Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/54921

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/54921 N° Portalis 352J-W-B7H-C2CQD N° : 1 Assignation du : 15 juin 2023 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 septembre 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE L’ E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT - OPH [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173 DEFENDERESSE La S.A.S. BLACK GOLD CORP [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Hani MADFAI de la SELASU STERLING PEAK, avocats au barreau de PARIS - #E2225 DÉBATS A l’audience du 25 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante : Par acte du 16 mars 2016, la société LAMAJO aux droits de laquelle vient l'EPIC [Localité 5] HABITAT – OPH, a donné à bail commercial à la société BLACK GOLD CORP des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal (ou hors taxes et hors charges) de 18.000 euros les trois premières années puis de 20.000 euros, payable trimestriellement. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2023, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a fait délivrer à la société BLACK GOLD CORP un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 61.230,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 mars 2023. Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a assigné la société BLACK GOLD CORP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - ordonner l'expulsion de la société BLACK GOLD CORP et de tous occupants de son chef, - régler le sort des meubles, - condamner la société BLACK GOLD CORP à lui payer la somme provisionnelle de 68.584,61 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023 (premier trimestre 2023 inclus), - dire que ces sommes seront majorées de 10% outre des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter de leur exigibilité, au titre de la clause pénale, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la société BLACK GOLD CORP à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours majoré de 50%, charges, taxe et accessoire en sus et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, - dire que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH pourra conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité, - condamner la société BLACK GOLD CORP à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement, dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL. Par conclusions déposées à l'audience du 18 mars 2024, la société BLACK GOLD CORP a demandé au juge de : - rejeter l'intégralité des demandes de l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH et déclarer sa requête irrecevable et mal fondée, - à titre subsidiaire constater que la société BLACK GOLD CORP ne pourra reprendre le paiement de ses loyers impayés qu'à partir de la reprise de l'exploitation effective des locaux commerciaux loués et la détermination d'un état des arriérés cohérent avec les impossibilités d'exploitation du local commercial, - condamner l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH à payer à la société BLACK GOLD CORP la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH aux entiers dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2022 puis a fait l'objet d'une réouverture des débats. Par conclusions soutenues et déposées à l'audience, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH demande au juge de : A TITRE PRINCIPAL, - CONSTATER l’acquisition au 21 avril 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et visée à la sommation de payer ; - CONDAMNER la société BLACK GOLD CORP, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme provisionnelle de 68.584,61 € (soit la somme de 67.205,79 € au 31 mars 2023 + la somme de 1.378,82 € 6 entre le 1 er avril et le 21 avril 2023 calculée prorata temporis), selon décompte arrêté 1 er juin 2023 (1 er trimestre 2023 inclus) au titre de l’arriéré des loyers et charges ; - ORDONNER l’expulsion de la société BLACK GOLD CORP, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est ; - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataire ; - FIXER l’indemnité d’occupation trimestrielle au montant forfaitaire correspondant au montant global du loyer de la dernière année de location, majoré de 50% à compter du 22 avril 2023, taxes et charges en sus, et CONDAMNER la société BLACK GOLD CORP au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ; - DIRE que ces sommes seront majorées de 10% outre des intérêts au taux légal majoré de quatre points, et ce, à compter de leur date d’exigibilité ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; - AUTORISER le preneur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ; - N'ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette ; A TITRE SUBSIDIAIRE, Si, par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de : - N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe. - A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur. EN TOUT ETAT DE CAUSE, - DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la société BLACK GOLD CORP au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la société BLACK GOLD CORP aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ; - RAPPELER que l’Ordonnance à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire. A l'audience, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a actualisé sa demande à la somme de 97.080,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, échéance de juillet 2024 comprise. Il a précisé qu'il ne s'opposait pas à l'octroi de délais de paiement sur 24 mois. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société BLACK GOLD CORP demande au juge de : A titre principal : - DÉCLARER irrecevables les prétentions apportées par la demanderesse en présences de contestations sérieuses ; - DÉCLARER irrecevables les prétentions apportées par la demanderesse pour défaut d'urgence ; - REJETER l'intégralité des demandes de [Localité 5] HABITAT - OPH et déclarer sa requête irrecevable et mal fondée ; A titre subsidiaire : - CONSTATER que la société BLACK GOLD CORP ne pourra reprendre le paiement de ses loyers impayés qu'à partir de la reprise de l'exploitation effective des locaux commerciaux loués et la détermination d'un état des arriérés cohérent avec les impossibilités d'exploitations du local commercial ; Ainsi : - CONDAMNER [Localité 5] HABITAT - OPH à payer à la société BLACK GOLD CORP la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 CPC ; - CONDAMNER [Localité 5] HABITAT - OPH aux entiers dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIVATION : L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La société BLACK GOLD CORP conteste devoir les sommes réclamées au titre du commandement de payer au motif qu'un dégât des eaux aurait rendu le local inutilisable. A l'appui de ses allégations, elle verse un procès-verbal de constat d'huissier en date du 19 mai 2020. Elle ajoute que l'intervention policière du 21 novembre 2020 a entraîné une nouvelle dégradation des locaux et que l'enquête en cours rend impossible la réalisation des travaux de remise en état et constitue un cas de force majeure. S'agissant du dégât des eaux, il ressort du procès-verbal 19 mai 2020 établi par Maître [C] [X], huissier de justice, versé à la procédure, que le plafond du studio présente des taches d'humidité et que des plaques de polystyrène du plafond ont été enlevées. L'huissier a par ailleurs relevé que la cave est en partie inondée. Cependant, outre que la société BLACK GOLD CORP ne donne aucune explication de l'enlèvement des plaques de polystyrène, il ne résulte pas de ces constatations que le studio aurait été rendu totalement inutilisable. Concernant l'intervention policière du 21 novembre 2020, la société BLACK GOLD CORP ne produit aucun élément concernant l'enquête en cours, permettant de constater que l'instruction interdirait la remise en état des locaux. En outre, il est rappelé que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait de l'intervention policière du 21 novembre 2020 ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers. Enfin, la société BLACK GOLD CORP a transmis un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 5 janvier 2024. Si le commissaire a relevé l'existence de traces de moisissures et des cloques sur certains murs attestant de la persistance d'humidité dans le local alors que des travaux ont été effectués par le bailleur, il ne ressort pas de ce constat que le local serait inutilisable. Dans ces conditions, la société BLACK GOLD CORP n'établit pas l'existence d'une contestation sérieuse portant sur les sommes réclamées dans le commandement de payer. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 21 mars 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir la somme de 97.080,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, échéance de juillet 2024 comprise. La société BLACK GOLD CORP sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 61.230,90 euros à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la date de l'assignation. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée. L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Compte tenu de la situation du preneur, de son activité et des circonstances de l'espèce, il convient d'accorder à la société BLACK GOLD CORP un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie. Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 22 avril 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. La société BLACK GOLD CORP, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance. Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société BLACK GOLD CORP à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons que le commandement de payer du 21 mars 2023 a été délivré régulièrement par l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; Condamnons par provision la société BLACK GOLD CORP à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 97.080,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, échéance de juillet 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 61.230,90 euros à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la date d'assignation ; Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société BLACK GOLD CORP se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal et en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ; Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail; Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ; Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société BLACK GOLD CORP des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef, - la société BLACK GOLD CORP devra payer mensuellement à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH , à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ; Condamnons la société BLACK GOLD CORP à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; Condamnons la société BLACK GOLD CORP aux dépens comprenant le coût du commandement dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 30 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Caroline FAYAT