Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/51174

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/51174 N° Portalis 352J-W-B7H-CY34M N° : 1 Assignation du : 24 Janvier 2023 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 février 2024 par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDEUR Monsieur [O] [I] [L] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Maître Béryl BROWN, avocat au barreau de PARIS - #A0821 DEFENDEUR Monsieur [B] [F] [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #D0014 DÉBATS A l’audience du 26 janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : Par acte authentique en date du 3 mai 2022, Monsieur [B] [F] a consenti à Monsieur [O] [I] [L] une promesse unilatérale de vente portant sur un garage situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2]. Le bénéficiaire a versé entre les mains du promettant la somme de 10 000 euros afin de réserver le bien. Par exploit d'huissier délivré le 24 janvier 2023, Monsieur [L] a attrait Monsieur [F] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros, outre sa condamnation aux dépens et au paiement d'une indemnité d'un montant de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Après plusieurs renvois résultant notamment de discussions entre les parties dans le cadre d'une médiation, l'affaire a été évoquée à l'audience du 26 janvier 2024. Par la voix de son conseil, Monsieur [L] soutient oralement les demandes contenues dans son acte introductif d'instance. Il s'oppose à la demande reconventionnelle relative à l'indemnité d'immobilisation, exposant que celle-ci repose sur une clause équivoque et non expressément assortie de sanction et qu'en tout état de cause, elle prévoit la restitution de l'indemnité en cas de non réitération de la vente. Soulevant l'irrecevabilité du surplus des demandes reconventionnelles formées par Monsieur [F], Monsieur [L] affirme ces prétentions dépourvues de lien suffisant avec l'instance comme liées à un contrat distinct de la promesse de vente. Développant oralement ses écritures, Monsieur [F] entend voir : rejeter la demande de restitution adverse ;condamner Monsieur [L] à lui payer à titre provisionnel une somme de 5000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 3 mai 2022 ;condamner Monsieur [L] à lui payer à titre provisionnel une somme de 4129,72 euros au titre de l'arriéré locatif afférent au contrat de bail du 6 mars 2022 ;condamner Monsieur [L] à lui payer à titre provisionnel une somme de 9213,33 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement objet dudit bail ;à titre subsidiaire, s'il était fait droit à la demande de Monsieur [L] : ordonner la compensation des différentes condamnations prononcées contre les parties ;condamner Monsieur [L] aux dépens et au paiement d'une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation ainsi qu'aux écritures déposées et oralement développées par les parties à l’audience. MOTIFS Sur les demandes principales En application de l'article 835 alinéa second du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le bénéfice de ces dispositions suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, dont la nature est indifférente et peut ainsi être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction. Aux termes de l'article 1103 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Sur la demande de provision formée par Monsieur [L] Par acte authentique en date du 3 mai 2022, Monsieur [F] a consenti à Monsieur [L] une promesse de vente immobilière portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2]. L'acte stipule que la vente, en cas de réalisation, aura lieu au prix de 50 000 euros. L'acte prévoit que Monsieur [F], en qualité de promettant, est définitivement engagé jusqu'au 15 septembre 2022 à la vente, dont la conclusion est subordonnée au consentement de Monsieur [L], désigné dans l'acte sous le vocable de « BENEFICIAIRE ». La clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » de la promesse de vente du 3 mai 2022 stipule, en son dernier paragraphe : « Il est ici précisé que le BENEFICIAIRE a versé, en dehors de la comptabilité du notaire soussigné, au PROMETTANT, la somme de DIX MILLE EUROS (10 000,00 EUR) afin de réserver le BIEN, somme qui devra lui être restituée par le PROMETTANT au plus tard le 27 juin 2022, par virement bancaire. » L'effectivité du paiement de la somme de 10 000 euros par Monsieur [L] entre les mains de Monsieur [F] est corroborée par l'attestation signée des deux parties en date du 3 mars 2022 qualifiant cette somme d'acompte, ainsi que par le relevé de compte courant du tiré établissant que la somme de 10 000 euros a été débitée de son compte le 4 mars 2022 en exécution d'un paiement par chèque. Elle n'est en tout état de cause pas contestée. Les stipulations claires de la promesse prévoient ainsi la restitution par Monsieur [F] à Monsieur [L] de la somme de 10 000 euros au plus tard le 27 juin 2022, sans assujettir cette obligation à la réalisation d'une quelconque condition. Opposé à la demande de restitution, Monsieur [F] invoque l'immoralité de la cause du consentement de Monsieur [L], exposant que celui-ci entendait exercer dans le bien objet de la promesse une activité de proxénétisme. L'article 1162 du code civil dispose que le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties. Monsieur [F] verse aux débats plusieurs éléments, notamment des attestations, établissant comme vraisemblable qu'un appartement dont Monsieur [L] était locataire, situé [Adresse 3], ait été utilisé pour des activités de prostitution. Par jugement du 26 septembre 2022, Monsieur [L] a été reconnu coupable de proxénétisme par aide, assistance ou protection de la