol revêtu de parquet stratifié de couleur blanche,
présence de traces et projections en partie basse du mur droit,
présence de multiples raies et coulures sur le mur mitoyen avec la chambre n°1,
mur mitoyen avec la salle de bains recouvert de peinture à effets coloris dorés,
présence de plusieurs percements chevillés molly,
une partie de la manivelle du coffre de fenêtre en bois manquante,
Dans la salle de bains,
plaque de propreté métallique branlante,
plafonnier dysfonctionnel,
sèche-serviette métallique légèrement branlant,
présence de multiples éclats sur les deux faces du placard encastré,
tiroirs du meuble double vasque branlants et non alignés,
présence de traces d’oxydation autour des bandes,
absence de mécanisme de vidange sur le robinet droit,
dépôt visible sur les robinets,
tablette située sous le miroir gondolée en partie basse et en partie supérieure,
une façade des tiroirs du meuble colonne en bois laqué noir manquante,
ce meuble est fortement branlant,
présence de multiples raies au fond de la baignoire,
présence de nombreux éclats sur la peinture de la crédence,
fuite du robinet mitigeur avec colonne de douche
présence de dépôts blanchâtres sur la robinetterie,
Dans la cave,
absence de vitrage sur une des portes intérieures,
stockage de plusieurs chaises, d’un vélo, de la vaisselle, de pots de peinture, de cartons et d’une lampe halogène.
Si, par nature, l'état des lieux de sortie est beaucoup plus détaillé que l'état des lieux d'entrée pour avoir été établi par un huissier de justice, le logement n'en a pas moins été restitué par M. et Mme [J] dans un état dégradé.
Pour justifier du montant demandé, les demanderesses produisent :
Un bon de commande de l’enseigne BUT du 16 juillet 2018 d’un montant de 424,89 euros TTC au titre de l’achat d’une cuisinière à induction,
une facture IKEA du 2 septembre 2013 d’un montant de 2 229 euros TTC au titre de l’achat des deux canapés, du meuble TV, du panier à linge de salle de bains, des 4 chaises de salle à manger, de la table basse et du rangement à chaussures,
une facture IKEA du 22 juillet 2013 d’un montant de 1 484,99 euros au titre de l’achat des bureaux et des matelas ainsi que divers équipements,
une facture Leroy Merlin du 21 mars 2022 d’un montant de 116,70 euros au titre de l’achat d’une chasse d’eau et de quincaillerie diverse,
une facture Darty du 24 avril 2017 d’un montant de 699 euros au titre d’un lave-linge LG,
une facture de la société BFG Rénovation du 6 juin 2022 d’un montant de 16 363,89 euros au titre de reprise de plâtrerie, mise en peinture des murs, pose de porte de placard et changement de sols dans la chambre de droite, la salle de bains et la salle à manger. Cette facture inclut également la pose d’un radiateur et le nettoyage de l’appartement.
S’agissant du mobilier, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun des mobiliers qui était présent lors de l’entrée dans les lieux dans le salon et les deux chambres.
Il en va de même s’agissant de plusieurs équipements initialement présents dans la buanderie, la salle de bains et la cuisine.
Le lave-linge n’est notamment plus dans l’appartement.
Dans la cuisine, la vitre de la plaque à induction est brisée et le four ne peut être fermé.
M. et Mme [J] seront donc condamnés à payer à Mme [C] et Mme [V] la somme de 4 412,99 euros au titre du remplacement du mobilier.
La demande sera rejetée pour le surplus.
S’agissant de la remise en état de l’appartement, les demanderesses ne démontrent pas que l’appartement avait été entièrement rénové avant l’entrée dans les lieux.
L’état des lieux d’entrée mentionne d’ailleurs plusieurs dégradations préexistantes.
Par ailleurs, la présence de plusieurs éclats à certains endroits du revêtement de sol ou de traces de peinture sur les murs ne permet pas d’imputer l’intégralité des travaux de rénovation aux défendeurs.
En effet, dans la mesure où l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas le revêtement des murs, il n’est pas possible de considérer avec la certitude suffisante que M. et Mme [J] auraient substantiellement modifié celui-ci.
De même, des éclats, même en nombre, ne suffisent pas à permettre de considérer qu’ils nécessitaient le remplacement intégral du revêtement.
Il convient donc de réduire le coût de la remise en état sollicité par les demanderesses et de condamner M. et Mme [J] à leur payer à ce titre la somme de 4 000 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, les demanderesses échouent à démontrer leur préjudice moral, ce d’autant qu’elles n’ont adressé aux défendeurs aucune mise en demeure de régler les loyers ou les frais de remise en état.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [J] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.
Pour les mêmes motifs, ils seront solidairement condamnés à payer à Mesdames [C] et [V] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [L] [J] à régler à Mme [W] [C] et Mme [E] [T] épouse [V] la somme de 2 152,32 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation du bien situé [Adresse 2] à [Localité 8] impayées entre le 1er janvier 2022 et le 21 mars 2022 ;
CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [L] [J] à régler à Mme [W] [C] et Mme [E] [T] épouse [V] la somme de la somme de 4 412,99 euros au titre du remplacement du mobilier et de certains éléments d’équipements du bien donné à bail ;
CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [L] [J] à régler à Mme [W] [C] et Mme [E] [T] épouse [V] la somme de 4 000 euros au titre des travaux de remise en état du bien donné à bail ;
CONDAMNE solidairement M. [S] [J] et Mme [L] [J] à régler à Mme [W] [C] et Mme [E] [T] épouse [V] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [J] et Mme [L] [J] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
La GREFFIÈRE Le JUGE
