Cour d'appel, 15 mai 2023. 22/00917

15/05/2023 ARRÊT N° 300/2023 N° RG 22/00917 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OU4A EV/IA Décision déférée du 07 Décembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de CASTRES ( 21/00233) M.ESTEVE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [V] [I] RECTIFICATION ET INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON INTIMÉ Monsieur [V] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Assigné le 30 mars 2022 à personne COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre M. [B] [O] a consenti par I'intermediaire de la SARL BSM lmmobilier, un bail d'habitation à M. [V] [I] à compter du 30 mars 2018 portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 395 €. Le bailleur a conclu le 29 mars 2018 un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS Action Logement Services pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés. A la suite d'incidents de paiement, le mandataire du bailleur, a saisi la SAS Action Logement Services en exécution du dispositif VISALE afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés. La SAS Action Logement Services, en sa qualité de caution, a réglé 678,87 € selon quittance subrogative du 21 juin 2019. Par acte du 4 juillet 2019, la SAS Action Logement Services a fait delivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 678,87 € et notifié le même jour à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions Iocatives dans le Tarn (CCAPEX). Selon contrat du 27 juin 2019, un plan de remboursement de la dette du locataire par mensualités de 25 € par mois a été mis en place à compter du 26 juillet 2019. Une nouvelle quittance subrogative a été établie le 23 fevrier 2021 pour un montant de 9,71 €. Par acte d'huissier du 9 août 2021 dénoncé le 11 août 2021 au préfet du Tarn, Ia SAS Action Logement Services a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Castres afin d'obtenir sous le bénéfice de I'exécution provisoire : ' le prononcé de la recevabilité de son action, ' le constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, à défaut le prononcé de la résiliation du bail, ' l'expulsion des occupants du logement, ' la condamnation de M.[V] [I] au paiement de la somme de 626,23 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 678,87 € et de I'assignation pour le surplus, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du Ioyer et charges jusqu'au départ des lieux dès lors que ce paiement sera justifié par une quittance subrogative, 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 7 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Castres a : ' déclaré irrecevables les demandes de la société Action Logement Services, ' débouté la société Action Logement Services de ses demandes en constat et prononcé de la résiliation du bail et expulsion du locataire, ' condamné M. [V] [I] à payer à la SAS Action Logement Services 626,23 € au titre des arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ' autorisé M. [V] [I] à régler la somme due en 36 mensualités de 17 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision,étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, ' dit qu'en cas de mensualité impayée et 15 jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'intégralité des sommes sera immédiatement exigible, ' débouté la société Action Logement Services de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné M. [V] [I] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût du commandement du 4 juillet 2019 et de sa notification à la CCAPEX, ' rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par déclaration du 4 mars 2022, la SAS Action Logement Services a formé appel de la décision en ce qu'elle a : «débouté la Société Action Logement Services de ses demandes en constatation de prononcé de la résiliation du bail consenti par M. [B] [O] par l'intermédiaire de la SARL BSM Immobilier à M.[V] [I]le en date du 30 mars 2018, expulsion de M. [V] [I] des lieux situés [Adresse 2]. Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.». Par dernières conclusions du 22 avril 2022, signifiées à M. [I] le 28 avril 2022, la SAS Action Logement Services demande à la cour de : ' dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action, ' confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres en ce qu'il a déclaré recevable Action Logement Services en ses demandes, condamné M. [V] [I] aux sommes dues et autoriser M. [V] [I] à régler la dette à hauteur de 36 mensualités de 17 € au minimum, au plus tard le 10 de chaque mois étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, ' infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres en ce qu'il a débouté la société Action Logement Services de ses demandes en constatation de prononcé de la résiliation du bail consenti par M. [B] [O] par l'intermédiaire de la SARL BSM Immobilier à M. [V] [I] en date du 30 mars 2018, l'Expulsion de M. [I] [V] de lieux situés [Adresse 2]) et déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, En conséquence, ' prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [V] [I] et son expulsion, En réactualisant la créance, ' condamner M. [V] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 551,61 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04/07/2019, ' fixer une indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer des charges, calculés tels que si le loyer s'était poursuivi et condamne M. [V] [I] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d'occupation mensuelle , ' autorise M. [V] [I] à régler la somme due en 36 mensualités de 17 € minimum, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du jugement, étant rappelé que les mensualités «doit» impérativement apurer le solde de la dette, ' dire qu'à défaut de paiement de l'arriéré locatif à la bonne date telle que fixé par l'échéancier du tribunal ou l'une des mensualités au titre du loyer et des charges courants à leur échéance : - la totalité de la somme restant dû deviendra immédiatement exigible, - les pleins effets de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prendraient ses pleins effets et ordonne en conséquence, M. [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt, ' dit qu'à défaut pour M. [V] [I] avoir volontairement libéré les lieux restitué les clefs dans ce délai, Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celles de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ' condamner M. [V] [I] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, ' condamner M. [V] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ' condamner M. [V] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. M. [V] [I] n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction est intervenue le 20 mars 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS La SAS Action Logement Services fait valoir que l'échéancier qui a été accordé n'a pas été respecté puisqu'aucun règlement n'est intervenu à compter de juillet «2010» et que le loyer en cours n'a pas été totalement réglé d'octobre 2019 à avril 2020 et en février 2021, ces manquements constituant une faute justifiant le prononcé de la résiliation du bail. Selon l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de ce texte, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur. En l'espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu le 29 mars 2018 entre le bailleur, d'une part et la société Action Logement, caution, stipule expressément page 7/13 que «conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. ». La SAS Action Logement Services ne sollicite plus dans le dispositif de ses conclusions le constat de la résiliation du bail bien que sollicitant l'octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire avec suspension de la clause résolutoire. En tout état de cause, ainsi que l'avait relevé le premier juge, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [I] le 9 août 2021 en constat de la résiliation du bail sur la base d'un commandement délivré le 4 juillet 2019 alors que du fait de l'échelonnement consenti pour le paiement de la dette,la clause résolutoire n'avait pu jouer et que les sommes dues au titre de l'arriéré étaient inférieures à deux mois de loyer. Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de constat de la résiliation du bail. Le commandement de payer du 4 juillet 2019 a été délivré par la SAS Action Logement Services sur le fondement de la quittance subrogative du 21 juin 2019 visant des impayés intervenus en juillet 2018 et d'avril à juin 2019 et pour un montant de 678,87 € . Le 18 mars 2020, une quittance subrogative a été établie pour un montant de 259,88 €. Le 23 février 2021, une nouvelle quittance a été établie pour un montant de 9,71 € correspondant à un impayé partiel pour le mois de février 2021 et selon l'historique produit le locataire était redevable à hauteur de 626,23 € au mois de février 2021. Le premier juge a octroyé à M. [I] des délais de paiement, l'autorisant à s'acquitter de la somme de 626,23 € par 36 mensualités d'un montant de 17 € minimum. La SAS Action Logement Services ne prétend pas que le locataire ne respecterait pas les délais accordés par le premier juge et des montants de 17 € apparaîssent sur l'historique produit pour les mois de janvier à avril 2022, l'appelante ne prétendant pas que le locataire manquerait à ses obligations depuis mai 2022. Or, le respect de cet échéancier permettra l'apurement du montant dont elle réclame le paiement. D'ailleurs, les quittances subrogatives qu'elle invoque sont antérieures au jugement déféré, la plus ancienne remontant au 23 février 2021 soit plus de deux ans. Au regard de ces éléments, les manquements du locataire sont insuffisants à justifier le prononcé de la résiliation du bail et il convient de réparer l'omission de statuer du premier juge en rejetant cette demande. Il conviendra de faire droit à la demande de la SAS Action Logement Services de condamner le locataire à lui verser la somme de 551,61 €, par infirmation du jugement déféré outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2019 et d'autoriser le locataire à apurer sa dette par versements mensuels de 17 € selon les modalités prévues par le premier juge. L'équité commande de rejeter la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Action Logement Services gardera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Rectifiant l'omission de statuer affectant le jugement déféré : Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande en prononcé de la résiliation du bail liant M. [B] [O] à M. [V] [I], Confirme le jugement ainsi rectifié en ce qu'il a rejeté la demande en constat de la résiliation du bail et en expulsion du locataire et a octroyé à M. [V] [I] des délais de paiement dans toutes les modalités prévues, Infirme le jugement ainsi rectifié en ce qu'il a condamné M. [I] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 626,23 €, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : Condamne M. [V] [I] à verser à la SAS Action Logement Services 551,61 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2019, Rejette la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS Action Logement Services aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M.BUTEL E.VET