prostitution d'autrui, les faits ayant consisté à mettre à disposition de femmes plusieurs logements dont le prévenu était locataire et desquels il percevait un loyer de la part des prostituées. En premier lieu, il est relevé que le jugement pénal évoque exclusivement des logements dont Monsieur [L] était locataire, sans contenir aucune référence aux locaux objets de la promesse de vente qui consistent en un garage et dont le demandeur n'était pas locataire. En second lieu, aucun élément produit par Monsieur [F] ne corrobore son allégation selon laquelle le garage sis [Adresse 2] aurait été utilisé par Monsieur [L] à des fins de proxénétisme, aucune pièce ne confortant notamment l'allégation formulée par Monsieur [F] quant à l'installation d'un matelas dans les lieux. Au regard de ces éléments, la contestation portant sur l'illicéité de la cause ayant présidé au consentement de Monsieur [L] à la promesse de vente ne revêt pas de caractère sérieux. En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à payer à Monsieur [L] la somme de 10 000 euros à titre provisionnel, au titre de la restitution de l'acompte, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022, date de réception de la mise en demeure du 19 octobre 2022 dont il ressort une interpellation suffisante. 1.2. Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [F] 1.2.1. Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'immobilisation La clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » de la promesse de vente du 3 mai 2022 stipule : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 EUR). De convention expresse entre les parties, cette somme sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard le 30 juin 2022, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier. A cet effet, avec l'accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT. Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées […] a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies. Dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seront considérées comme n'ayant jamais existé et le BENEFICIAIRE sera donc déchu de tout droit d'exiger la réalisation des présentes. En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la question. » Il ressort ainsi du sixième paragraphe de ces stipulations que le défaut de versement de l'indemnité d'immobilisation par le bénéficiaire dans la comptabilité de l'office notarial à l'issue du délai imparti est sanctionné par la caducité de la promesse. En l'espèce, Monsieur [L], qui supporte la charge de la preuve de l'exécution de son obligation, ne conteste pas s'être abstenu de verser l'indemnité d'immobilisation avant le 30 juin 2022, de sorte que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque passé ce délai. L'office du juge des référés excluant l'interprétation des termes ambigus ou équivoques d'un acte juridique et la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022 ne prévoyant pas expressément l'obligation pesant sur le bénéficiaire de régler une indemnité d'immobilisation directement au promettant à défaut de consignation d'une telle somme auprès du notaire avant le 30 juin 2022, l'obligation invoquée par Monsieur [F] est sérieusement contestable. Il n'y a en conséquence pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré et des dégradations locatives En son premier alinéa, l'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l'espèce, Monsieur [L] a introduit la présente instance aux fins d'obtenir la restitution d'un acompte versé en exécution de la promesse unilatérale de vente que lui a consentie Monsieur [F] le 3 mai 2022, portant sur un garage sis [Adresse 2]. Monsieur [F] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [L] au paiement de diverses sommes en exécution d'un contrat de bail à usage d'habitation qu'il a consenti à Monsieur [L] le 6 mars 2022, portant sur un appartement situé [Adresse 3]. Ces demandes se fondent sur un acte distinct de la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022, sont relatives à un immeuble distinct de celui objet de ladite promesse et ne présentent en conséquence pas de lien suffisant avec la présente instance. Aussi seront-elles déclarées irrecevables. Sur les mesures accessoires L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors qu'il est fait droit aux demandes de Monsieur [L], Monsieur [F] supportera la charge des dépens. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Nonobstant la condamnation de Monsieur [F] aux dépens, des considérations tirées de l'équité -liées au défaut de versement de l'indemnité d'immobilisation par Monsieur [L] en la comptabilité du notaire- commandent de débouter Monsieur [L] de sa demande d'indemnité formulée au titre des frais irrépétibles. Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit revêtue de l'exécution provisoire, aucune circonstance n'imposant de l'assortir de l'exécution provisoire sur présentation de la minute. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Condamnons par provision Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [O] [I] [L] la somme de dix mille euros (10 000 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022 ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Monsieur [B] [F] au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Déclarons irrecevables les demandes de provision formées par Monsieur [B] [F] au titre de l'arriéré locatif et des dégradations liées à l'immeuble sis [Adresse 3] ; Rejetons les demandes formulées au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [B] [F] aux dépens de l'instance ; Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 29 février 2024. Le Greffier,Le Président, Arnaud FUZATMarie-Hélène PENOT